房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容Company Document number : WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費，包括物化勞動耗費和 活勞動的耗費，統(tǒng)稱為成本與費用。其中開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項耗 費，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程 費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費及為進行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接 費用。在開發(fā)成本中，乂可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā) 成本、代建工程開發(fā)成本等。開發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會il

2、核算的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)成本與各項 費用發(fā)生于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映 了企業(yè)的經(jīng)營管理水平，因此搞好企業(yè)的成本、費用核算，對于控制企業(yè)的各 項費用支出，降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力，有著重 要的意義。二、開發(fā)成本核算的科目設(shè)置1. “開發(fā)成本”賬戶為了核算各項開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置“開發(fā)成本”總賬科目。該科 LI借方登記房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié) 轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映的是正在開 發(fā)，尚未完工的各開發(fā)項目已發(fā)生的實際成本。該賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容設(shè)置開發(fā)成本二級賬，在

3、二級賬內(nèi)，設(shè)置 “土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等二級賬戶進行分類核算。如：開發(fā)成本一土地開發(fā)開發(fā)成本一房屋開發(fā)開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)開發(fā)成本一代建工程開發(fā)為了具體核算每一開發(fā)項目的成本，應(yīng)在開發(fā)成本二級賬下，分設(shè)“土地 開發(fā)明細賬”、“房屋開發(fā)明細賬”等明細賬（三級賬），進行明細核算。三 級賬內(nèi)，應(yīng)按每一開發(fā)項目分別設(shè)置三級賬戶。如：開發(fā)成本一土地開發(fā)一A 土地B 土地開發(fā)成本一房屋開發(fā)一A房屋B房屋等開發(fā)成本一級賬戶和二級賬戶應(yīng)采用三欄式賬頁，而三級賬應(yīng)采用借方多 欄式賬頁，以分別記錄和反映各不同的成本項目。2. "開發(fā)間接費用”賬戶為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)應(yīng)設(shè)置“開 發(fā)間接費用”總賬賬戶?！伴_發(fā)間接費用”賬戶，是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為 直接組織和管理開發(fā)項LI而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場管理人員的薪酬；現(xiàn) 場房屋設(shè)備的折舊費、現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出 和周轉(zhuǎn)房攤銷等。該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場設(shè)置明細賬，進行明細核算。如： 開發(fā)間接費用一甲開發(fā)現(xiàn)場乙開發(fā)現(xiàn)場等開發(fā)間接費用明細賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費用 項目。第二節(jié)土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)成本核算對象

5、的確定及成本項目的設(shè)置（-）土地開發(fā)成本計算對象的確定土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)，是指對原有土地進行改造使之具備一定的建 設(shè)條件。土地開發(fā)成本核算首先要確定成本核算對象。確定成本核算對象，就 是為了按成本訃算對象歸集各項費用，并按一定的成本計算對象訃算和結(jié)轉(zhuǎn)成 本。一般的土地開發(fā)，應(yīng)以每一獨立的開發(fā)項LI作為成本核算對象。但對于開 發(fā)面積較大、工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定的區(qū)域作為成本核算 對象。（二）土地開發(fā)賬戶及成本項目的設(shè)置土地開發(fā)成本應(yīng)在“開發(fā)成本一土地開發(fā)”這一二級賬中進行核算。該賬 戶借方登記各項土地開發(fā)發(fā)生的成本，貸方登記土地開發(fā)完成結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn) 品”、“投資性房地產(chǎn)”

6、等賬戶的土地開發(fā)成本。為了具體核算每一項土地開發(fā)的成本情況，在該二級賬下要設(shè)置多欄式 “土地開發(fā)成本明細賬”（三級賬）進行明細核算。該明細賬按不同的土地開發(fā)項LI或不同的開發(fā)區(qū)域設(shè)置明細賬戶。該明細 賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁。在明細賬（三級賬）各賬戶內(nèi)要按照不同的成本項口設(shè)置專欄。土地開發(fā) 成本通常劃分以下成本項目：1. 土地征用及拆遷補償費。包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的 土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及地上、地下建筑物的 拆遷補償?shù)膬糁С?、安置及動遷支出、農(nóng)作物補償費等。還包括向政府部門繳 納的大市政配套費以及向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外（建設(shè)場地外）道路、 水、電

