萬(wàn)科地產(chǎn)新項(xiàng)目前置工作制度作業(yè)指引

1、規(guī)章制度示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-377編號(hào)：_萬(wàn)科地產(chǎn)新項(xiàng)目前置工作制度作業(yè)指引審核：_時(shí)間：_單位：_萬(wàn)科地產(chǎn)新項(xiàng)目前置工作制度作業(yè)指引用戶(hù)指南：該規(guī)章制度資料適用于管理中，通過(guò)編訂企業(yè)的章程、議事規(guī)則、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、監(jiān)督、員工的行為規(guī)范，再在運(yùn)作中實(shí)踐得到不斷的完善，使經(jīng)營(yíng)管理中議事有法可依?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。1、目的為落實(shí)集團(tuán)及區(qū)域提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量,控制投資風(fēng)險(xiǎn),特制定本制度2、范圍及流程2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)所有新項(xiàng)目前置工作(包括總部決策、區(qū)域決策項(xiàng)目)2.1上

2、海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程請(qǐng)見(jiàn)萬(wàn)科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程圖3.解釋3.1前置工作:指項(xiàng)目通過(guò)決策之前,應(yīng)完成的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程。其目的為加快項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率,達(dá)到獲取土地后進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)操作的效果。前置工作具體包括:土地屬性分析,客戶(hù)定位,產(chǎn)品建議書(shū),規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、成本控制、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等工作。3.2 集團(tuán)總部:指萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司3.2區(qū)域:上海區(qū)域本部3.4成員公司:指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司。3.5本文所致專(zhuān)業(yè)部門(mén)包括:區(qū)域企劃部、設(shè)計(jì)工程部、營(yíng)銷(xiāo)管理部、綜合管理部、各成員公司項(xiàng)目發(fā)展部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部等。4、責(zé)任分工4.1成員公司總經(jīng)

3、理在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目信息獲取后,負(fù)責(zé)決策是否跟進(jìn)并展開(kāi)前置工作。并確認(rèn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求,如:戰(zhàn)略意義、項(xiàng)目定位、客戶(hù)和產(chǎn)品方向,:并負(fù)責(zé)確定和批準(zhǔn)前置工作計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督相關(guān)人員完成新項(xiàng)目前置工作,偏置項(xiàng)目立項(xiàng)及決策報(bào)告,并最終審核簽署,對(duì)其真實(shí)性及可行性負(fù)責(zé)。結(jié)合公司實(shí)際現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)狀況,審核新項(xiàng)目融資方案和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表,并對(duì)新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃負(fù)責(zé)。如果新項(xiàng)目獲取后,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化,則負(fù)責(zé)審核調(diào)整的可行性,并對(duì)調(diào)整后的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、規(guī)劃方案負(fù)責(zé)。同時(shí)負(fù)責(zé)獲取集團(tuán),區(qū)域相關(guān)部門(mén)同意。4.2成員公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前置工作的總體管理和協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)土地屬性收集和分析負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)文件的匯總、

4、編寫(xiě)及報(bào)送,包括:七對(duì)眼睛表單、立項(xiàng)及可研報(bào)告等負(fù)責(zé)發(fā)起新項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)、前置工作聽(tīng)證會(huì)、決策會(huì)的申請(qǐng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取工作4.3成員公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的市場(chǎng)、客戶(hù)、產(chǎn)品定位分析工作負(fù)責(zé)完成產(chǎn)品建議書(shū)負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)方案是否滿(mǎn)足客戶(hù)需求(產(chǎn)品建議深化)負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及定價(jià)策略。4.4成員公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目設(shè)計(jì)用地分析負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目系列歸屬,根據(jù)客戶(hù)需求確定是否采用成熟或標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品(如果采用創(chuàng)新產(chǎn)品,則需報(bào)集團(tuán)確認(rèn)),并確定單一產(chǎn)品方案。負(fù)責(zé)完成用地強(qiáng)排,概念設(shè)計(jì)直至詳細(xì)規(guī)劃方案的前置設(shè)計(jì)工作。4.5成員公司財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃排定4.6成員公司工程管理部

5、負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃,并對(duì)其實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé);4.7成員公司成本管理部負(fù)責(zé)單一產(chǎn)品成本測(cè)算負(fù)責(zé)確定新項(xiàng)目目標(biāo)成本,并負(fù)責(zé)在前置工作中對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制和管理,對(duì)最終項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)和成本控制負(fù)責(zé)。4.8該項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)在項(xiàng)目獲取后,正式規(guī)劃報(bào)建前10天內(nèi)組織項(xiàng)目產(chǎn)品決策會(huì),確定規(guī)劃方案并對(duì)目標(biāo)成本及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行檢討,形成產(chǎn)品決策會(huì)(如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報(bào)區(qū)域或集團(tuán)同意)備注當(dāng)進(jìn)行區(qū)域新城市項(xiàng)目發(fā)展工作時(shí),由區(qū)域管理層負(fù)責(zé)決策是否跟進(jìn)并展開(kāi)前置工作。當(dāng)進(jìn)行區(qū)域新城市項(xiàng)目發(fā)展工作時(shí),上述成員公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)職能由區(qū)域本部相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)業(yè)部門(mén)承擔(dān)。5、新項(xiàng)目前置工作流程和要求5.1前置工

