對(duì)XX縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研與思考(精)

1、對(duì)X縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研與思考對(duì)ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研與思考穩(wěn)定和完善土地承包責(zé)任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體 現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基 礎(chǔ)。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán) 合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政 策。如何在堅(jiān)持土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，通過土地使 用權(quán)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個(gè)亟待探 索解決的問題。一、ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國(guó)土面積2021.46平方公里，全縣轄79個(gè)村（居）民委員會(huì)，總?cè)丝?206528 人，其中農(nóng)業(yè)人口 185884人，是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣 共

2、有耕地面積198375畝，其中，水田 97800畝，旱地 100575畝；有可供開發(fā)的“四荒（荒山、荒地、荒溝、 荒灘）面積1607300畝。到201X年底，全縣參與土地使用 權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)達(dá) 2162戶，面積達(dá)77116畝，其中，耕地 流轉(zhuǎn)面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%; “四荒”流轉(zhuǎn)面積達(dá)72991畝，占“四荒”總面積的 4.5%。二、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式和期限（一）無(wú)償轉(zhuǎn)讓。是指土地承包戶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不收任 何補(bǔ)償，只是要求受讓方承擔(dān)承包土地合同中規(guī)定的應(yīng)盡 義務(wù)。這種土地流轉(zhuǎn)一般在親朋好友間進(jìn)行。一些原承包 戶季節(jié)性或長(zhǎng)年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地， 不愿放

3、棄土地的承包權(quán)。對(duì)自己土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的目的，主 要是為了守住承包田（地）。這種流轉(zhuǎn)方式在全縣土地使 用權(quán)流轉(zhuǎn)中所占比例較小。（二）有償轉(zhuǎn)包。指土地受讓方除承擔(dān)承包合同中規(guī)定的 應(yīng)盡義務(wù)外，還要給由讓方一定數(shù)額的實(shí)物（糧食）補(bǔ)償 或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，由讓方不負(fù)責(zé)任何生產(chǎn)費(fèi)用，補(bǔ)償數(shù)量由雙 方協(xié)商確定。以這種方式流轉(zhuǎn)的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉(zhuǎn)面積的17%（三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟(jì) 合同，在一定時(shí)間內(nèi)將承包的土地或“四荒” 土地租賃給 其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以 達(dá)到提高土地經(jīng)濟(jì)效益的目的。具體有兩種方式：一種是 村、組集體經(jīng)濟(jì)組織將土地承包

4、時(shí)由集體保留以備人口增 減時(shí)調(diào)整的機(jī)動(dòng)田（地）租賃生去。另一種是經(jīng)過村民會(huì)議討論同意，村、組集體經(jīng)濟(jì)組織把承包到戶的土地或“四荒” 土地統(tǒng)一劃由一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高 效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉(zhuǎn)的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉(zhuǎn)的土地有 23879畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的31%（四）股份合作。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定 家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，由有資金、技術(shù)、管理實(shí)力的 大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權(quán)作價(jià)入股參與股 份合作聯(lián)營(yíng)，組成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)營(yíng)聯(lián)合體，共 同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉(zhuǎn)的土地有28360畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的37%（五）拍賣。

5、是指村、組集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)通過 公開競(jìng)價(jià)一次性長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人一次性付清土 地由讓金的一種土地流轉(zhuǎn)方式。全縣以拍賣方式流轉(zhuǎn)的土 地有11753畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的 15%從流轉(zhuǎn)的期限上來看，承包耕地的流轉(zhuǎn)期限大多為短期，“四荒”資源流轉(zhuǎn)期限多為長(zhǎng)期。全縣土地流轉(zhuǎn)期限在10年以下的有1346畝，流轉(zhuǎn)期限在1020年的有939畝， 流轉(zhuǎn)期限在20年以上的有74831畝。通過各種形式流轉(zhuǎn)的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種 高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蔬菜、經(jīng)濟(jì)林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香 蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把 種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，提高了土地資源的利用 率，

6、獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。三、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的作用合理的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用：（一）促進(jìn)了農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向高效益行業(yè)合理 流動(dòng)，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛， 專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民增 收的步伐。據(jù)初步調(diào)查，到 201X年底，全縣農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn) 移達(dá)4512人。（二）促進(jìn)了招商引資，提高了農(nóng)民素質(zhì)，更新了觀念土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了招商引資，引進(jìn)外地資金、人才、 技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，不僅帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐馁Y源開發(fā)，為開展精 品農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了條件，而且促進(jìn)了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，提高了農(nóng)村

7、經(jīng)濟(jì)效益。農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)， 主動(dòng)到土地受讓方打工，不僅學(xué)到了先進(jìn)的耕作技術(shù)、管 理經(jīng)驗(yàn)和引進(jìn)優(yōu)良品種、發(fā)展高價(jià)值特色種養(yǎng)業(yè)的方法， 而且還看到了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、搞產(chǎn)業(yè)化生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成果，增長(zhǎng)了知識(shí)，更新了觀念。丁擋 到覺溝髡 於 嘶？BR（三）促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平土地流轉(zhuǎn)不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個(gè)體工 商戶和外商集中，使一部分社會(huì)資金流向農(nóng)村，促進(jìn)了農(nóng) 業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而 且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動(dòng)了農(nóng)村具 他生產(chǎn)要素如勞動(dòng)力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，以 小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的