7、、氣、熱通訊等的建設(shè)費等。2. 前期工程費。包括項LI報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費；項 LI立項后規(guī)劃設(shè)訃費、項U可行性研究費、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費、測繪 費；以及為達到施工條件所必須的通路、通水、通電和對施工場地進行平整的 所謂“三通一平”支出等。3. 基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)建筑安裝施工圖預(yù)算項LI之外的，能夠保 證居民永久使用的道路；供水、供氣、供電、供熱、排污、排洪、通訊、電視 等相關(guān)設(shè)施的購置、管線的鋪設(shè)；項LI周圍的圍墻、園區(qū)大門、監(jiān)控工程以及 環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。4. 公共配套設(shè)施費。包括在開發(fā)項內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配 套設(shè)施發(fā)生的支出，如開發(fā)小

8、區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中 心公園、環(huán)廊、涼亭等工程的支出。需要說明，如果開發(fā)的土地不直接出售或出租，而是為了建設(shè)房屋，而且 配套設(shè)施是在土地開發(fā)以后，在房屋建設(shè)的同時或是在房屋建設(shè)以后建設(shè)的， 在這種情況下，上述公共配套設(shè)施費應(yīng)直接汁入或分配訃入房屋開發(fā)的成本， 而不需要計入土地開發(fā)的成本。5. 開發(fā)間接費用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開發(fā)項LI發(fā)生的各項費用。 包括開發(fā)現(xiàn)場管理人員的職丄薪酬；現(xiàn)場房屋設(shè)備的折舊費；現(xiàn)場辦公費、水 電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地開發(fā)成本明細賬至少要設(shè)置上述成本項LL格式見表1、2 表1土地開發(fā)明細賬三級科目：甲土地年摘

9、要借方貸方余日兀UL號上地征用及拆遷補償 費前期匸程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施 費開發(fā)間接 費表2 土地開發(fā)明細賬 三級科目：乙土地 年|憑證腦|借方基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施開發(fā)間接方額費費費上述明細賬稱為借方多欄式明細賬。借方多欄，貸方一欄，并設(shè)有余額 欄。借方的每一項U金額轉(zhuǎn)出可用紅字或負數(shù)進行登記。二、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)開發(fā)的建筑場地，按其用途可以分為兩類：一類是為了銷售或者轉(zhuǎn)讓 而開發(fā)的商品性建設(shè)場地，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨核算土 地開發(fā)成本；另一類是為了建設(shè)商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房而開發(fā)的自用建設(shè)場 地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開發(fā)成本最終計入商品房、周轉(zhuǎn)房

10、、 出租房等開發(fā)產(chǎn)品成本。其中如果企業(yè)開發(fā)了土地直接為了出售或出租，（即商品性土地開發(fā)）那 么，所發(fā)生的土地開發(fā)費用，要直接計入“開發(fā)成本一土地開發(fā)”賬戶。如果企業(yè)是為了自建房屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個成本核算 對象，那么可不單獨核算土地開發(fā)成本，所發(fā)生的土地開發(fā)費用可直接計入房 屋開發(fā)成本。但如果企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個或兩個以上成本核算對象， 則需要單獨核算土地的開發(fā)成本，再將土地開發(fā)成本分配訃入各個不同的房屋 開發(fā)成本?！纠?】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年8月份共對兩塊土地進行開發(fā)，其中甲 土地為商品性土地開發(fā)，乙土地為自用土地開發(fā)，乙土地開發(fā)完工后供建設(shè)商 品房1號樓

