資產(chǎn)評估實驗及答案

1、資產(chǎn)評估實驗指導書編寫： 肖川林實驗一：資產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的應用實驗目的：進一步掌握各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的應用實驗任務(wù)：計算分析題1、待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6,覆蓋率為W 50%，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地 公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預計建設(shè)期為 2年，第一年投入60%的總建設(shè)費，第二年 投入40%的總建設(shè)費，總建設(shè)費預計為 1500萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的 6%,利息 率為10%，利潤率為20%，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5%，假設(shè)住宅樓建成 后即可全部售出，樓價預計為4500

2、元/平方米,折現(xiàn)率10%。方法提示：1）預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：3000 2000 62 29752066元）1 10%2）總建筑費用現(xiàn)值為:1000 60% 100001 10%0.51000 40% 100001 10%9190000（元）3）專業(yè)費用：專業(yè)費用=9 190 000 X 6% =551 400（元）4）租售費用及稅金：租售費用及稅金=29 7520 66 X 5% =1 487 603（元）5）投資利潤：投資利潤=（地價+總建筑費用+專業(yè)費用）X 20%=（ 地價 X 20% ）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地價 X 20% ）+1 948

3、2806) 總地價：總地價=(29 75-551 400-148)- (1+20 %)=-1.2 =(元)2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元/平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)

4、，數(shù)值 大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3%。該城市地價指數(shù)見下表：年份200520062007200820092010指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000年1月20日的價格。方法提示：1）確定待估地分別與參照物1、2、3、4作比較后的評估值P2PaP42）80078011010210911101100110%5011115100106110%4510010011110111211100101110%5011115100106110%4510010011010

5、01031110098110%4011115100106110%45100100115100106100100812.8元/平方米850841.53元/平方米760110100100999911451 10%11451 10%785.4 812.8 841.53 881.93用平均法計算待估地評估值785.4元/平方米881.93元/平方米830.41元/平方米3、有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估

6、計為90%, 每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預計每建筑平 方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當?shù)?銀行貸款利率為7%,不動產(chǎn)綜合還原利率為 8%,開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn) 總價的15%。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位（取整）。方法提示:1）測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積：3200X 2.5 = 8000（平方米） 不動產(chǎn)純收益 =300 X 8000 X 90%X （1-25 %） = 1620000（元） 不動產(chǎn)收益年期=50-3 = 47（ 年）不動產(chǎn)總價 1620000/ 8%18%4

7、71970611（元）2）測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費=1000 X（ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3 ）計算利息 利息= 地價 X 7%X 3 + 8800000 X 7%X 1.5 = 0.21 地價 + 924000 （元）4 ）計算利潤利潤=X 15% = 2955917 （元）5 ）測算地價地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤 地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤=-8800000-0.21地價-92地價=6994224/1.21 = 5780350（元）單價=5780350/3200 = 1806.36（元 / m2）樓面地價=1806

8、.36/2.5 = 722.54（元 /m2）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投 入建造成本的60%第二年投入建造成本的40%，管理費用為建造成本的3%年利息率為 6%銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用 為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的 重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零

9、，試計算該建 筑物的折舊（貶值）總額。方法提示：1）建筑部分的重置成本800X （1+3%）+800X 60%X 6%X 1.5+800 X 40%X 6%X 0.5+50+120=1046.8（萬元）2）建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18 ）X 8/50+18 = 182.6（ 萬元）3）裝修部分的折舊：裝修部分的折舊 :200X 2/5=80（ 萬元）4）設(shè)備部分的折舊：設(shè)備部分的折舊 :110 X 8/10=88（ 萬元）5）總折舊：總折舊:182.6+80+88=350.6（ 萬元）實驗二、資產(chǎn)評估在機器設(shè)備評估中的應用實驗目的： 進一步掌握各種評估方法在機器設(shè)備評估

10、中的應用實驗任務(wù)：計算分析題1、某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1 995年，原始價值 100萬元， 2000年和 2003 年分別 投資 50000元和 20000元進行了兩次更新改造， 2005 年對該資產(chǎn)進行評估。調(diào)查表明，該 類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在1995 年、2000年、2003年、2005 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置 的運營成本在其他方面相同， 操作人員的人均年工資福利費為 1 2000元，所得稅稅率

11、為 33%， 適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X 150滄 110%+5< 150滄 125%+2< 150滄 130滄 144.67 （萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=10X 136.36 - 144.67 + 5 X6- 144.67 + 2 X2.3 - 144.67=9.66 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率=9.66 -（ 9.66 + 6）= 61.69%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=144.67 X 61.69%= 89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計算被

12、評估裝置的年超額運營成本（ 54）X 12000= 12000（元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000X（ 1 33%）= 8040（元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040 X （P/A，10%，6） = 8040X4.3553=35016.61（ 元）=3.5 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值=重置成本實體性貶值功能性貶值=144.6789.253.5= 51.92（ 萬元）2、某被評估設(shè)備購建于 2005年 6月，賬面原值 100萬

