土地出讓金審計(jì)思路

1、土地出讓金的審計(jì)思路工作研究±=金事孫本廣黑龍江省審計(jì)廳已連續(xù)幾年組織全省各級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)展開(kāi)土地出讓金的審計(jì)工作,經(jīng)過(guò)踴躍探究,采納不一樣的審計(jì) 方法，獲得了顯然的審計(jì)成效.但在審計(jì)實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)土地出讓 金征收管理使用中存在的一些問(wèn)題,在此，筆者介紹一下土地出讓金審計(jì)方法,僅供大家研究商討.,緊扣審計(jì)方案,找準(zhǔn)審計(jì)切入點(diǎn)經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究方案，找準(zhǔn)審計(jì)切入點(diǎn)，確立審計(jì)方法，從而正的確施審計(jì).一是緊扣審計(jì)方案找準(zhǔn)切入點(diǎn).在審計(jì)中, 我們不以財(cái)政,財(cái)務(wù)進(jìn)出和出讓金進(jìn)出為主,而是以土地政策和 法例履行為主線,查找深層次問(wèn)題.二是審前組織參審人員學(xué)習(xí) 方案中所供應(yīng)政策法例資料，吃透土地出讓金政策.三

2、是合理分 工，默契配合.我們審計(jì)組由6人構(gòu)成,2人審計(jì)土地業(yè)務(wù),2人 審計(jì)財(cái)政和貯備中心，2人審計(jì)財(cái)務(wù)進(jìn)出.在達(dá)成好各自分派工 作的同時(shí),又互相供應(yīng)線索,互相反應(yīng)狀況，做到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),團(tuán)結(jié)協(xié)作,形成協(xié)力.每日晚間審計(jì)組都開(kāi)個(gè) 溝通會(huì),每個(gè)審計(jì)員將當(dāng)日自己查出的確定不了的疑難問(wèn)題和 疑點(diǎn)說(shuō)出來(lái),由大家在會(huì)上共同商討,研究，一同查法例，找依據(jù) 解決疑難問(wèn)題，擬訂下一步審計(jì)的方法.二,做好審前檢查，調(diào)齊審計(jì)資料對(duì)土地業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，調(diào)取資料是要點(diǎn).不可以被審計(jì)單位供應(yīng)什么我們就審計(jì)什么,而是我們審計(jì)什么就讓他們供 應(yīng)什么.我們?cè)谶M(jìn)行審前檢查時(shí)，不是檢查賬上的“死數(shù)字"，而 是調(diào)查被審

3、計(jì)單位的科室設(shè)置,工作分工,業(yè)務(wù)流程,管理方式方法,認(rèn)識(shí)土地業(yè)務(wù)與計(jì)委,建設(shè) 部門,規(guī)劃部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系后,調(diào)取城市整體規(guī)劃圖,基準(zhǔn)地價(jià)表,土地使用權(quán)出讓臺(tái)賬,土地利 用卷宗等資料,為實(shí)行審計(jì)做好了準(zhǔn)備,為審深審?fù)复蛳铝嘶A(chǔ).,采納“四個(gè)查對(duì)"，揭露未批先建，少批多占問(wèn)題在年租金審計(jì)中，將各單位三年繳納年租金狀況錄入微機(jī),利用電子表格進(jìn)行挑選剖析，對(duì)占地面積大的單位進(jìn)行剖析，找出疑點(diǎn)單位作為延長(zhǎng)審 計(jì)對(duì)象.詳細(xì)做到四個(gè)查對(duì)：一是卷宗與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)查對(duì).二是卷宗出讓面積與土地證面積查對(duì).三是土地證面積與實(shí)質(zhì)丈量的占地面積查對(duì).四是省土地部門同意農(nóng)用地轉(zhuǎn)用面積，時(shí)間與 縣土地部門同意的面積，時(shí)

4、間查對(duì).經(jīng)過(guò)查對(duì)剖析發(fā)現(xiàn)違規(guī)辦證，多批建設(shè)用地問(wèn)題.四，剖析判斷.鑒定虛假掛牌怎樣確認(rèn)虛假掛牌，我們依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定進(jìn)行剖析判斷.把每宗地在出讓方案的制定,政府審批,出讓價(jià)錢，通告，掛 牌,繳納競(jìng)買保證金,計(jì)委立項(xiàng),合同簽署,媒體通告,出讓金的繳納作為審計(jì)基礎(chǔ)資料.其方法有三個(gè)：一是查對(duì)政府審批時(shí)間 與土地部門出讓土地使用權(quán)的掛牌時(shí)間.二是審察土地出讓卷宗中繳納的競(jìng)買保證金與財(cái)務(wù)賬 上繳納的保證金的金額.三是審察通告,掛牌時(shí)限與文件規(guī)定要求.經(jīng)過(guò)查對(duì),審察，審察剖析,能 夠從四種行為來(lái)認(rèn)定虛假掛牌出讓土地.一是掛牌出讓前已經(jīng)獲得計(jì)委的立項(xiàng)批文,確立了開(kāi)發(fā) 單位.二是未繳納

