萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式

1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)簡介：大連萬達(dá)集團(tuán)成立于 1988 年， 1992 年改制為股份。經(jīng)過十幾年的開展，萬 達(dá)集團(tuán)已形成以住宅房地產(chǎn)、 商業(yè)房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。 公司總資產(chǎn) 100 億元，年銷售額約 100 億元。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起于 1999 年，在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的 “訂單地 產(chǎn) 的全新模式。大連萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理先與不同業(yè)態(tài)的世界 500 強(qiáng)商業(yè)連鎖企 業(yè)簽訂協(xié)議，再由萬達(dá)商業(yè)公司購地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營。萬達(dá)的商業(yè)模式的特色是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)。他們引進(jìn)七大國際知名品牌主力店：沃爾瑪、歐倍德、百盛購物廣場、燦坤 3C數(shù)碼廣場、紅星

2、一美凱龍國際家居廣場、新加 坡大食代美食廣場以及時代華納。與時代華納的談判相當(dāng)艱難，聘請美國最優(yōu)秀律師， 僅協(xié)議書就有一千多頁。萬達(dá)選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個標(biāo)準(zhǔn)：具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界 500 強(qiáng)企業(yè)； 社會知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。王健林稱，此舉 意在增強(qiáng)萬達(dá)商業(yè)廣場的影響力和抗風(fēng)險的能力。萬達(dá)商業(yè)公司在全國各大城市投資建設(shè)的 “萬達(dá)商業(yè)廣場 均位于城市黃金地段，擁有 一流的購物休閑環(huán)境。截至目前，萬達(dá)已開工建設(shè)了北京、上海、大連、長春、長沙、 青島、濟(jì)南、南京、南昌、天津、沈陽、南寧、武漢、西安、哈爾濱等城市的商業(yè)工程， 總投資逾百億元，總建筑面積達(dá)

3、160 萬平方米。方案到 2004 年，萬達(dá)商 業(yè)公司將在全國建設(shè) 30 個以上的商業(yè)廣場。萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員約 600 人，平均年齡 36 歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士占員工總數(shù)的 50%以上，管理層全部具有 碩士以上學(xué)歷。2、何謂“訂單地產(chǎn) ：“訂單地產(chǎn) 是萬達(dá)商業(yè)公司在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運作過程中采用的一種先進(jìn)的經(jīng)營模式， 也是萬達(dá)引以為豪的一項創(chuàng)新。萬達(dá)與十多家世界 500 強(qiáng)企業(yè)和跨國企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬達(dá)投 資建設(shè)經(jīng)營的每一個連鎖商業(yè)廣場在工程確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場調(diào)研，以 不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營兩個不同角度

4、來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出 一致結(jié)論后，由萬達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。正因為如此，萬達(dá)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程就可以最大限度的滿足經(jīng)營商的經(jīng)營開展需求， 又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，營建購物中 心可以說是形成一種生產(chǎn)力，可以快速有效的帶動該地區(qū)開展成居住、辦公、購物、休 閑、娛樂功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的急劇升值和高額 盈利。3、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整：自 2002 年 4 月 28 日長春萬達(dá)商業(yè)廣場開工以來，至去年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)工程共開 工 16 個，其中 11 個已對外銷售， 涉及業(yè)主超過 2000 人。萬達(dá)第一

5、批 6 個工程長春、 濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京都是 “商業(yè)廣場 的形式，出售物業(yè)局部以單店為主； 第二批那么開始做購物中心 Mall 的形式，由主力店和單店構(gòu)成。與此前幾年的開發(fā)銷售模式相比，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的自我調(diào)整正悄然進(jìn)行。這是因為經(jīng) 過一段時間的經(jīng)營，萬達(dá)商業(yè)廣場售出的商鋪經(jīng)營狀況并不理想。中海華通商務(wù)機(jī)構(gòu)總 經(jīng)理吳煥賢考察萬達(dá)的局部工程后認(rèn)為，造成小商戶壓力的原因在于，萬達(dá)以較低的價 格將大局部商鋪租給主力店，使本錢壓力過大，于是萬達(dá)將局部壓力轉(zhuǎn)嫁給購置鋪面的 小商戶。萬達(dá)廣場有 10%左右的店面不得不出售，以回收局部 資金。由于商業(yè)工程前期需要大力進(jìn)行營銷推廣，剛剛起步的業(yè)績?nèi)狈σ?/p>

