《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

1、碧桂園物業(yè)管理方案全文工程維修服務(wù)手冊(cè)一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹(shù)立公司良好形象，為客戶 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1 關(guān)心公司，熱愛(ài)本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度 和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛(ài)護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2 認(rèn)真貫徹公司“開(kāi)源節(jié)流”的方針，在工作中力行 節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹(shù)立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠(chéng)協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績(jī)效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安 排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題不推諉

2、，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從 中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展 開(kāi)業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。136 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、 設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公 司、單位或個(gè)人。1.3.7 表。1.3.81.3.9工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到 言行中，語(yǔ)言文明禮貌，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地 回答或解釋，不得推脫。1.3.10 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理， 一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。

3、1.3.11 對(duì)上門(mén)服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不 得損壞業(yè)主物品，如移動(dòng)物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費(fèi)時(shí)應(yīng)公 平、公正、公開(kāi)、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng) 將工作場(chǎng)所打掃干凈。2. 工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的 基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。2.1.4 基本了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2工作內(nèi)容2.2.1 全面管理工程部事務(wù)。2.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和 管理工作。2.2.3 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障

4、處理與人員調(diào)度，并組織調(diào) 查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。2.2.4 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、 監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定。2.2.5 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季 度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對(duì) 工作中存在的問(wèn)題盡快提出處理意見(jiàn)，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢 查。2.2.7 配合其他部門(mén)開(kāi)展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工 作。2.2.8 定期對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培 訓(xùn)及安全知識(shí)培訓(xùn)。負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對(duì)工程的預(yù)算等。 建立設(shè)備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1 任職資格3.1

5、.1 具有中華人民共和國(guó)特種操作許可證3.1.2具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。3.1.3掌握電工基本原理。3.1.4熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱3.2工作內(nèi)容3.2.1協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng)目及對(duì)員工的培訓(xùn)。3.2.3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。3.2.4對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理3.2.5督導(dǎo)、檢杳維修人員的工作情況，并填寫(xiě)日常工作4.工程部維修工崗位職責(zé)4.1任職資格4.1.1具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許

6、可證4.1.2熟練掌握電工基本原理。4.1.3熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作4.2工作內(nèi)容4.2.1服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。422負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確 保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的 維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證 。5.1.2 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。5.1.3 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2 工作內(nèi)容5.2.1 機(jī)

7、電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技 能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查， 并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。5.2.3 所有設(shè)備運(yùn)行期間須 24小時(shí)有人值班并巡查，及 進(jìn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時(shí)須沉著 冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。5.2.4 設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè) 備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。525所有設(shè)備的操作和檢修須按說(shuō)明書(shū)規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢 查。5.2.6按說(shuō)明書(shū)規(guī)疋更換設(shè)備零部件、冷卻液、

8、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。5.2.7保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房，設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管 好。5.2.8所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。6. 工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1任職資格6.1.1具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證。6.1.2有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3有中級(jí)以上技工職稱。6.2工作內(nèi)容6.2.1弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。6.2.2對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。6.2.3對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。625對(duì)外單

9、位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。&工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的：規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍適用各管理處工程部值班人員.8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處 理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng) 及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。8.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè) 施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主 管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。8.3.4 認(rèn)真填寫(xiě)好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和工程部值 班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄

10、。8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須 向主任申請(qǐng)。8.3.6 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類 工具和鑰匙等。8.4接班制度8.4.1認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。842查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。843檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔8.4.4巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。8.5交班制度8.5.1交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。8.5.2交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等8.5.3交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問(wèn)題。8.5.4所有問(wèn)題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚，等接

11、班人員確認(rèn)。8.6不能交接班之情況：8.6.1上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔8.6.2正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過(guò)程中。8.6.3交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。8.6.4交班人隱瞞問(wèn)題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7附表：8.7.1工程部值班交接班記錄9.工程部鑰匙管理規(guī)定9.1目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放 置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單 位人員或其他各部門(mén)人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意 并填寫(xiě)領(lǐng)（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫(xiě)領(lǐng)（借）用鑰匙登