第三部分房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)中介

1、第三部分房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場 與房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)中介互動(dòng)機(jī)理研究一、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場 （一）房地產(chǎn)業(yè)簡述房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管 理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一新興的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)， 使城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)可以分為房 地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè) 又可以分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)（含房地產(chǎn)咨詢、 房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等）和物業(yè)管理（見圖 1-1 ）。房地產(chǎn)業(yè)房電戶 I房地I產(chǎn)投II房地產(chǎn)中 物業(yè)管i_I_房房房房地房地地地地產(chǎn)二圖1-1房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易的場所和流通的 空間形式，是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、買賣、抵押、

2、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場所，同時(shí)，房地產(chǎn)市場也是 房地產(chǎn)中介發(fā)揮作用的主要領(lǐng)域。1 .房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)市場是由一個(gè)多種要素構(gòu)成的系統(tǒng)， 其中的各個(gè)要素之間相互作用、 相互聯(lián)系，從而 構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場的基本 構(gòu)成要素主要包括房地產(chǎn)市場主體、客體和為市 場交易提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。通常，房地產(chǎn)市場體系由四部分組成， 如圖1-2所示：一是以供求雙方為中心的房地產(chǎn) 交易系統(tǒng)，該系統(tǒng)主要由房地產(chǎn)供給者和房地產(chǎn) 需求者組成，是房地產(chǎn)市場體系的主體；二是以 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為中心的房地產(chǎn)支持服務(wù)系統(tǒng)，主 要包括房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢服務(wù)、律師服務(wù) 和房地產(chǎn)金融服務(wù)等；三是以政府為中心的房地

3、 產(chǎn)調(diào)控和管理系統(tǒng)；四是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)。2 .房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)層次房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)層次通常分為一、二和三 級(jí)市場。房地產(chǎn)一級(jí)市場即土地使用權(quán)的出讓是 指政府壟斷土地供給的發(fā)行或批發(fā)市場。 房地產(chǎn) 二級(jí)市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營市場，房地產(chǎn)三級(jí)市場即投入使用后的房地產(chǎn) 交易以及抵押、租賃等市場。二級(jí)市場可以說主 要是房地產(chǎn)物質(zhì)生產(chǎn)過程，三級(jí)市場是平等市場 交易主體公開、公平交易房地產(chǎn)產(chǎn)品及其權(quán)利的 市場。三級(jí)市場的交易主體和交易內(nèi)容及方式等 更加豐富多彩和靈活多變，它們是房地產(chǎn)業(yè)被劃 分為第三產(chǎn)業(yè)的主要標(biāo)志。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)如圖 1-3所示。房地產(chǎn)這三級(jí)市場是相互促進(jìn)

4、、相互并存 的。一級(jí)市場是國家壟斷的出讓市場， 二級(jí)市場 是開放的轉(zhuǎn)讓市場。一級(jí)市場是二、三級(jí)市場成 長、發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。一級(jí)市場的交易量將在 很大程度上決定二級(jí)市場交易量，二級(jí)市場的活 躍必然促進(jìn)三級(jí)市場的興旺。 這樣，一級(jí)市場的 壟斷經(jīng)營和二、三級(jí)市場的充分自由競爭，共同 構(gòu)成一個(gè)完整的、有機(jī)的房地產(chǎn)市場體系，發(fā)揮整體功能，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展調(diào) 控 和 管 理 系 統(tǒng)交易系統(tǒng)房地產(chǎn)需求者房地產(chǎn)市場上一級(jí)市場二級(jí)市場上三,縱市場房地產(chǎn)供給者政府管理部門 上土地管理 上城市規(guī)劃 財(cái)政稅收 其他支 持 服 符 系 統(tǒng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)得估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)金融法律服務(wù)其

