某樓盤營銷策劃方案

1、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類別建筑類別數(shù)量數(shù)量開盤時(shí)間開盤時(shí)間開盤均價(jià)開盤均價(jià)（元（元/平方米）平方米）目前均價(jià)目前均價(jià)（元（元/平方米）平方米）總價(jià)范圍總價(jià)范圍（萬元）（萬元）雙立別墅5000650090-171雙聯(lián)別墅5000650085-150獨(dú)棟別墅60008500140-250聯(lián)排別墅14540004800110-130疊加別墅324000450068-81獨(dú)棟別墅950007000170-250聯(lián)排別墅（二聯(lián)、三聯(lián)）104幢三層（252）3800475090-110獨(dú)棟別墅7幢三層（7戶）49005300185-200小高層2幢12層（144戶）3600400050-65上海詩林上海詩林

2、2002年9月愛倫坡藝墅愛倫坡藝墅共309套一期2002年12月二期2003年3月嘉富麗花園嘉富麗花園2003年1月項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑類別建筑類別數(shù)量數(shù)量開盤時(shí)間開盤時(shí)間開盤均價(jià)開盤均價(jià)（元（元/平方米）平方米）目前均價(jià)目前均價(jià)（元（元/平方米）平方米）總價(jià)范圍總價(jià)范圍（萬元）（萬元）雙立別墅5000650090-171二期550戶2002年11月3300三期634戶未開盤預(yù)計(jì)4200一期第一次2001年7月3600一期第二次2001年10月4000一期第三次2002年10月4400一期第四次2003年4月5000英國會英國會聯(lián)排別墅（三聯(lián)、四聯(lián)、五聯(lián)）共66棟聯(lián)排別墅，首批推出28棟聯(lián)排別

3、墅2003年7月17日50005000120-150多層（6層）26003600-380035-40小高層（10層、12層）3500預(yù)計(jì)420039-50多層（5層）400028-43三盛頤景園三盛頤景園國亭花苑國亭花苑2000年10月奧林匹克花奧林匹克花園園多層（四層，五層）4800-500038-85根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，得出九亭地區(qū)總體房價(jià)相對于整個(gè)上海市來說是比較低的區(qū)域。公寓房公寓房的售價(jià)在40004000元元4200/4200/平方米（均價(jià)）平方米（均價(jià)），如三盛頤景園、國亭花園；聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅的價(jià)格在5000-52005000-5200元元/ /平方米（均價(jià)）平方米（均價(jià)），如7月

4、17日開盤的英國會；疊加別墅疊加別墅的價(jià)格在4500470045004700元元/ /平方米（均價(jià)）平方米（均價(jià)），如嘉富麗花園等；獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅的價(jià)格要看整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和所處環(huán)境來定，目前愛倫坡藝墅的獨(dú)棟別墅的均價(jià)在8500元/平方米左右，而上海詩林僅5300元/平方米。 分析分析本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)q本項(xiàng)目系總共為本項(xiàng)目系總共為3030萬平方米的大盤項(xiàng)目，一期的面積萬平方米的大盤項(xiàng)目，一期的面積不大（僅占總銷售面積的不大（僅占總銷售面積的13.3%13.3%），一期銷售需考慮本案），一期銷售需考慮本案的整體形象及為二、三期更大的推量預(yù)留空間；的整體形象及為二、三期更大的推量預(yù)留空

5、間； q本項(xiàng)目剛剛啟動，周邊的配套、設(shè)施尚不完善；本項(xiàng)目剛剛啟動，周邊的配套、設(shè)施尚不完善；q本項(xiàng)目為開發(fā)商在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，市場對產(chǎn)品及本項(xiàng)目為開發(fā)商在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，市場對產(chǎn)品及品牌尚需一個(gè)認(rèn)知的過程；品牌尚需一個(gè)認(rèn)知的過程； q周邊的樓盤尚未啟動，區(qū)域性的規(guī)模氣候尚待形成；周邊的樓盤尚未啟動，區(qū)域性的規(guī)模氣候尚待形成； q要在相對較短的時(shí)間內(nèi)完成一期銷售和回款任務(wù)。要在相對較短的時(shí)間內(nèi)完成一期銷售和回款任務(wù)。 一期以樹立一期以樹立產(chǎn)品整體形象產(chǎn)品整體形象和和快速銷售、回款快速銷售、回款為主要目為主要目標(biāo)，并為二、三期打下良好的銷售基礎(chǔ)，不應(yīng)純粹以標(biāo)，并為二、三期打下良好的銷售基礎(chǔ)，不

6、應(yīng)純粹以獲取利潤最大化為首要目標(biāo)。獲取利潤最大化為首要目標(biāo)。因此在單價(jià)上可比九亭地區(qū)同等可比性樓盤的售價(jià)因此在單價(jià)上可比九亭地區(qū)同等可比性樓盤的售價(jià)低低100100200200元元/ /平方米平方米左右。這也是九亭地區(qū)所有樓盤左右。這也是九亭地區(qū)所有樓盤先期銷售所先期銷售所普遍采用的、行之有效普遍采用的、行之有效的策略。的策略。 在一期產(chǎn)品在市場上得以良好認(rèn)可的基礎(chǔ)上，在一期產(chǎn)品在市場上得以良好認(rèn)可的基礎(chǔ)上，二、三二、三期期再以獲取再以獲取最大化利潤最大化利潤為目標(biāo)，完成全案的圓滿銷售。為目標(biāo)，完成全案的圓滿銷售。 建議一期項(xiàng)目定價(jià)建議一期項(xiàng)目定價(jià) 小高層公寓：小高層公寓： 3900 3900

