XX房地產(chǎn)基本制度與政策要點(diǎn)說明

1、房地產(chǎn)基本制度與政策第一章 房地產(chǎn)法律法規(guī)概述1、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)關(guān)系 答：建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)與建筑業(yè)是甲方與乙方的關(guān)系。2、房地產(chǎn)業(yè)的七項(xiàng)作用 答：為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供物質(zhì)條件； 帶動房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 改善住房條件和生活環(huán)境； 加快舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變城市面貌； 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引外資；擴(kuò)大就業(yè)； 增加財(cái)政收入。3、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分答：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)分為物業(yè)管理業(yè)和中 介服務(wù)業(yè)。中介服務(wù)業(yè)分為咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)。4、估價(jià)業(yè)是知識密集型行業(yè)，經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)是知識密集和勞動密集型行業(yè)。在成熟 的房地

2、產(chǎn)市場中，經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)主體。目前，我國是開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。5、房地產(chǎn)法的概念 答：狹義的房地產(chǎn)法指城市房地產(chǎn)管理法6、房地產(chǎn)法調(diào)整的對象 答：房地產(chǎn)法調(diào)整對象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系和物業(yè) 管理關(guān)系。7、房地產(chǎn)法律體系答：從立法層次上共分六層(1) 憲法；(2) 人大及常委頒布的法律，法(3) 行政法規(guī)：條例;(4) 地方性法規(guī)；(5) 行政規(guī)章：辦法/規(guī)定;(6) 最高人民法院的司法解釋。8、房地產(chǎn)交易 答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 答：通過買賣、贈與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人。應(yīng)當(dāng)簽訂

3、書面合同，載明土地使 用權(quán)取得方式。土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。10、房地產(chǎn)抵押 答：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 債 務(wù)人不履行債務(wù)時， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵 押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。11、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 答：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 具備下列條件： (1) 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu); (2) 有固定的服務(wù)場所; (3) 有必要的財(cái)產(chǎn)和 經(jīng)費(fèi); (4) 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員; (5) 法律、

4、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。第二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策1、房地產(chǎn)中介服務(wù)特點(diǎn) 答：三個。人員特定、委托服務(wù)、服務(wù)有償。2、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí) 照后一個月，應(yīng)到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。3、對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資格認(rèn)證、資質(zhì)分級和日常監(jiān)督相 結(jié)合的管理措施; 而對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、 房地產(chǎn)咨詢則主要通過行業(yè)組織自律的方式進(jìn)行自我管 理。4、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分類 附表 1。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績、 注冊資本等條件，將資質(zhì)分為一級、二級、三級。新成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)

5、按照最低 等級三級核定，并設(shè) 1 年暫定期。具有一級資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，二、三級資 質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 分支機(jī)構(gòu)所在地有 3 名以上專職注冊估價(jià)師。 注冊于分支 機(jī)構(gòu)的估價(jià)師，不計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)。5、房地產(chǎn)中介服務(wù)的容 答：房地產(chǎn)中介包括咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)三大類。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可分為房地產(chǎn)居間、代理和主要以代理為主兼有行紀(jì)色彩的房地產(chǎn)包銷等。6、房地產(chǎn)中介收費(fèi)答：(1) 房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)。普通咨詢報(bào)告每份 300-1000 元，難 度大的不超過標(biāo)的額的 0.5%。(2) 房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)。采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。(3) 房地

6、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)。房屋租賃收費(fèi)為半個月至一個月的房租，一次性計(jì)收；房屋買賣代理收費(fèi)為成交價(jià)格總額的 0.5% 2.5%。獨(dú)家代理的不超過 3%。經(jīng)濟(jì)特區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 30%7、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理主要包括承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理和財(cái)務(wù)管理(收 費(fèi)管理)。8、由中介機(jī)構(gòu)簽訂合同，中介人員不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)或簽訂合同。由于房地產(chǎn)中介 人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的， 由其所在的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任， 所在機(jī)構(gòu)可以 對有關(guān)人員追索。9、中介人員行為處罰標(biāo)準(zhǔn)答：嚴(yán)重不負(fù)責(zé) 3 年以下或拘役，并處或單處罰金。故意虛假證明 5 年以下或拘役，并處罰金；收錢+虛假證明 5至 10年，

