開發(fā)商如何獲取土地

1、分析開發(fā)商如何獲取土地一、通過分析編制可行性研究報告。二、明確土地使用權的出讓方式三、了解土地使用權獲取的基本形式。四、按照土地管理法辦理土地手續(xù)五、獲取淄博市土地交易信息 （電話咨詢 如何獲取 獲取要點）（一）、可行性研究報告通過市場調查，掌握區(qū)域的自然條件、現(xiàn)狀、規(guī)劃、人口發(fā)展等因素，收集區(qū)域的土地市 場（包括區(qū)域的土地供應量、供應方式、地價情況、未來走勢等） 、區(qū)域的房地產市場（包 括區(qū)域的房地產市場整體水平、供給、需求、客戶、已開發(fā)和在開發(fā)或未開發(fā)的項目、價格 等）資料，并對區(qū)域內或附近區(qū)域同類項目中典型的樓盤進行實地踏勘、分析比較。 掌握區(qū)域的同類房地產價格及走勢，從而大致確定出讓地

2、塊所開發(fā)的房地產銷售價格。詳勘地塊對地塊現(xiàn)場、周邊環(huán)境、景觀等進行仔細認真地查勘，掌握地塊規(guī)模、形狀、地形地勢、 地質條件、臨街情況、周邊配套、交通狀況等。初步測算土地的合理市場價格，并在此基礎 上進行初步的投資分析。分析對手“知已知彼，百戰(zhàn)不殆 ”，認真分析對手的重要性不言而喻，參加土地拍賣（招標）會，對 手主要有：政府 土地的出讓方；競爭者 想獲取土地的其他開發(fā)商。一、分析政府 （其代表為國土局） 的主要目的是為了準確預測地塊的底價， 做到心里有數。 對國土局而言， 最重要的是成功出讓， 其次是成交的地價不能明顯低于市場價格， 第三才是 價格越高越好。因此，一般情況下，地塊的基準地價（或公

3、示市場地價）是拍賣（招標）土 地的底價的重要參考指標。從深圳市政府歷次招標、拍賣土地的情況來看，其底價（起價） 均在基準地價附近。二、競爭對手的出價是決定成交價的最終因素。 事先可通過參加土地拍賣 （招標） 答疑會、 媒體的報道等， 了解有哪些競爭對手。然后再進一步了解他們的實力、 企業(yè)發(fā)展風格等。參 加競投（標）取得土地的開發(fā)商大致有三類：（1）以項目利潤為目標，此類開發(fā)商出價將重點考慮利潤的因素，當地價過高，達不到 預期利潤目標，開發(fā)商會放棄加價。（2）以企業(yè)發(fā)展為目標，主要目的是獲得土地，保證公司持續(xù)經營運作，或者是取得土 地開發(fā)資質。此類開發(fā)商出價往往高過前一類。（3）制止其他開發(fā)商以

4、過低的地價取得土地，對自己的項目形成威脅，同時，如果自已 以理想的價位取得土地， 也可以通過項目的開發(fā)獲取利潤。 例如今年萬科地產參加其大梅沙 項目東面地塊的招標，招商地產參加科技園南區(qū)地塊的拍賣等均屬此類情況。掌握游戲規(guī)則參加競拍 （投）前認真閱讀并確認拍賣或招標公告及文件的各項規(guī)定，掌握土地拍賣、招 標的有關規(guī)定及基本程序，以免現(xiàn)場錯誤地舉牌或者投入廢標，給自己造成不必要的損失。準備充分在參加招投標前做好各項目準備，是成功取得土地的保障。準備一份詳細的 地價 開發(fā)利潤表 以及明確的土地最高限價， 可以使自己在拍賣現(xiàn) 場穩(wěn)如泰山，沉著應變，絲毫不亂。準備二份價格不同的投標書， 可以根據現(xiàn)場對

5、手投標的情況， 最終選擇一份合適的標書投 標，以使自己能以最理想的價格中標。（二）、土地使用權的出讓方式：目前，國有土地使用權出讓的方式一般有 招標、拍賣和協(xié)議出讓 三種形式。（ 1）招標出讓土地使用權 。是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓方 ），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招 標的文件包括：招標通知書、投標指引 （或招標須知 ） 、投標書、中標證明通知書、土地使用 權出讓合同 （ 含土地使用條件 ） 等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價， 還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。（2） 拍賣出讓土地使用權。 是指

6、在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者 土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權 （也可以委托拍賣行拍賣 ） ，由拍賣主持 人首先叫出底價， 諸多的競投者輪番報價， 最后出最高價者取得土地使用權。 拍賣方式充分 引進競爭機制， 政府也可以獲得最高地價。 但不是所有土地都可以采用拍賣方式的， 只有一 些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。 拍賣前， 要先對土地做好規(guī)劃， 確定土地的位置、 面積、 用途、使用年限、付款方式和使用條件等。（3） 協(xié)議出讓土地使用權。 是指出讓方 （ 國家 ） 與受讓方 （ 土地使用者 ） 通過協(xié)商方式有償 出讓土地使用權。 具體說， 應先由用地者向政府提出用地

