寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-733編號：_寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法審核：_時間：_單位：_寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法(20xx)有關(guān)的物業(yè)管理文本，寧波市建設(shè)委員會文件甬建發(fā)20xx49號關(guān)于印發(fā)寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法的通知各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙區(qū)房管處

2、，各開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)服務(wù)企.寧波市建設(shè)委員會文件甬建發(fā)20xx49號關(guān)于印發(fā)寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法的通知各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙區(qū)房管處，各開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：為了規(guī)范寧波市前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例和原寧波市物業(yè)管理招投標暫行辦法，對寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法進行了修訂?，F(xiàn)將修訂后的實施辦法印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。二一年三月十五日寧波市建設(shè)委員會辦公室寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當

3、事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)建設(shè)部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法和寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)項目的，適用本辦法。第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責(zé)本市前期物業(yè)管理招標投標的政策制定和招標投標活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作?？h(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標投標活動的指導(dǎo)、監(jiān)督

4、和管理工作。各縣(市)、區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理招標投標領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標活動中招標文件的審查和重大問題的處理。領(lǐng)導(dǎo)小組由轄區(qū)物業(yè)主管部門負責(zé)組建，成員由轄區(qū)建設(shè)、物價、城管、房管等部門及所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組成。海曙、江東、江北、國家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)物業(yè)管理招標投標領(lǐng)導(dǎo)小組成員，市建委、價格主管部門還應(yīng)派人參加。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)招標管理辦公室(以下稱轄區(qū)招標辦)，辦公室設(shè)在轄區(qū)物業(yè)主管部門，具體負責(zé)轄區(qū)招標投標活動的日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。第五條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。有下列情形之一的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，招

5、標人可采取協(xié)議的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并報市物業(yè)主管部門和屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案后實施：(一)公開招標或接受邀請的投標人連續(xù)兩次少于3家的(但公開招標的投標人為2家的，應(yīng)參照公開招標方式執(zhí)行);(二)總建筑面積不足3萬平方米的住宅;(三)總建筑面積不足2萬平方米的非住宅(含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè))。第六條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。第二章 招 標第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標

6、的建設(shè)單位。前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的或過高的資格要求。一個物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或多家建設(shè)單位建設(shè)的項目，招標人應(yīng)統(tǒng)一，招標約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當與實際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一致。第九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：(一)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前完成;(二)城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、農(nóng)村拆遷安置房、擬出售的村級發(fā)展留用地建設(shè)項目等應(yīng)當在建筑工程施工許可證領(lǐng)出后6個月內(nèi)完成。第十條 招標

7、人應(yīng)在招標前向轄區(qū)物業(yè)主管部門提出書面招標申請，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門核準后實施。第十一條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。新建物業(yè)總建筑面積在3萬平方米(含3萬)以上的住宅和總建筑面積在2萬平方米(含2萬)以上的非住宅(含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè))，必須實行公開招標。招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在當?shù)刂饕浇樯习l(fā)布招標公告，同時在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)站上發(fā)布，招標公告期為5個工作日。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、投標人的要求以及獲得招標文件的辦法等事項。單一業(yè)主物業(yè)的建設(shè)單位可通過招標方式或自行選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以招標方式選聘的，可采用邀請招標形式。

8、并在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后7日內(nèi)到轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。第十二條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理資金(專項資金)的配置情況等;(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等;(三)交付使用后經(jīng)營性物業(yè)的租賃經(jīng)營與管理，包括停車場(庫)、會所等相關(guān)設(shè)施權(quán)利歸屬、服務(wù)收費方式等;(四)財務(wù)管理，包括物業(yè)服務(wù)收費模式和標準;(五)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等;(六)招標活動方案，包括開標時間及地點等;(七)