7、并處罰金；10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試答：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 從 業(yè)資格 考試。執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)編制大綱、組織命題、組織考前培訓(xùn) 人力資源和社會保障部負(fù)責(zé)審定考試科目、考試大綱和試題，組織考務(wù)工作。 共同對考試進(jìn)行檢查、監(jiān)督和確定合格標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)理從業(yè)資格考試： 全國統(tǒng)一大綱，但不統(tǒng)一命題，由各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試。11、報(bào)名條件答：執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件：大專學(xué)歷，工作滿 6 年，其中房地產(chǎn) 3 年；本科學(xué)歷，工作滿 4 年，其中房地產(chǎn) 2 年； 雙學(xué)士或研究生班畢業(yè)，

8、工作滿 3 年，房地產(chǎn) 1 年；碩士學(xué)位，工作滿 2 年，房地產(chǎn) 1 年； 博士學(xué)位，房地產(chǎn) 1 年。協(xié)理從業(yè)資格考試報(bào)名條件： 高中學(xué)歷即可。12、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊 答：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會按照規(guī)定，實(shí)施全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊工作，將 準(zhǔn)予注冊和注銷注冊的人員報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。 經(jīng)紀(jì)人注冊的條件： 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人執(zhí)業(yè)書、無犯罪記錄、身體健康能工作、經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考試合格。執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為 3 年，到期前 3 個月到原注冊管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。再 次注冊者，還需提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注銷注冊 答：有下列情況的，由原注冊機(jī)構(gòu)注銷注冊

9、：不具有完全民事行為能力、受刑事處罰、離崗2 年、在兩個以上機(jī)構(gòu)同時工作、嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定。14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力、權(quán)利與義務(wù) 答：應(yīng)有豐富專業(yè)知識、熟悉法律、熟悉環(huán)節(jié)、經(jīng)驗(yàn)豐富、會外語； 權(quán)利：依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位任職； 指導(dǎo)協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同； 要求委托人提供與交易有關(guān)的資料； 拒絕指令、執(zhí)行業(yè)務(wù)并獲得傭金。協(xié)理的權(quán)利：加入機(jī)構(gòu)、協(xié)助工作并獲得傭金。 義務(wù)：守法、不得兼職、繼續(xù)教育、向委托人披露相關(guān)信息、保守秘密。15、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)備案 答：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自領(lǐng)取執(zhí)照之日起 30 日，到工商登

10、記所在地的房地產(chǎn)管理部門備案。16、推廣使用行業(yè)組織推薦的合同文本，在合同中約定交易資金交付的條件和方式，并有執(zhí) 行該業(yè)務(wù)的注冊放地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名。17、房地產(chǎn)信用檔案的建立圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房 地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員。18、客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金。19、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實(shí)施、信息共享”的原 則進(jìn)行，各級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織所轄區(qū)房地產(chǎn)信息檔案系統(tǒng)的建設(shè)和管理工作。20、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建立一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會為房地產(chǎn)中介服

11、務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門， 負(fù)責(zé)一級房地 產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作。21、不良行為記錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后10 天將有關(guān)信息直接報(bào)送系統(tǒng)管理部門。第三章 建設(shè)用地制度與政策1、憲法物權(quán)法土地管理法規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式的 土地所有制的適用圍，以及土地的使用、管理制度。全部土地為社會主義公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。 全民所有制采取的是國家所有制形式，即國有土地，由國務(wù)院代表國家行使； 勞動群眾集體所有制采取農(nóng)民集體所有制形式，即集體土地。 城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)

12、定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有； 國家實(shí)行國有土地有償使用制度；實(shí)行土地用途管制制度； 實(shí)行不動產(chǎn)登記制度。2、國有土地的圍 答：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依 法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害 等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。3、取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有四種：國家出讓、行政劃撥、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃。4、征收和征用 答：征收，國家強(qiáng)制性行為，必須服從。土地所有權(quán)由集體所有

