在建項目開發(fā)過程中的成本控制要點

1、建建設(shè)項目開設(shè)項目開發(fā)的發(fā)的“成成本控制本控制”1、房地產(chǎn)項目的全成本概念和范房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍圍2、成本管理架成本管理架構(gòu)構(gòu) A、管理架構(gòu)圖、管理架構(gòu)圖3、成本管理思成本管理思路路4、項目成本控制要點及簡述、項目成本控制要點及簡述 A、前期開發(fā)成本及控制簡述、前期開發(fā)成本及控制簡述 B、設(shè)計階段的成本管控、設(shè)計階段的成本管控 C、甲供物資的管理、甲供物資的管理 D、招標(biāo)階段的成本管控、招標(biāo)階段的成本管控 E、施工階段的成本、施工階段的成本 F、竣工結(jié)算階段的成本控制、竣工結(jié)算階段的成本控制 5、2016年成本目標(biāo)任務(wù)書年成本目標(biāo)任務(wù)書房地產(chǎn)項目的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的全成本概

2、念和范圍 房地產(chǎn)項目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計、施工到竣工交付入住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費用的總和。 項目的開發(fā)成本基本可以分為五大部分: 1、土地成本； 2、工程成本； 3、營銷成本； 4、管理成本； 5、財務(wù)成本； 工程成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本管理的重點。 成本管理架構(gòu)成本管理架構(gòu)A、管理架構(gòu)圖、管理架構(gòu)圖成本管理思路成本管理思路 成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成

3、本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及項目管理為手段，構(gòu)建有效的為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。成本管理體系。1、全過程目標(biāo)成本管、全過程目標(biāo)成本管理理 A、 全過程成本控制即：“事前控制（設(shè)計階段）、事中控制（招議標(biāo)階段及施工階段）、事后控制（竣工驗收及結(jié)算階段）”。 B、房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在于初步設(shè)計階段、招議標(biāo)階段、項目建造施工階段、竣工結(jié)算階段。2、動、動態(tài)成本管態(tài)成本管理理 實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制必須建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本

4、管理的思路房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的思路項目成本控制要點及簡述項目成本控制要點及簡述 A、前期開發(fā)成本及控制簡述、前期開發(fā)成本及控制簡述（一）前期成本分類框架圖：（一）前期成本分類框架圖：（二）土地成本管理：（二）土地成本管理：主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。（約占項目總成本的20-80%左右均有可能）（三）設(shè)計費用管理：（三）設(shè)計費用管理：主要包括了項目開發(fā)前期各專項的設(shè)計費用，如施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、裝飾設(shè)計費等。（約占項目總成本的1%左右）（四）對設(shè)計費用進行限額控制：（四）對設(shè)計費用進行限額控制：其意義是,一方面，合約及項目應(yīng)

5、積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。（請綜合計劃部提供限額標(biāo)準(zhǔn)）前期開發(fā)成本及控制簡述前期開發(fā)成本及控制簡述 前期成本分類框架圖前期成本分類框架圖前期開發(fā)成本及控制簡述前期開發(fā)成本及控制簡述設(shè)計費用管理：（對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制）設(shè)計費用管理：（對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制）（1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)

6、計，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比；（2）嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；（3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；（4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。（5）對設(shè)計費用進行限額控制。成本控制要點及簡述成本控制要點及簡述 B、設(shè)計階段的成本管控、設(shè)計階段的成本管控 設(shè)計階段的成本管控設(shè)計階段的成本管控初步設(shè)計階段的工程成本控制：初步設(shè)計階段的工程成本控制：成本管理最有效是在初步設(shè)計階段，項目成本確定比重最

7、大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項目最后收入和成本的階段。1、多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較：、多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較：設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路，成本控制人員進行經(jīng)濟比較，尋找造價最低的設(shè)計方案。通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性比較從而降低工程造價是發(fā)揮項目優(yōu)勢的一個主要方式。2、具體操作方法大體的思路是：、具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進行多方案設(shè)計的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計的專業(yè)和人員