9、評標標準和評標方法，廢標認定辦法;(八)投標保證金的數(shù)額及返回方式;(九)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明以及臨時管理規(guī)約的制訂說明;(十)招標人、中標人違約責(zé)任;(十一)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第十三條 招標人編制的招標文件應(yīng)當經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理招標投標領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議。招標人測算的物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)符合物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)規(guī)定，并報價格主管部門備案。第十四條 實行公開招標的，招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。資格審查工作應(yīng)接受轄區(qū)招標辦監(jiān)督。實行投標資格預(yù)審的招標項目，招標人應(yīng)當在招標公告中載明資格預(yù)審的條件。投標申請人提供的資格預(yù)審文件應(yīng)當包括：(一)投標申請書;(二

10、)物業(yè)管理資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);(三)企業(yè)概況;(四)擬派出的項目負責(zé)人的簡歷、上崗證書、學(xué)歷、信用檔案、業(yè)績等證明材料;(五)本市行政區(qū)域外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名的，還需提交外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進甬登記備案表;(六)獲招標人推薦的需提交招標人出具的推薦書。第十五條 招標人可以在資格預(yù)審和招標文件中明確投標人(包括本市行政區(qū)域外物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本地服務(wù)的企業(yè))在本市范圍內(nèi)經(jīng)營有下列情形之一的，取消投標申請人的投標資格：(一)3個月內(nèi)有不良行為記錄的;(二)投標人1年內(nèi)所管理的物業(yè)項目年度綜合考評有不合格的;(三)2年內(nèi)，投標人不按規(guī)定程序退管物業(yè)項目的;(四)1年內(nèi)，投標人在招投標活動中有串標、

11、陪標行為的。招標人可以在資格預(yù)審和招標文件中明確投標人擬派出的項目負責(zé)人的信用等級要求。第十六條 經(jīng)資格預(yù)審后，招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。招標人可以推薦1家不低于招標文件所要求的投標單位條件的投標申請人參加投標。資格預(yù)審合格的投標申請人多于5家時，招標人無推薦投標申請人的，由招標人經(jīng)公證隨機抽取5家資格預(yù)審合格的投標申請人參與招投標;招標人有推薦投標申請人的，除前款招標人推薦的投標人申請人外，由招標人經(jīng)公證再隨機抽取4家資格預(yù)審合格的投標申請人參與招投標。資格預(yù)審合格的投標申請

12、人向轄區(qū)招標辦交納投標保證金人民幣1萬元，用于約束投標人正常參加投標活動，保證金在招標結(jié)束后3日內(nèi)返還。不按時交納投標保證金的，取消投標人申請人本次投標資格。第十七條 招標公告或投標邀請書發(fā)出后，招標人除不可抗力外，不得中止招標活動。已確定的投標人不得中途退出招投標活動。第十八條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。第十九條 招標人對已發(fā)出的招標文件需進行澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的

13、組成部分。第二十條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。第二十一條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。第三章 投 標第二十三條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。本市行政區(qū)域外注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加本市招投標活動的，須經(jīng)市物業(yè)主管

14、部門備案。同一法定代表人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得同時參加同一項目的招投標活動。投標人以子公司名義參加競標的，其總公司的資質(zhì)等級不適用于子公司;以總公司名義競標的，其今后的服務(wù)管理行為可以由其分公司承擔，但不能總包給子公司實施。第二十四條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當以書面形式向招標人提出，招標人應(yīng)當在2個工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)投標人。第二十五條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)投標人情況(概況、信譽、管理成果、企業(yè)發(fā)展方向等);(二)管理組織網(wǎng)絡(luò);(三)服務(wù)方案及服務(wù)承諾;(四)服務(wù)費用收

15、支預(yù)算方案及盈虧分析;(五)近期規(guī)劃和遠期目標的設(shè)想;(六)市物業(yè)主管部門出具的可增加的附加分證明;(七)招標文件要求提供的其他材料。第二十六條 投標人應(yīng)當在招標文件明確的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。轄區(qū)招標辦收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，轄區(qū)招標辦應(yīng)拒收或作廢標處理。第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照第二十六

