歐洲風(fēng)格高檔住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)建議書

1、歐洲風(fēng)格高檔住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)建議書 目 錄 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目概況第二章 市場(chǎng)分析 一、 地理位置分析 二、基地條件及周邊環(huán)境分析 三、 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)分析 四、 區(qū)域市場(chǎng)分析 五、 項(xiàng)目定位分析 六、客戶需求分析 七、住宅項(xiàng)目面積配比 八、 價(jià)格策略第三章、開(kāi)發(fā)計(jì)劃第四章、項(xiàng)目投資估算及盈利分析第五章、第一期項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析第六章、結(jié)論第一章:項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)背景: 二、項(xiàng)目概況 海景天下項(xiàng)目座落于威海市龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)南端,基地為西北東南走向的矩形地塊,長(zhǎng)約 米,寬約 米,總用地面積為平方米?；匚鞅眰?cè)毗鄰月亮灣海域,西南、東南側(cè)為國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)雞冠山環(huán)抱,東

2、側(cè)、北側(cè)與已開(kāi)發(fā)居住的小區(qū)李家村、家園三期( )、華美園隔路相望,西北側(cè)與櫻桃園相連,與北面已興建的大學(xué)城相距僅千米之遙。 綜觀此項(xiàng)目位置,依山面海,座落于公園、小區(qū)、大學(xué)和自然保護(hù)區(qū)之中,風(fēng)景秀麗,氣候宜人,從自然生態(tài)條件和居住文化氛圍,都具有很高的價(jià)值,可以說(shuō)地理位置非常優(yōu)越,是不可多得的開(kāi)發(fā)寶地。 本項(xiàng)目的規(guī)劃方案為具有歐洲風(fēng)格的高檔住宅小區(qū),其中包括別墅、多層、小高層、高層住宅、歐陸風(fēng)情商業(yè)街、國(guó)際高級(jí)學(xué)校、幼兒園、公共會(huì)所等建筑。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:類別單位總用地面積建筑總面積住宅總面積商業(yè)及配套設(shè)施面積學(xué)校建筑面積幼兒園建筑面積容 積 率建筑密度綠 地 率停 車 位總 戶 數(shù)第

3、二章 市場(chǎng)分析 一、地理位置分析 本項(xiàng)目位于龍王塘口區(qū)西南端,龍王塘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),毗鄰海景家園住宅小區(qū)、華美園小區(qū)、櫻桃園、威海交通大學(xué)科技園、交通大學(xué)信息工程學(xué)院等項(xiàng)目。 本項(xiàng)目近鄰旅游景點(diǎn)雞冠山自然保護(hù)區(qū)及櫻桃園。雞冠山自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建有雞冠山溫泉度假村,櫻桃園內(nèi)擁有天然無(wú)污染浴場(chǎng)?月亮灣海濱浴場(chǎng)。 本項(xiàng)目距離龍王塘新港較近,周邊擁有眾多高等院校如威海交通大學(xué)及遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院,比較適宜建設(shè)住宅項(xiàng)目,其消費(fèi)者將有可能是龍王塘新港內(nèi)部的工作人員及這些院校的教職員工等。 龍王塘經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前已經(jīng)提出要建設(shè)以加工制造業(yè)為主導(dǎo)、以漁航物流業(yè)為依托,以旅游和教育產(chǎn)業(yè)為兩翼的新型生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū),確定

4、了重點(diǎn)發(fā)展的八大產(chǎn)業(yè)園區(qū),即船舶產(chǎn)業(yè)園、船舶配套產(chǎn)業(yè)園、服裝電子產(chǎn)業(yè)園、食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、精密電子產(chǎn)業(yè)園、化工產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園以及物流園區(qū)。這些園區(qū)發(fā)展起來(lái)以后,其內(nèi)部中外企業(yè)的工作人員,將有可能形成對(duì)住宅、商業(yè)項(xiàng)目的強(qiáng)烈需求,本項(xiàng)目與其距離較近,很可能成為其首選目標(biāo)。 目前威海到龍王塘口區(qū)的快軌項(xiàng)目正在規(guī)劃中,該項(xiàng)目竣工后,將大大縮短龍王塘口區(qū)與威海市中心的距離,往返兩個(gè)區(qū)域的時(shí)間將縮短,屆時(shí)本項(xiàng)目的交通便利性也將隨之增強(qiáng)。 “煙臺(tái)?威?！钡幕疖囕喍纱a頭距離本項(xiàng)目約3公里,目前正在建設(shè)之中。該項(xiàng)目縱貫渤海海峽,北起羊頭洼港,南至山東半島北部煙臺(tái)市四突堤,海上直線距離147公里。整條通道北

5、起哈爾濱,南至上海,貫通東北、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲三大經(jīng)濟(jì)區(qū),穿越黑、吉、遼、魯、蘇、浙、滬7個(gè)省市。該項(xiàng)目第一艘輪渡計(jì)劃于2006年7月投入使用。 配合煙大輪渡工程,沈大高速公路將向西延伸至羊頭洼港,修建土羊高速公路,該公路通過(guò)輪渡工程于煙臺(tái)相連,形成由同江至三亞、貫穿整個(gè)中國(guó)東部的公路大通道。 以上兩項(xiàng)工程竣工后,本項(xiàng)目將大大縮短與龍王塘中心區(qū)、威海市中心的距離,同時(shí)也將縮短威海市與國(guó)內(nèi)其他省市的距離,極大地改善客運(yùn)及貨運(yùn)運(yùn)輸?shù)目旖菪浴?本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域內(nèi)目前還有一些政府配套設(shè)施及高等學(xué)府正在建設(shè)之中,這些項(xiàng)目建成后,區(qū)內(nèi)人口將有大幅度的增加,相應(yīng)的交通條件也將快速得到改善。 與

6、“煙大輪渡”相鄰的“羊頭洼港區(qū)”是威海市政府規(guī)劃的11大港區(qū)之一,加上現(xiàn)有的龍王塘新港,建成后本項(xiàng)目區(qū)域的水上交通將十分發(fā)達(dá)。 上述各個(gè)工程竣工后,本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的海上與陸地交通網(wǎng)絡(luò)將非常暢通,區(qū)域內(nèi)居民及旅游、商務(wù)人士來(lái)往將更加便利,無(wú)疑將極大地增加本項(xiàng)目的吸引力。二、基地條件及周邊環(huán)境分析(一)基地條件 本項(xiàng)目地塊面積較大,呈長(zhǎng)方形形狀,具有一定的深度和寬度,比較利于進(jìn)行建筑物的布置。 本項(xiàng)目靠近海邊,毗鄰月亮灣海濱浴場(chǎng),擁有良好的海景和浴場(chǎng)資源,同時(shí)項(xiàng)目南側(cè)和東側(cè)均靠近山丘,故本項(xiàng)目規(guī)劃可以充分利用海景和山景資源。(二)周邊環(huán)境 本項(xiàng)目相鄰項(xiàng)目較多,住宅項(xiàng)目如海景家園(一期、二期)、華美