5、他機(jī)構(gòu) IJ-1I ! 1 ,nvHrBniia (iBiiii j-BiH-mTii ilH物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)管理j 一一一- - ! . . -( f ” 11-I JI 1- -11-圖12房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場一級(jí)市場土地征購市場 土地批租市場二級(jí)市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場 房地產(chǎn)租賃市場 房地產(chǎn)抵押巾場 房地產(chǎn)信托市場三級(jí)市場房產(chǎn)租賃市場房產(chǎn)買賣市場 房產(chǎn)調(diào)換市場房產(chǎn)典當(dāng)市場 房產(chǎn)按揭市場房產(chǎn)拆遷市場房產(chǎn)租售后服務(wù)市場 物業(yè)管理市場圖1-3房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)層次3 .房地產(chǎn)市場體系分析房地產(chǎn)市場是生產(chǎn)資料市場、消費(fèi)資料市 場、金融市場以及勞動(dòng)力市場等組成的市場體系 中的一個(gè)子系統(tǒng)，它與上述四個(gè)子

6、系統(tǒng)之間的信 息流、物質(zhì)流、價(jià)值流、人力流等保持著緊密的 聯(lián)系（圖1-4）。房地產(chǎn)市場體系包含了房地產(chǎn) 物質(zhì)要素市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)人力要 素市場、房地產(chǎn)消費(fèi)市場等。圖1-4經(jīng)濟(jì)體系中 的房地產(chǎn)市場二、房地產(chǎn)市場互動(dòng)機(jī)理研究1.房地產(chǎn)市場運(yùn)行內(nèi)部整體互動(dòng)機(jī)理通過房地產(chǎn)增量市場的溝通，土地市場和房 地產(chǎn)存量市場之間也有著緊密的聯(lián)系。 將土地出 讓市場和房地產(chǎn)增量市場、房地產(chǎn)增量市場和存 量市場相互作用的四象限模型合在一起， 可以得 出下圖（見圖1-5）。如圖1-5 (a),存量市場的需求應(yīng)該是整個(gè) 房地產(chǎn)市場發(fā)展的源頭，它取決于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、 人口的變化等等對(duì)于使用空間的需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)膨脹、

7、人口增長、居民可支配收入提 高時(shí)，對(duì)存量房地產(chǎn)的需求就會(huì)加大。而存量市 場的反映首先是空置率的減小，存量房地產(chǎn)價(jià)格 緩慢上升。在特定時(shí)期，存量市場的供給是不變 的。因此，當(dāng)空置率減小到自然空置率時(shí)，存量 市場的供給不再增加，在需求不斷在需求不斷膨脹的情況下，存量市場的價(jià)格迅速上升(見象限I )在增存價(jià)格比保持不變的條件下，當(dāng)上漲的 存量房地產(chǎn)價(jià)格決定的房地產(chǎn)增量價(jià)格高于其 重置成本時(shí)，便形成了對(duì)增量市場的需求。也就 是說，當(dāng)存量市場不斷膨脹的需求不能得到充分 滿足時(shí)，在價(jià)格機(jī)制的作用下，這部分的需求轉(zhuǎn) 化為對(duì)增量市場的需求（見象限口和田）。如圖1-5 （b）,當(dāng)增量市場的空置房屋不能 滿足其需

8、求時(shí)，對(duì)增量市場的需求會(huì)通過容積率 的作用轉(zhuǎn)化為對(duì)土地的需求（見象限D(zhuǎn) ;開發(fā) 商會(huì)依據(jù)此時(shí)增量市場的價(jià)格決定待開發(fā)地塊 的價(jià)格（土地的需求價(jià)格），當(dāng)土地的需求價(jià)格 高于土地的供給價(jià)格時(shí)，新的地塊被開發(fā)（見象 限n）；這時(shí)的地價(jià)經(jīng)過房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程， 轉(zhuǎn)為新的房地產(chǎn)增量的價(jià)格，土地增量轉(zhuǎn)為房地 產(chǎn)增量（見象限田和W）。當(dāng)該價(jià)格與上一輪由 存量房地產(chǎn)價(jià)格決定的增量房地產(chǎn)價(jià)格相等，并 且新建成的房地產(chǎn)增量與上一論所需求的房地 產(chǎn)增量相等時(shí)，房地產(chǎn)存量市場、房地產(chǎn)增量市 場和土地出讓市場均達(dá)到了均衡。不斷增加的新的增量建成后進(jìn)入存量市場， 改變了存量市場的供給水平（a圖象限W）。到 此為止，整個(gè)