13、變?yōu)閲宜小Ｕ饔?，所?權(quán)不變，使用權(quán)改變。5、征收集體土地應(yīng)遵循的原則 答：珍惜耕地，合理利用土地原則；保證國家建設(shè)用地原則；妥善安置被征地單位和農(nóng)民的 原則；有償使用土地原則；依法征地的原則。在一個相當(dāng)長的時間， 土地使用制度將實(shí)行雙軌制， 即土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃 撥兩種制度長期并存。6、臨時使用的土地期限，最長 2 年，并不得改變批準(zhǔn)用途，不得從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，不 得修永久建筑。期滿后，清理場地并支付費(fèi)用。超過使用期限，不退地又不再次申請的，按 違章用地處理。7、物權(quán)法對建設(shè)用地作了如下規(guī)定： 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利利用 該

14、土地建制建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下 分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)， 可以采用出讓或者劃撥的方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一 土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃 撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)訂立書面合同。使用權(quán) 人不得改變土地用途，需要改變的，應(yīng)經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè) 用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，并訂立書面合同，使用期限不得超過建設(shè)用 地使用權(quán)的剩余期限。8、建設(shè)

15、用地審查報(bào)批程序 答：用地預(yù)審、申請用地、上報(bào)審批、組織實(shí)施、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書9、臨時用地分兩類：一是工程建設(shè)施工臨時用地；二是地質(zhì)勘查過程中的臨時用地。臨時用地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意， 報(bào)縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。 搶險(xiǎn)救災(zāi)可以先行使用土地，在后恢復(fù)原狀交還，不再辦理審批手續(xù)。屬于永久性建設(shè)用地 的，應(yīng)在災(zāi)情結(jié)束后 6 個月補(bǔ)辦審批手續(xù)。10、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征 答：國有土地使用權(quán)即建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級市場，由國家 壟斷；經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，對土 地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)。土

16、地使用權(quán)可以進(jìn)入市場進(jìn)行經(jīng)營活動，但地下埋藏物 和礦藏物歸國家。 土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用 權(quán)證書。 集體土地不經(jīng)征收不得出讓。 土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者身份與土地使用 者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、資源、有償、有限期的特點(diǎn)。11、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式答：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采取拍賣、招標(biāo)或者 掛牌方式出讓。招標(biāo)適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較塊出讓 拍賣適用于區(qū)位條件好，土地利用上有較大靈活性的地塊出讓 協(xié)議適用于公共福利事業(yè)和非贏利性機(jī)的社會團(tuán)體和特殊用地12、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

17、年限 答：居住 70 年；工業(yè)、科教文體、綜合 50年；商旅娛 40 年。13、國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回 答：使用權(quán)屆滿；提前收回，有補(bǔ)償；使用者不履行合同；司法機(jī)關(guān)收回。不履行合同有兩種情況：一是未如期（ 60 日）足額支付地價(jià)款；二是未按合同期限和 條件開發(fā)利用土地，糾正不改的。14、國有建設(shè)用地使用權(quán)終止 答：使用權(quán)屆滿，連權(quán)帶物無償收回；土地滅失；使用者拋棄。15、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲 于期滿前 1 年向土地管理部門提出申請。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。16、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用

18、者簽訂。17、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的履行 答：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的， 必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定 的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金 20% 以下的閑置費(fèi)；滿兩年未動工的，可以無償收回使用權(quán)。用地單位改變用途，必須取得出讓 方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更合同調(diào)整地價(jià)款。項(xiàng)目固定資產(chǎn)總 投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。18、國有建設(shè)用地使用權(quán)合同的解除答：在簽訂出讓合同后，使用者延期付款超過 60 日，經(jīng)催交仍不能支付的，土地管理部門

19、 有權(quán)解除合同。土地管理部門延期交付土地超過 60 日的，使用者有權(quán)解除合同，政府原因 的，雙倍返還定金，退還已付地價(jià)款。19、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理 答：管理權(quán)限國有土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，土地管理部門實(shí)施； 出讓金繳納土地使用者簽訂出讓合同后 60 支付全部出讓金。出讓后土地使用管理需改變土地使用用途的，應(yīng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部 門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽合同，調(diào)整地價(jià)并登記。20、國有土地有償使用的方式，除國有土地使用權(quán)出讓外，還有國有土地租賃和國有土地使 用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種方式。國有土地租賃是出讓形式的補(bǔ)充，是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種 有

