試論物業(yè)管理責任保險

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-131編號：_試論物業(yè)管理責任保險審核：_時間：_單位：_試論物業(yè)管理責任保險用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。試論物業(yè)管理責任保險人保財險由此開發(fā)了上海最早的一個物業(yè)責任保險條款。在這個險種的風險分析書上，列舉了“因小區(qū)安全措施不當、或警告標識不明顯，引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故，造成第三者財產(chǎn)損失或人身傷亡”；“發(fā)生地震、暴

2、風、暴雨、雷擊等自然災害時，因物業(yè)管理、維護不善，造成災害來臨時本不應發(fā)生的損失”等11種可能存在的風險。然而，這一新的保險產(chǎn)品，由于各種因素，一直難以在市場上普及推廣。“盡管無論是保險公司還是保險經(jīng)紀公司，都認為它有著非常廣闊的前景，可是從目前情況來看，的確不被人重視。”人保財險上海分公司團險營銷管理部副總經(jīng)理王成寶分析認為，主要還是物業(yè)公司投保意識薄弱。業(yè)內人士分析說，“我國去年責任險保費收入在財產(chǎn)險保費收入中僅占3%左右，更何況是進入中國較晚的物業(yè)責任險呢?！薄耙驗槲飿I(yè)管理中涉及到的方方面面問題很多，并且可能出現(xiàn)的問題也很復雜，保險公司很難對這些問題的復雜性進行量化，因此，由這些問題所帶

3、來的風險是保險公司所不能承擔的。因而保險公司在對這一產(chǎn)品的宣傳上，采取了相對謹慎的態(tài)度?！币患冶ｋU公司的一位資深人士這樣分析說。去年下半年，天安在全國部分城市推出物業(yè)責任險。但據(jù)天安總公司客戶關系管理部馬國東介紹，與其他財產(chǎn)險險種相比，這一產(chǎn)品在全國賣得并不算好?！巴瞥霭肽陙?，這一險種帶來的全國保費收入僅20萬元。其中一個有趣的現(xiàn)象是，這個產(chǎn)品在上海地區(qū)賣得不如長沙?！敝劣趥€中原因，馬國東告訴記者，總公司目前正就此做分析。物業(yè)責任險，似乎又注定成為一個“不叫座”的“玩意兒”。前一陣，被北京媒體炒得沸沸揚揚的“新華聯(lián)家園的退保風波”就是一個很好的例子。20xx年4月份，悅豪物業(yè)管理公司作為新華聯(lián)

4、家園的物業(yè)管理公司與當?shù)匾患邑敭a(chǎn)保險公司達成物業(yè)管理責任險的投保協(xié)議，為期一年，投保額4.8萬元。3個月之后，該小區(qū)出現(xiàn)一處因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，業(yè)主損失極為慘重。但保險公司稱最多賠付2萬元，并在不久后提出退保。經(jīng)過多次交涉，最終結果是保險公司以風險實在太大為由，退還了3萬多元退保金，而始終沒有全額賠付物業(yè)管理公司在保險期內的損失。這個僅維持了100多天的物業(yè)管理責任險也就匆匆收場。2.上海楊浦試點每戶5元“物業(yè)責任險在上海不熱銷，主要是因為沒有做大規(guī)模?！碧奖ｋU上海分公司綜合部朱李向記者強調，在向市民推廣這個險種時，保險公司不應是惟一的參與者。據(jù)記者了解，今年7月楊浦區(qū)富苑牧業(yè)、黎

5、平置業(yè)和上工物業(yè)等100多家物業(yè)公司向太平購買了該險種。楊浦區(qū)已有占總數(shù)60%的物業(yè)公司投保了該險種，輻射的居民總戶數(shù)達到20多萬戶，超過楊浦常住市民的一半，可收保費逾100萬元。而在這個產(chǎn)品的推廣期間，楊浦區(qū)房地局扮演了重要的角色。據(jù)悉，太平和楊浦區(qū)房地局召集了物業(yè)代表共召開了10余次座談會，專門協(xié)商適合楊浦區(qū)的具體操作方案。協(xié)商的結果是，目前楊浦區(qū)的方案以物業(yè)公司為投保單位、以戶數(shù)為保費計算基礎，具體收費標準為5元/戶/年，在投保該險種的小區(qū)，如遇物業(yè)責任導致的“水管爆裂”、“天花板滲水”等事故，均可獲得保障。事后，楊浦區(qū)房地局已下發(fā)文件，要求各房地辦事處和物業(yè)管理企業(yè)對保險工作給予支持。

6、不過，朱李告訴記者，在向整個上海推廣時，未必都會采取不論小區(qū)情況“每戶5元”的做法，這個收費標準是結合楊浦區(qū)的實際情況制定的，并不適用于上海所有的物業(yè)公司。在其他地區(qū)推廣時，渠道方面也可能會有多種模式，包括爭取街道委員會、物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)公司等單位的配合支持。目前，太平正在跟閔行等區(qū)接洽，爭取更多的市民從中受惠。目前，物業(yè)責任險的作用已初顯成效。在上海市遭遇臺風“麥莎”影響期間，太平保險公司共收到報案9起，涉及居民百余戶，目前已支付賠款約6萬元，其中有1起人傷，其余多為房屋漏水問題。太平已對所有報案公司進行了電話回訪，并對部分報案公司進行了現(xiàn)場勘察，相關后續(xù)工作正在積極開展中。王成寶告訴記者