9、房地產(chǎn)市場的一個(gè)完整的作用過程結(jié)束。存量市場的需求增加，通過房地產(chǎn)各個(gè)子 市場組成的系統(tǒng)內(nèi)市場機(jī)制的自發(fā)作用形成了 存量市場的供給。在這個(gè)房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行 過程中，我們可以得出：(1)對(duì)土地的需求從根本上來源于存量房 地產(chǎn)市場的需求在圖1-5中，我們可以找到一條明顯的內(nèi)部 作用線，即：存量房地產(chǎn)價(jià)格-增量房地產(chǎn)價(jià)格-地價(jià)一土地出讓量這些變量之間完全可以通過市場機(jī)制聯(lián)系 起來，即從需求的角度來看，房地產(chǎn)三個(gè)子市場 的作用關(guān)系為：存量市場的需求增量市場的需求土地 市場的需求可見，房地產(chǎn)市場需求的調(diào)控對(duì)象應(yīng)該是存 量市場的需求。當(dāng)存量市場的需求水平改變后， 房地產(chǎn)市場內(nèi)部的市場機(jī)制通過對(duì)增量市場

10、的 需求作用，最終引致對(duì)土地市場的需求。(2) 土地市場的供給是整個(gè)房地產(chǎn)市場供 給的源頭在圖1-5中還可以得到另一條曲線，即：土地出讓量一房地產(chǎn)增量一房地產(chǎn)存量也就是說，從供給的角度來看，房地產(chǎn)三個(gè) 子市場的作用關(guān)系為：土地市場的供給一增量市場的供給一存量 市場的供給因此，對(duì)房地產(chǎn)市場供給的調(diào)控應(yīng)該針對(duì)土 地市場的供給。土地是整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的源 頭。(3)市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的互動(dòng)中 起主要作用圖1-6將整個(gè)房地產(chǎn)市場看成一個(gè)系統(tǒng)， 該 系統(tǒng)對(duì)外的聯(lián)系開口僅有存量市場的需求和土 地市場的供給，而增量市場的供給和需求完全通 過內(nèi)部的市場互動(dòng)來解決。房地產(chǎn)市場中的土地 市場、增量市場和存

11、量市場是一個(gè)整體，各個(gè)子 市場就好比是一部機(jī)器的大小齒輪，互相依存， 互相帶動(dòng)，共同組成一個(gè)系統(tǒng)。這部機(jī)器的動(dòng)力 裝置就是市場機(jī)制，各個(gè)市場中都是由供給和需 求來確定價(jià)格，再由價(jià)格來配置資源。需求開口存量房地產(chǎn)價(jià)格 !*增量房地產(chǎn)價(jià)格一!- 地價(jià)i.1IL.廠 t-_-SS存量市場； 增量市場：土地市場供給開口圖1-6 房地產(chǎn)市場 系統(tǒng)圖這個(gè)系統(tǒng)圖的政策意義在于：對(duì)目前我國增 量市場存在的問題應(yīng)該通過存量市場和土地市 場來解決，即對(duì)房地產(chǎn)增量市場應(yīng)該實(shí)行間接調(diào) 控，決不可以“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，從而無 法達(dá)到解決問題的關(guān)鍵，降低了市場效率。2.房地產(chǎn)市場運(yùn)行外部影響因素房地產(chǎn)市場內(nèi)部運(yùn)行通過