20、效方式?？刹捎谜袠?biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式出租；短期租賃期限一般不超過 5 年，長 期租賃期不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最高年限。 租賃期 6 個月以上的，應(yīng)由市、 縣土地行政主管部門與使用者簽訂。土地租賃合同可以轉(zhuǎn)讓。承租人可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn) 讓或抵押。轉(zhuǎn)租使用權(quán)仍有原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系。 轉(zhuǎn)讓租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，使用權(quán)由第三人取得，租賃合同 經(jīng)更名后繼續(xù)有效。抵押地上建筑物抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但使用權(quán)只能按合同租金 與市場租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。21、土地使用權(quán)劃撥的概念 答：劃撥土地使用權(quán)包

21、括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無償取得兩種形式，劃撥土 地沒有使用期限的限制，但不得進(jìn)行經(jīng)營活動。取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)政府核準(zhǔn)并辦 理手續(xù)。城市圍的土地和城市圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn) 行管理。22、劃撥土地使用權(quán)的圍 答：國家機(jī)關(guān)、軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水 利項(xiàng)目；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。23、劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：一是受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金；二是不辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將收益中的土地收益上繳國家可以出租：房產(chǎn)所有權(quán)人出租房屋，應(yīng)將租金中的土地收益上繳國家。用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制

22、和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可以實(shí)行租賃。租賃6 個月以上的，應(yīng)訂立合同?？梢缘盅海旱盅簝r(jià)值等于市場價(jià)值，要辦理手續(xù)并交納地價(jià)款才能變更權(quán)屬 國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，給予適當(dāng)補(bǔ)償。24、閑置土地的認(rèn)定 答：未約定動工日期，國有土地有償使用合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)后滿1 年未動工建設(shè)的；已動工，但面積不足三分之一或投資額不足 25%，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)滿 1 年；其 他情形。25、閑置土地處置方式 答：延長開發(fā)建設(shè)時間，最長不超過 1 年； 改變土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)； 安排臨時使用，原項(xiàng)目開發(fā)條件具備后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增

23、 值地價(jià)；政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并 對原土地使用者給予補(bǔ)償；土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議，將使用權(quán)交還政府。若需要土地時， 政府按照協(xié)議供應(yīng)等價(jià)土地。由政府造成的閑置，按照實(shí)際交款額比例折算，比例繼續(xù)使用，比例之外由政府收回。26、已經(jīng)辦理審批手續(xù)的 非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地， 1 年以上未動工建設(shè)的，繳納閑置費(fèi)； 連續(xù) 2 年未使用的，政府無償收回使用權(quán)。在城市規(guī)劃區(qū)圍， 以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地， 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未

24、動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回使用權(quán)（政府原因和不可抗力除外）第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策1、城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村規(guī)劃。城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃 分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 城市規(guī)劃區(qū)的 具體圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。2、城市規(guī)劃管理的基本概念 答：城市規(guī)劃管理是一項(xiàng)政府行政職能， 包括城市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理兩部分。3、城市規(guī)劃的基本容 答：城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃

25、。 城市總體規(guī)劃期限一般是 20 年，還應(yīng)當(dāng)對城市更長遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測性安排。4、城市規(guī)劃的編制與審批 答：城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃，報(bào)審批前，應(yīng)采取論證會等方式征求專家和公眾 意見，公告時間不得少于 30 日。省、直轄市、自治區(qū)總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院審批。其他城市 總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)政府審批。5、城市規(guī)劃的實(shí)施 答：城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分。報(bào)建審批管理主要包括對建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書，對城市用地審批核 發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī) 劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。6、以出

26、讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè) 單位應(yīng)當(dāng)向城市、 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 規(guī)劃條件未納入 國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。7、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，主要針對以劃撥方式提供土地使用權(quán)的國家的大、中型項(xiàng)目，在 建設(shè)單位報(bào)送有關(guān)部門審批前， 應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 其他項(xiàng)目不需 要申請選址意見書。8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 答：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目確定項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)、 備案向規(guī)劃部門申請用地許可規(guī)劃部門核定用地位 置、面積規(guī)劃部門核發(fā) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位向土地部門申請用地縣以