11、和2號樓使用，1號樓與2號樓標準和規(guī)格不同，需要單獨核算成 本。發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)如下：月2日，用銀行存款支付甲土地征用費50萬元，支付乙土地拆遷補償費 48萬元。借：開發(fā)成本一土地開發(fā)一甲土地500 000一乙土地480 000貸：銀行存款980 000月4日，用銀行存款支付項目可行性研究費，其中中土地萬元，乙土地2 萬兀°借:開發(fā)成本一土地開發(fā)一甲土地15000一乙土地 2000035000貸：銀行存款月15 0, C施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地應(yīng)付工程款28 萬元，乙土地應(yīng)付工程款20萬元?？钗锤?。借:開發(fā)成本一土地開發(fā)一甲土地280 000一乙土地 200 000貸

12、：應(yīng)付賬款一C施工企業(yè)480 000月20日，I1IB建筑公司承建的屮土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔已 竣工，實際成本22萬元，款項尚未支付。借:開發(fā)成本一土地開發(fā)一甲土地220 000貸：應(yīng)付賬款一B建筑公司220 000月31日分配土地開發(fā)應(yīng)付擔(dān)的開發(fā)間接費用8萬元，其中甲土地承擔(dān)5萬 元，乙土地承擔(dān)3萬元。借：開發(fā)成本一土地開發(fā)一甲土地 50 000一乙土地 30 000貸：開發(fā)間接費用80 000月31 0,甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)場地10000平方米，總成本1 065 000 元。借:開發(fā)產(chǎn)品一土地一甲土地1 063 000貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)一甲土地1 063 000月3

13、1 0,乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用，實際總成本 730 000元，按各樓實際占地面積進行分配，1號樓應(yīng)負擔(dān)土地開發(fā)成本28萬 元，2號樓應(yīng)負擔(dān)土地開發(fā)成本45萬元。借:開發(fā)成本一房屋開發(fā)一1號樓280 0002 號樓450 000貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)一乙土地730 000根據(jù)上述分錄，登記“開發(fā)成本一土地開發(fā)”明細賬如表3、表4。表3土地開發(fā)成本明細賬三級科目：甲土地年憑證 號摘要借方貸方余丿日上地征用及拆 遷補償費前期1：程費基礎(chǔ)設(shè) 施費公共配套 設(shè)施費開發(fā)間 接費S21支付土地征用 費500000842支付可行性研 尤費15000S153應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施 費280000S2

14、04應(yīng)付公共配套設(shè)施費220000S315分配開發(fā)間接 費50000S316結(jié)轉(zhuǎn)已完工建 設(shè)場地實際成 本1065000木刀合計500000150002800002200005000010650000表4 土地開發(fā)成本明細賬 三級科目：乙土地年摘耍借方余額13上地征用及拆 遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施 費公共配套 設(shè)施費開發(fā)間 接費821支付丄地征用費180000842支付可行性研究費200008153應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費2000008315分配開發(fā)間接費30000S317結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè) 場地實際成木730000木丿J 合辻18000020000200000300007300000第三節(jié)房屋開發(fā)成本的

15、核算一、房屋開發(fā)成本核算對象及成本項目（-）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋的類型房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。其開發(fā)建設(shè)的房屋，按用途 不同可以分為以下四種類型：為了銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房；為了出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的出租房；為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。以上四類房屋都要確定成本核算對象并計算其實際開發(fā)成本。（二）房屋開發(fā)成本核算對象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對象，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的特點和實際開發(fā) 情況，按以下原則確定：1. 一般的房屋建設(shè)項U,應(yīng)以每一獨立編制設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工 圖預(yù)算所列的單項工程，作為成本核算對象。2. 同一建設(shè)地點、建造結(jié)構(gòu)類型相同、用途相同的若干個單位工程，而且 山同一單位施工，開竣工時間乂相近的，可以合并為一個成本核算對象。（如 111同一建設(shè)單位同時建設(shè)兒棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個成本核算 對象）。3對規(guī)模較大、工期較長的單位工程，可以將工程劃分成若干部位或區(qū) 域，以分部位、分區(qū)域的工程作為成本核算對象。（三）房屋開發(fā)成本項目的設(shè)置因為房屋開發(fā)是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上進行的，而且，如果在土地開發(fā)與房 屋開發(fā)連續(xù)進