16、條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。第二十八條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。第四章 開標、評標和定標第二十九條 開標應(yīng)當在招標文件確定的時間和地點公開進行。第三十條 評標由依法組建的評標委員會負責(zé)，成員為7-11名單數(shù)，除招標人選派的1名評委外，其余評委應(yīng)從物業(yè)管理評委庫中隨機抽

17、取確定。招標人依據(jù)本辦法第十六條規(guī)定推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，全部評委從物業(yè)管理評委庫中隨機抽取確定。海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)的物業(yè)項目，評委在市物業(yè)主管部門的評委庫中抽取，其他縣(市)、區(qū)的評委可在轄區(qū)物業(yè)主管部門組建的評委庫中抽取。評委抽取應(yīng)在轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)督下，由公證機構(gòu)負責(zé)抽取并通知，評委名單應(yīng)密封并嚴格保密。抽取的評委有下列情形之一的，應(yīng)回避，不得參加相關(guān)項目的評標：(一)本人所在企業(yè)參加投標的;(二)所在單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標的;(三)所在單位同投標人屬同一上級主管部門的;(四)與投標人有其他利害關(guān)系的。第三十一條 市物業(yè)管理評委庫由市物

18、業(yè)主管部門負責(zé)組建。各縣(市)、區(qū)物業(yè)管理評委庫由轄區(qū)物業(yè)主管部門負責(zé)組建。物業(yè)主管部門應(yīng)當對評委庫的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對其評標能力、廉潔公正、出勤情況等進行綜合考評，及時調(diào)整評委庫成員。第三十二條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，采用綜合評分法，根據(jù)投標書評分、投標答辯評分和附加得分等情況進行綜合評標，并對評標結(jié)果簽字確認。投標書分值和投標答辯分值由招標人在招標文件中明確。投標書分值應(yīng)不低于55分，投標答辯分值應(yīng)不高于45分。除現(xiàn)場答辯外，評標應(yīng)當在保密的情況下進行。第三十三條 評標附加分按下列規(guī)定執(zhí)行：(一)根據(jù)開標之日前1年內(nèi)(以獲獎發(fā)文之日起計算)投標人管理的本市行政區(qū)

19、域內(nèi)物業(yè)項目所取得的業(yè)績，憑市物業(yè)主管部門出具的業(yè)績證明增加管理業(yè)績分：1、獲得全國物業(yè)管理示范稱號的，可增加業(yè)績分4分;2、獲得浙江省物業(yè)管理示范稱號的，可增加業(yè)績分3.5分;3、獲得寧波市物業(yè)管理示范稱號的，可增加業(yè)績分3分;4、獲得寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的，可增加業(yè)績分2.5分。投標人的業(yè)績加分以公司為單位，一年一次，其所獲獎項最高級別經(jīng)一次加分中標為限，有多級稱號的，不累加，不重復(fù)使用。(二)根據(jù)開標之日繼續(xù)在管的前一年度投標人管理的老小區(qū)(指海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)年底前交付并實施物業(yè)管理的住宅小區(qū))面積，憑市物業(yè)主管部門出具的證明增加社會效益分：1、管理老小

20、區(qū)面積在50萬平方米以上(含50萬)的，可增加3分2、管理老小區(qū)面積在2050萬平方米以上(含20萬)的，可增加2.5分3、管理老小區(qū)面積在1020萬平方米(含10萬)的，可增加2分4、管理老小區(qū)面積在510萬平方米(含5萬)的，可增加1.5分;5、管理老小區(qū)面積在5萬平方米以下的，可增加1分。管理的老小區(qū)面積應(yīng)合并統(tǒng)一使用，不得分割多次使用。1年內(nèi)，社會效益分以公司為單位,一年一次,一次經(jīng)加分中標為限，不得重復(fù)使用。其他各縣(市)、區(qū)的社會效益分可結(jié)合本地實際情況參照執(zhí)行。投標人要求增加評標附加分的，應(yīng)在投標文件中予以說明，并以市物業(yè)主管部門出具的證明為準。中標人的管理業(yè)績和社會效益加分情況