27、 上政府審批土地部門劃撥土地。以出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目 確定項(xiàng)目簽訂土地使用權(quán)出讓合同到規(guī)劃部門領(lǐng)取 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。（未 確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)）9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證答：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)進(jìn)行工程建設(shè)的， 應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、放線及驗(yàn)線制度、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收、竣工資料的報(bào)送。10、注冊建筑師是指依法取得注冊建筑師證書并從事房屋建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。注冊建筑師制度包括嚴(yán)格的資格審查與考試制度、注冊制度和相應(yīng)的管理制度。 我國分為

28、一級建 筑師和二級建筑師。 一級建筑師不低于發(fā)達(dá)國家建筑師標(biāo)準(zhǔn)。 一級注冊建筑師由全國注冊建 筑師管理委員會負(fù)責(zé)注冊和管理，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案；二級由省級管理，報(bào)同級建設(shè) 行政主管部門備案。 只有注冊的建筑師才能以注冊建筑師的名義從事設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)活動。 注冊建 筑師執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)必須受聘于有設(shè)計(jì)法人資格的設(shè)計(jì)單位， 并由設(shè)計(jì)單位委派。 注冊建 筑師不得同時受聘于兩個或兩個以上設(shè)計(jì)單位， 設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)圖紙須由負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的 注冊建筑師簽字。11、注冊結(jié)構(gòu)工程師， 取得注冊證書， 從事房屋結(jié)構(gòu)、 橋梁、塔架等工程設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)人員。 也分為一級和二級，注冊期 3 年，期滿前 30 日申請延期注

29、冊，一級不受工程規(guī)模和工程負(fù) 責(zé)程度限制。12、拆遷條例規(guī)定城市房屋拆遷管理，由國家和地方政府根據(jù)事權(quán)分級實(shí)施。拆遷工作 程序：向房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷申請； 拆遷審批和房屋拆遷許可證的取得； 拆遷雙方簽訂拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷：一般是委托拆遷 拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管13、申請領(lǐng)取住房拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提 交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆 遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。14、房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市 場評估價(jià)格確定。拆

30、遷條例規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是等價(jià)有償。采取的辦法是 根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。15、設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置。一是要認(rèn)定抵押的有 效性；二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款錢 必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照清償順序清償。16、對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通常用成本法評估。17、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補(bǔ)償。建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的 職權(quán)圍，判斷某筑是否屬于建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為 拆遷人和拆遷主管部門無權(quán)

31、認(rèn)定。18、房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含補(bǔ)償金額。拆遷估價(jià)一般采 用市場比較法，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。拆遷估價(jià)人員應(yīng)實(shí)地查勘，做 好記錄，拍攝影像資料，由估價(jià)人員、拆遷人和被拆遷人簽字認(rèn)可。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓 受委托的業(yè)務(wù)。 拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為 “為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn) 市場價(jià)格”。19、拆遷估價(jià)時點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。 分段實(shí)施的拆遷時點(diǎn)為當(dāng)前拆遷實(shí)施之 日為估價(jià)時點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素 影像。估價(jià)機(jī)構(gòu)將分戶估價(jià)結(jié)果公示 7 日。20、拆遷當(dāng)事人另行委托評估機(jī)構(gòu)評估的

32、，受委托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10 日出具估價(jià)報(bào)告。21、工程投資額在 30 萬以下或者建筑面積在 300 平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理 施工許可證。22、申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件 答：已經(jīng)辦理該建筑工程用地的批準(zhǔn)手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得建設(shè)工程規(guī)劃 許可證；施工場地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；已經(jīng)確定施 工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已經(jīng)規(guī)定進(jìn)行了審查；有 保證工程質(zhì)量和安全的具體措施； 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已經(jīng)委托監(jiān)理； 建設(shè)資金已 經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過

33、一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 30%。23、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起 3 個月開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿 前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3 個月。既不開工又不申請延期或延期超過延期次數(shù)、期限的，施工許可證自行廢止。24、建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。25、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理， 負(fù)責(zé)全國竣工驗(yàn)收 的監(jiān)督管理工作。建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在 24 小時以想當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管 部門和其他有關(guān)部門報(bào)告。26、房屋建筑工程的最低保修期限為： 答：地基基礎(chǔ)和