8、高新農(nóng)業(yè) 和設(shè)施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉(zhuǎn)土地的利用率和 產(chǎn)生率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。（四）促進(jìn)了農(nóng)民增收土地流轉(zhuǎn)既可使由讓戶獲得固定的土地由讓金，同時(shí)，土 地由讓戶也可通過外由打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動(dòng)來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地由讓金外，還常年雇用土地生讓農(nóng)戶做小工，實(shí)行企業(yè)化管理，按時(shí)上下班，每人每天報(bào)酬在15元以上，平常雇工均在 50人左右，近一年時(shí)間，公司已支付 小工工資20多萬(wàn)元。四、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題（一）部分群眾對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)不足部分群眾思想不解放，看不到長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，始

9、終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對(duì)自己無(wú)力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒” 土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴(yán)重阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。（二）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范目前，ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多以村集體和農(nóng)戶自行轉(zhuǎn)讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中，習(xí)慣以口頭形式商定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括土地轉(zhuǎn)讓金支付方式、轉(zhuǎn)讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉(zhuǎn)讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭(zhēng)議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，以村集體領(lǐng)導(dǎo)班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認(rèn)識(shí)工作 做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉(zhuǎn)

10、中行動(dòng)遲緩，甚 至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的步伐 和進(jìn)程。（三）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段就本質(zhì)上來說，土地具有社會(huì)保障功能和就業(yè)功能。由于 元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便 無(wú)法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不 愿輕易放棄土地的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。從總體上來看，土地 流轉(zhuǎn)多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進(jìn)行的，還處于無(wú)序狀態(tài)，作為 土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。（四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實(shí)不到位為豉勵(lì)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是“四荒” 土地使用 權(quán)的流轉(zhuǎn)，縣委、政府制定由臺(tái)了大量的優(yōu)惠政策和扶持 措施，重點(diǎn)是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣 泛

11、地吸引社會(huì)各界力量，籌集社會(huì)資金全參與到土地流轉(zhuǎn) 中來，共同開發(fā)治理“四荒” 土地。但由于各種項(xiàng)目資金 支由大，縣級(jí)財(cái)政困難，使由臺(tái)的部分優(yōu)惠政策、扶持措 施難以全部落實(shí)到位。五、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策措施（一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對(duì)土地使用權(quán)流 轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)針對(duì)在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分群眾思想上認(rèn)識(shí)不足的問 題，要加大對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的宣傳，特別要向群眾 講清土地使用權(quán)尤其是“四荒” 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大意 義，耐心細(xì)致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā) 財(cái)，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識(shí)，以實(shí)際 行動(dòng)加入到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行動(dòng)中來。（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為目

12、前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，還存在流 轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對(duì)農(nóng)村土地使用 權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大工作力度，正確引導(dǎo) 和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。各級(jí)政府要切實(shí)執(zhí)行黨的土地 承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉(zhuǎn)及時(shí)提供法 律、政策服務(wù)和信息服務(wù)。各級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實(shí) 履行職責(zé)，做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，要加強(qiáng)對(duì)土 地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動(dòng)態(tài)，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時(shí)辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同的變更和解除，妥 善處理好土地流轉(zhuǎn)糾紛，努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。（三）建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場(chǎng)中介組織針對(duì)我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機(jī)制和 市場(chǎng)

13、中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動(dòng)，這樣 既有利于土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，又有利于推動(dòng)土地流 轉(zhuǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方 位開放的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，豉勵(lì)土地進(jìn)入市場(chǎng)，通過引入危 爭(zhēng)機(jī)制豉勵(lì)土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。二是要 建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介組織，強(qiáng)化中介服務(wù)功能。要以鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）經(jīng)營(yíng)管理站為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn) 方式、信息傳遞、法律咨詢等項(xiàng)目服務(wù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營(yíng)管 理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動(dòng)承擔(dān) 中介服務(wù)的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實(shí)保護(hù)當(dāng) 事人雙方合法權(quán)益，幫助農(nóng)民用活土地

14、使用權(quán)，提高土地 經(jīng)營(yíng)效益。（四）統(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地資源得到合理利用的一種有效途 徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分部門進(jìn)行扶持。在不改變 各部門項(xiàng)目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài) 恢復(fù)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅(jiān)和退耕還林等國(guó)家工程項(xiàng) 目的引導(dǎo)作用，利用項(xiàng)目資金對(duì)土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進(jìn)行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術(shù)優(yōu) 勢(shì)，幫助大戶搞好科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng) 濟(jì)效益。進(jìn)一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭(zhēng)取金融信 貸部門對(duì)科技含量高、市場(chǎng)廣闊、前景好的土地開發(fā)項(xiàng)目 給予資金上的支持。（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動(dòng)工作我縣在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，由于充分調(diào)動(dòng)了社會(huì)各階層的 積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)生了一大批租賃承包、開發(fā)治 理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和 外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得 了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)，也給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶帶來 了許多實(shí)惠，一方面獲得了土地由讓金，另一方面，也學(xué) 到了先進(jìn)的耕作技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng) 業(yè)。對(duì)于這些成功的例子，要善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，注意抓典 型，樹立榜樣，搞好示