12、價(jià)格機(jī)制在各個(gè) 子市場內(nèi)部形成房地產(chǎn)價(jià)格一一供給和需求曲 線的交叉點(diǎn)。而對(duì)于房地產(chǎn)市場外部影響因素的 研究則集中在兩個(gè)方面：一是供給曲線和需求曲 線的“背后”子一導(dǎo)致這兩條曲線變化的因素分 析；二是聯(lián)系各個(gè)子市場的要素分析。房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行應(yīng)該是在市場內(nèi)部因素和外部因素共同的作用下進(jìn)行的外部因素通過影響市場內(nèi)部的供給和需求，在價(jià)格機(jī)制的 作用下，追求市場的供求平衡。房地產(chǎn)市場的整 體運(yùn)行結(jié)構(gòu)圖見圖1-7。圖1-7表現(xiàn)了房地產(chǎn)市場各組成部分在運(yùn)行 中的關(guān)系。其中，最基本的關(guān)系表現(xiàn)在“存量需 求”和“存量房地產(chǎn)供應(yīng)”之中，對(duì)房屋的需求 由國民收入、價(jià)格、技術(shù)因素等來決定，人們對(duì) 房屋的需求是逐

13、漸上升的。這種需求與物業(yè)的存 量結(jié)合在一起，決定了對(duì)新設(shè)施的需求一一包括 更新改造的建筑。另一方面，需求也取決于房租 或房價(jià)，它們二者是相互影響的。對(duì)于存量市場 來說，消費(fèi)者的需求直接決定了房屋的價(jià)格，這 個(gè)價(jià)格通過增存價(jià)格比決定了增量房地產(chǎn)的價(jià) 格。在這種情況下，消費(fèi)者通常需要消費(fèi)信貸才 能實(shí)現(xiàn)其愿望。存量價(jià)格的確定依賴于存量需求 和供給的形式。如果供過于求，則存量價(jià)格會(huì)下降；反過來， 存量價(jià)格則會(huì)上升。而房地產(chǎn)增量的決定還要受 到供給成本的影響。供給成本由建安成本、利率 變化等因素決定。資金價(jià)值則取決于未來租金的 收益。貼現(xiàn)率（=租金/資金價(jià)值）則依賴于一般經(jīng)濟(jì)條件，如利率、財(cái)政支持力度等

14、等。投資 收益的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)增量的供應(yīng)同樣很重要，當(dāng) 投資者預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格上升，貼現(xiàn)率 下降時(shí)，便會(huì)將資金投向房地產(chǎn)，引發(fā)“投機(jī)” 行為。當(dāng)新的房地產(chǎn)投向市場時(shí)，并沒有獲得預(yù) 期的收益時(shí)，投資高峰下降，資金價(jià)值回升，貼 現(xiàn)率上升。存量房地產(chǎn)需求 存量房地產(chǎn)價(jià)格消費(fèi)信貸對(duì)增量房地產(chǎn)的需求貼現(xiàn)率增量房地產(chǎn)價(jià) T-資金價(jià)值開發(fā)信貸開發(fā)商的財(cái)政狀況 *對(duì)土地的需求地價(jià)土地供應(yīng)計(jì) 1-土地供應(yīng)存量房地產(chǎn)供應(yīng)建安成本稅率房地產(chǎn)增量供應(yīng)投資收益的預(yù)期,政府規(guī)劃圖1-7房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行結(jié)構(gòu)圖開發(fā)商的財(cái)政狀況對(duì)房地產(chǎn)增量的供應(yīng)無 疑有影響。它取決于資金價(jià)值、房租或房價(jià)以及 成本和稅率的變化，這些因素

15、的變化決定了開發(fā) 商能獲得的利益；而開發(fā)信貸則決定了開發(fā)商能 獲得的財(cái)政支持的程度。土地的供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)增量的供應(yīng)起決定性 的作用。土地的供應(yīng)量與許多因素有關(guān)，首先是 地價(jià)，它取決于對(duì)土地的需求程度；其次，政府 的規(guī)劃作出了對(duì)土地供應(yīng)的諸多限制。三、房地產(chǎn)中介的主要作用（一）房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中的活動(dòng)房地產(chǎn)市場的運(yùn)作過程大致可分為四大階 段（見圖1-8）。從圖中的運(yùn)作過程中可以看出， 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代 短評(píng)估3業(yè)管理等，始終滲透與市場運(yùn)作M 各個(gè)階段，是房地產(chǎn)市場順暢運(yùn)作的基本保證。 房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動(dòng)的結(jié) 合就越緊密。房地產(chǎn)市場運(yùn)行個(gè)階段房地產(chǎn)