7、元元/ /平方米（均價(jià)）平方米（均價(jià)）聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅：50005000元元/ /平方米（均價(jià)）平方米（均價(jià)）疊加別墅：疊加別墅：45004500元元/ /平方米（均價(jià)）平方米（均價(jià)） q九亭規(guī)劃合理，具有成為新住宅聚九亭規(guī)劃合理，具有成為新住宅聚居區(qū)的基礎(chǔ)，發(fā)展?jié)摿o限；居區(qū)的基礎(chǔ)，發(fā)展?jié)摿o限； q規(guī)劃中的軌道交通解決住戶出行問規(guī)劃中的軌道交通解決住戶出行問題，極大地提升了產(chǎn)品的賣點(diǎn)；題，極大地提升了產(chǎn)品的賣點(diǎn)； q3030萬萬成熟社區(qū)；成熟社區(qū)； q景觀規(guī)劃有特色，環(huán)境體現(xiàn)知雅本色；景觀規(guī)劃有特色，環(huán)境體現(xiàn)知雅本色；q房型均好，面積總價(jià)適中，戶型配比合理；房型均好，面積總價(jià)適中，戶型配

8、比合理；q別墅產(chǎn)品提升產(chǎn)品品質(zhì)；別墅產(chǎn)品提升產(chǎn)品品質(zhì)； q完善的物業(yè)配套服務(wù)；完善的物業(yè)配套服務(wù)； q志成企業(yè)和相關(guān)合作單位（設(shè)計(jì)單位、物志成企業(yè)和相關(guān)合作單位（設(shè)計(jì)單位、物業(yè)公司等）業(yè)公司等）q金豐易居品牌形象深入人心；金豐易居品牌形象深入人心； 知雅匯一期營銷推廣計(jì)劃知雅匯一期營銷推廣計(jì)劃總圖序號序號類型類型面積面積一、二、三期綜合（預(yù)估）一、二、三期綜合（預(yù)估）總價(jià)（元）總價(jià)（元）推廣費(fèi)用（元）推廣費(fèi)用（元）1. 聯(lián)體聯(lián)體別墅別墅1164411644530053006161，713713，2002001616，596596，262262 2. 疊加疊加別墅別墅47648476484700

9、4700223223，945945，6006003. 小高層小高層21716021716043004300933933，788788，0000004. 商業(yè)商業(yè)面積面積181751817590009000163163，575575，000000合計(jì)合計(jì)294627294627 1 1，383383，021021，800800 銷售周期銷售周期時(shí)間段時(shí)間段總面積總面積銷售總價(jià)銷售總價(jià)（預(yù)計(jì)）（預(yù)計(jì)）推廣費(fèi)用推廣費(fèi)用所占比例所占比例（銷售比例（銷售比例/費(fèi)用比例）費(fèi)用比例）一期一期2 0 0 3 8 20031241344413441 18 8億元億元5 5，641641，690690（13.0%

10、/34.0%13.0%/34.0%）二期二期2 0 0 4 1 20045395243952419億元3，000，000(13.8%/18.1%)(13.8%/18.1%)三期三期2 0 0 4 6 20041221589921589910.110.1億億7 7，500500，000000（73.2%/45.2%73.2%/45.2%）不可預(yù)不可預(yù)計(jì)備用計(jì)備用后后 續(xù)續(xù) 454，572（0/2.7%)0/2.7%)第一組平面媒體第一組平面媒體 （9.5-9.30）11個(gè) 611060 第二組平面媒體第二組平面媒體（10.1-10.19）8個(gè) 468200 第三組平面媒體第三組平面媒體（10.2

11、0-10.31）2個(gè) 104400 11月月1日日12月月30日媒體費(fèi)用預(yù)算日媒體費(fèi)用預(yù)算 250000 戶外廣告戶外廣告 1，613，330 軟性廣告軟性廣告 100000 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 200000 總總 計(jì)計(jì) 3，346，990 （其中平面媒體（其中平面媒體1，533，660）2，294，700 ： 5,641,690 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。20:2320:2320:23:2120:23:21所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在

12、工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會。患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細(xì)節(jié)。21.12.2821.12.2821.12.2821.12.28惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個(gè)領(lǐng)域

13、的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。2021/12/2820:23:21在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。21.12.2821.12.2820:23:21在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月

14、。堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。21.12.2821.12.28命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。人們所認(rèn)識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。20:23:2120:2321.12.28等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計(jì)請一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。是員工養(yǎng)活了公司。2021年12月28日20時(shí)23分能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。2021年12月28日星期二下午8時(shí)23分21.12.28差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。管得少，就是管得好。2021年12月28日星期二命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。投機(jī)取巧的人。下午8時(shí)23分21秒20:23:21質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢想，即便