34、主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年；裝修工程為 2 年。 房屋建筑保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。27、建設(shè)監(jiān)理是對建設(shè)前期的工程咨詢、建設(shè)實(shí)施階段的招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收， 直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在的各個階段的管理和監(jiān)督。 建設(shè)監(jiān)理是委托性的， 業(yè)務(wù)可以同時 委托幾個單位監(jiān)理。28、監(jiān)理的基本方法是控制，基本工作是“三控” 、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。即進(jìn)度控制、工程 質(zhì)量控制和工程投資控制；合同管理和信息管理；全

35、面的組織協(xié)調(diào)。29、下列工程必須實(shí)施監(jiān)理 答：國家重點(diǎn)建設(shè)工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；利用外國政 府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。30、工程監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和 設(shè)備不得在工程上使用或者安裝， 施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。 未經(jīng)總監(jiān)理工程師 簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收。31、監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為甲、 乙、丙三級。未取得監(jiān)理工程師書和監(jiān)理工程師崗位證書 ，或兩證不全者，不得從 事監(jiān)理業(yè)務(wù)；已注冊的監(jiān)理工程師不得

36、以個人名義從事監(jiān)理業(yè)務(wù)。32、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合下列條件 答：有符合公司法登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房； 注冊資本 100萬以上；有 4 名以上持有書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有書的專職會計(jì)人員；法律規(guī)定的其他條件。33、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起 30 日到登記機(jī)構(gòu)所在地的房地產(chǎn)開 發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到備案申請后 30 日核發(fā)暫定資質(zhì)證書 ， 暫定資質(zhì)的條件不低于司機(jī)資質(zhì)的條件。 該證書有效期 1 年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可視企業(yè) 經(jīng)營情況，延長證書有效期，但延長期不得超過 2 年。

37、34、投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的投資額，對投資項(xiàng)目來說 是非債務(wù)性資金， 項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)； 投資者可按其出資的比例 依法享有所有者收益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。35、項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資， 也可以用實(shí)物、 工業(yè)產(chǎn)權(quán)、 非專利技術(shù)、土地使用權(quán)。 以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%。2009 年后，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本 金比例為 30%。36、對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理中應(yīng)注意的幾個問題 答：一是購房人在商品房交付使

38、用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交 付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是辦理之后。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì) 量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問題。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗(yàn)，以核 驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。四是對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只含直接損失，不含精神損 失。確屬主體質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房或換房。37、商品住宅的保修期為答：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限承擔(dān)保修屋面防水 3 年；管道堵塞 2 個月；燈具、電器開關(guān) 6 個月其他 1 年保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算38、以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時應(yīng)滿足兩個條件：一

39、是已經(jīng)支付 全部土地使用權(quán)出讓金，并取得使用權(quán)證書；二是按照合同約定完成開發(fā)規(guī)模。屬于房屋建 設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)土地的， 應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。39、未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以部認(rèn)購、部登記等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣 告。40、下列情況禁止發(fā)布廣告 答：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的； 在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； 司法機(jī)關(guān)查封、或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭議的； 違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收不合格的41、房地產(chǎn)廣告

40、的要求 答：房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)和使用權(quán)的，其基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生 活空間；價(jià)格，是實(shí)際價(jià)格，明示有效期； 距離，是實(shí)際距離，不是時間距離； 規(guī)劃或建設(shè)中的市政條件，應(yīng)注明； 面積，應(yīng)標(biāo)明是建筑面積或使用面積 涉及裝修的，要真實(shí)。預(yù)售、預(yù)租的，不得涉及裝修容； 不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目效果； 使用效果圖或模型的，應(yīng)注明。不得出現(xiàn)融資或表現(xiàn)融資容，不得含有升值或投資回報(bào)的承諾； 涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)載明銀行名稱、貸款額度、年限。 不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)事項(xiàng)的承諾。 尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)容，要注明； 涉及評估的，應(yīng)注明評估單位、估價(jià)師、時間。第五章 房

