中金嶺南項目方案0001

1、中金嶺南項目方案第一篇市場篇第一章市場分析第二章消費者分析第二篇項目篇第一章項目分析第二章項目定位第三篇營銷篇第一章營銷策略第二章營銷準(zhǔn)備第三章推廣計劃第一篇市場篇第一章市場分析一、寫字樓市場分析二、公寓市場分析三、商服用房市場分析四、車公廟片區(qū)市場分析寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀1、市場供需（截至5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,732.5平方米（占用率75%）羅湖（75%）:福田（80%）:南山（70%）:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓

2、市場帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測1、 寫字樓市場租售略顯平淡進(jìn)入 第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國公司原定的擴(kuò)張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國大市，香港公司在深圳的投 資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a）隨著申奧成功及明年初入 WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響 才采圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。展 望下半年

3、，預(yù)計深圳寫字樓市場會比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍 將保持良好勢頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加 ，科技產(chǎn) 業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。b）加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國內(nèi) 房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動 態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將 大為增加。3、 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場 開始活躍。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。4、 高交

4、會促進(jìn)寫字樓市場深圳舉辦的高交會，促進(jìn)許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展對寫字樓市場需求有所上升。5、 租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租 ，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以100-200平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析1、車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。2

5、、南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司 ，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠 ，導(dǎo) 致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，因此只有泰安軒、泰康軒等少 數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比

6、較分析公寓:在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 -100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少,促使該 地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住 宅也很受市場歡迎。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高 層住宅面積在6500元/平方米左右。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中 心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費者看好，無論廠房還 是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。價格上，廠房的售價在3800-4000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在 7800元至8000 兀/平方米左右。i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題公寓:人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成