7、園、威海交通大學(xué)信息學(xué)院(已投入使用,含教學(xué)樓、學(xué)生公寓和住宅)、楊家村動(dòng)遷住宅樓和龍王塘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)供熱公司,除此之外還有部分在建項(xiàng)目,包括吉林大學(xué)(在建)、交通大學(xué)學(xué)生公寓和教工樓以及海景家園三期(在建)。 本項(xiàng)目北側(cè)為威海交通大學(xué)科技園,地勢(shì)較高,包含學(xué)生公寓和教工樓,該學(xué)院計(jì)劃招生人數(shù)10000人,目前已有3400名學(xué)生在讀。交通大學(xué)隔山后側(cè)還有吉林大學(xué)及遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院。 項(xiàng)目東北側(cè)主要為山丘,山林茂盛、具有一定的高差起伏的地理特點(diǎn),使本項(xiàng)目擁有良好的山丘自然景觀資源。 海輝街北側(cè)尚有伯陽(yáng)小學(xué),是該區(qū)域唯一一所中小學(xué)。通過(guò)海輝街向東可通往鐵山鎮(zhèn)中心。沿興發(fā)路向南延伸可通往雞冠山自然

8、保護(hù)區(qū),位于本項(xiàng)目南側(cè),這里有旅游度假區(qū)雞冠山溫泉。 除此之外,本項(xiàng)目南側(cè)景觀主要以山丘為主。 本項(xiàng)目西側(cè)靠海,有旅游景點(diǎn)櫻桃園,櫻桃園內(nèi)的月亮灣海濱浴場(chǎng),海岸線長(zhǎng)800米,是威海市唯一的無(wú)污染浴場(chǎng),環(huán)境優(yōu)美,該浴場(chǎng)二期還有500米長(zhǎng)的海岸線正在規(guī)劃之中。 綜合來(lái)看,本項(xiàng)目周邊已經(jīng)初步形成規(guī)模,住宅面積已達(dá)40萬(wàn)?,高等院府已開(kāi)學(xué)三所,在建二所。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)境的不斷完善,本項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿薮?。三、?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)分析優(yōu)勢(shì)分析龍王塘口區(qū)具有厚重的人文歷史資源 龍王塘歷史悠久。1880年,清政府在此興辦北洋水師,建軍港、修炮臺(tái)、筑船塢、扎營(yíng)盤,龍王塘口成為軍事要塞。1894年的中日甲午戰(zhàn)爭(zhēng)和190

9、4年的日俄戰(zhàn)爭(zhēng),都在龍王塘口歷史上留下了滄桑一頁(yè)。形成了牧羊城遺址、東雞冠山景區(qū)、中蘇友誼塔、勝利塔、龍王塘蘇軍烈士陵園、電巖炮臺(tái)、清代南子彈庫(kù)、日俄監(jiān)獄舊址、萬(wàn)忠墓紀(jì)念館等遺址,使龍王塘成為中國(guó)乃至世界近代史上的露天博物館,各界人士競(jìng)相前往參觀游覽。具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目占地面積約 萬(wàn)平方米,地塊面積較大,易形成規(guī)模,具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。海景、山景、浴場(chǎng)資源豐富 本項(xiàng)目靠海,并毗鄰月亮灣海濱浴場(chǎng),夏季時(shí)游客較多,包括龍王塘口區(qū)內(nèi)居民、威海市內(nèi)游客以及外地旅游者?？諝赓|(zhì)量好,自然環(huán)境優(yōu)美 由于本項(xiàng)目周邊山丘較多,臨近大海,且周邊無(wú)大型工廠,無(wú)污染,故空氣質(zhì)量好,自然環(huán)境優(yōu)美,非常適合建設(shè)住宅項(xiàng)目

10、,尤其適宜老年人居住。旅游資源豐富 本項(xiàng)目靠海,臨近櫻桃園及雞冠山自然環(huán)境保護(hù)區(qū),而且龍王塘口區(qū)歷來(lái)以旅游資源豐富著稱,擁有八大景區(qū)、72個(gè)景點(diǎn)、54個(gè)文物保護(hù)單位以及15個(gè)海濱度假區(qū),如雞冠山自然保護(hù)區(qū)、龍王塘水上人間、蛇島、黃渤海分界線、櫻桃園、甲午戰(zhàn)爭(zhēng)遺址、白玉山景區(qū)、二0三景區(qū)等,旅游資源非常豐富。龍王塘購(gòu)房落戶門檻低,對(duì)外地人有相當(dāng)?shù)奈?外地人在龍王塘口區(qū)購(gòu)房,購(gòu)房款達(dá)到20萬(wàn)元的,可以辦理全家落戶手續(xù)。寬松的落戶政策,加上龍王塘優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境及靠海的優(yōu)勢(shì),吸引了大批的外地人士在龍王塘區(qū)域購(gòu)房。e 項(xiàng)目本身的用地位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地塊區(qū)域東、南二面環(huán)山、西側(cè)面海,與月亮灣海濱浴

11、場(chǎng)相望,擁有優(yōu)良的山景及海景資源。(二)機(jī)會(huì)分析大威海建設(shè),龍王塘口區(qū)被納入主城區(qū) 在大威?！皟沙侨恰背鞘锌臻g規(guī)劃中,龍王塘口區(qū)目前已被納入了威海市主城區(qū)內(nèi),同時(shí)土羊高速公路也在加緊建設(shè)之中,這將大大縮短龍王塘口區(qū)和威海市中心的距離,對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展將大有裨益,增加本項(xiàng)目的吸引力。土地增值潛力巨大 威海市在東北地區(qū)特殊的地理位置決定了其必將成為振興東北的先導(dǎo)城市,其在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈各城市中的重要地位,結(jié)合其“一個(gè)中心、四個(gè)基地(東北亞航運(yùn)中心、石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)品及軟件開(kāi)發(fā)基地、造船基地)”的建設(shè),憑借其公認(rèn)的東北地區(qū)最具活力、最適宜居住、對(duì)外開(kāi)放程度最高以及自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新