6、支持巨額本錢。 因此，在前期，小商戶的經(jīng)營壓力很大，也反過來影響了萬達(dá)廣場的整體形象。最近長春、濟(jì)南的商業(yè)廣場與業(yè)主的物業(yè)糾紛，現(xiàn)在找到了解決方法。濟(jì)南萬達(dá)商業(yè) 廣場的解決方法是，由萬達(dá)自行補(bǔ)貼面積約 2000 平方米的方式引進(jìn)一家電器超市， 3 年內(nèi)以固定租金租下各業(yè)主的商鋪統(tǒng)一經(jīng)營。長春萬達(dá)商業(yè)廣場也將采用類似方法。2003 年，萬達(dá)有 8 個商業(yè)廣場開業(yè)，但潛隱的問題也次第暴露。購物廣場對周邊的 建筑和交通都有一定要求，但濟(jì)南購物廣場的后面是民宅，少數(shù)業(yè)主招商困難；雖然萬 達(dá)方面銷售合同中沒有向業(yè)主提出過售后包租、返租的承諾，但長春購物廣場的幾位業(yè) 主卻宣稱開發(fā)商有廣告欺詐之嫌。于是就有

7、了萬達(dá)主動尋求商業(yè)品牌進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理 的舉動。雖然王健林認(rèn)為，對于已開工近 20 個工程的商業(yè)地產(chǎn)來說，有一兩個工程出現(xiàn)問題 并非不可控制，但問題的出現(xiàn)令萬達(dá)高層不得不進(jìn)行反思，結(jié)論是：原有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 銷售模式必須調(diào)整， “從 2004 年開始，我們的購物中心原那么上只租不賣據(jù)透露，萬達(dá)經(jīng)營方式的調(diào)整主要包括兩個方面：一是加強(qiáng)整體營銷，對局部已經(jīng)售 出的商鋪進(jìn)行大力包裝與宣傳；二是進(jìn)行股份制改革與重組，商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴 的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|關(guān)系。如果說 2000年5 月 17 日，萬達(dá)確立商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn) “兩條腿走路 的方向是重大 戰(zhàn)略的調(diào)整，那么 2003 年底萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)那么是

8、在進(jìn)行一種戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整： 只租不售，并且 伴以業(yè)態(tài)的重新組合。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來購物中心 Mall 的主力 店占面積的 85，單店只占 15，后來調(diào)整為主力店、單店各占 50。王健林認(rèn)為 “如 果主力店比例太重，那我們就只是在為銀行打工 2004年萬達(dá)的調(diào)整還表現(xiàn)在放緩了商 業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度上。 2002、2003 兩年萬達(dá)提出商業(yè)地產(chǎn)開工工程 “保 5 爭 8，即爭取 新開工 8 個工程，并如期實現(xiàn)。 2004年萬達(dá)只提出商業(yè)工程 “保3爭 5的開工目標(biāo)。4、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)：早在 2000 年，王健林就曾明確提出萬達(dá)要做 “百年企業(yè) 的目標(biāo)。而要做百年企業(yè)，就 必須有穩(wěn)定的

9、收入來源。住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場的影響很大，所以 萬達(dá)確立了開展商業(yè)地產(chǎn)和 “收租物業(yè) 的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所 以，萬達(dá)就萌生了傍 “大企業(yè) ，尤其是跨國企業(yè)的想法。 1990 年底，萬達(dá)開始與沃爾瑪 談判合作事宜，談了一年多，于 2001 年簽訂了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議。王健林在萬達(dá)集團(tuán) 2003 年度總結(jié)大會上宣布了萬達(dá)的中期目標(biāo)：到 2021 年，商業(yè)地 產(chǎn)開工 70個購物中心，建筑面積達(dá) 1000 萬平方米，年租金收入達(dá) 100 億元；住宅地產(chǎn) 年開工 400 萬平方米以上，年銷售收入 80 億元。其中，2004 年總銷售額目標(biāo)仍為 100 億 元，總資產(chǎn)

10、到達(dá) 150 億元。王健林認(rèn)為，中國購物中心有著巨大的開展空間， “美國 2 億人有 1.3 萬個 Mall ，中國 13 億人，至少還有 2 萬個 Mall 的空間，打個對折也需要建 1 萬個 Mall 。世界最大的 Mall 投資商是澳大利亞的 “西部集團(tuán) ，其購物中心的建筑面積 1100 多萬平方 米，如果萬達(dá)在 2021 年能到達(dá) 1000 萬平方米， 2021 年萬達(dá)收租物業(yè)面積就有可能超 過“西部集團(tuán) 。5、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資金 ： 和其他正處于急劇擴(kuò)張期的企業(yè)一樣，萬達(dá)的資金鏈也是一個被質(zhì)疑的問題。王健林稱， 2021 年前要開工 70 個購物中心。但萬達(dá)目前開工的購物中心只有 2