8、。由規(guī)劃設(shè)計中心（結(jié)合營銷和客服）向設(shè)計單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進行造價比較，確定費用最低的設(shè)計方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議，考慮最低造價方案的可行性。設(shè)計階段的成本管控設(shè)計階段的成本管控開展限額設(shè)計，有效控制工程成本開展限額設(shè)計，有效控制工程成本（1）項目檔次界定（項目定位：超高端、高端、中端、低端）（2）推行限量與限額設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計（結(jié)構(gòu)形態(tài)、鋼筋及砼含量等） 外立面設(shè)計（外墻裝飾、屋面、鋁合金門窗、陽臺欄桿等） 弱電智能化設(shè)計 精裝修設(shè)計 室外設(shè)計（綜合管線、市政道路及雨污水、景觀綠化等） 節(jié)能設(shè)計（ 保溫形式、綠建標(biāo)準(zhǔn)等） （3）

9、材料標(biāo)準(zhǔn)的選用 項目成本的控制及簡述項目成本的控制及簡述C、甲供物資管理（須嚴(yán)格按公司甲供材管理制度及招議標(biāo)制度執(zhí)行）、甲供物資管理（須嚴(yán)格按公司甲供材管理制度及招議標(biāo)制度執(zhí)行）項目成本的控制及簡述項目成本的控制及簡述甲供物資的控制要點甲供物資的控制要點1、甲供材應(yīng)供量管理1.1在施工過程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時才計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。2、甲供材節(jié)超管理2.1甲供材在施工過程中應(yīng)按照應(yīng)供量進行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進度款中予以扣回。2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工

10、結(jié)算時計算確認(rèn)。2.3超供扣款和節(jié)約補款的計價應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險。3、樣板選型管理3.1結(jié)合項目定位。3.2根據(jù)項目發(fā)展的市場定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計管理部的具體要求，開展選板工作。3.3設(shè)計挑選樣板，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。3.4采購樣板應(yīng)確認(rèn)三套。4、現(xiàn)場領(lǐng)料管理4.1現(xiàn)場卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點。4.2物資需求計劃：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。4.3物資的驗收、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點

11、本批物資數(shù)量。項目成本的控制及簡述項目成本的控制及簡述D、招標(biāo)階段的工程成本管控（1）合約策劃 A、草擬列舉發(fā)包方式及分析各類發(fā)包方式的優(yōu)劣。 B、發(fā)包范圍及界面的劃分 C、合約管理框架的建立及標(biāo)段劃分 D、編制招標(biāo)文件（投標(biāo)人須知、投標(biāo)書樣本、工程量清單、主要合同條款、商務(wù)條件要求、技術(shù)條件要求、各類管理制度等）。 E、編制商務(wù)標(biāo)底，根據(jù)成本預(yù)測確定目標(biāo)成本。（2）招標(biāo)過程管理【發(fā)標(biāo)書、編制技術(shù)及商務(wù)標(biāo)的疑問澄清回復(fù)、組織（開標(biāo)、清標(biāo)、評標(biāo)）、商務(wù)談判、編寫定標(biāo)審批文件等】。（3）編制合同文件項目成本的控制及簡述項目成本的控制及簡述E、施工階段的成本、施工階段的成本（1）嚴(yán)格根據(jù)確定的施工圖

12、組織施工管理，不得隨意更改設(shè)計。）嚴(yán)格根據(jù)確定的施工圖組織施工管理，不得隨意更改設(shè)計。（2）嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行實施工程管理，不得隨意分解發(fā)包范圍，）嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行實施工程管理，不得隨意分解發(fā)包范圍，嚴(yán)把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（3）全局統(tǒng)一考慮設(shè)計變更的合理性與必要性）全局統(tǒng)一考慮設(shè)計變更的合理性與必要性。（4）嚴(yán)格規(guī)范變更及簽證審批）嚴(yán)格規(guī)范變更及簽證審批（5）嚴(yán)格把控變更及簽證的實際執(zhí)行情況。）嚴(yán)格把控變更及簽證的實際執(zhí)行情況。項目成本的控制及簡述項目成本的控制及簡述F、竣工結(jié)算階段的成本控制、竣工結(jié)算階段的成本控制（1）充分理解合同條款、合同約定的承包范圍、承包人應(yīng)承擔(dān)的職）充分理解合同條款、合同約定的承包范圍、承包人應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)與義務(wù)。責(zé)與義務(wù)。（2）規(guī)范