工程管理應(yīng)注意的幾個(gè)問題======

1、工程管理應(yīng)注意地幾個(gè)問題一、工程設(shè)計(jì)經(jīng)常出現(xiàn)地問題1. 電氣方面- 由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn) ,導(dǎo)致供電負(fù)荷嚴(yán)重不足地現(xiàn)象；- 由于設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理地特點(diǎn)不夠了解,造成公共照明地電力浪費(fèi)；- 由于用戶二次裝修地需求缺乏了解,在各樓供電負(fù)荷分配上沒有留余地；- 中央空調(diào)機(jī)組電纜選型不當(dāng),沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電,使機(jī)組出力而受到限制；2. 中央空調(diào)系統(tǒng)方面- 設(shè)計(jì)部門沒有考慮空調(diào)負(fù)荷日夜相差大地實(shí)際情況 ,選用同一制冷量地機(jī)組 ,造成 “大馬拉小車地電力浪費(fèi)現(xiàn)象；- 中央空調(diào)系統(tǒng)地回風(fēng)量往往忽視 ,回風(fēng)口布置是否合理 ,否則會(huì)大大降低制冷效率 .3. 消防報(bào)警系統(tǒng)是物業(yè)管理地重要安

2、全沒有充分考慮二次裝城要增加地?zé)煾衅鲾?shù)量,查消防自動(dòng)報(bào)地主機(jī)是否留有足夠地備用回路.二、施工過程經(jīng)常出現(xiàn)地問題1. 鑒定地高壓開關(guān)柜 ,產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證；2. 非阻燃型地電纜 , 使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患；3. 中央空調(diào)機(jī)組電纜敷設(shè)質(zhì)量差 ,限制機(jī)組出力；4. 排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施；5. 地下室隔水層施工質(zhì)量差 ,使電梯底坑滲水?dāng)啵?. 對(duì)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)地度試驗(yàn)不認(rèn)真 , 往往在天花施工后進(jìn)行 ,試驗(yàn)時(shí)漏水 ,造成天花損壞；7. 中央空調(diào)系統(tǒng)地冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良,特別是接口處遺漏保溫 ,造成滴水事故；8. 對(duì)于計(jì)算機(jī)群控電梯地機(jī)房 , 沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理；9. 柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)

3、荷試驗(yàn) ,滿負(fù)荷試驗(yàn)和甩負(fù)荷試驗(yàn)往忽視；10. 大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求 ,留下隱患 .三、竣工驗(yàn)收階段應(yīng)注意地問題1. 要嚴(yán)格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全：- 建設(shè)依據(jù)文件：立項(xiàng)報(bào)、批文件；- 竣工驗(yàn)收文件：工程建設(shè)叫結(jié)報(bào)告、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；- 工程地質(zhì)勘察報(bào)告；- 初步設(shè)計(jì)文件：初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)文件；- 施工單位地施工及驗(yàn)收記錄：施工管理、測(cè)量、驗(yàn)收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調(diào)安裝記錄；- 竣工圖2. 重點(diǎn)檢查下列文件：- 電梯投入試驗(yàn)必須經(jīng)市勞動(dòng)局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗(yàn)收合格后；- 變電所必須經(jīng)市供電局 (或區(qū)供電局 )安全監(jiān)察驗(yàn)收合格才能投入運(yùn)行；- 中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)

4、生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才能正式投入運(yùn)行；- 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)必須經(jīng)有資質(zhì)地水工程公司調(diào)試合格；- 消火栓和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門驗(yàn)收合格才能投入運(yùn)行；- 物業(yè)全面投入運(yùn)行前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用.3. 分部接管物業(yè)地內(nèi)容在接管物業(yè)時(shí) ,應(yīng)遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)地原則.在接管建筑物時(shí),應(yīng)從上而下 ,驗(yàn)一層 ,收一層 ,管一層；對(duì)公共系統(tǒng)地驗(yàn)收,逐一試驗(yàn)接管 ,但首先應(yīng)對(duì)供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收.- 建筑部分地驗(yàn)收接管內(nèi)容 ,包括：a. 各單元內(nèi)地天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風(fēng)機(jī)、地面、門窗及衛(wèi)生設(shè)施是否齊全完好；b. 公共信道、公共井、間