21、由轄區(qū)物業(yè)主管部門報市物業(yè)主管部門備案。第三十四條 開標、評標大會由轄區(qū)招標辦確定的主持人主持，所有投標人參加，并委托公證機構(gòu)進行現(xiàn)場公證。開標評標應(yīng)當按照下列程序進行：(一)開標和主標書評審由招標人及其委托的公證機構(gòu)對投標文件進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，公布有效投標人名稱，公證機構(gòu)將主標書作標記，同時將主標書發(fā)給評委，評委在限定時間內(nèi)和地點獨立完成主標書評審，主標書評審表經(jīng)評委評分和簽名后密封，交至轄區(qū)招標辦。(二)評標答辯及定標1、公證機構(gòu)對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員一般為3人，并提供3個月以上的社保證明;2、公布評委、投標單位和公證機構(gòu)名單;3、投標人現(xiàn)場抽取答辯順序號

22、;4、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現(xiàn)場陳述時間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定;5、評委對投標人現(xiàn)場陳述、答辯進行獨立評分，經(jīng)簽名后遞交公證人員收存;6、答辯評分統(tǒng)計結(jié)束后，公證機構(gòu)現(xiàn)場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分;7、統(tǒng)計并公布每個投標人的最終得分值;8、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標;9、招標人委托評標委員會宣布中標人;10、公證機構(gòu)宣讀公證詞;11、招標人向中標人發(fā)中標通知書。第三十五條 評標委員會認定以下情形之一的，應(yīng)作廢標處理：(一)投標文件沒有投標人印章和投標人法

23、定代表人簽章或者沒有法定代表人簽章授權(quán)委托的;(二)發(fā)現(xiàn)投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。依法必須進行招標的前期物業(yè)管理項目，如有投標人被認定為廢標后使得投標人不足3個的，招標人應(yīng)當重新組織招標，被認定為廢標的投標人不得再次報名參加該項目的招投標活動。第三十六條 評標委員會成員應(yīng)當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)。評標委員會成員在進行主標書評審時，應(yīng)將所有通訊工具暫交至轄區(qū)招標辦統(tǒng)一保管，待評審結(jié)束時歸還。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。評標委員會成

24、員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性的工作人員。第三十七條 評標過程中投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向評標委員會提出異議，由評標委員會根據(jù)異議內(nèi)容討論決定。評標委員會認為異議內(nèi)容對招標結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，可中止評標活動，并提交轄區(qū)物業(yè)管理招標領(lǐng)導(dǎo)小組處理。第三十八條 前期物業(yè)管理開標評標工作應(yīng)告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。第五章 合同的訂立與履行第三十九條 中標結(jié)果應(yīng)當于定標次日在寧波市建

25、設(shè)委員會網(wǎng)站上公示，公示期為3天。中標公示應(yīng)當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責(zé)受理投訴的單位等。必要時，可同時在當?shù)刂饕浇樯线M行公示。第四十條 招投標結(jié)束后10個工作日內(nèi)，招標人、中標人應(yīng)當按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂后的3個工作日內(nèi)由招標人報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，各級房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時應(yīng)當查驗轄區(qū)物業(yè)主管部門出具的前期物業(yè)管理備案證明。招標人和中標人不得另行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)，中標人應(yīng)按約定介入項目的前期物業(yè)管理。第六章 罰 則第四