41、地產(chǎn)交易管理制度與政策1、房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用 的原則。2、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度、房 地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。3、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得 瞞報(bào)或者做不是的申報(bào)。 稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到價(jià)格申報(bào)后， 如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場正常價(jià) 格，按不低于稅收機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格繳納稅金后， 房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手 續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。4、有下列情形的，應(yīng)當(dāng)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 答：買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、房屋分

42、割或合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；以房屋 出資入股的；法人或其他組織分立或合并，導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán) 和該房屋所占用圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。5、下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 答：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)的資 金額占全部開發(fā)投資總額不足 25%；屬于成片開發(fā)土地的， 未形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件； 司法機(jī)關(guān)查封、限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書 面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù) 售商品房再行轉(zhuǎn)讓的。6、對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種

43、是需辦理出讓手續(xù)，變 劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)， 由受讓方繳納土地出讓金； 另一種是不改變原有土地的 劃撥性質(zhì)，由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。7、劃撥土地轉(zhuǎn)讓的，以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù) 答：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、 交通、水利等項(xiàng)目用地、法律規(guī)定的其他用地；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； 按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割的； 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件； 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；8、購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿 5 年，不得直接上市

44、交易。9、1994年城市房地產(chǎn)管理法從國家法律上確立商品房預(yù)售許可制度。10、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 答：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已 確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請 辦理商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列材料 答：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；土地使用權(quán)證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金開發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資 25%以上的證明； 工程施工合同及

45、關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案；其他資料。12、開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)與承購人簽訂書面銷售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日持商品房預(yù)售合同到縣級以上政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。13、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件答：開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 水電氣暖等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施已確定交付日期； 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10 日書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日

46、起 15 日作出是否退房的書面答復(fù)。15、實(shí)際面積與合同面積不符的，按以下原則處理：答：面積誤差比絕對值在 3%以，含 3%，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合 同的，不予支持；面積誤差比超出 3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款和利息的，應(yīng)予支持。買 受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在 3%以的房價(jià)款由 買受人補(bǔ)齊， 3%以外部分算白送； 實(shí)際面積小于合同面積的， 開發(fā)商返還 3%部分的房價(jià)款和 利息，超過 3%部分的房價(jià)款雙倍返還。16、出賣人延遲交付房屋或買受人延遲支付購房款， 經(jīng)催告后在三個月的合理期限仍未履行， 當(dāng)事人一方請求解除合同

47、的應(yīng)予支持。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定， 經(jīng)對方當(dāng)事人催 告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生 之日起一年行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。17、當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少； 當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。18、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任答：合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； 合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日； 標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日

48、起 90 日。19、承租人在租賃期死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)繼續(xù)履 行原租賃合同。租賃期限，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。20、有下列情形的房屋不得出租 答：未依法取得房屋所有權(quán)證的；限制房地產(chǎn)權(quán)利的；未取得房屋共有人同意的；權(quán)屬 有爭議的；屬于建筑；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 不符合公安、 環(huán)保、 衛(wèi)生等部門規(guī)定的。21、租賃合同到期， 合同自行終止， 承租人需繼續(xù)租用的， 應(yīng)在租賃期限屆滿前 3個月提出， 重新簽訂租賃合同。22、造成租賃合同終止的原因有以下幾項(xiàng) 答：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或

49、私自調(diào)換使用；擅自拆 改房屋結(jié)構(gòu)或改變承租用途；無正當(dāng)理由，拖欠房租 6 個月以上；公有住宅用房無正當(dāng)理由 閑置 6 個月以上的；從事非法活動；故意損壞。23、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30 日，到房地產(chǎn)管理部門備案，提交下列材料 文件。答：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人件。出租共有房屋的，提交共有權(quán)人同意出租 的證明。24、房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理 費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成；商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤等八項(xiàng)因素 構(gòu)成；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系形成的。25、物權(quán)法規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押 答：土

50、地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地所有權(quán)；學(xué)校、幼兒園、 醫(yī)院等以公益事業(yè)為目的的事業(yè)單位、 社會團(tuán)體的教育設(shè)施、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益 設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；其他不得抵 押的財(cái)產(chǎn)。26、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。P124頁答：企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由擁有抵押物 的企業(yè)享有和承擔(dān)；抵押人死亡或失蹤后，其繼承人或代管人繼續(xù)履行原抵押合同； 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn) 歸債權(quán)人所有；以公益事業(yè)為目的的單位，可以以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其