12、、氣候宜人等特點(diǎn),必將吸引更多的外地人士前來(lái)威海及龍王塘工作、生活,對(duì)住宅項(xiàng)目將形成巨大需求,本項(xiàng)目用地優(yōu)越的地理位置及稀缺性必將獲得巨大的增值空間。鄰近規(guī)劃的“羊頭洼港區(qū)”和建設(shè)中的“煙大輪渡” 本項(xiàng)目臨近龍王塘新港,緊鄰正在擬建的威海市11大港區(qū)之一“羊頭洼港區(qū)”,該港區(qū)建成后,龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)將得到快速發(fā)展,會(huì)有越來(lái)越多的公司企業(yè)不斷進(jìn)駐,屆時(shí),這些公司企業(yè)內(nèi)部的工作人員對(duì)住宅、商業(yè)項(xiàng)目會(huì)形成一定的購(gòu)買需求。 “煙大火車渡輪”目前正在加緊建設(shè)之中,該項(xiàng)目建成后,將成為東北三省連接國(guó)內(nèi)其他城市往返威海的重要口岸,會(huì)帶來(lái)大量的旅游者和商務(wù)人士,為本項(xiàng)目帶來(lái)越來(lái)越多的人流。 這兩個(gè)

13、項(xiàng)目的建成,將大大增加本項(xiàng)目的亮點(diǎn),使本項(xiàng)目未來(lái)具有廣闊的發(fā)展前景。 d 教育產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)面臨較大發(fā)展空間 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前已有威海交通大學(xué)科技園、交通大學(xué)信息工程學(xué)院遷入,遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院也與本項(xiàng)目距離較近,未來(lái)幾年內(nèi)還將有吉林大學(xué)等陸續(xù)遷入,這幾所院校將在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)形成大學(xué)園區(qū),屆時(shí)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的學(xué)生人數(shù)將達(dá)到3萬(wàn)余人,同時(shí)教職工人數(shù)也將大量增加,學(xué)生及教職員工的消費(fèi)需求較大,對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)設(shè)施將形成有利的支撐,同時(shí)教職員工也會(huì)對(duì)住宅項(xiàng)目具有一定的需求,對(duì)住宅項(xiàng)目的發(fā)展也將起到不可忽視的推動(dòng)作用。 威海市軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中,將軟件產(chǎn)業(yè)帶的分布確定為從龍王塘南路一直延伸到本項(xiàng)目所

14、在的羊頭洼區(qū)域,而本項(xiàng)目毗鄰的用地也正在規(guī)劃軟件產(chǎn)業(yè)園,使本項(xiàng)目區(qū)域軟件產(chǎn)業(yè)面臨較大發(fā)展空間。e 龍王塘從原來(lái)的軍事區(qū)變?yōu)榉擒娛聟^(qū),發(fā)展速度將大大加快 龍王塘口區(qū)目前正逐漸從原來(lái)的軍事區(qū)向非軍事區(qū)轉(zhuǎn)變,各個(gè)業(yè)態(tài)均獲得了較大的發(fā)展空間,發(fā)展速度大大加快,經(jīng)濟(jì)水平逐年增加,截至2003年底,龍王塘口區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)增加值已達(dá)到612,331萬(wàn)元。龍王塘口區(qū)的快速發(fā)展,也將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的機(jī)遇。f龍王塘軟件產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展,為本項(xiàng)目提供了大量潛在客戶 根據(jù)威海城市發(fā)展規(guī)劃,龍王塘口區(qū)的發(fā)展功能被定位為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,將帶來(lái)大量的高新技術(shù)人才,其對(duì)住宅項(xiàng)目

15、將形成大量的需求。本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美、適宜居住,這些購(gòu)房者很可能成為本項(xiàng)目的潛在客戶。 g 龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展 龍王塘經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年成立,2002年晉升為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),目前已經(jīng)形成了完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策以及良好的投資環(huán)境,正快速發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)擁有龍王塘新港、正在建設(shè)的“煙大輪渡”以及“羊頭洼港區(qū)”,并依據(jù)龍王塘口區(qū)整體功能定位確定了未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的船舶產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等八大產(chǎn)業(yè)園區(qū),隨著這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,未來(lái)將帶來(lái)大量的的就業(yè)機(jī)會(huì)及常住人口。 位于龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的本項(xiàng)目建成后,商業(yè)和住宅項(xiàng)目將有所增加,各種配套設(shè)施日益齊全,加上區(qū)域內(nèi)的人口不斷增加,人氣提升,

16、將成為快速發(fā)展的新型住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)及旅游開(kāi)發(fā)區(qū),知名度快速提升,帶來(lái)大量人流到本項(xiàng)目購(gòu)房及消費(fèi)。 中遠(yuǎn)船務(wù)基地近億美金的即將投入以及大重集團(tuán)、威海實(shí)德集團(tuán)等新項(xiàng)目的陸續(xù)進(jìn)駐,使本項(xiàng)目區(qū)域?qū)@得超常規(guī)的發(fā)展,使本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的發(fā)展前景看好。 h 威海到龍王塘的快軌項(xiàng)目正在規(guī)劃中 威海到龍王塘的快軌項(xiàng)目目前正在規(guī)劃之中,建成后將大大縮短龍王塘至威海市中心的距離,對(duì)本項(xiàng)目也是一大利好。 j 威海市最適宜居住的區(qū)域 本項(xiàng)目區(qū)域臨近海邊,擁有月亮灣海濱浴場(chǎng),周邊山丘高低起伏,環(huán)境優(yōu)美,空氣質(zhì)量較好,非常適宜居住。而在城區(qū)中心區(qū)內(nèi),隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,空氣污染較嚴(yán)重,環(huán)境受到了破壞,本項(xiàng)目區(qū)域周邊無(wú)大型工

17、廠,無(wú)污染,月亮灣浴場(chǎng)更是威海市唯一的無(wú)污染海濱浴場(chǎng),因此,本項(xiàng)目區(qū)域成為威海市最適宜居住的區(qū)域。 k 旅游觀光度假區(qū)及旅游商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū) 本項(xiàng)目毗鄰旅游景點(diǎn)雞冠山自然保護(hù)區(qū),緊鄰櫻桃園和月亮灣海濱浴場(chǎng),旅游產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá),隨著本項(xiàng)目的建設(shè),本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步的發(fā)展,相關(guān)的旅游配套產(chǎn)品如酒店、旅游商業(yè)項(xiàng)目等將快速發(fā)展,鑒于本項(xiàng)目良好的旅游資源基礎(chǔ)及環(huán)境,旅游觀光度假區(qū)及旅游商業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?l 高等學(xué)府聚集區(qū) 如前面提到,除威海交通大學(xué)科技園區(qū)、交通大學(xué)信息工程學(xué)院及遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院外,本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未來(lái)幾年還將有吉林大學(xué)、 學(xué)院等幾所院校投入使用,本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的學(xué)生人數(shù)將越來(lái)