16、中介提供的服務(wù)第一階段房地廣投資決策土地開發(fā)1、市場調(diào)研、市場預(yù)測分析2、可行性研究、決策咨詢3、提供市場信息等第一 階 段房地產(chǎn)建設(shè)1、代辦各項(xiàng)權(quán)證及手續(xù)2、代理工程招標(biāo)投標(biāo)3、工程咨詢、造價(jià)咨詢等第三階段1、提供房地產(chǎn)交易代理2、營銷策劃3、提供房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估4、代辦各項(xiàng)權(quán)證及手續(xù)5、房地產(chǎn)金融中介服務(wù)等房地產(chǎn)抵押第四階段房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)物業(yè)管理1、物業(yè)管理顧問2、代理物業(yè)管理3、代理房地產(chǎn)交換業(yè)務(wù)等圖1-8房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)市場（二）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的作用1 .房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“紐市房地產(chǎn)中介組織向房地產(chǎn)企業(yè)和政府機(jī)構(gòu) 提供的關(guān)于房地產(chǎn)市場信息，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行 經(jīng)營決策，政

17、府部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理和宏觀調(diào) 控的重要依據(jù)。房地產(chǎn)由于其投資額大，投資風(fēng) 險(xiǎn)大以及房地產(chǎn)商品的特殊性等等，決定了房地 產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營的正確決策就更為重要，而正確 的決策只能來源于房地產(chǎn)市場的正確信息。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來 越重要，因此，國家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的決策是 否正確，很大程度取決于房地產(chǎn)市場信息是否完 整和正確。房地產(chǎn)中介通過在房地產(chǎn)市場上的活 動(dòng)起到了溝通信息、上傳下達(dá)的作用。一方面房 地產(chǎn)中介是買者和用戶的代表，向房地產(chǎn)商反映 他們的意見和要求，溝通他們和政府之間的聯(lián) 系。另一方面，他們又是政府和房地產(chǎn)商的助手， 代行房地產(chǎn)商的部分職能，向買者和用戶傳達(dá)有 關(guān)信息，

18、宣傳國家的方針政策，從而成為房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“紐帶”。2 .房地產(chǎn)中介可以有效緩解房地產(chǎn)市場需 求雙方的信息不對(duì)稱性信息不對(duì)稱性是指在交易的雙方或形成合 作關(guān)系的雙方，一方擁有另一方所不知道的信 息，造成信息不對(duì)稱的主要原因是由于社會(huì)勞動(dòng) 分工和專業(yè)化的發(fā)展。房地產(chǎn)市場信息包括房地 產(chǎn)供求信息、價(jià)格信號(hào)信息、市場管理信息等。 隨著房地產(chǎn)商品的復(fù)雜化和專業(yè)化，房地產(chǎn)市場 的區(qū)域性特征，這種信息不對(duì)稱性也越發(fā)明顯， 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的供求雙方互相并不了解。房地產(chǎn)中介人員都是活躍于房地產(chǎn)市場各 個(gè)層次、各個(gè)側(cè)面的專業(yè)人員，他們依靠自身的 專業(yè)知識(shí)，并借助于中介同業(yè)組織的優(yōu)勢，能夠 針對(duì)性很強(qiáng)地歸

19、集和把握這些信息。充足的信息 會(huì)使房地產(chǎn)市場機(jī)制運(yùn)作更加透明，房地產(chǎn)市場 主體更能據(jù)此作出正確決策，以減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)的不確定性，降低房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者以及 消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。因此，作為中間橋梁的中介機(jī)構(gòu) 就顯得十分必要了，它的存在可以有效緩解房地 產(chǎn)市場需求雙方的信息不對(duì)稱性。3 .從交易成本的角度分析，房地產(chǎn)中介提 高了房地產(chǎn)市場的運(yùn)行效益(1)房地產(chǎn)中介降低了交易成本交易成本是指在市場內(nèi)為完成某一項(xiàng)交易而發(fā)生的包括搜尋費(fèi)用、談判費(fèi)用和實(shí)施費(fèi)用在 內(nèi)的費(fèi)用總和。對(duì)于每個(gè)市場主體來說，他所經(jīng) 歷的每次交易活動(dòng)都要支出相應(yīng)的交易費(fèi)用和 成本，但是如果每次交易都要求交易人親自進(jìn)行 搜尋談判和實(shí)施