7、申請， 經批準后由出讓方和受讓方 協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經雙方協(xié)商達成一致后，簽 訂土地使用權出讓合同。 協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制， 缺乏公開性和公平競爭。 但對一 些缺乏競爭的行業(yè)和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。2. 國有土地使用權租賃。 國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與 土地使用者使用， 而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。 目前這種方式正在試點之中， 并取得了較好的效果， 彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難， 或 不需要長時期的使用土地者， 滿足了中小投資者的需要， 更具有靈活

8、性。 同時對現(xiàn)有劃撥土 地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關法規(guī)的制定正在研究之中。3. 國有土地使用權作價人股。 國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用 權出讓金作價， 作為國家的投資計作國家的股份。 實際上這種方式也可以作為國有土地使用 權出讓的一種特殊形式。 這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多， 既解決了國有土 地資產的流失， 又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。 這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用 的劃撥土地使用權需要改制時適用。 對企業(yè)新增用地， 特別是征用土地之后提供紿用地單位 使用的不能采用這種方式。（三）土地使用權獲取的基本形式：獲取土地使用

9、權是房地產項目投資的基礎 。如何經濟地獲取最理想的建設用地，幾乎 是所有房地產項目投資者最關心的問題。按我國的現(xiàn)行 法律規(guī)定， 土地使用權獲取的基本形式有： 行政劃撥、有償出讓、轉讓、 租賃和入股聯(lián)建等。其中行政劃撥土地是無償、無限期、無流動的土地供應方式。推行土地有償、 有限期的使用制度以后， 只有非經營性項目、 公益性項目才能繼續(xù)取得 行政劃撥土地使用權。（1）有償出讓土地使用權 。是指地、市、縣人民政府及其土地管理部門，代表國家將土 地在一定年限內的使用權，以指定的地鐵、用途和其他條件，通過規(guī)定的形式和程序， 出讓給土地使用者， 并一次或分次收取土地使用權出讓金的行為。我國境內外的公司、

10、 企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可通過協(xié)議、招標和拍賣等形式取得土地使用權。協(xié)議出讓土地使用權 又稱定向議標， 是政府根據城市規(guī)劃的要求與土地使用性質， 有目 的地定向選擇土地受讓人， 然后與選定的土地受讓人協(xié)商議定土地的出讓金、 使用年限、 使 用性質和其他條件， 最后達成協(xié)議、 簽訂土地使用合同， 有償出讓土地使用權的全過程。協(xié) 議出讓方式， 是目前各地應用最廣泛的土地出讓方式， 但這種方式并沒有引入競爭機制， 在 地產市場運行的過程中，缺乏公開性、公平性，人為的、非規(guī)范性的因素過多。事實上，以 協(xié)議方式出讓土地使用權的市場， 是一種沒有公平競爭性的、 不發(fā)達的、 欠公正的地產

11、市場。 隨著我國房地產市場體系的逐漸發(fā)育和完善， 這種土地使用權出讓的方式必然逐漸減少。 事 實上，有些城市 （如廣州、深圳等 ），已于近期相繼宣布對房地產開發(fā)項目，禁止使用協(xié)議出 讓方式。招標出讓土地使用權 是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定的單位或個人 （ 經過資格審查的 單位或個人 ） ，以書面投標形式， 競爭投標某塊土地使用權， 土地出讓者按事先規(guī)定的標準， 通過評標、 決標來確定該地塊使用權獲得者的形式。 土地使用權的招標方式引進了市場競爭 機制，綜合考慮了規(guī)劃、地價、投資者的資信等多種因素，有利于形成公平、公正的市場機 制，是房地產開發(fā)項目土地使用權獲取的主要方式。拍賣出讓土地使用權

12、是土地使用權有償出讓方式中最具競爭性的方式。 由土地出讓者發(fā) 布“土地使用權拍賣公告”。在規(guī)定的時間、地點，由該地塊的競投者公開叫價、應價，最 后由叫價最高者簽訂“土地使用權合同”，交付土地出讓金并獲取該地塊使用權的方式。(2) 轉讓土地使用權。 即土地使用者再轉移土地使用權的行為。 包括出售、 交換和贈與。 在我國目前的地產市場上， 通過合法轉讓獲取使用權的土地來源有兩類： 一類是出讓方式獲 取使用權的土地， 經過一定的投資開發(fā)或使用后再進入流通領域， 轉讓余期年限的土地使用 權：另一類則是原行政劃撥的土地使用權， 經過補辦土地出讓手續(xù)、 補交土地出讓金的合法 程序后，進入流通領域轉讓余期使