18、越多,大學(xué)園區(qū)將形成。 m 港口產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) 本項(xiàng)目毗鄰的“羊頭洼港區(qū)”為威海市擬建的11大港區(qū)之一,該港區(qū)建成后,相關(guān)的船舶產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)也將不斷發(fā)展,加上威海世“東北亞航運(yùn)中心”建設(shè)的有力支撐,原有龍王塘新港的發(fā)展,開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)八大園區(qū)的建設(shè)及投入使用,本項(xiàng)目區(qū)域的港口產(chǎn)業(yè)將得到快速發(fā)展。四、 區(qū)域市場(chǎng)分析 一)龍王塘區(qū)項(xiàng)目售價(jià)水平及銷售分析龍王塘區(qū)中心住宅項(xiàng)目的銷售水平及銷售情況 隨著2005年威海市住宅價(jià)格的整體大幅上揚(yáng),龍王塘區(qū)住宅價(jià)格也呈現(xiàn)出上升趨勢(shì),但上升幅度相對(duì)平緩,現(xiàn)龍王塘區(qū)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格集中在2600-4000元/?。 該區(qū)域住宅項(xiàng)目售價(jià)普遍在2600-4000元/?之間。由

19、于該區(qū)域?qū)儆邶埻跆恋纳虡I(yè)文化中心,生活配套設(shè)施完善,因此該小區(qū)樓盤除定價(jià)過(guò)高的港灣山莊外,其銷售情況都比較理想,其中立新小區(qū)已售空,而雅馨苑二期也因其優(yōu)越的地理位置及開(kāi)發(fā)商的良好信譽(yù)而受到眾多當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的青睞,其銷售已接近尾聲,只剩少量尾盤在售。啟新山水開(kāi)盤較晚,04年初開(kāi)盤到現(xiàn)在也已銷售了80%。龍王塘舊區(qū)周邊住宅的銷售水平及銷售情況 該區(qū)域住宅售價(jià)一般在2800-3800元/?之間。與龍河、軍港相鄰的龍河家園是該區(qū)域現(xiàn)在售的規(guī)模最大的項(xiàng)目,該項(xiàng)目的購(gòu)房者以外地人士居多,當(dāng)?shù)刭?gòu)房者相對(duì)較少。 萬(wàn)寶家園及萬(wàn)寶園項(xiàng)目位于龍王塘舊區(qū)與水師營(yíng)交界區(qū),由于價(jià)格實(shí)惠,交通相對(duì)便利,吸引了大量當(dāng)?shù)刭?gòu)房者。

20、本區(qū)域新盤推出銷售情況 自2005年秋季房交會(huì)上龍王塘區(qū)又推出兩個(gè)新樓盤,新推面積及售價(jià):項(xiàng)目名稱面積(?)位置性質(zhì)售價(jià)(起價(jià)元/?)海景山莊50000白玉山住宅/別墅3800/7000華美園100000龍河住宅3500 b)龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)在建項(xiàng)目的建設(shè)與銷售情況 在開(kāi)發(fā)區(qū)本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有兩樓盤對(duì)本項(xiàng)目極具參考價(jià)值,一為海景家園三期計(jì)12萬(wàn)平方米的多層小高層住宅,二為華美園8萬(wàn)平方米多層小高層住宅,與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔。 二個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間均為2004年,至2005年初已有近10萬(wàn)平方米的主體完工,2005年新開(kāi)工10萬(wàn)平方米,至年末兩個(gè)項(xiàng)目有近8萬(wàn)平方米已竣工,其余已達(dá)到主體完工條件。 兩個(gè)項(xiàng)目均

21、為普通住宅區(qū),區(qū)內(nèi)配套、綠化、景觀都很簡(jiǎn)單,配置少量的停車場(chǎng)和車庫(kù),會(huì)所和其他配套不成規(guī)模,房型多為中小戶型,其中100?以內(nèi)的占50%以上。 銷售情況: 至2005年四季度,海景家園三期已售85%,華美園已售95%,共計(jì)銷售面積為14萬(wàn)?。在售項(xiàng)目名稱建筑面積(?)銷售進(jìn)度(%)銷售均價(jià)(元/?)客戶區(qū)域客戶類型本地東三省其他自用給老人投資家園12萬(wàn)852850484012302545華美園8萬(wàn)952950504010401050 海景家園項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)推出較早的老年康居工程。由于該項(xiàng)目是全國(guó)第一個(gè)集居住、休閑、保健、娛樂(lè)、旅游、商貿(mào)為一體的現(xiàn)代化老年社區(qū),在設(shè)計(jì)中充分考慮了客戶的不同需求,一推

22、出就受到了居住、養(yǎng)老、度假、投資等類型客戶的歡迎,許多外省市的老人更看中該區(qū)域雅致的居住環(huán)境,選擇在此地購(gòu)房、安享晚年。 在一期工程成功推出后,海景家園二期又于2001年開(kāi)工建設(shè)并已于2003年交付使用,海景家園三期在2005年業(yè)已大部分竣工。 目前,海景家園三期的銷售已近尾聲,該項(xiàng)目的熱銷表明,老年康居物業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景,需求潛力巨大。該項(xiàng)目已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)老年康居住宅項(xiàng)目的典范和標(biāo)志之一,被眾多老年人及其兒海景家園項(xiàng)目已經(jīng)成為較有知名度的品牌,在東北三省乃至全國(guó)頗具影響力。 本項(xiàng)目與海景家園項(xiàng)目相毗鄰,海景家園在全國(guó)購(gòu)房者心中的影響力和號(hào)召力將對(duì)本項(xiàng)目推廣創(chuàng)造有利條件,使本項(xiàng)目更容易得