6、作流程5.1.1前置工作標(biāo)準(zhǔn)周期及形式新項(xiàng)目前作工作周期:決策會(huì)前周期為68天,決策會(huì)后工作周期為30天。具體各分項(xiàng)工作時(shí)間要求詳見(jiàn)萬(wàn)科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程圖新項(xiàng)目前置工作總負(fù)責(zé)人為所在成員公司總經(jīng)理?？偁款^和責(zé)任部門(mén)為成員公司項(xiàng)目發(fā)展部。各項(xiàng)目發(fā)展部必須承擔(dān)其管理、協(xié)調(diào)相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)提高質(zhì)量完成前置工作的職責(zé),并對(duì)前置工作的計(jì)劃管理負(fù)責(zé)。相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)各專(zhuān)業(yè)內(nèi)的前置工作成果負(fù)責(zé),并配合項(xiàng)目發(fā)展部的前置計(jì)劃管理工作。5.2新項(xiàng)目前期研究階段5.2.1在項(xiàng)目發(fā)展部召集前期啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)后,公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)召集管理層決策是否開(kāi)展前置工作、并確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo),包括:戰(zhàn)略類(lèi)型。初步盈利目標(biāo),定位研究方向,前

7、置工作計(jì)劃等。5.2.2成員公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)在獲取項(xiàng)目信息后向區(qū)域管理層、所在公司管理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進(jìn)行通報(bào),提交意向信息通報(bào)表,具體報(bào)送辦法詳見(jiàn)上海區(qū)域新項(xiàng)目發(fā)展制度實(shí)施細(xì)則。負(fù)責(zé)安排區(qū)域決策委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看地:成員公司項(xiàng)目發(fā)展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負(fù)責(zé)組織工作,具體看地時(shí)間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確認(rèn);負(fù)責(zé)在意向信息通報(bào)表發(fā)送后5日內(nèi),完成項(xiàng)目土地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標(biāo)、配套情況、:宗地現(xiàn)狀及拆遷交地計(jì)劃等內(nèi)容,供前置啟動(dòng)務(wù)虛會(huì),并監(jiān)督確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)負(fù)責(zé)在前置啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)結(jié)束后一個(gè)工作日內(nèi),根據(jù)會(huì)議決議確定新項(xiàng)目的前置工作計(jì)劃,并報(bào)

8、送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將根據(jù)該計(jì)劃安排立項(xiàng)會(huì),前置聽(tīng)證、決策會(huì)等項(xiàng)目決策流程,并根據(jù)該計(jì)劃對(duì)各項(xiàng)目前置工作進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督。原則上區(qū)域所有項(xiàng)目前置工作計(jì)劃都應(yīng)按照工作流程圖中確定的標(biāo)準(zhǔn)流程和工期執(zhí)行。如有不一致之處,應(yīng)在報(bào)企劃部的同時(shí)進(jìn)行說(shuō)明。經(jīng)區(qū)域確認(rèn)后可執(zhí)行。5.2.3成員公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部在收到項(xiàng)目意向信息通報(bào)表后,于5日內(nèi)完成項(xiàng)目初步市場(chǎng)分析,供前置啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)使用在項(xiàng)目發(fā)展部提交土地屬性分析后,負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目市場(chǎng)、客戶(hù)、產(chǎn)品定位分析,研究?jī)?nèi)容包括:片區(qū)市場(chǎng)研究與分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究、項(xiàng)目客戶(hù)定位,單一產(chǎn)品價(jià)格定位、產(chǎn)品組合方案及對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售計(jì)劃等,具體內(nèi)容要求詳見(jiàn)萬(wàn)科上海區(qū)域項(xiàng)目前置營(yíng)

9、銷(xiāo)工作指引。負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)部提供單一產(chǎn)品方案、成本部提供單一產(chǎn)品成分測(cè)算結(jié)果之后,牽頭財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行多產(chǎn)品方案收益測(cè)算,并完成項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。確定:目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品類(lèi)型及組合、定價(jià)策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認(rèn)后提交設(shè)計(jì)部,設(shè)計(jì)部按此進(jìn)行產(chǎn)品強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)。5.2.4成員公司設(shè)計(jì)部在項(xiàng)目發(fā)展中部完成項(xiàng)目土地屬性分析后,負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)用地分析,包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價(jià)值分析、首期范圍、流線(xiàn)安排,具體內(nèi)容要求詳見(jiàn)萬(wàn)科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引。在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部完成項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位后,負(fù)責(zé)確定單一產(chǎn)品方案,須明確是否采用成熟產(chǎn)品。完成產(chǎn)品強(qiáng)排方案,具