5、(包括茶水間、新風(fēng)機(jī)房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間 )； c. 對(duì)廣場(chǎng)、綠化帶、停車場(chǎng)、車道、防空避難層、設(shè)備層進(jìn)行檢查 ,作出記錄 .- 高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)：- 給、排水系統(tǒng)檢查驗(yàn)收接管；- 中央空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)檢查；- 電梯、扶梯檢查驗(yàn)收；- 消防系統(tǒng)檢查驗(yàn)收；- 通訊系統(tǒng)檢查接管；- 電視及保安系統(tǒng)檢查接管.4. 消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格,處于備用狀態(tài)；5. 必須嚴(yán)格審查二次裝修圖紙；6. 向消防部門報(bào)建規(guī)定：建筑面積超過80m2 地裝飾工程 ,必須經(jīng)消防部門批準(zhǔn) .向客戶裝修提供客戶樓層裝修、報(bào)消防使用地消防水、噴淋、報(bào)警平面圖 ,電氣、空調(diào)、給排水、

6、裝修、建筑、結(jié)構(gòu)平面圖紙、樓控平面圖；地下停車場(chǎng)入口雨雪天進(jìn)車地面積水污染地面-地面鋪地毯大堂出入口雨雪天進(jìn)出人員地面積水污染-地面鋪地毯、雨傘套分系統(tǒng) -供配電 ,發(fā)電機(jī)組、電梯、插窗機(jī)設(shè)備,空調(diào) -制冷、采暖、通、排風(fēng) ,消防正壓送風(fēng)、消防排風(fēng) ,冷卻水、冷凍水、冷凍冷卻補(bǔ)水（水箱？、閉式補(bǔ)水罐） 、消防水系統(tǒng)消火栓、噴淋、地下停車場(chǎng)水成泡沫、電氣設(shè)備間氣體滅火 ,設(shè)備樓層干式預(yù)作用水噴淋 ,幕墻透風(fēng)寒影響客戶單元冬季空調(diào)使用,玻纖風(fēng)管道易破碎 ,蒸汽系統(tǒng)系統(tǒng)減壓、疏水設(shè)備（減壓閥、安全閥、凝結(jié)水排放、疏水器安裝位置、檢修是否方便、疏水效果） ,管道膨脹接位置采暖換熱采用地方式 外網(wǎng)供熱水

7、？ ,外網(wǎng)供蒸汽獨(dú)立計(jì)量 旺、淡季二種管道和計(jì)量方式（繳費(fèi)底費(fèi)不同）自來水供水、水箱 -裙房是否是外管網(wǎng)直供水（節(jié)能 -單外網(wǎng)停水有影響）在底層采用變頻水泵供水是否有系統(tǒng)水穩(wěn)壓設(shè)施？變頻供水控制方式系統(tǒng)管道壓力控制?流量控制？ ,晚間用水量小和不用水時(shí)系統(tǒng)水壓和是泵控制以及節(jié)能問題 （晚間不用水時(shí)變頻供水泵低速運(yùn)轉(zhuǎn)保持系統(tǒng)壓力還是采用小穩(wěn)壓泵補(bǔ)壓節(jié)能供水管道連接方式 -卡箍連接 要注意防止管道下沉導(dǎo)致卡箍漏水管道材質(zhì) 不銹鋼管？銅管？其他管材生活供水箱 -水箱材質(zhì)、供水設(shè)備水泵、水箱、管道、閥門等設(shè)施要有衛(wèi)生許可批件 設(shè)備二次供水衛(wèi)生許可證需要衛(wèi)生間中央熱水系統(tǒng)熱水換熱方式？供水防水？弱電樓控

8、、消防自動(dòng)報(bào)警、安防監(jiān)控、門禁、網(wǎng)絡(luò)、通訊、停車場(chǎng)收費(fèi)管理、 LED 播放、電梯流媒體播放、安防巡更 ,土建裝修幕墻是否有透風(fēng)、漏水、透寒（透風(fēng)在通風(fēng)口周圍沒有封堵好） ,幕墻玻璃維修備品備件 ,幕墻開啟窗五金維修配件 ,大堂出入空通道自動(dòng)門下要有地漏 ,通道門和員工通道門處要有二層門斗冬季透風(fēng)寒 ,在一層及地下電梯通道附近要做好密封,否則冬季在一層等不能關(guān)門（電梯加裝強(qiáng)制關(guān)門裝置）分專業(yè)消防、樓控、安防監(jiān)控等要進(jìn)行功能測(cè)試單元和公區(qū)用電、水二次計(jì)量客戶單元用電地獨(dú)立遠(yuǎn)傳抄錄計(jì)量,每個(gè)樓層地公區(qū)照明、樓層空調(diào)設(shè)備、電熱茶水爐等用電計(jì)量電梯設(shè)備用電計(jì)量空調(diào)水泵生活供水泵用電二次計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)用水、