23、到廣大購(gòu)房者的認(rèn)知和信賴對(duì)本項(xiàng)目推廣創(chuàng)造有利條件,使本項(xiàng)目更容易得到廣大購(gòu)房者的認(rèn)知和信賴 另外,該區(qū)域相對(duì)低廉的價(jià)位,也將吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者。目前,威海市的中檔住宅價(jià)格一直居高不下,每平方米均價(jià)已達(dá)4500-5000元,相比之下,該區(qū)域現(xiàn)有住宅每平方米單價(jià)只有2600多元-3500元,隨著未來(lái)威海住宅價(jià)格的不斷攀升,將有越來(lái)越多的購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)移到該區(qū)域,選擇在此購(gòu)房置業(yè)或投資。項(xiàng)目外銷的可行性分析 d.1政府對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)在項(xiàng)目外銷上采取了寬松的政策。 本項(xiàng)目地處龍王塘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),該區(qū)是外商投資相對(duì)活躍的開(kāi)放性區(qū)域,政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的外銷上采取了寬松的政策,對(duì)于新推出的樓盤對(duì)外銷售,政府

24、不加限制。 龍王塘口區(qū)一直是國(guó)內(nèi)外所關(guān)注的投資熱點(diǎn)地區(qū),隨著振興東北老工業(yè)基地和威海建設(shè)的推進(jìn),將有更多的海外公司及個(gè)人涌入本區(qū)域;而未來(lái)的龍王塘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也將通過(guò)自身交通條件的逐步改善,商業(yè)、資金、城市配套等設(shè)施的進(jìn)一步完善,為海外創(chuàng)造更多來(lái)自本區(qū)域居住置業(yè)的機(jī)會(huì),從而給本項(xiàng)目帶來(lái)廣闊的需求空間。 d.2本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置,對(duì)海外的購(gòu)房者極具吸引力 本項(xiàng)目用地與海濱相鄰,具有優(yōu)越的自然景觀,本項(xiàng)目位于龍王塘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)月亮灣海域黃渤海交界處,環(huán)山抱海,景色秀麗。 本項(xiàng)目與龍王塘去各大景區(qū)相鄰,國(guó)內(nèi)外旅游觀光客人比較集中。威海旅游業(yè)的發(fā)展,將吸引越來(lái)越多的游客到該區(qū)域休閑、度假、療養(yǎng),本項(xiàng)目擬

25、建沿海度假別墅和住宅,這對(duì)于渴望在家門口享受海濱漫步度假氛圍的海外購(gòu)房者極具誘惑力。 本項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)價(jià)格相對(duì)威海市內(nèi)及國(guó)內(nèi)其他旅游休閑城市都更為實(shí)惠,能夠吸引眾多海外購(gòu)房者。 本項(xiàng)目所在區(qū)域,使外商投資的熱點(diǎn)地區(qū),隨著該區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展和完善,前來(lái)該區(qū)域投資辦廠的外商將越來(lái)越多,這些高層管理人員,往往愿意選擇景觀和環(huán)境俱佳,臨近其辦公地點(diǎn)的物業(yè)居住。六、客戶需求分析本區(qū)域住宅項(xiàng)目客戶需求預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶分析 就本項(xiàng)目而言,因?yàn)橐?guī)模較大,必須考慮規(guī)劃成適合多個(gè)目標(biāo)客戶群的居住項(xiàng)目,針對(duì)本項(xiàng)目用地位置、可及性以及規(guī)劃前景,應(yīng)該對(duì)下類住宅消費(fèi)群體具有吸引力。a1.龍王塘本地客戶 隨著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)

26、的持續(xù)發(fā)展以及當(dāng)?shù)鼐用裆钏降牟粩嗵岣?龍王塘口區(qū)住宅市場(chǎng)獲得了快速發(fā)展,當(dāng)?shù)鼐用癖局纳凭幼l件的需要,紛紛購(gòu)買住宅項(xiàng)目,成為推動(dòng)本地住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。a2.城區(qū)內(nèi)居民 對(duì)于龍王塘城區(qū)內(nèi)居民來(lái)說(shuō),目前他們更喜歡城市中心區(qū)域內(nèi)的住宅,因?yàn)樯虡I(yè)及其他配套設(shè)施更完善,交通也更方便。而隨著中心區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的不斷上升,本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯,對(duì)于購(gòu)買能力稍差一點(diǎn)的消費(fèi)者或者喜歡住在海邊的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),本項(xiàng)目是更好的選擇。 因本項(xiàng)目臨近海濱,具有海景資源是城市中心區(qū)域的住宅項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢(shì)。 a3.外地購(gòu)買力 由于本項(xiàng)目位于海濱,依山面海,擁有天然無(wú)污染大型浴場(chǎng)以及環(huán)境優(yōu)美、空氣清新等特性,

27、對(duì)外地客戶具有較大的吸引力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料,2004年外地人士在威海市購(gòu)買商品住宅達(dá)到108萬(wàn)?左右,占到威海市全部銷售量的25%,可見(jiàn)外地購(gòu)買力之強(qiáng)。同時(shí)根據(jù)所掌握的信息,在購(gòu)買力允許的情況下,外地人更傾向于購(gòu)買海濱住宅。因此,可以預(yù)期,在龍王塘口區(qū)的未來(lái)外地人士對(duì)住宅項(xiàng)目的需求中,海濱住宅將更受到青睞。當(dāng)然,其前提條件是這些海濱住宅項(xiàng)目的配套設(shè)施應(yīng)該比較完善。a4.老年人 本項(xiàng)目依山傍海,環(huán)境靜謐,非常適合老年人頤養(yǎng)天年。目前已經(jīng)推向市場(chǎng)的海景家園項(xiàng)目主要就是以老年人為主,許多外地人士為父母購(gòu)買海濱住宅用于養(yǎng)老,構(gòu)成了對(duì)鄰海住宅項(xiàng)目的需求。建成后的本項(xiàng)目配套設(shè)施齊全,交通方便,對(duì)本地及外地(

28、尤其是北方地區(qū))的老年人具有更大的吸引力。 隨著國(guó)內(nèi)居民的收入水平以及水徐水平的提高,購(gòu)買能力增強(qiáng),將有更多的老年人考慮在退休后到更適宜居住的地方養(yǎng)老。尤其是隨著更多的年輕人選擇到威海發(fā)展事業(yè),其父母也考慮跟隨子女到威海定居。那么適合于老年人居住的項(xiàng)目發(fā)展空間非常大。中國(guó)內(nèi)陸省份尤其是北方地區(qū)一些具有較高收入水平的企事業(yè)中高層管理人員、民營(yíng)企業(yè)主在退休以后,或者是子女收入水平較高的老年人以及子女選擇在威海工作的老年人將是本項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶之一。a5.度假人士 隨著中國(guó)富有階層以及中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量越來(lái)越多,帶薪休假制度的逐步完善,許多高收入者在異地購(gòu)買海濱公寓或別墅,專門用于度假使用。位于風(fēng)景優(yōu)美