13、用年限的使用權。土地使用權的轉讓，通常有出售、 交換 和贈與三種形式。出售土地使用權即買賣土地使用權， 就是土地使用者按法定的程序將該地的余期使用權 轉移給他方，他方為此支付土地轉讓金的方式。交換土地使用權是指土地使用權的擁有人雙方約定相互轉移兩宗土地的使用權； 或一方 轉移某地塊的使用權， 而另一方則以金錢以外的標的物使用權或所有權進行交換的方式。 從 法律上看， 土地使用權的交換與出售均為雙方有償合同： 當事人的法律地位也相同， 因而有 關土地使用權買賣的法律規(guī)定， 一般也適用于交換。所不同的是， 在交換關系中， 雙方均以 款項以外的物或權利進行給付。贈與土地使用權是指贈與人自愿把自己所擁

14、有的土地使用權無償轉移給接受贈與人， 受 贈人表示愿意接受該土地使用權而達成合同， 實現(xiàn)土地使用權轉讓的方式。 與出售、 交換不 同的是，贈與屬無償單務合同，贈與人對受贈人負有無償給予土地使用權的義務。(3) 出租土地使用權 。指土地使用權的擁有人作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、 構筑物和其他附屬物租賃給承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的交換方式。 在出租行 為中，承租人取得的僅僅是按土地及地上建筑物本來用途的一段時間( 租賃期內 ) 的使用權。這與土地使用權出讓、轉讓行為中受讓人獲得的具有獨立意義的土地使用權有很大的不同。 在土地使用權的出讓、 轉讓中， 受讓人獲得的土地使用權是

15、一種物權， 是一種獨立的財產權， 其內容不但包括對土地的占有、 使用、收益， 還包括一定程度 (在法律規(guī)定的范圍內 )對土地 進行處分的權力。 而由租賃獲得的土地使用權， 不完全具備物權性質， 不是一項獨立的財產 權。其內容只包括占有、使用，而不包括對土地的處分。因而，承租人只能使用土地，一般 不得改變土地的原貌，也不得實行轉租、抵押或其他處分。(4) 土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營 。即以土地使用權作價入股，參與聯(lián)建聯(lián)營，實質上是以土 地的使用權作條件參與的經濟活動。 入股的土地， 其法人主體己發(fā)生了變化， 由新的企業(yè)法 人所占用。 這時的土地， 既是企業(yè)經濟活動的場所，又是一筆“資本化了的股金”，作

16、為資 產已融入合資企業(yè)之中。因而，土地入股本質上也是一種土地使用權的轉讓方式。四)按照土地管理法辦理土地手續(xù)土地管理法第 43 條： “任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請 使用國有土地； 但是， 興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集 體所有的土地的， 或者鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的 土地的除外。 前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬 于農民集體所有的土地。 ”； 3、土地管理法第 44 條： “建設占用土地，涉及農用地轉 為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。 省、自治區(qū)、直轄市人民政

17、府批準的道 路、管線工程和大型基礎設施建設項目、 國務院批準的建設項目占用土地， 涉及農用地轉為 建設用地的，由國務院批準。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī) 模范圍內， 為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的， 按土地利用年度計劃分批次由原批準 土地利用總體規(guī)劃的機關批準。 在已批準的農用地轉用范圍內， 具體建設項目用地可以由市、 縣人民政府批準。 本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為 建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。 ”； 4、土地管理法第 53 條：“經 批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關文

18、件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主 管部門審查，報本級人民政府批準。 ”； 5、土地管理法第 55條： “以出讓等有償使 用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權 出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建設 用地的土地有償使用費， 百分之三十上繳中央財政， 百分之七十留給有關地方人民政府， 都 專項用于耕地開發(fā)。 ”； 6、土地管理法第 57 條： “建設項目施工和地質勘查需要臨時 使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。 其中，在城市規(guī)劃

19、區(qū)內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。 土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委 員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費 。 臨時使用土 地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 臨時使用土地期限一般不超過二年。 ”； 7、土地管理法 第 59 條： “鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng) （鎮(zhèn)） 村公共設施、公益事業(yè)、農村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設，應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理 布局，綜合開發(fā)，配套建設；建設用地，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年 度計劃，并依照本法第四十四條、

20、第六十條、第六十一條、 第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 ”； 8、土地管理法第 60 條：“農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設 用地興辦企業(yè)或者與其他單位、 個人以土地使用權入股、 聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的， 應當 持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、 直轄市規(guī)定的批準權限， 由縣級以上地方人民政府批準； 其中，涉及占用農用地的，依照本 法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設用地， 必須嚴格控制。 省、自治區(qū)、 直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經營規(guī)模， 分別規(guī)定用地標準。 ”； 9、 土地管理法 第 61

