不動產估價考試習題與答案

1、一、填空1、某房地產成交價格為5000元/m2,付款方式為首付 30%,余款在五年內按年等額付清，年利率為5%,若采用一次性付款的方式，實際成交價格應為4531.6元/m2。2、某建筑物的價值為 60萬元，設備和裝修價值10萬元，經濟耐用年限分別為50年和8年，殘值率為零，則采用直線折舊法計算出的年折舊額為2.45。3、某宗土地上有一幢 10層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度w50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元,平均單價為5000元/m2,樓面地價為1200元/m2,則該宗土地的總價為 480 萬元。建筑面積=住宅總價/平均單價=4000平方米土地總價二樓面地價*建筑面積=4800

2、000元4、某地工業(yè)用地30年期的基準地價為 1500元/平方米，當r=8%時，一使用年限為26年的地塊的價格為 P60收益法已知P30求P26P30=a/r*1-1/(1+r)A30即 1500=a/0.08*1-1/(1+0.08)A30求出 a=133.24P26=133.24/0.08*1-1/(1+0.08)A26得 P26=1440注意分母要An5、某寫字樓預計持有 2年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為萬元。(五)預知未來若干年后的不動產價格的情況尸 (l+r)(l+r)r式中1 P,田，廠的含義同前；預計

3、不動產在逛現(xiàn)雋?已知若干年后不動產價格的情況:月-未來第t年親急高產出價格.(已知未來某年該不動產價格為Pt,在已知不動產出售的年份以前的凈收益有變化，r每年不變且大于等于零)6、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2,經調查，其成交價格為 150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送(按照建筑規(guī)范本就，不算面積，無視)該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1: 0.8(實用率80%),則按建筑面積計算的比準價格是 元/ m2。建筑面積=120/0.8=150平方米比準價格=150/150=1W/平7、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%,某宗

4、房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2,應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為 2427元/m2。8、某辦公樓的土地面積 3000 m2,建筑面積10000 m2,該辦公樓正常出租月純收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/ m2,成新率為80%, 土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%,該辦公樓的土地正常價格為 萬元。P71單獨求取土地收益價格依據(jù)收益法以外的方法求取不動產的凈收益，再不動產凈收益-建筑物凈收益=土地凈收益，再選取土地的資本化率，應用有限年期的收益法公式計算得有限年期土地使用權的收益價格。不動產7收益 =18*12=216萬建筑物 7收益 =10000

5、*2000*0.8*0.08=128 萬土地凈收益=216-128=88萬88/0.07=1257.1 萬9、某工業(yè)用地總面積為3000 m2,容積率為0. 5,樓面地價為1000元/itf。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4. 0,相應的樓面地價為1500元/itf。該改變用途理論上應補地價為1650 萬元。3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650 萬10、某地區(qū)某類房地產于2011年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別是 79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2009年1月1日為100)。其中有一房地產在2011年6月1日的價格

6、為2000元每平方米，對其做交易日期修正到2011年10月1日的價格為 元/m2 。2000/76.7*98.1定基價格指數(shù)11、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費用為前2項的5%,投資利息占直接成本的 5%,銷售費用為100元/m2,直接成本利潤率為 6%,則開發(fā)后的地價為 3000元/m2。1000+1500+ (1000+1500) *0.05+ (1000+1500) *0.05+100+ (1000+1500) *0.06=3000 元12、某寫字樓的剩余收益年限為 38年，預計5年后售出時價格將上漲 20% (預知若干年后不

7、動產價格) ，銷售稅費 率為6%,已知持有期內年有效毛收入為 400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為 6%,風險報酬率為 無風險報酬率的25 %,則該寫字樓目前的收益價格為 萬元。凈收益=400* ( 1-30%) =280 萬市場資本化率=風險報酬率+無風險報酬率=6%* (1+25%) =7.5%V5=280/7.5%1-1/ (1+7.5%) A (38-5) *1.2=13、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于 1995年1月，1999年1月補辦了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為 50年(自補 辦之日算起)。在 2012年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，計算建筑物折舊時

8、，經濟壽命應取54 r=地產報酬率=7%畫圖 50+4=5414、某在建工程，土地使用權年限為 收益為350萬元。目前該項目已建設 該項目續(xù)建完成時的總價值為一收益年限=50-2-2.5=45.550年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為2年，估計至項目建成還需 2.5年。已知市場同類房地產報酬率為17500 m2,年凈7%,則評估萬元。P=350/7%*1-1/ (1+7%) A45.5=4769.8515、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為 20%