20、等活動(dòng)，那么他的交易成本也實(shí) 在過于龐大了。如果一名業(yè)主想購買房地產(chǎn)商 品，但不想親自進(jìn)行煩瑣的詢問過程， 而是想聘 請(qǐng)專業(yè)的人士代勞，具有專業(yè)優(yōu)勢的中介機(jī)構(gòu)在 這方面就顯得相對(duì)高效了，它的專業(yè)服務(wù)可以有 效提高房地產(chǎn)市場的交易效率，降低交易成本， 推動(dòng)房地產(chǎn)流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易的成功。房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率的高低決定整個(gè)房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低和經(jīng)濟(jì)效益的大小。而房地 產(chǎn)市場效率的高低，在很大的程度上是由房地產(chǎn) 市場供求信息和價(jià)格信息是否完全和傳遞是否 迅速?zèng)Q定的。房地產(chǎn)市場的各種信息，由于其區(qū) 域性、多樣性、復(fù)雜性和專業(yè)性，造成房地產(chǎn)信 息的分散性、不易獲得性和滯后性，由此導(dǎo)致房 地產(chǎn)價(jià)格

21、的靈敏度不高，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的相對(duì) 低效性。通過房地產(chǎn)中介組織有計(jì)劃地搜索、 加 工和整理房地產(chǎn)的信息，使房地產(chǎn)信息具有完整 性、系統(tǒng)性和時(shí)效性，并通過各種媒介及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，從而可以提高房地產(chǎn)市 場的運(yùn)行效率。如果以信息交換的次數(shù)來表達(dá)交易的速度、 分析市場交易效率，可以使問題更直接明了?，F(xiàn) 以信息交換次數(shù)來表示市場交易效率，交換次數(shù) 減少側(cè)意味著交易效率提高。假設(shè)所有的交易都 是在充分信息的前提下進(jìn)行的，即交易雙方只有 在獲得充分市場信息后，才會(huì)選擇某一對(duì)象進(jìn)行 交易，給予貨比三家的潛在心理定勢，本假設(shè)是 可以接受的、合理的。（2）房地產(chǎn)中介降低交易成本的原理假設(shè)房地產(chǎn)市場交

22、易雙方數(shù)量為m和n,中 介數(shù)量為S,為表達(dá)清楚，用Al、A2、Am 表示m家房地產(chǎn)供應(yīng)商（供應(yīng)方），Bi、B2、 Bn表示n個(gè)購房客戶（需求方），Ci、C2、 Csa示公中介，分別比較沒有中介與一個(gè)中介、 沒有中介與s個(gè)中介存在的市場交易效率，分別 如圖1 9、1 10、1 11所示，圖中連線表示信 息交換。由上述圖是可以非常清楚地看出，沒有中介 的市場交易率（信息交換次）為（mxn）, 一個(gè) 中介的市場交易效率為（m+n）,多個(gè)中介存在的市場交易率為(m+n) x s。所以：(1)只要供應(yīng)方、需求方的數(shù)量都多于 2 家，中介的存在既可提高市場交易率(即(m + n) (mxn),而這種情形是