11、0 個， 未來 7 年平均每年至少開工 7 個。每個購物中心的建筑面積以 1015 萬平方米計算，平均約需總投資 810 億元。也就是說，僅購物中心開發(fā)萬達(dá)每年就需投入 3050 億元。 萬達(dá)有這么多資金嗎？從 2000 年決定邁出全國化大規(guī)模擴(kuò)張步伐時，萬達(dá)就無法回避資金的問題。很顯然， 萬達(dá)開發(fā)建設(shè)的第一批購物廣場，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實現(xiàn)快速資 金回收的需要。萬達(dá) 2004 年起“停售改租 ，于是，剛從連續(xù) 3 年的擴(kuò)張所造成的資金 壓力下緩過一口氣來的萬達(dá)，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金 是會更緊張 ，正是在這種背景下，萬達(dá)放慢了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度。在資金與速度

12、的張 力中，萬達(dá)采取的是暫時忍痛犧牲速度的做法。同時，萬達(dá)加快了尋求其他資金渠道的努力，譬如上市。 “已有 4 家公司同意做我們 的戰(zhàn)略股東，它們都是全球各自行業(yè)的領(lǐng)袖 ，王健林表示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司 2004 年 上半年可以完成重組改造，也許明年就可以上市了。即使不上市，商業(yè)地產(chǎn)公司也可以 增發(fā) 3040的股份給戰(zhàn)略股東， “這也就是一種 小上市 '，可以保證明后年的資金問 題。這樣， “萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資管道至多二年就可以打通了 。萬達(dá)一方面要尋找資金渠道，另一方面還要防范資金風(fēng)險。王健林認(rèn)為：萬達(dá)商業(yè)地 產(chǎn)開展如此之快，沒有出現(xiàn)大的問題， “秘訣是實行了資金封閉管理的制度 。按照

13、規(guī)定， 每個工程公司都不得占用其他公司的資金，跨公司 1 萬元以上的資金都得由總裁審批。 2003 年天津工程剛啟動時資金極其困難，雖然南寧、沈陽、哈爾濱等工程的賬上都趴著 上億元的資金，但天津工程一分錢也沒能拆借到。關(guān)于 SHOPPING MALL 的一些思考：1、SHOPPING MALL 的傳播、形成和演變：SHOPPING MALL 是目前國際上最流行的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，直譯為 “步行購物廣場 。18 和 19 世紀(jì)，歐洲城市拱廊建筑和商業(yè)廊建筑十分流行，它們由眾多商店圍繞拱廊布 置，這種商業(yè)組合模式被認(rèn)為是 SHOPPING MALL 的原型。20 世紀(jì)上半葉， SHOPPING MAL

14、L 在英國和美國的開展取得了初步成功。 4050 年代， 由于大規(guī)模的投資開發(fā)和商業(yè)組織管理能力已經(jīng)具備， 大型 SHOPPING MALL 開始嶄露 頭角。一方面， SHOPPING MALL 成功地給土地開發(fā)帶來了利潤，刺激土地開發(fā)商和投 資者大量投資；另一方面，城市開展為 SHOPPING MALL 的開發(fā)提供了時機(jī)，新舊開發(fā) 商紛紛參與開發(fā)， SHOPPING MALL 蓬勃興起。這一時期無論在英國還是美國， SHOPPING MALL 的零售額增長率比總體增長率高得多，這說明 SHOPPING MALL 已 經(jīng)得到了開發(fā)商、零售商和購物者的共同接受。50 年代，美國城市大規(guī)模郊區(qū)化給

15、郊區(qū)的 SHOPPING MALL 帶來了機(jī)遇，它不僅受到 了開發(fā)商和零售商的歡送，也受到了擁有私人汽車的購物者的普遍歡送。因此，它在美 國各地的建設(shè)速度是以往任何一個階段所望塵莫及的。與此同時，在歐洲國家，城市重 建、更新和新城建設(shè)都為 SHOPPING MALL 提供了開展和傳播時機(jī)。 荷蘭鹿特丹的林巴 恩、英國的考文垂、瑞典首都斯德哥爾摩的衛(wèi)星城維林比等地，相繼有大型 SHOPPING MALL 建成，特別是來自美國的影響大大刺激了歐洲的開展。到 60 年代為止，在北美、西歐和澳洲等地的工業(yè)化國家， SHOPPING MALL 的概念已 經(jīng)得到廣泛接受。70年代，SHOPPING MAL