29、的海濱度假公寓或別墅市場(chǎng)也獲得了較快的發(fā)展,本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置與環(huán)境必將受到部分富有階層的青睞。以本項(xiàng)目用地區(qū)域已推出的海景家園為例,就有許多客戶購(gòu)買目的是度假使用。本項(xiàng)目啟動(dòng)之后,相關(guān)旅游項(xiàng)目、配套設(shè)施的進(jìn)一步完善,將極大地改善本項(xiàng)目區(qū)域作為度假用途的功能條件,發(fā)展前景極為可觀。 a6.外地移民 作為中國(guó)東北發(fā)展速度最快的海濱城市,尤其是先后獲得了“最適宜人居住的城市”、“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”、“2004年度中國(guó)十大最具競(jìng)爭(zhēng)力城市”等榮譽(yù),威海市宜人的氣候條件、優(yōu)美的環(huán)境、快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及廣闊的發(fā)展空間等,將吸引更多的外地人到威海來(lái)工作和居住。 a7.投資客戶 隨著威海房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,銷

30、售價(jià)格一路上揚(yáng),吸引了大批購(gòu)房者投資住宅,達(dá)到物業(yè)升值。同時(shí)本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及招商引資的粒度加大,國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)、學(xué)院的紛紛進(jìn)駐,本區(qū)域居民快速增長(zhǎng),不少購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)買住宅,商鋪用于出租,經(jīng)營(yíng)以達(dá)到長(zhǎng)期收益目的。 在建設(shè)“大威?！币?guī)劃綱要中,提出要把威海市建設(shè)成我國(guó)重要的“區(qū)域性的國(guó)際航運(yùn)中心、金融中心、商貿(mào)中心、旅游中心和信息中心”的發(fā)展戰(zhàn)略,這一發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施將進(jìn)一步增加威海市對(duì)外地人才及富裕階層的吸引力。 通過(guò)下表可以看出,外地人士購(gòu)房占威海市年銷售商品住宅的比例呈逐年遞增的趨勢(shì)。年份交易件數(shù)交易面積交易金額住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅200012.917.620.316.717.820

31、.8200116.617.517.015.019.218.5200212.117.112.110.313.113.1200317.226.116.420.318.024.0200425.034.125.524.829.333.4 龍王塘口區(qū)作為威海市未來(lái)發(fā)展空間最大的城區(qū)之一,其更適宜于居住的特點(diǎn)以及相對(duì)較低的房?jī)r(jià)必將吸引更多的購(gòu)買能力屬于中等水平的外地人士前來(lái)工作、生活,區(qū)域內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也將帶來(lái)大量外地從業(yè)人員,為本項(xiàng)目帶來(lái)較多住宅消費(fèi)者。潛在目標(biāo)客戶預(yù)測(cè)b1.煙大火車輪渡建設(shè) 已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)的煙大火車輪渡項(xiàng)目,其建成后將大大縮短?hào)|北與中國(guó)南方地區(qū)的鐵路運(yùn)輸距離。將有更多的旅客或者貨物運(yùn)

32、輸選擇煙大火車輪渡路線。屆時(shí),作為煙大火車輪渡項(xiàng)目的起點(diǎn),龍王塘口區(qū)輪渡碼頭及周邊的商業(yè)、餐飲業(yè)等服務(wù)性行業(yè)將面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。新建碼頭需要大量工作人員,該區(qū)域的服務(wù)性行業(yè)、設(shè)施的經(jīng)營(yíng)者或從業(yè)人員也數(shù)量眾多,必將帶來(lái)對(duì)居住項(xiàng)目的較多需求,本項(xiàng)目距離煙大輪渡僅三公里的距離,又靠山面海,配套設(shè)施更加完善,定會(huì)受到這些潛在住宅消費(fèi)者的青睞。 b2.龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)及龍王塘新港內(nèi)企業(yè)員工 本項(xiàng)目用地位于龍王塘開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)八大產(chǎn)業(yè)園區(qū),包括船舶制造產(chǎn)業(yè)園、船舶配套產(chǎn)業(yè)園、服裝電子產(chǎn)業(yè)園、食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、精密電子產(chǎn)業(yè)園、化工產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等,目前已經(jīng)進(jìn)駐以及將來(lái)陸續(xù)進(jìn)駐龍王

33、塘開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)員工數(shù)量眾多,對(duì)住宅產(chǎn)品形成需求,尤其是中高層管理人員,他們具有較高的購(gòu)買能力,使本項(xiàng)目住宅以及商業(yè)設(shè)施的重要目標(biāo)客戶。 因?yàn)辇埻跆量趨^(qū)屬于軍港的原因,在1996年才部分對(duì)外開(kāi)放,相對(duì)于威海市其它城區(qū),龍王塘口區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步較晚,發(fā)展速度比較慢,但發(fā)展空間更大。龍王塘新港也面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇,其就業(yè)人員以及收入水平也將快速增加,將為本項(xiàng)目提供較多的購(gòu)房客戶。b3.商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目作為占地100萬(wàn)平方米的大型居住區(qū)、海濱旅游區(qū),由于距市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施較遠(yuǎn),本項(xiàng)目區(qū)域需要建設(shè)一個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心,將來(lái)的商業(yè)、餐飲等設(shè)施經(jīng)營(yíng)者以及從業(yè)人員數(shù)量將非常多,這部分客戶將以本項(xiàng)目作為置業(yè)安

34、家的首選。 b4.中遠(yuǎn)船務(wù)基地、羊頭洼港區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)物流園區(qū)的建設(shè) 2004年,中遠(yuǎn)集團(tuán)決定在威海龍王塘建設(shè)其船務(wù)基地,在加上規(guī)劃中的羊頭洼港區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)物流園區(qū)的建設(shè),將為本區(qū)域帶來(lái)大量常住人口與就業(yè)機(jī)會(huì),對(duì)住宅項(xiàng)目的需求量較大。 B5.軟件產(chǎn)業(yè)帶 近年來(lái),威海市的軟件產(chǎn)業(yè)獲得較快發(fā)展,沿龍王塘南路分布著眾多的軟件研發(fā)、生產(chǎn)型企業(yè),在本項(xiàng)目周邊也計(jì)劃建設(shè)占地28萬(wàn)平方米的軟件科技園,在這些企業(yè)就職的多屬于中高收入階層,這些高收入者對(duì)居住的要求較高,購(gòu)買能力強(qiáng),是本項(xiàng)目高檔公寓或別墅項(xiàng)目潛在的需求者。b6.以投資為目的的購(gòu)房者 中國(guó)人的儲(chǔ)蓄觀念正在發(fā)生變化,正逐步將儲(chǔ)蓄存款轉(zhuǎn)換為多種投資方式。因?yàn)?/p>