7、，人保財險也正在與一些規(guī)模較大的物業(yè)公司進行接洽，相信該險種很快就會在更大的區(qū)域、物業(yè)管理更成熟的地方得到推廣。據(jù)他介紹，人保財險與物業(yè)公司討論費率時會參照各種因素，包括每次賠償限額、累計賠償限額、營業(yè)收入、風險系數(shù)等?！罢f具體一點，小區(qū)地段、物業(yè)管理經(jīng)驗、小區(qū)以往出事記錄、消防供電設備、離醫(yī)院近遠等因素都會成為制定費率的參考標準。”3.引入“無過錯責任”在分析困擾整個“物業(yè)責任險”市場發(fā)展的最關鍵因素時，王成寶表示，物業(yè)公司的保險意識之所以普遍不強，也與市民有一定關系。比如，許多市民碰到物業(yè)問題，尤其是小毛小病，往往選擇自行解決，這客觀上也使物業(yè)公司投保意識更為淡薄。物業(yè)責任保險的賠償范圍主

8、要包括:因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，應由物業(yè)公司承擔經(jīng)濟賠償責任；發(fā)生保險責任事故后，物業(yè)公司為減少人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付的必要的、合理的費用。記者從上海物業(yè)管理協(xié)會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，很多物業(yè)公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清究竟是誰的責任”問題上。她舉例說，就好像業(yè)主家庭失竊這樣的問題，要說物業(yè)公司沒責任肯定不對，但要物業(yè)公司承擔全部責任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都容易成為物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的矛盾。那如果購買了物業(yè)責任險，這些問題是否就可以迎刃而解?朱李

9、告訴記者，太平這次就專門針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責任”。比如市民在小區(qū)內被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業(yè)公司的責任，也可間接獲賠，當然每筆和累計的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業(yè)的過失，造成非小區(qū)居民在小區(qū)范圍內造成人身意外傷害，太平也將替物業(yè)公司“埋單”。同樣，人保財險和平安財險對該條款也進行了調整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區(qū)內的公共場所納入了承保范圍。聯(lián)洋社區(qū)住戶施先生認為，將“無過錯責任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉嫁了物業(yè)管理企業(yè)的責任風險，也使物業(yè)公司管理小區(qū)，處理與業(yè)主的關系時游刃有余。而且，小區(qū)業(yè)

10、主也能實實在在地從中受益。王成寶介紹說，為了降低風險，保險公司會定期對承保的小區(qū)進行實地查訪，并提出防災防損的具體建議。一旦有小區(qū)連續(xù)幾年出險嚴重的話，保險公司將會提高產(chǎn)品的費率，以加強物業(yè)公司的風險管理意識。4.是否增加物業(yè)費保險公司向物業(yè)管理公司收取保險費，那物業(yè)公司是否會向住戶收取額外的物業(yè)管理費用呢?據(jù)記者對戶主的一輪調查發(fā)現(xiàn)，上述問題是他們比較關心的問題。朱李回答了記者的這一疑問?！皸钇謪^(qū)這次推出的每戶5元，都是由物業(yè)公司自己掏的，并未向住戶多收取物業(yè)管理費，而且政府方面也提供了部分財政支持?！庇浾咴诓稍L中還發(fā)現(xiàn)，一直以來業(yè)界對“物業(yè)責任險”都存在著較多的爭議。從有關的保險條款中可以

11、明確看到，物業(yè)責任險的費用計算方法是保費等于當年物業(yè)管理費收入乘以費率，附加險的保費是累計賠償限額乘以附加險費率。因此，如果某物業(yè)責任保險公司要為自己管轄的小區(qū)上物業(yè)責任險的話，那么其費用應該來自其向業(yè)主收取的物業(yè)管理費里支出。專家認為，物業(yè)管理責任險是建立在物業(yè)管理公司已有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費應該由物業(yè)公司獨立承擔。保險業(yè)一位資深人士提出了一個折中的辦法:“如果全部保費都由物業(yè)公司來出的話，可能很多物業(yè)公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業(yè)公司出，小頭由戶主出?！?.責任界定不清由于小區(qū)流動量較大，尤其是一些管理不甚嚴格的小區(qū)，很多非戶主都可以隨意在小區(qū)走動，一旦出了事故，物業(yè)公司究竟賠還是不賠。“這個原因直接影響物業(yè)責任險的承保責任范圍和產(chǎn)品自身的發(fā)展。”王成寶一針見血地指出。在過去的物業(yè)管理條例中，很多政策法規(guī)并沒有明確一些發(fā)生在小區(qū)的事故該由誰來擔責任、誰來賠。一位物業(yè)專家指出，有關條例可能沒有規(guī)定，但是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業(yè)公司應該承擔合同責任。而對于這一問題，有關專家表示，相關政策法規(guī)也在逐步完善，而且有關政府部門已經(jīng)出臺了新的物業(yè)收費管理辦法，里面明確了物業(yè)公司必須要購買責任險。據(jù)王青蘭表示，新出臺的上海市前期物業(yè)服務合同中更加明確了物業(yè)公司在