26、十二條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。第四十三條 招標投標活動中有違反國家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰。第四十四條 違反本辦法第七條規(guī)定，投標人在評標過程中嚴重影響評標正常程序、非法干涉物業(yè)管理招投標活動的，取消投標人本次投標資格，罰沒投標保證金，記入企業(yè)信用檔案。第四十五條 違反本辦法第十七條規(guī)定，招標人中止招標活動造成投標人損失的，招標人應(yīng)予以賠償。已確定的投標人中途退出招投標活動的，罰沒投標保證金，記入企業(yè)信用檔案。第四十六條 違反本辦法第二十一條、第二十二條規(guī)定，招標人向他人透露已獲取招標文件

27、的投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況，或在確定中標人前，招標人與投標人就投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判的，中止本次招標投標活動。招標人再次提出招標申請的，應(yīng)在15個工作日后組織招標。第四十七條 違反本辦法第二十八條規(guī)定，取消投標人此次投標資格，已中標的取消中標結(jié)果，罰沒投標保證金。并按寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和公示暫行辦法，記入企業(yè)信用檔案，1年內(nèi)不得參加本市其他項目的前期物業(yè)管理招投標活動。第四十八條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。重新組織招標的，取消招標人的推薦權(quán)和評標資格。中標人無正當理由不與招標人簽訂合同的，給

28、招標人造成損失的，中標人應(yīng)當給予賠償，罰沒投標保證金，記入企業(yè)信用檔案，1年內(nèi)不得參加本市其他項目的前期物業(yè)管理招投標活動。第四十九條 物業(yè)主管部門或工作人員違反本辦法規(guī)定，不依法履行監(jiān)督管理的，給與通報批評或處分。徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第七章 附 則第五十條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)、分割出售物業(yè)在未成立業(yè)主大會前或單一業(yè)主通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。第五十一條 本辦法由市物業(yè)主管部門負責(zé)解釋。第五十二條 本辦法自20xx年5月1日起施行。原甬房20xx164號、甬建綜20xx304號、甬建綜20xx450號文中關(guān)

29、于物業(yè)管理招投標的規(guī)定同時廢止。附件：1.寧波市前期物業(yè)管理招標投標程序2.寧波市前期物業(yè)管理招投標中標備案表3.外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進甬登記備案表關(guān)于印發(fā)寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法的通知.doc寧波市前期物業(yè)管理招投標實施辦法.doc寧波市前期物業(yè)管理招投標程序.doc寧波市前期物業(yè)管理招投標中標備案表.doc外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進甬登記備案表.doc- end -篇2：珠海市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行規(guī)定（20xx）附件1珠海市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行規(guī)定第一章 總 則第一條 為了規(guī)范本市前期物業(yè)管理招標投標活動，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，維護物業(yè)管理市場的正常秩序，保護招標投標當

30、事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國招標投標法、物業(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本暫行規(guī)定。第二條前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)管理招標投標活動，適用本暫行規(guī)定。第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標投標活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理。市物業(yè)管理行業(yè)管理部門根據(jù)市物業(yè)管理行政主管部門的委托，承擔相關(guān)具體工作。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招標投標活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及居民委員會協(xié)助物業(yè)

31、管理行政主管部門做好前期物業(yè)管理招標投標活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。第五條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第六條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉前期物業(yè)管理招標投標活動。第二章 招 標第七條 住宅建設(shè)項目的建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第八條 住宅建設(shè)項目的房屋建筑總面積(包括該住宅建設(shè)項目區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積)等于或者少于3萬平方米，或者在投標文件截止之日投標人少于3個的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準，可以采

32、用邀請招標或協(xié)議方式選聘具有三級以上資質(zhì)級別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當在受理申請后的7個工作日內(nèi)予以批復(fù)。分期開發(fā)的住宅建設(shè)項目應(yīng)當以該項目的房屋建筑總面積計算。任何單位和個人不得將依本暫行規(guī)定必須進行前期物業(yè)管理招標的項目以化整為零或其他方式規(guī)避公開招標。第九條 本暫行規(guī)定所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的住宅建設(shè)項目的建設(shè)單位。第十條 前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標項目實際要求不符的過高的資質(zhì)級別等要求。第十一條 招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在本市市級以上公