35、儲(chǔ)蓄存款利率較低,征收利息稅、通貨膨脹等因素造成的銀行儲(chǔ)蓄負(fù)利率現(xiàn)象的出現(xiàn),股市長(zhǎng)期低迷及高風(fēng)險(xiǎn)的特征,再加上居民可選擇的投資渠道較少,使許多人將投資方向轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域,并獲得良好收益,使這一群體規(guī)模迅速擴(kuò)大。以資金保值增值、拓寬投資渠道、賺取租金收益為目的的房地產(chǎn)投資者是中小型公寓潛在消費(fèi)群中的中堅(jiān)力量。本項(xiàng)目所在區(qū)域正在興起的旅游業(yè)與即將發(fā)展起來(lái)的中等規(guī)模商業(yè)區(qū),將會(huì)帶來(lái)大量的從業(yè)人員與流動(dòng)人口,對(duì)租賃房屋有較大需求,必將引起以購(gòu)買住宅出租為目的的投資者的購(gòu)買興趣,還有部分投資者以賺取項(xiàng)目增值差價(jià)為目的,本項(xiàng)目的建成必將受到投資客戶的追捧。因此,本項(xiàng)目可以推出一部分以上述投資者為目標(biāo)客戶

36、的產(chǎn)品。b7.石化產(chǎn)業(yè)園 目前在建的龍王塘雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)完工后預(yù)計(jì)新增人口40萬(wàn)人,雖然該石化產(chǎn)業(yè)園距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn),只要本項(xiàng)目在配套設(shè)施、交通條件等方面能有較大改觀,同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)能夠出類拔萃,則一定會(huì)吸引新增人口中部分中高收入階層前來(lái)安家置業(yè)。 b8.威海市居民 本項(xiàng)目距離威海市中心較遠(yuǎn),目前交通不便,短期內(nèi)威海市內(nèi)大部分的工薪階層前來(lái)本項(xiàng)目安家的可能性較小。但由于威海市內(nèi)住宅價(jià)格居高不下,普通工薪階層已越來(lái)越難以承受,隨著交通條件的逐步改善以及龍王塘地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫,本項(xiàng)目的吸引力會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。 尤其是威海市海濱住宅用地日益稀缺,價(jià)格也非常高,而本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,而且環(huán)境條件優(yōu)越,因此不排

37、除部分喜愛(ài)海濱住宅的消費(fèi)者處于長(zhǎng)期居住或者投資或者度假的需求,在本項(xiàng)目購(gòu)買產(chǎn)品。b9.旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)者 隨著本項(xiàng)目區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展,會(huì)給旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。他們可能會(huì)考慮購(gòu)買一定數(shù)量的別墅或公寓項(xiàng)目用于針對(duì)游客的出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 由于出租性物業(yè)人員較雜,容易產(chǎn)生噪音污染,可能會(huì)影響社區(qū)的治安狀況或清靜的氛圍,在項(xiàng)目規(guī)劃或銷售時(shí)需重點(diǎn)把握。結(jié)論: 通過(guò)對(duì)本區(qū)域的詳細(xì)分析,本項(xiàng)目客戶群定位以不斷增長(zhǎng)的本地居民、投資需求及外地移民(各產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的從業(yè)人員以及來(lái)龍王塘定居者)為主要目標(biāo)客戶,以養(yǎng)老需求、度假需求為輔助目標(biāo)客戶。隨著威海和本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快,本地客戶將會(huì)大量增加。七、 住宅項(xiàng)目面積

38、配比 一 客戶需求面積分析 通過(guò)綜合對(duì)比分析,在充分考慮本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、分析未來(lái)市場(chǎng)變化及競(jìng)爭(zhēng)格局、保證投資回報(bào)率等因素后,確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶消費(fèi)需求趨向主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:居住需求、度假需求、養(yǎng)老需求、投資需求。 因此根據(jù)客戶規(guī)模及未來(lái)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),確定以居住需求作為主要目標(biāo)客戶,本項(xiàng)目各類戶型的設(shè)計(jì)也著重考慮居住需求,遵循各類設(shè)計(jì)原則,注重面積配比尺度,營(yíng)造舒適實(shí)用的居住空間。居住需求的戶型面積主要在60-140平方米之間;度假項(xiàng)目建筑面積在150平方米左右;養(yǎng)老需求的戶型主要在60-90平方米之間;投資需求的戶型面積主要在50-100平方米之間。(二)戶型與面積配比 上述的客戶分析可以看出,

39、本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群較為廣泛,而不同的目標(biāo)客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的需求也不盡相同,就本項(xiàng)目而言,客戶需求的產(chǎn)品主要有以下幾類,考慮到購(gòu)買者居住、度假與投資等各種用途,本項(xiàng)目以二居室作為主力戶型,第一期22.8萬(wàn)?具體的戶型配比及戶型面積如下: 戶型建筑面積(?)占總建筑面積比例(%)一室50-6015二室60-9045三室90-13020四室130-1505八、 價(jià)格策略 因本項(xiàng)目體量較大,計(jì)劃分為期開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)期為4-5年,所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格應(yīng)隨工程進(jìn)度適時(shí)調(diào)整。 現(xiàn)威海市的房產(chǎn)價(jià)格年上升率在8-10%左右,上升幅度在200-300元/?上下浮動(dòng)。在2005年四季度威海房交會(huì)上反映出的價(jià)格,在市區(qū)內(nèi)已

40、無(wú)5000元/?的住宅,近郊也已上升到3500-4000元/?,由此可見(jiàn)本項(xiàng)目所處區(qū)域的房?jī)r(jià)仍在威海低價(jià)房范圍內(nèi)。 本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)的定位,無(wú)論從小區(qū)環(huán)境、房屋品質(zhì)、公共配套各方面是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū),可以說(shuō)目前在龍王塘區(qū)范圍內(nèi)首屈一指的。 鑒于上述各種情況的分析,本項(xiàng)目的價(jià)格策略應(yīng)遵循低開(kāi)高走的原則,第一期開(kāi)發(fā)宜為低價(jià)位,以集聚人氣,提高知名度,開(kāi)創(chuàng)市場(chǎng),然后隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度不斷調(diào)整提高價(jià)格。 開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)類別開(kāi)發(fā)期銷售均價(jià)(元/?)開(kāi)發(fā)類別第一期3000多層、小高層第二期3500多層、小高層第三期4000高層第三章 開(kāi)發(fā)計(jì)劃(一)2005年度本區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況 在本區(qū)內(nèi)2005年度共開(kāi)發(fā)了兩