10、體內(nèi)容及要求詳見(jiàn)設(shè)計(jì)工作指引5.2.5成員公司成本管理部在設(shè)計(jì)部確定單一產(chǎn)品方案后,負(fù)責(zé)完成單一產(chǎn)品成本測(cè)算,為收益測(cè)算和產(chǎn)品建議書(shū)確定提供支持。負(fù)責(zé)根據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定項(xiàng)目成本控制目標(biāo),指導(dǎo)產(chǎn)品強(qiáng)排設(shè)計(jì)工作。5.2.6成員公司財(cái)務(wù)部在成本部完成單一產(chǎn)品測(cè)算后,完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測(cè)算,為營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書(shū)提供支持。5.3新項(xiàng)目立項(xiàng)及決策審批階段5.3.1成員公司項(xiàng)目發(fā)展部在產(chǎn)品建議書(shū)和用地強(qiáng)排方案完成后,負(fù)責(zé)完成立項(xiàng)報(bào)告編制,并申請(qǐng)召開(kāi)立項(xiàng)會(huì),具體編制方法詳見(jiàn)立項(xiàng)會(huì)編制指引,會(huì)議發(fā)起辦法詳見(jiàn)上海區(qū)域新項(xiàng)目發(fā)展制度實(shí)施細(xì)則。負(fù)責(zé)匯總完成七對(duì)眼睛表單在項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿、銷(xiāo)售計(jì)

11、劃初稿、開(kāi)發(fā)計(jì)劃初稿、經(jīng)濟(jì)測(cè)算初稿完成之后,負(fù)責(zé)完成前置工作聽(tīng)證會(huì)審議內(nèi)容填寫(xiě),并申請(qǐng)召開(kāi)前置工作聽(tīng)證會(huì)。具體填寫(xiě)辦法詳見(jiàn)區(qū)域前置聽(tīng)證會(huì)審議內(nèi)容。負(fù)責(zé)根據(jù)確定的產(chǎn)品方案,銷(xiāo)售計(jì)劃,定價(jià)策略,開(kāi)發(fā)計(jì)劃、測(cè)算結(jié)果等完成可研決策報(bào)告編制,編制方法詳見(jiàn)項(xiàng)目可性性研究報(bào)告編制指引,并申請(qǐng)召開(kāi)決策會(huì)。5.3.2成員公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃方案是否滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)需求(產(chǎn)品建議深化)負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售策略負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽(tīng)證會(huì)結(jié)果修改和確定項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售策略5.3.3成員公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),并將目標(biāo)襯布落實(shí)到設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中,保證控制效果。具體內(nèi)容及要求詳見(jiàn)萬(wàn)科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指

12、引。負(fù)責(zé)完成概念設(shè)計(jì)方案,具體標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容要求詳見(jiàn)科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引5.3.4成員公司成本管理部負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本,并作為設(shè)計(jì)條件落實(shí)到規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃方案是否滿(mǎn)足成本控制要求負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽(tīng)證會(huì)結(jié)果修訂目標(biāo)成本5.3.5成員公司工程管理部負(fù)責(zé)根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃、交地計(jì)劃等制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃初稿負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽(tīng)證會(huì)結(jié)果修訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃5.3.6成員公司財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算初稿,供前置聽(tīng)證會(huì)審核核用,具體測(cè)算內(nèi)容詳見(jiàn),可行性測(cè)算表負(fù)責(zé)根據(jù)前置聽(tīng)證會(huì)確定的產(chǎn)品方案,銷(xiāo)售計(jì)劃,定價(jià)策略,開(kāi)發(fā)計(jì)劃等完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,包括,可行性測(cè)算表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃表,區(qū)域已對(duì)上述兩表格的

13、格式和內(nèi)容做了優(yōu)化和統(tǒng)一,并制定了相應(yīng)的填寫(xiě)指引,具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)可行性測(cè)算表,經(jīng)營(yíng)計(jì)劃表5.4新項(xiàng)目決策后階段5.4.1成員公司項(xiàng)目發(fā)展部如項(xiàng)目通過(guò)決策,決定參與獲取。則負(fù)責(zé)進(jìn)行相關(guān)工作跟進(jìn),并根據(jù)集團(tuán)授權(quán)額度進(jìn)行項(xiàng)目獲取工作。5.4.2成員公司設(shè)計(jì)部如項(xiàng)目通過(guò)決策,決定參與獲取,則負(fù)責(zé)立即展開(kāi)詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì),并要求30天之內(nèi)完成,以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)卣畧?bào)批要求為準(zhǔn)。5.4.3該項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建前10天內(nèi),負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目產(chǎn)品決策會(huì)確認(rèn)規(guī)劃方案并對(duì)目標(biāo)襯布及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行檢討,形成產(chǎn)品決策。(如項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報(bào)集團(tuán)或區(qū)域同意)5.4.4項(xiàng)目前置工作小組為落實(shí)集團(tuán)及區(qū)域提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量、強(qiáng)化項(xiàng)目前置工作專(zhuān)業(yè)能力,區(qū)域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員的前置工作小組?？紤]專(zhuān)業(yè)性、保密性等因素,各成員公司的項(xiàng)目前置工作應(yīng)由前