9、冷卻水塔用水地二次計(jì)量空調(diào)循環(huán)水泵是否能夠滿足系統(tǒng)循環(huán)水流量需求 ,系統(tǒng)管道末端放水位置 ,自動(dòng)排氣閥門位置、是否滿足使用（容易造成漏水和管道內(nèi)氣體排不出去問題）系統(tǒng)管道化學(xué)清洗、加藥問題制冷、采暖設(shè)備工況是否滿足設(shè)計(jì)地正常使用樓層空調(diào)送、排風(fēng)動(dòng)平衡檢測(cè)室外水井水表位置、其它供暖、供煤氣、供電外管網(wǎng)線路情況室外化糞池位置、容積情況、內(nèi)部情況 ,外排水管網(wǎng)情況室外消火栓管線、設(shè)施情況 ,室外綠化噴灌、水景設(shè)施設(shè)備情況、管網(wǎng)情況.設(shè)備間加裝標(biāo)牌設(shè)備配電箱、電梯設(shè)備、冷水機(jī)組、閥門、水泵、減壓閥組、消防濕式報(bào)警閥、消防信號(hào)閥門、生活水箱、消防水箱、室外消火栓等加標(biāo)牌單元客戶網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜設(shè)備降溫度需要提供

10、 24 小時(shí)循環(huán)冷卻水系統(tǒng)（可滿足全年 24 小時(shí)運(yùn)行） ,室外機(jī)組要滿足冬季使用 -要求有防凍措施 , 要給客戶提供可以安裝客戶單元機(jī)房降溫地獨(dú)立分體空調(diào)機(jī)組外機(jī)組地位置 如本樓層空調(diào)機(jī)房、 設(shè)備房或避難樓層公區(qū)位置且要考慮機(jī)組設(shè)備散熱問題；分驗(yàn)收資料 二次供水衛(wèi)生許可證、供水、供電、供蒸汽、供暖、供煤氣竣工、完工通電、汽報(bào)告 .供電合同 ,供氣合同 ,自來水合同 ,煤氣合同,項(xiàng)目消防驗(yàn)收合格證消防報(bào)警設(shè)備、 結(jié)構(gòu)消防驗(yàn)收、 裝修消防驗(yàn)收合格證六圖二書 評(píng)國(guó)優(yōu)資料分各專業(yè)竣工資料、圖紙、設(shè)備說明書、備品備件各專業(yè)對(duì)客戶申報(bào)地出租單元內(nèi)地二次裝修圖紙進(jìn)行審核注意事項(xiàng)：裝修單位要有裝修施工資質(zhì)和

11、機(jī)電安裝施工資質(zhì) （消防改造一般有原施工單位實(shí)施）注意施工材料要滿足消防要求即高層建筑材料全部采用不燃材料 , 單元裝修隔斷墻封堵到天棚內(nèi)影響空調(diào)回風(fēng)及影響消防報(bào)驗(yàn)地分割注意單元供電量是否能滿足客戶用電負(fù)荷 （單元供電在公區(qū)走廊天棚最好是活動(dòng)天棚以便今后裝修機(jī)電施工調(diào)整）客戶單元空調(diào)改造回風(fēng)量要滿足,否則會(huì)感覺舒適度不好（發(fā)悶）客戶裝修地網(wǎng)絡(luò)、通訊、電源線一般敷設(shè)在地面下方,客戶裝修用水約定 -供水、排水（單元內(nèi)有局部水景、茶水間等地排水問題？）和獨(dú)立空調(diào)凝結(jié)水地外排 . 客戶裝修用電 -從其單元取、計(jì)量在頂樓和樓梯是否有考慮LED 屏設(shè)施地下停車場(chǎng)口、地下通風(fēng)井道、通風(fēng)口等處注意透風(fēng)問題 ,易出現(xiàn)冬季附近設(shè)備消防等管道受凍損壞地問題（加裝