41、個(gè)小區(qū),其中海景家園三期( )約12萬(wàn)?,華美園8萬(wàn)?,其余在產(chǎn)業(yè)園尚有零星的樓盤大約在5-7萬(wàn)?左右開(kāi)工,海景家園三期銷售面積約占開(kāi)發(fā)面積的80%,華美園約占95%,總計(jì)銷售面積為14萬(wàn)?左右,銷售額約為3.5億元。(二)年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量和本區(qū)域年內(nèi)開(kāi)發(fā)銷售量的情況定制了五年開(kāi)發(fā)控制性計(jì)劃。 五年計(jì)劃考慮了市場(chǎng)容量并投入資金較少,尤其陸續(xù)投入的資金量相對(duì)較少,較易操作。 年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)期五年計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積 ? 建筑類別第一年06-07年22.8萬(wàn)多層 小高層第二年07-08年25萬(wàn)多層 小高層第三年08-09年25萬(wàn)高層第四年09-10年35萬(wàn)高層 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃: A、第一期

42、開(kāi)發(fā)為小高層區(qū),本區(qū)內(nèi)建筑面積為22.8萬(wàn)平方米,第一期計(jì)劃開(kāi)發(fā)22.8萬(wàn)平方米,位于小區(qū)北部由?；ń窒蚰现林行木坝^軸,前期工作現(xiàn)在已經(jīng)完成,達(dá)到開(kāi)工條件;06年3月正式開(kāi)工建設(shè),竣工時(shí)間初步確定為07年4月,此階段為項(xiàng)目的啟動(dòng)期。 B、第二期多層與小高層剩余的25萬(wàn)平方米,計(jì)劃自07年3月?08年6月,此階段為資金積累期。 C、第三期為東部高層區(qū),第一部分建筑面積25萬(wàn)平方米,計(jì)劃自08年3月?09年10月完成,此期完成后小區(qū)基本形成。第二部分建筑面積35萬(wàn)平方米,計(jì)劃自09年3月?09年10月完成 (三)項(xiàng)目銷售計(jì)劃 銷售期計(jì)劃自06年8月開(kāi)始至2010年8月份結(jié)束開(kāi)發(fā)量開(kāi)發(fā)時(shí)間銷售量銷售

43、期第一期22.806年3月-07年6月22.806年6月-07年6月第二期2507年3月-08年6月2507年6月-08年6月第三期12508年3月-09年10月2508年6月-09年5月第三期 23509年3月-10年10月3509年6月-10年8月 根據(jù)2005年度區(qū)域周邊房屋開(kāi)發(fā)銷售情況,本項(xiàng)目一期總計(jì)開(kāi)發(fā)面積22.8萬(wàn)平方米,當(dāng)年銷售面積18萬(wàn)平方米。 據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府的初步意見(jiàn),開(kāi)發(fā)區(qū)范圍的總體規(guī)劃為今后五年內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)量控制在每年40萬(wàn)平方米以內(nèi),因而本項(xiàng)目的年平均銷售量應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取達(dá)到30-35萬(wàn)平方米,配合開(kāi)發(fā)進(jìn)度,整個(gè)樓盤應(yīng)在4-5年內(nèi)銷售結(jié)束。第四章 項(xiàng)目投資估算分析:一.每平方米

44、成本.前期成本 1.土地:345元/?(樓面價(jià)) 2.前期各種需繳納的費(fèi)用:350元/?.建筑成本 1. 建筑施工:別墅、多層、小高層平均900元/?,高層1200元/?2.園區(qū)工程(管網(wǎng)、道路、綠化):200元/?.財(cái)務(wù)成本: 按50元/?.銷售費(fèi)用: 按銷售額的3%管理費(fèi)用: 按20元/? 總成本: 1.別墅、多層、小高層、平均2450元/? 2.高層2600元/?二.成本總額: 1.別墅、多層、小高層共計(jì)49萬(wàn)? ,120050萬(wàn)元; 2.高層區(qū)53.5萬(wàn)?,139100萬(wàn)元; 合計(jì)259150萬(wàn)元。三.可銷售面積: 1.小區(qū)內(nèi)包括學(xué)校、幼兒園:14500? 2.物業(yè)及配套公用建筑:30

45、300?3.可銷售面積:共計(jì)96.5萬(wàn)?;住宅91.2?,其中高層50萬(wàn)?,多層小高層37.3萬(wàn)?,別墅3.9萬(wàn)?;商業(yè)5.3萬(wàn)?;四.平均銷售價(jià)格: 106年度第一期定價(jià)小高層): 根據(jù)05年度本地區(qū)多層及小高層銷售價(jià)格平均為2800元/?,按年增長(zhǎng)8%計(jì)算,預(yù)計(jì)06年平均價(jià)格應(yīng)在3000元/?,作為第一期22.8萬(wàn)?作為啟動(dòng),可以仍用今年的平均價(jià)格3000元/?計(jì)算。 207年度第二期定價(jià)(高層小高層): 在一期開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上,小區(qū)已初見(jiàn)規(guī)模,銷售打開(kāi)局面平均價(jià)格應(yīng)定為3500元/?。 308年度第三期定價(jià): 本期內(nèi)小區(qū)中間部分已建成,整個(gè)區(qū)域的景觀配套已基本成形,此期的高層價(jià)格平均為4000元/? 409年度定價(jià): 本期內(nèi)為小區(qū)最后的建設(shè)階段,高層平均價(jià)為4500元/?,聯(lián)體別墅定價(jià)為10000元/?,獨(dú)立別墅為15000元/?五).銷售額估算: 住宅銷售收入:33.87億元 商業(yè)銷售收入:平均價(jià)按5500元/?計(jì)算,銷售額2.915億元; 總計(jì)銷售額:36.79億元七).稅金: 現(xiàn)龍王塘區(qū)預(yù)征所得稅與營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi),總稅率為9.5%,即3.5億元;八).凈利潤(rùn):7.38億元九).回報(bào)率:28%第五章:第一期項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析:概況 第一期22.8萬(wàn)將于2006年開(kāi)發(fā),由34棟小高層組成,