成都萬科城市花園后期開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計案

1、成都萬科城市花園后期開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計案目 錄項目決策背景2第一部分項目概況3第二部分法律及政策性風(fēng)險分析 14第三部分市場分析16第四部分規(guī)劃設(shè)計初步分析 24第五部分項目推進計劃32第六部分投資收益分析33第七部分管理資源配置37第八部分綜合分析與建議39項目決策背景萬科自2000年上半年進入成都市場，開發(fā)的成都萬科城市花園取得成功，已推出的 城花一期、二期熱銷完畢，后續(xù)開發(fā)仍在繼續(xù)順利推進，萬科品牌已得到成都市民廣泛認(rèn) 同。但目前僅有城花單項目操作已不能滿足集團日益增長的利潤要求，隨著對成都市場更 深入的了解，成都公司對成都住宅市場進行了全面的研究后，認(rèn)為成都房地產(chǎn)業(yè)將保持持 續(xù)的增長，有

2、必要在成都繼續(xù)尋找新的投資機會。成都公司現(xiàn)有職員85人，多項目配置，單項目操作，從操作經(jīng)驗和人力資源狀況看, 成都公司已具備多項目操作能力，成都公司急需尋找城內(nèi)中小項目進行利潤補充。隨著國家加強土地資源的調(diào)控，拍賣方式將為今后房地產(chǎn)開發(fā)的主要土地供應(yīng)來源。 2021年元月16日，成都市將推出東郊結(jié)構(gòu)調(diào)整后的市區(qū)內(nèi)首塊較大規(guī)模土地一一前鋒集 團舊廠地塊，進行公開拍賣。此項目位于成都市中心區(qū)域，規(guī)模適中，有助于公司多項 目操作和提升萬科品牌形象。成都萬科將參加此地塊投標(biāo)，如能競得，成都公司將開始多 項目開發(fā)運作。第一部分項目概況項目背景：成華區(qū)位于成都市東北部，在城市向東發(fā)展中首當(dāng)其沖。人口 54

3、萬，面積110. 6平 方公里，轄4個鄉(xiāng)、12個街道辦事處。區(qū)內(nèi)云集有200多家以電子工業(yè)為主體，多種行業(yè) 并存，門類較為完善的國有企業(yè)，是成都乃至四川重要的工業(yè)基地。電子科技大學(xué)、成都理工大學(xué)等 10余所大中專院校及30余家科研院遍布全區(qū)，是成都市重要的教育科研基地和高科技人 才聚集的地方。由2001年11月開始的沙河綜合整治工程預(yù)計耗資20億元,計劃用三年的時間完成 沙河的初步整治，將沙河做成成都市的第二張城市名片。在沙河綜合整治工程帶動下的東 郊工業(yè)區(qū)搬遷工程占地107. 4平方公里，市政設(shè)施改造和建設(shè)投資總額達(dá)228億多元。調(diào) 整后的東郊將成為集物流配送，商業(yè)金融、居住生活、科技產(chǎn)業(yè)、

4、旅游休閑等功能于一體 的綜合性城區(qū)。其工業(yè)用地將由現(xiàn)在的30%降到11%左右，城市綠地將達(dá)到12%以上。 2021年1月16日，成都有史以來的首家整體搬遷企業(yè)，也是東郊結(jié)構(gòu)調(diào)整后的首塊成規(guī) 模土地一一前鋒集團舊廠地塊，將“擺”上拍賣臺。1、位置：項目位于成都市東北方向，緊鄰府青立交橋，在一環(huán)路北四段外側(cè)，南與一環(huán)路接壤, 西與前鋒路接壤，北、東側(cè)均為前鋒廠廠區(qū)。屬成華區(qū)行政轄區(qū)范圍。項目位置與項目接壤的兩條道路路況良好，40米寬的一環(huán)路雙向四車道，前鋒路寬20米，前 往市區(qū)內(nèi)外的路網(wǎng)四通八達(dá)，非常便利。其中：1、成都市東北主干道府青路與項目距離約150米；通過府青路到春熙路商圈約3km 路程：

5、2、項目與內(nèi)環(huán)線距離約1km,可通過泰安街直達(dá)，便利的使用城內(nèi)各種高級別配套;3、項目與三環(huán)路直線距離約5500米，可通過府青路連接三環(huán)路快速通往城市各處 （北門進出成都的必經(jīng)之道一一府青路上的青龍場立交橋從2021年元旦起停止收費）。2、宗地概況宗地用地面積約67. 5畝,凈地面積38449. 79平方米（57.674畝），形狀規(guī)則方正, 原為前鋒集團舊址。地面建筑現(xiàn)已拆遷完畢，除保留有數(shù)十株成齡桂樹外，地表平整。宗地北至前鋒辦公樓南至一環(huán)路對面的北苑商場宗地東至前鋒廠廠區(qū)西至前鋒路對面的前鋒廠生活區(qū)南面一環(huán)路北面華油路西面前鋒路東面府青路地塊現(xiàn)狀（原有一棟五層樓綜合樓，二層辦公樓、醫(yī)院和部

6、分廠房）：已平整土地3、項目周邊環(huán)境及相關(guān)配套地塊內(nèi)樹木A.周邊環(huán)境分析:成都市城北功能定位為陸上城市對外交通樞紐中心和商品對外輻射物流中心，（依托 交通帶來了區(qū)域早期工業(yè)的發(fā)展，）有二十多年的發(fā)展歷史，區(qū)域由當(dāng)?shù)毓I(yè)人口（為主） 和外來經(jīng)商人口構(gòu)成，整體質(zhì)素不高。但因項目緊挨全國重點院校（電子科技大學(xué)），并 在一環(huán)線上，故項目面向的區(qū)域人口素質(zhì)相對較高。與項目相距1km的沙河八大景點之一 的“三洞橋景點”有一個面積約80畝的綠色廣場。其建成對周邊的居住環(huán)境和景觀將會 有很大提升。與項目相距500米處的沙河及沙河邊的預(yù)留綠地前鋒廠是成都市的大型知名工業(yè)企業(yè)，主要生產(chǎn)熱水器、電表、無線電接收器等產(chǎn)品, 屬無污染（噪音、空氣）工業(yè)。從前鋒廠員工和規(guī)劃院處了解到，項目用地東北面的前鋒 舊廠將F春節(jié)后全部拆除搬遷至高新西區(qū)，而舊址則用作和成華區(qū)政府及電子科大合作成 立“成都電子信息產(chǎn)業(yè)園”（孵化園）也既是電子科大將跨過府青路與項目用地接壤。（成都電子信息產(chǎn)業(yè)園是四川省電子信息產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。是成都市成華區(qū)政府聯(lián)合 四川省電子