16、L開始在東歐、亞洲、非洲和拉丁美洲等發(fā) 展中國家傳播。需要指出的是， 70 年代中期的石油危機(jī)使郊區(qū) SHOPPING MALL 的開展受挫，也促成 了人們對于購物中心的思考和再認(rèn)識。傳統(tǒng)的基于美國郊區(qū)特定用地和環(huán)境狀況的郊區(qū) SHOPPING MALL ，隨著開展轉(zhuǎn)向城市市區(qū)而發(fā)生了相應(yīng)的變化，對市區(qū)特定的環(huán)境和 文脈的關(guān)注，賦予了 SHOPPING MALL 新的內(nèi)容和含義。80 年代，由于全球經(jīng)濟(jì)互相滲透， 經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)和一體化， SHOPPING MALL 幾乎已經(jīng)滲透 到各個國家，普及全世界。無論是興旺國家還是開展中國家， SHOPPING MALL 已經(jīng)得 到人們的普遍接受，并成為現(xiàn)代

17、城市的重要組成局部和多元化的社會、經(jīng)濟(jì)和文化背景 中的城市景觀?？v觀 SHOPPING MALL 概念的開展和傳播過程， 100 年前簡單的商業(yè)柱廊與今天形式各 樣、異彩紛呈的購物中心，無論是建筑形式、建筑功能和商業(yè)模式、消費行為等都今非 昔比。 SHOPPING MALL 建筑已經(jīng)不再是商業(yè)拱廊，也不是早期意義上的美國式的郊區(qū) 購物中心，它的建筑形式越來越反映日趨復(fù)雜的城市形象，成為城市景觀中非常醒目的 主角。與初期被動的市場觀念相比，先進(jìn)的管理方法積極的、正面的促進(jìn)了消費活動， 其布局、規(guī)模和商店類型與組成已經(jīng)置于 SHOPPING MALL 的有效控制之下，使承租戶 的利潤最大化。2、S

18、HOPPING MALL 在現(xiàn)代社會生活中承當(dāng)?shù)淖饔?：SHOPPING MALL 的出現(xiàn)是 20 世紀(jì)零售商業(yè)建筑開展的一個巨大進(jìn)步，它給人類社會 的生活帶來了巨大的變化，在現(xiàn)代社會生活中的地位也越來越重要。SHOPPING MALL 適應(yīng)了現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要。隨著消費水平的提高，人們 對商品的需求與日俱增，在同一屋頂下購置所有需要的商品的愿望也越來越強(qiáng)烈，SHOPPING MALL 滿足了人們一次購足的要求。 與此同時，購物方式也經(jīng)歷了一場革命， 從古老的集市開展到現(xiàn)代的百貨商店和超級市場，從面對面的柜臺效勞開展到自選效勞 和自助效勞，這些都在 SHOPPING MALL 中得到

19、表達(dá)。SHOPPING MALL 滿足了購物與休閑活動相結(jié)合的要求。在現(xiàn)代社會里，人們的閑暇時 間增加，購物活動已不僅僅是為了滿足根本生活需要，而且還包括娛樂和休閑成分，是 一種社會活動。從購物者的角度來看，購物既是家務(wù)，也是娛樂、放松或刺激。正因為 如此，除了種類多樣的商店之外， SHOPPING MALL 還提供高標(biāo)準(zhǔn)的娛樂場所，諸如餐 館、體育健身中心、電影院、藝術(shù)展覽等來滿足多種消費需求。SHOPPING MALL 滿足了人們社會交往的需要， 它通過開放的公共空間為社會活動提供 必要的交往場所。在汽車把人排擠出原本屬于人的城市公共活動空間時， SHOPPING MALL 試圖再現(xiàn)了傳統(tǒng)

20、的公共活動空間，尋找汽車時代來臨之后就已經(jīng)失去的城市廣 場。3、SHOPPING MALL 的四大特征： 開放性的公共休閑場所，強(qiáng)烈吸引人氣； 開放性的對外交通設(shè)計，可廣納周邊人流； 相對閉合的內(nèi)部通道回路，可充分利用有效人流； 休閑與購物良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。4、適應(yīng)中國國情的 SHOPPING MALL 的特點 ： 適應(yīng)中國國情的 SHOPPING MALL 首要的是面積 足夠大的面積， 提供比現(xiàn)在所有的 大型百貨更寬敞、 更明亮的、更舒適的經(jīng)營環(huán)境和消費氣氛。 但 SHOPPING MALL 又不 僅僅是個開闊的廣場，那是一片沃土，所有現(xiàn)在流行的商業(yè)模式都能在這里找到自己的 位置，不管是超市、百貨、專賣店還是其他任何業(yè)態(tài)， 而且他們都在從 SHOPPING MALL 的身上吸收著成長的營養(yǎng)。從外表上說， SHOPPING MALL 要有開放性的公共休閑廣場如共享空間，以長時間吸引 住消費者； 有開放性和閉合性良好的交通回路如室內(nèi)步行街， 主通道到達(dá) 6米、輔通道 4 米以上；要兼具購物、 休閑、娛樂三大功能， 如百貨、超市、休閑場所全部具備以滿足 “一 站購齊消費需要。從