21、 條：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設施、 公益事業(yè)建設， 需要使用土地的， 經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府審核， 向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請， 按照省、自治區(qū)、直 轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中， 涉及占用農用地的， 依照本法 第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 ”； 10、土地管理法實施條例第 21條： “具體建設 項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審 批手續(xù)；分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續(xù)。 ”； 11、土地管理法實施條例第 22 條： “具體建設項目 需要占用土地利

22、用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地的， 按照下列規(guī)定辦 理： （一）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項 進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管 部門出具的建設項目用地預審報告。（二） 建設單位持建設項目的有關批準文件， 向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審 查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民 政府批準。 （三）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準 書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政

23、主管部門與土地使用者簽訂國有土 地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用 者核發(fā)國有土地。（五）獲取淄博市土地交易信息（電話咨詢，如何取得 獲取要點）聯(lián)系人：張爽 ，劉寅昊聯(lián)系電話： 05332771620一、宗地情況宗地編號 : 03030160220022002 淄博市 2011（增量）一張 005土地位置：張店區(qū)規(guī)劃縱三路以東，官莊社區(qū)居委會耕地以北土地面積： 4873 平方米土地用途：工業(yè)出讓期 : 50 年起始價： 183 萬元保證金： 36 萬元保障資金預付款： 151 萬元二、出讓方式上述宗地采用 拍賣（掛牌）方式出讓 。競買申請人超過二人（

24、含二人）時， 采用拍賣方式出讓，不足二人時采用掛牌方式出讓。三、出讓時間、地點以拍賣方式出讓時間定于 2011 年 5 月 24 日；以掛牌方式出讓時間定于 2011 年5月24 日至 2011 年6月2日10 時。地點均在淄博市土地招標拍賣大 廳 （張店區(qū)人民西路 60 號）。四、出讓程序和確定競得人 本次國有建設用地使用權公開出讓按照國土資源部 招標拍賣掛牌出讓國有 建設用地使用權規(guī)定的程序進行出讓，按照價高者得的原則確定競得人。五、競買人資格要求 中華人民共和國境內、外的企業(yè)、團體或個人，除法律另有規(guī)定外，均可參 加競買。競買人可以獨立競買，也可以聯(lián)合競買。要點：1、參加競拍者首先要到淄

25、博市土地儲備交易中心獲取拍賣（掛牌）出讓文件2、申請人必須在提交書面競買申請前將 競買保證金和保障資金 匯入出讓人指 定帳戶。3、到淄博市 土地儲備交易中心 提交書面 競買申請 ，同時提交競買保證金和保障 資金交付憑證和拍賣（掛牌）文件要求的有關材料4、出讓價款不包括 競買稅費， 競買稅費由競得人另行支付5、拍賣（掛牌）成交后，競得人交納的競買保證金， 轉作受讓宗地的定金 （不 計利息）；競得人交納的保障資金（預付款） 抵作成交價款和相關費用 ，其在指 定帳戶儲蓄所產生的利息 予以退還 。未競得人交納的競買保證金（不計利息）、 保障資金（預付款）及其利息，我局在掛牌活動結束后 5 個工作日內予

26、以退還 。、宗地情況一、宗地的基本情況宗地編號 ：37030300701000680002011（存量） 開 001 號宗地。地址： 位于淄博市高新區(qū)金晶大道以西，蘭雁大道南側 。宗地范圍： 東至金晶大道；西至南營村居民點；南至道路；北至南營村道路。 出讓面積 39606.6 平方米， 用途及使用年限：商務金融用地與城鎮(zhèn)住宅用地 ，商務金融用地使用年期 40年、城鎮(zhèn)住宅用地使用年期70年。規(guī)劃綜合容積率 2.6 ,建設項目開工時限 ：供地后 一年內 ，建設項目竣工時限為開工后三年內。在土 地開發(fā)程度現(xiàn)狀條件下起始價： 13670 萬元 二、出讓方式本次出讓采用 掛牌方式 出讓三、出讓時間、地點掛牌方式出讓時定于 2011 年 5月20 日至2011 年5月31 日10 時（公休 日正常接收報價）。在 淄博市土地招標拍賣大廳 （張店區(qū)人民西路 60 號）。四、出讓程序和確定競得人本次 國有建設用地 使用權公開出讓按照國土資源部 招標拍賣掛牌出讓國有 建設用地使用權規(guī)定 的程序進行出讓，按照價高者得的原則確定競得人。五、競買人資格要求（一）競買申請人還須交納 競買保證金和保障資金 （預付款）。競買保證金人民幣（大寫）貳仟柒佰叁拾肆萬元（Y:2734萬元）；保障資金（預付款）人民幣（大寫）壹億壹仟零叁拾捌萬元（Y:11038萬元）。六、本次公開出讓的詳細資料和具體