33、開發(fā)行的報刊或其他公共媒介上發(fā)布招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上具備相應(yīng)資質(zhì)級別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。第十二條 招標公告及投標邀請書應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。第十三條 招標人可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜，也可以自行組織實施招標活動。招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本暫行規(guī)定對招標人的有關(guān)規(guī)定。招標人自行組織實施招標活動的，應(yīng)當具備如下條件：(一)具有法人主體資格;(二)招標工作小組成員中與招標物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟、技術(shù)或管理類專業(yè)人員應(yīng)占成員總數(shù)的半數(shù)以上;(三)具備自行編制招標文件、對投標人進

34、行資格評定和組織評標的能力。第十四條 招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況、物業(yè)專項維修資金情況等;(二)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準等;(三)對投標人及投標文件的要求，包括對投標人的資格及投標文件的格式、主要內(nèi)容、份數(shù)等;(四)評標標準和評標方法;(五)招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間、地點、方法、程序等;(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;(七)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第十五條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，提交

35、以下材料報招標項目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管備案：(一)招標人的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等資格證明文件;(二)招標項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖、建設(shè)用地批準書等政府批準文件;(三)招標公告或者投標邀請書;(四)招標文件;(五)招標代理委托合同(委托招標代理機構(gòu)招標的)或招標小組人員資料(自行組織招標的);(六)法律法規(guī)政策規(guī)定的其他資料。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在10日內(nèi)完成備案工作，并向招標人發(fā)出前期物業(yè)管理招標材料備案通知書;發(fā)現(xiàn)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責(zé)令招標人改正。招標人應(yīng)在取得前期物業(yè)管理招標材料備案通知書后發(fā)出招標公告或者投標邀請書。第十六條 招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，

36、對投標申請人進行資格預(yù)審。實行投標資格預(yù)審的招標項目，招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理業(yè)績證明材料、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。第十七條 經(jīng)資格預(yù)審后，招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預(yù)審不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人

37、為正式投標人。第十八條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。第十九條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當將修改后的招標文件報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案確認，在取得新的前期物業(yè)管理招標材料備案通知書后，以書面形式通知所有的招標文件收受人，并將提交投標文件截止時間至少向后順延15日。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。第二十條 招標人根據(jù)招標項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘招標項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對潛在投標人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給

38、所有的招標文件收受人。第二十一條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。第二十三條 招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定的時限完成前期物業(yè)管理招標工作：(一)新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成;(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前完成。第三章 投 標第二十四條 本暫行規(guī)定所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。第二十五條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)

39、當以書面形式向招標人提出。第二十六條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)投標函;(二)投標報價，包括物業(yè)服務(wù)費用收支預(yù)算方案;(三)物業(yè)管理方案，包括物業(yè)管理服務(wù)理念與目標、物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度目錄、物業(yè)管理服務(wù)人員配備、物業(yè)管理服務(wù)分項標準與承諾;(四)對招標文件所列其他內(nèi)容的陳述;(五)招標文件要求提供的其他材料。第二十七條 投標人應(yīng)當在招標文件規(guī)定的投標截止時間前，將投標文件密封送達招標文件指定的地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投

40、標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。第二十八條 投標人在招標文件規(guī)定的投標截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，送達、簽收和保管應(yīng)當符合本暫行規(guī)定第二十六條、第二十七的規(guī)定。第二十九條 投標文件(含補充或修改的內(nèi)容)有下列情況之一的，視為無效：(一)逾期送達;(二)送達時未密封;(三)未加蓋投標人法人公章。第三十條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權(quán)益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會

41、公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。第四章 開標、評標和中標第三十一條 開標應(yīng)當在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行;開標地點應(yīng)該為招標文件中預(yù)先確定的地點。第三十二條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應(yīng)當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應(yīng)當當眾予以拆封、宣讀。開標過程應(yīng)當記錄，并由招標人存檔