51、他社會公益設(shè)施以 外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押；訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后 抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。27、抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與漸少的價(jià)值 相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不肯恢復(fù)價(jià)值或不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求提前清償債務(wù)。28、同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押權(quán)登記的先后 順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。第六章 房地產(chǎn)登記制度與政策1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。2、各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登

52、記制。契據(jù)登記制又稱法國登記制，登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)； 登記只有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。產(chǎn)權(quán)登記制分為權(quán)利登記制 （德國登記制 ）和托倫斯登記制。3、房地產(chǎn)登記的目的和意義答：保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益； 保證交易安全，減少交易成本； 為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)； 為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)。4、房地產(chǎn)登記的原則 答：權(quán)利主體一致原則，即房屋所有權(quán)和房屋占用圍的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。屬 地管理原則。5、物權(quán)法對確認(rèn)物權(quán)的規(guī)則做了規(guī)定，房地產(chǎn)等各類不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。國家對不動

53、產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的圍、登記機(jī)構(gòu) 和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。6、不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款比例收取。7、登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以 向造成登記錯誤的人追償。8、不動產(chǎn)登記薄是法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的、不動產(chǎn)物權(quán)登記檔案，是物權(quán) 歸屬和容的根據(jù)。9、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登 記薄時發(fā)生效力。因法律文書或者政府決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、消滅的，自法律文書或政 府的決定生效時發(fā)生效力。 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的， 自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效

54、 力。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。10、當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效； 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需 要辦理登記的，不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。11、預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請求而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記， 該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將 來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不 發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后， 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記 的，預(yù)告登記失效。12、更正登記和異議登記是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)

55、利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措 施。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記薄記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。13、申請人在異議登記之日起十五日部起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損 害的，權(quán)利人可以想申請人請求損害賠償。14、房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。15、土地登記的種類 答：土地總登記，在一定時間對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域土地進(jìn)行全面登記，應(yīng)當(dāng)發(fā)布通 告。土地初始登記，土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。土地變更登記土地注銷登記。16、申請土地注銷登記的情形有： 答：依法收回國有土地的；依法征收的農(nóng)民集體土地的；因法院文書致使土地權(quán)利消滅的； 當(dāng)事人未辦理注

56、銷登記的； 因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的；非住宅國有建設(shè)用地使 用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。17、房屋登記包括： 答：房屋所有權(quán)登記，即將房屋所有權(quán)或者所有權(quán)變動等事項(xiàng)，在登記薄上予以記載。房屋抵押權(quán)登記； 地役權(quán)登記； 房屋預(yù)告登記； 房屋其他登記。18、辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等程序。19、房屋登記是依當(dāng)事人的申請而進(jìn)行的， 申請人可以是自然人， 也可以是法人或其他組織。 申請人為法人或其他組織的， 應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱， 由其法定代表人申請登記。 對共有房屋， 由共有人共同申請登記。20、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋

57、登記薄的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。21、自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與下列時限，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登 記薄或者做出不予登記的決定： 國有土地圍房屋所有權(quán)登記， 30 個工作日；抵押權(quán)、地役權(quán) 登記， 10 個工作日；預(yù)告登記、更正登記， 10個工作日；異議登記， 1 個工作日。22、預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù) 購人可以單方申請預(yù)告登記。 預(yù)告登記的其他事項(xiàng)在房屋登記薄上予以記載后， 由房屋登記 機(jī)構(gòu)發(fā)放預(yù)告登記證明。23、已經(jīng)登記的在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請變更登記、轉(zhuǎn)移登 記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán) 登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。 在建工程抵押權(quán)登記的其他事項(xiàng)在房屋登記薄上予以登記后， 由 房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放在建工程抵押登記證明。24、職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給房屋所有權(quán)證，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價(jià)房” 。25、房屋登記費(fèi)向申請人收取。住房登記一套住房為一件，每件80 元；農(nóng)民利用宅基地建設(shè)的住房登記，不收取房屋登記費(fèi)，只收取證書工本費(fèi) 10 元；非住房登記的房屋權(quán)利人按 規(guī)定申