13、元，2008年 6月對該設(shè)備進行了技 術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為 10 萬元，2009年 6 月對該設(shè)備進行評估，評估基準日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：2005年至2009年該類設(shè)備的定基價 格指數(shù)分別為105% 110% 110% 115% 120%被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié) 約1000元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際 利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認為，被評估設(shè)備尚可使用6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設(shè)計標準的80

14、%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)和評估價值。方法提示：1 ）估算重置成本重置成本=100X 120滄 105%+10< 120滄 115%= 124.72（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率=3.75 -( 3.75 + 6)= 38.46%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本1000X 12= 12000（元）第二步，

15、計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本12000X（ 133%）= 8040（元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040X（P/A， 10%， 6）= 8040X4.3553=35016.61（ 元） =3.5 萬元6）估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率=1 （ 60滄80% X X 100%=1 ( 60滄 80% 0.7 X 100%=18.24%7）估算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值二（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）X經(jīng)濟性貶值率=（124.72 47.97 3.5 ） X 18.24%=13.36（萬元）8 ）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值二重置成本

16、-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=124.72 47.97 3.5-13.36= 59.89（萬元）3、評估對象為某機器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)I型機組，該機組于2006年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬件賬面原值為150萬元，現(xiàn)評估人員 需要評估該機組于 2011 年 5月 20日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)數(shù) 據(jù)資料：從2006年5月至2011年5月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù)2007年為102% 2008 年為101% 2009年為99% 2010年為100% 2011年為102% I型機組在2011年的出 廠價格為100萬元，運雜費、安裝調(diào)試費

17、大約占購置價格的25%被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的60%，估計評估基準日后其利用率會達到設(shè)計要求；該機組經(jīng)過檢測尚可以使用 7年；與具有相同生產(chǎn)能力的U 型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在4萬元左右；折現(xiàn)率為10%試評估確定該機組的市場價值。方法提示：1）運用市場重置方式 （詢價法）評估 I 型機組的過程及其結(jié)果重置成本：重置成本 =100X （1+25%）=125（萬元 ）實體有形損耗率：實體有形損耗率 =5X60%/（5 X60%）+7X100%=3/10X100%=30%評估值：評估值=125X （1 -30%）=87.5（萬元）2）運

18、用價格指數(shù)法評估 I 型機組的過程及其結(jié)果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7) X 100%=30%功能性貶值 =4X (1-33%)(P/A,10%,7)=2.68 X 4.8684=13.05 萬元評估值=156.04 X (1 -30%)-13.05=96.18(萬元)3）關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由： 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應以運用市場重置方式 （詢價法） 的評估結(jié) 果為準或為主 （此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主 ） 。因為此方法是利用了市場的判斷，更接 近于客觀事實，而價格指數(shù)法

19、中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。實驗三、 無形資產(chǎn)評估實驗目的： 掌握無形資產(chǎn)評估方法實驗任務(wù)：計算分析題1 、甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是 三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬元，三年間物價累計上升了 25%，該專利保護期 10 年，剩余保護期 6 年，專業(yè)人員測算認為該專利技術(shù)的成本利潤率為 400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的 重置成本為 4000萬元，成本利潤率為 13%。專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨 勢分析，認為該專利的剩余經(jīng)濟使用年限為 4 年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得 知，乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)能力為 20 萬

20、件，成本費為每件 400 元，未來 4 年期間的產(chǎn)量與 成本費用變動不大， 使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高， 預計每件產(chǎn)品的售價在未來第一、 二年為 500 元，第三、四年為 450 元。折現(xiàn)率為 10%，所得稅稅率為 33%。試確定該專利 的評估價值。方法提示：1)求利潤分成率80X( 1+25% X( 1+400% /80 X( 1+25% X( 1+400% +4000X( 1+13% = 9.96%2 求未來每年的預期利潤額第 1、2 年：(500-400 X 20 = 2000 (萬元第 3、4 年：( 450-400 X 20 = 1000 (萬元第 5 年：(430-400 X

21、20 = 600 (萬元3 求評估值：9.96%X( 1-33% X 2000/ (1+10% +2000/(1+10% 2+1000/(1+10% 3+45+1000/(1+10% 4+600/(1+10% 5 = 352.2 (萬元2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進行評估。經(jīng)過預測該企業(yè)未來5 年凈利潤分別為 100萬元、110萬元、120 萬元、150 萬元、160 萬元，預計從第 6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)， 即每年平均為 160 萬元。該企業(yè)一直沒有負債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且 其評估值分別為 100 萬元和 500 萬元。該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn) 品每件可獲得超額利潤 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件，經(jīng)過綜合生產(chǎn)能力和市 場分析預測，在未來 5 年每年可