23、一定的。(2)另一方面，只要中介數(shù)量s/J、于(mx n) / (m+n),中介的存在總是能提高市場交易 效率，即(m+n) x s (mXn)。AAAnBB2Bn圖1-9沒有中介的市場交易效率圖示G圖1-10 一個(gè)中介的市場交易效率圖示國 1-11s個(gè)中介市場交易效率圖示4.克服房地產(chǎn)商品的地域性矛盾房地產(chǎn)市場與一般商品市場的重要區(qū)別之一，就是房地產(chǎn)商品物質(zhì)本身的固定性或不可移 動(dòng)性。房地產(chǎn)市場的非物流性，決定了人流和信 息流在房地產(chǎn)市場上的特殊地位和極其重要的 作用，即形成了以人流和信息流代替物流的現(xiàn)象 使買賣雙方都受到了地理、交通、時(shí)間、信息傳 遞等因素的制約，從而增加了房地產(chǎn)交易的難

24、度。專門的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員可以為房地產(chǎn) 交易雙方提供房地產(chǎn)市場信息和行情，提供房地 產(chǎn)交易中的各種服務(wù)，從而克服房了地產(chǎn)市場上 因缺乏物流而引起的困難。5 .憑借專有技術(shù)提供專業(yè)化服務(wù)房地產(chǎn)市場是一種極其復(fù)雜的涉及面很廣 的專業(yè)性很強(qiáng)的市場。它不僅包括房地產(chǎn)市場， 還包括場地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)開發(fā)建筑市場， 房地產(chǎn)維修服務(wù)市場等。而且每一種市場結(jié)構(gòu)都 很復(fù)雜，流通方式多種多樣。以房地產(chǎn)交易市場 來說，流通方式不僅包括房地產(chǎn)的買賣， 而且還 包括房地產(chǎn)的租賃。在房地產(chǎn)的買賣中也有各種 各樣的交易方式，如全家商品房買賣、優(yōu)惠商品 房買賣、舊公房的買賣、私房租賃等；另外還有 房屋的拍賣、抵押、典

25、當(dāng)；以及房屋互換、以房 屋進(jìn)行聯(lián)營和入股等。房地產(chǎn)交易不僅形式繁 多，而且專業(yè)性和個(gè)案性也很強(qiáng)。 一般人難以具 備諸多與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場供 求、房地產(chǎn)市場行情和價(jià)格以及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù) 等方面的知識(shí)和技能。而房地產(chǎn)市場的中介組織 憑借其知識(shí)技術(shù)優(yōu)勢，可以提供涉及到房地產(chǎn)本 身的業(yè)務(wù)，和涉及到信貸融資、估價(jià)測算、合同 簽訂、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、公證辦理、稅費(fèi)收繳等知識(shí)和 業(yè)務(wù)。6 .促進(jìn)市場進(jìn)一步規(guī)范和完善，推動(dòng)整個(gè) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)中介人由于熟悉市場機(jī)制和市 場交易規(guī)則，因此便于他們?cè)诜康禺a(chǎn)中介服務(wù)活 動(dòng)中，不但運(yùn)用創(chuàng)新思維，發(fā)現(xiàn)市場交易中存在 的問題，并提出建設(shè)性意見和對(duì)策，從而保證

26、市 場效率不斷提高，防止“市場失敗問題”的出現(xiàn)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將極大促進(jìn)其他相關(guān) 產(chǎn)業(yè)、行業(yè)以及市場的發(fā)展和完善，如金融業(yè)和 金融市場等，最終帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā) 展。四、房地產(chǎn)中介業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系研究（一）房地產(chǎn)中介業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn) 服務(wù)業(yè)，而房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 和物業(yè)管理業(yè)，因此，房地產(chǎn)中介業(yè)是房地產(chǎn)業(yè) 的重要組成部分。房地產(chǎn)中介業(yè)貫穿在房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流 通和消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。（二）房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展能夠達(dá)到維護(hù)房地產(chǎn) 市場公平競爭的市場秩序、促進(jìn)市場主體之間的 交易活動(dòng)、降低交易費(fèi)用和提高市場效率、保護(hù) 市場主體的合法權(quán)益、改進(jìn)市場主體的決策與管 理等作用，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)中介業(yè)生存與 發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁 榮，就不可能有房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展與繁榮。 房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠加快房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)分工與 合作，增加對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的需求，為房地 產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展帶來生存空間。（五）房地