拿地階段成本管理流程

1、拿地階段成本管理流程編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人1 目的為規(guī)范拿地階段成本管理工作，提高成本測(cè)算準(zhǔn)確性，保證可研報(bào)告的質(zhì)量及效率，指導(dǎo)大區(qū)完成 成本測(cè)算。2 適用范圍 適用于華潤(rùn)置地有限公司下屬獨(dú)資、控股或具經(jīng)營(yíng)權(quán)合資公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目及華潤(rùn)集團(tuán)孵化的地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拿地階段成本測(cè)算。3 編制依據(jù) 依據(jù)華潤(rùn)置地開發(fā)成本管理制度（ 2014 年 1 月版）編制。4 術(shù)語(yǔ)與定義開發(fā)成本：指“ CB02 房地產(chǎn)開發(fā)成本” ，包括前后期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配 套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、增值服務(wù)及資本化借款費(fèi)用。5 關(guān)鍵工作流程6 關(guān)鍵活動(dòng)描述

2、6.1 投資運(yùn)營(yíng)部提供項(xiàng)目定位及檔次 投資運(yùn)營(yíng)部依據(jù)項(xiàng)目調(diào)研信息，確定項(xiàng)目定位及檔次，并提供給營(yíng)銷管理部、設(shè)計(jì)管理部及合約管 理部。6.2 營(yíng)銷管理部提供產(chǎn)品類型及售價(jià) 營(yíng)銷管理部根據(jù)項(xiàng)目定位及檔次，確定項(xiàng)目產(chǎn)品線、產(chǎn)品類型、客戶定位、售價(jià)及去化情況。同時(shí) 填寫投資運(yùn)營(yíng)部提供的基礎(chǔ)信息表 。6.3 設(shè)計(jì)管理部完成強(qiáng)排方案 設(shè)計(jì)管理部根據(jù)上述信息明確產(chǎn)品定位、大致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、方案排布原則，完成強(qiáng)排方案及相關(guān)指標(biāo) 輸出表。同時(shí)填寫投資運(yùn)營(yíng)部提供的基礎(chǔ)信息表 。6.4 投資運(yùn)營(yíng)部收集各部門數(shù)據(jù)投資運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)收集各部門數(shù)據(jù)（含基礎(chǔ)信息表 ），形成開發(fā)成本測(cè)算需求數(shù)據(jù)，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)確 認(rèn)后提交合約管理部進(jìn)行

3、開發(fā)成本測(cè)算。6.5 合約管理部進(jìn)行開發(fā)成本測(cè)算的編制及審批 合約管理部根據(jù)投資運(yùn)營(yíng)部提供的各部門數(shù)據(jù)，并依據(jù)總部下發(fā)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、成本數(shù)據(jù)庫(kù)中類似物業(yè)形態(tài)的成本數(shù)據(jù)等編制拿地階段開發(fā)成本測(cè)算表，合約管理部提供成本范圍為“ CB02房地產(chǎn)開發(fā)成本”，輸出成果經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，提供至投資運(yùn)營(yíng)部。完成時(shí)限為3個(gè)工作日。成本測(cè)算過(guò)程中，合約管理部是成本測(cè)算的主責(zé)部門，各分項(xiàng)成本由以下部門配合提供。2房地產(chǎn)開發(fā)成本主責(zé)部門2.1前期及后期費(fèi)用投資運(yùn)營(yíng)部2.2建筑安裝工程費(fèi)合約管理部2.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合約管理部2.3.1 及 2.3.3紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)合約管理部、投資運(yùn)營(yíng)部2.3.2環(huán)境景觀工程合約管理部

4、2.4公共配套設(shè)施合約管理部、投資運(yùn)營(yíng)部2.5開發(fā)間接費(fèi)2.5.1銷售設(shè)施費(fèi)合約管理部、營(yíng)銷管理部2.5.2其他投資運(yùn)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部2.6增值服務(wù)物業(yè)公司2.7資本化借款費(fèi)用投資運(yùn)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部6.5.1 開發(fā)成本測(cè)算編制6.5.1.1 編制主體由合約管理部組織編制。6.5.1.2 編制依據(jù)1投資運(yùn)營(yíng)部提供的經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批的開發(fā)成本測(cè)算需求數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)信息表2.總部下發(fā)的限額文件及以往類似工程歷史相關(guān)數(shù)據(jù)或市場(chǎng)中同區(qū)域競(jìng)品的成本數(shù)據(jù)。6.5.1.3 編制步驟第一步：于拿地階段開發(fā)成本測(cè)算表中填寫“測(cè)算輸入條件”，其中項(xiàng)目概況及檔次、項(xiàng)目物業(yè)類型面積指標(biāo)信息數(shù)據(jù)根據(jù)設(shè)計(jì)管理部的強(qiáng)排方案輸入，保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。業(yè)態(tài)劃分界限依據(jù)拿地階段開發(fā)成本測(cè)算辦法中相關(guān)說(shuō)明。第二步：編制“分物業(yè)類型建安成本測(cè)算基礎(chǔ)表”。第三步：根據(jù)分物業(yè)類型建安成本測(cè)算基礎(chǔ)表，匯總形成“建筑面積單方及總金額”，完成“測(cè)算成果輸出表”編制。6.5.2開發(fā)成本測(cè)算審批開發(fā)成本測(cè)算成果編制完成后，由大區(qū)合約管理部及大區(qū)財(cái)務(wù)部分管領(lǐng)導(dǎo)審批。6.6開發(fā)成本測(cè)算成果開發(fā)成本測(cè)算成果作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的組成部分，由投資運(yùn)營(yíng)部報(bào)相關(guān)部門及大區(qū)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行 審批。7 支持性文件