42、備查。開標過程結(jié)束后應(yīng)當立即進入評標程序。第三十三條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理評標專家不得少于三分之二。與投標人有利害關(guān)系的人不得成為相關(guān)項目的評標委員會成員。第三十四條 招標人應(yīng)當向區(qū)物業(yè)行政主管部門提出申請，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門于開標前二十四小時內(nèi)從物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取確定專家組成評標委員會，并在評標前予以保密。評標委員會物業(yè)管理專家成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備專家中予以補充。物業(yè)管理評標專家?guī)旃芾磙k法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。第三十五條 評標委員會成員應(yīng)當認真、公正

43、、誠實、廉潔地履行職責(zé)。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。第三十六條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。第三十七條

44、 評標活動主要包括標書評審、現(xiàn)場答辯等內(nèi)容，具體應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明各項內(nèi)容所占比重。標書評審是指評委依據(jù)招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規(guī)定獨自進行評判?，F(xiàn)場答辯是指評委對投標書中不明確的地方要求投標人作出必要的澄清和說明。投標人擬派擔任該項目的項目經(jīng)理應(yīng)當參加現(xiàn)場答辯。答辯人所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。第三十八條 評標委員會委員應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件、現(xiàn)場答辯等情況進行評審、比較、綜合評標，并對評標結(jié)果簽字確認。評標應(yīng)當在保密的情況下進行。第三十九條 經(jīng)評標委員會評審，認為所有投標文件都不符合招標文

45、件要求的，可以否決所有投標。依照本暫行規(guī)定必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。第四十條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過三名有排序的合格的中標候選人。第四十一條 招標人應(yīng)當在評標結(jié)束后即宣布評標結(jié)果，并按照中標候選人的排序確定中標人，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。第四十二條 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，

46、按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業(yè)管理服務(wù)合同。招標人應(yīng)當在與中標人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同之日起7日內(nèi)，向招標項目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當包括開標評標過程記錄、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、招標人與中標人訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當提交招標代理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同一經(jīng)備案，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。第四十三條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。第五章 附 則第四十四條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本暫行規(guī)定的，有權(quán)

47、向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。第四十五條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的數(shù)額不一致的，以文字表示的數(shù)額為準。第四十六條 本暫行規(guī)定由市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)解釋。第四十七條 本暫行規(guī)定自20xx年9月1日起施行。篇3：珠海市物業(yè)管理招標投標管理辦法（2021）珠海市物業(yè)管理招標投標管理辦法（2021）第一章 總則為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)項目招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)市場的公平競爭，根據(jù)中華人民共和國招標投標法中華人民共和國招標投標法實施條例物業(yè)管理條例珠

48、海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，制定本辦法。 本辦法適用于本市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的招標投標活動。 市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱“市物業(yè)主管部門”)應(yīng)當建立物業(yè)管理招標投標平臺，負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的招標投標活動。 各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱“區(qū)物業(yè)主管部門”)負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的招標投標活動。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡稱“鎮(zhèn)街”)負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的招標投標活動。 物業(yè)服務(wù)項目的招標投標活動應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)

49、范性文件規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干預(yù)物業(yè)服務(wù)項目的招標投標活動。第二章 招標本辦法所稱招標人是指依法對物業(yè)服務(wù)項目提出招標、組織招標的建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)。 任何單位和個人不得將一個物業(yè)服務(wù)項目化整為零規(guī)避招標或者為不具備投標資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造投標條件。 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)通過物業(yè)管理招標投標等平臺，以招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當將招標方案交業(yè)主