9、,則成本利潤率為19.25%無視投資利息和銷售稅金16、已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為 5.43%,投資風險補償為 2.23%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報酬率為 8.28% 。與貸款利率沒有關系報酬率=國債利率(或存款利率)+投資風險補償利率+管理負擔補償+缺乏流動性補償-收益增長率17、某臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為 40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為33.35 萬元。25ft 為一個梯度 40/30/20/10/9

10、/8/7/6 (單位：)P 甲=40=30* (40%+30%) * 路線價得路線價=1.9P 乙=15* (1+9%+8%) *1.9=33.3518、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 m2,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為4% 剩余技術分攤建筑總價值=房地總價值-土地總價值=1000-500=500萬元建筑單價=500 0000/5000=1000 元/平某人擁有建筑價值 =1000*150=15萬某人分攤的地價數(shù)額為35-15=20萬某人占有的地價份

11、額為20/500*100%=4%19、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費用為 72元/平方米，房地產總價為 3000元/平方米，土地還原利率為4%,該小區(qū)土地樓面價格為900元/平方米，則建筑物還原利率為6.8%。求RbRb=建筑純收益/建筑總價格=(總收益-土地收益)/ (總價格-土地價格)=(21*12-72-900*4% ) /3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者經2年自行開發(fā)完成基礎設施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需要3年，如開發(fā)費均勻投入，則采用成本逼近法估價時，土地開發(fā)費的計息期應為1.5 年。開發(fā)費用記半期21、某宗地的土地取得成本為1500萬元，土地開發(fā)成

12、本為3000萬元，投資利息 500萬元，銷售費用 400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產價值為9000萬元，則投資該宗地的收益率為66.7%。開發(fā)利潤=9000-1500-3000-500-400-600=3000 萬元3000/ (1500+3000) *100%=66.7%投資該宗地的收益率就是指直接成本利潤率22、2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長率為10%,每年支出總費用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為346元/平方米。看清題目！50*12* (1+10%) A2-380=34623、某大型國有企業(yè)有一臨街

13、商鋪，耐用年限50年，已經使用2年，殘值率2%。現(xiàn)上市需按作價人股方式處置，評估時設定土地出讓年限40年，房屋重置價1200元/平方米。假設土地出讓年限到期后商鋪無償收為國有，則年折舊費為 1000元/平方米。24、某宗地內建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%, 土地單價為2500元/平方米,則其樓面地價為 元/平方米。P 地*S 地=Pb*Sb2500*S 地=Pb*S 地 *50%*5Pb=1000 元/平25、某二手房占地面積 60平方米，建筑面積150平方米，重置單價為1200元/平方米，其耐用年限為 60年，已使用 10年，殘值率為0,用重置價格折舊法平

14、估其現(xiàn)值為5萬元。(采用平均年限法估算其折舊)1200*150* (60-10) /60=15 萬二、計算與案例分析題1、某家庭預購買一套面積為 80平方米的經濟適用住房，單價為 3500元每平方米，首付款為房價的 25%,其余 申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。為該家庭申請組合貸款后的最低月還款額是多少？15 年 *12=180 月10萬是現(xiàn)值=每月還款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司 2007年通過有償出讓方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住

15、宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設 80棟別墅。當?shù)谝黄?40棟于2008年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出 6棟，平均價格為3860,其余14棟無人承接，退還甲公司。當 2010年6月第二期竣工后，建成的別墅以 5200售出，甲公司因此指著 乙房地產估價所當時評估的底價過低，而且別墅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300,遠低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙估價所堅持當時的估價結論的理由有哪些？ 樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價 例劃建

16、筑面積 =土地單價/規(guī)劃容積率原因： 1.非正常交易 不是市場價格 2.估價時點不同市場供求關系不一樣 3.2期配套和市場成熟度比1期好4.開發(fā)商定價低開高走所以2期比1期價高5.07年是我國房產火爆期地王頻出因此地價高昂取得土地成本高同時市場隨著時間推移2010年的房價上漲3、某正常生產的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672平方米；自用生產車間建筑面積3300平方米；辦公樓建筑面積 1050平方米；臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于2005年辦理了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已經取得了國有土地使用證和房屋所有權證?，F(xiàn)規(guī)劃部門將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地 產估價機構預測開發(fā)效益。請問：房地產估價機構應搜集哪些資料？用途轉化一假設開發(fā)法：影響住宅用地的系列因素：一般因素區(qū)域因素個別因素補地價（劃