5、競(jìng)買保證金.三是掛牌時(shí)間少于10個(gè)工作日.四是招拍掛通告時(shí)間未達(dá)到規(guī)定 的20天.,財(cái)務(wù)資料與業(yè)務(wù)資料查對(duì),發(fā)現(xiàn)違規(guī)出讓土地使用權(quán)是經(jīng)過(guò)批閱土地出讓合同簽署能否合規(guī),合同中繳納的出讓金與財(cái)務(wù)賬反應(yīng)的出讓金收入能否一致進(jìn)行查對(duì).二是在財(cái)務(wù)審計(jì)中,將三年收取的出讓金和競(jìng)買保讓金的繳納時(shí) 問(wèn)和金額,項(xiàng)目建設(shè)單位等內(nèi)容供應(yīng)給業(yè)務(wù)審計(jì)人員,去檢查能否按規(guī)定繳納競(jìng)買保證金.經(jīng)過(guò)上述方法查實(shí)違規(guī)土地使用情況.六，實(shí)地觀察.認(rèn)定違規(guī)使用國(guó)有土地現(xiàn)象依據(jù)土地出讓卷宗,我們將計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目審批臺(tái)賬,建設(shè)局 工程建設(shè)允許證臺(tái)賬和規(guī)劃部門規(guī)劃允許證臺(tái)賬與土地出讓臺(tái)賬比對(duì)，把用地種類,出讓宗地地點(diǎn)和土地等級(jí)進(jìn)行剖 析，現(xiàn)

6、場(chǎng)認(rèn)真觀察,對(duì)號(hào)入坐.批閱用地種類,出讓宗地所屬地點(diǎn) 土地等級(jí)因向來(lái)剖析判斷出讓的土地能否可能改變用途.假如出讓土地的宗地圖注明的地點(diǎn)在繁榮的一類商業(yè)街區(qū),可是以工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地或住所用地出讓的,這類狀況就有可能改變用途，將工業(yè)用地改為商業(yè)用地,達(dá)到少交土地出讓金的目的 應(yīng)作為疑點(diǎn)追蹤到現(xiàn)場(chǎng)堪查,實(shí)地檢查證明.七，確立要點(diǎn)單位.深入細(xì)查選擇公，檢，法,財(cái)政,稅務(wù)等要點(diǎn)部門和單位,對(duì)這些部門和單位建設(shè)的綜合樓住所用地作為要點(diǎn)進(jìn)行審計(jì).審計(jì)這些單位建樓用地卷宗時(shí),將出讓面積,用途,土地等級(jí),容積率等 制成抽查表,而后到實(shí)地進(jìn)行丈量助查,將實(shí)測(cè)結(jié)果與抽查表核對(duì)，看能否存在因"關(guān)系”少批多占，或

7、是政府優(yōu)惠少批多占 問(wèn)題.實(shí)地檢查有無(wú)加蓋車庫(kù)改變?nèi)莘e率的問(wèn)題.實(shí)行審計(jì)中,我們對(duì)這些單位建樓用地卷宗認(rèn)真批閱,將用地面積,繳納的出 讓金記錄下來(lái)，進(jìn)行查對(duì)丈量，發(fā)現(xiàn)了少批多占面積，少繳出讓 金的的問(wèn)題.八，審察臺(tái)賬.剖析“兩金”收繳土地"兩金"財(cái)務(wù)賬,"兩金"征收臺(tái)賬和發(fā)放土地使用證臺(tái)賬，是審計(jì)土地出讓金,土地年租金繳納的重要依照,是揭 露出讓金,年租金征收方面存在問(wèn)題的最基本,最直接的方法.獨(dú)自審計(jì)土地"兩金"財(cái)務(wù)賬很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.經(jīng)過(guò)查對(duì)能夠發(fā)現(xiàn) 二種問(wèn)題：一是發(fā)放了土地使用證但未繳納年租金的問(wèn)題.二是以繳納的年租金為基數(shù)，倒擠出

8、土地使用面積,形成少算面積,少交年租金的問(wèn)題.三是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)少收年租金.這些狀況主要 發(fā)生在以下幾個(gè)方面：一是個(gè)人購(gòu)買破產(chǎn)公司的土地.二是享受優(yōu)惠政策的公司.三是用地大戶. 主要批閱評(píng)估地價(jià)的依照能否正確,能否存在將一等地作為二,三等地來(lái)計(jì)算地價(jià)少交土地出讓 金或拖欠出讓金的問(wèn)題.我們要點(diǎn)審察"三賬”中的用地單位和個(gè)人名稱，使用土地面積，用途，土 地等級(jí),繳納"兩金"金額,"三賬"審察能夠發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò)少算面積少交"兩金"，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)少交"兩金"，降低土 地等級(jí)少收"兩金"和應(yīng)交未交"兩金"的問(wèn)題.九,批閱合同.審計(jì)用地審批履行狀況有土地出讓合同，就意味著土地部門為用地單位辦理了土地使用手續(xù)，查閱合同是審計(jì)建設(shè)用地審批能否恪守了國(guó)家有關(guān)審批制度的依照.審計(jì)中，著重土地出讓合同的合規(guī)性