50、大會審議通過，并依法按照招標投標程序進行。業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)擬不通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，作出不通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，決定內(nèi)容應(yīng)當向全體業(yè)主公示，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)街。提倡住宅以外的其他物業(yè)服務(wù)項目的招標人通過招標投標方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 招標采用下列方式：(一)公開招標：是指建設(shè)單位或者其委托的招標代理機構(gòu)以在物業(yè)管理招標投標平臺發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標;其他招標人或者其委托的招標代理機構(gòu)以在物業(yè)管理招標投標平臺或者其他公開媒介發(fā)布招標公告的方式邀請不特定

51、的物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標。(二)邀請招標：由建設(shè)單位或者其委托的招標代理機構(gòu)通過物業(yè)管理招標投標平臺邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)投標;其他招標人或者其委托的招標代理機構(gòu)通過物業(yè)管理招標投標平臺或者以其他方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)投標。 通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),投標人少于三個的應(yīng)當重新招標。建筑物總面積超過三萬平方米(不包含三萬平方米)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當公開招標。 存在下列情形之一的，招標人可以向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)： (一)建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過兩次邀請招標，投標人均少于三個的;(二)依法應(yīng)當通過公開招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)項目，委

52、托招標代理機構(gòu)公開招標，且經(jīng)過兩次公開招標，投標人均少于三個的;經(jīng)招標人申請，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當自受理之日起的七個工作日內(nèi)予以批復(fù)。業(yè)主大會向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當向區(qū)物業(yè)主管部門提交業(yè)主大會會議同意選聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)及審議、批準擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同的表決結(jié)果等材料。 鼓勵招標人委托招標代理機構(gòu)實施招標活動。 招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)實施招標活動。 招標代理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，按照等價有償原則，由招標人和招標代理機構(gòu)協(xié)商確定，并由招標人支付。經(jīng)招標人和招標代理機構(gòu)約定，招標代理服務(wù)費可以由中標人承擔，招標人或者招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標文件中注明。 建設(shè)

53、單位應(yīng)當在下列規(guī)定時限內(nèi)完成物業(yè)服務(wù)項目的招標工作： (一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在發(fā)售前三十日內(nèi)完成;(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證前完成;(三)非出售的新建物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當在交付使用前九十日完成;(四)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。 經(jīng)業(yè)主大會表決通過，決定不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域前三個月，啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的特點和需要，編制招標文件。招標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)招標人基本情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等;(二

54、)物業(yè)服務(wù)項目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類型、總占地面積、建筑物總面積、房屋幢數(shù)、房屋建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、配套設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、綠化情況及物業(yè)服務(wù)用房配置、物業(yè)專項維修資金交納情況等;(三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準;(四)對投標人及投標文件要求，包括對投標人的信用等級及投標文件的格式、主要內(nèi)容、份數(shù)等;(五)招標活動方案，包括招標人和招標代理機構(gòu)、開標時間、地點、方法、程序等;(六)評標標準和評標方法;(七)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他內(nèi)容。 招標文件不得含有傾向或排斥潛在投標人的內(nèi)容。招標文件應(yīng)當對投標文件的規(guī)格、格

55、式等方面作出說明;對招標人和物業(yè)服務(wù)項目的情況進行明確闡述;對投標人的商務(wù)部分、技術(shù)部分和經(jīng)濟部分提出具體要求并確定評標標準和方法。其中技術(shù)部分的分值不得低于總分值的百分之五十。 招標人是業(yè)主、業(yè)主大會、經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)的，應(yīng)當在招標文件交區(qū)物業(yè)主管部門備案后，將招標文件交業(yè)主大會審議、批準。 業(yè)主大會會議召開前，招標人根據(jù)業(yè)主意見修改招標文件的，應(yīng)當將修改后的文件按照前款規(guī)定重新備案。招標文件經(jīng)業(yè)主大會審議、批準后不得修改。 建設(shè)單位作為招標人的，應(yīng)當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書十日前，持物業(yè)服務(wù)項目招標文件、招標公告或者投標邀請書、招標代理合同或者招標小組成員等資料，到物業(yè)服務(wù)項