某地產(chǎn)公司成本管理實施細(xì)則

1、重慶龍湖成本管理實施細(xì)則重慶龍湖成本管理實施細(xì)則 PMO召集人召集人 楊永席楊永席 2008-1-41目錄目錄1. 1. 目的目的2. 2. 適用范圍適用范圍3. 3. 成本管理對象及責(zé)任人界定成本管理對象及責(zé)任人界定4. 4. 管理辦法管理辦法2目的目的規(guī)范和指導(dǎo)重慶龍湖的成本管理工作；規(guī)范和指導(dǎo)重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責(zé)；明確成本管理職責(zé)；解決何時做、如何做的問題；解決何時做、如何做的問題；3適用范圍適用范圍本辦法適用于重慶公司各項目的成本本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；管理；4管理辦法管理辦法u土地投資論證階段土地投資論證階段u項目啟動階段項目啟動階段u方案設(shè)計階段方

2、案設(shè)計階段u初步設(shè)計階段初步設(shè)計階段u工程實施階段工程實施階段u項目竣工成本確認(rèn)項目竣工成本確認(rèn)u項目竣工結(jié)算項目竣工結(jié)算5土地投資論證階段根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設(shè)定等）；成本設(shè)定等）；根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負(fù)責(zé)完成根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負(fù)責(zé)完成項目預(yù)案項目預(yù)案，發(fā)展，發(fā)展部負(fù)責(zé)提供土地信息及周邊市政配套情況；部負(fù)責(zé)提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項目定位、根據(jù)項目定位、項目預(yù)案項目預(yù)案、土地信息和周邊市政配

3、套、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負(fù)責(zé)完成土情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段地投資論證階段項目目標(biāo)成本（土地版）項目目標(biāo)成本（土地版）；6土地投資論證階段項目目標(biāo)成本（土地版）項目目標(biāo)成本（土地版）由公司由公司PMO會審，總經(jīng)理會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；和測算；項目目標(biāo)成本（土地版）項目目標(biāo)成本（土地版）按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的

4、要求完成；要求完成；項目目標(biāo)成本（土地版）項目目標(biāo)成本（土地版）是土地投資論證資料的一是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標(biāo)，如土地中標(biāo)，項目目標(biāo)成本（土地版）項目目標(biāo)成本（土地版）將作為項目將作為項目設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。7項目啟動階段在項目啟動階段，項目團(tuán)隊成員應(yīng)明確，至少包括項目負(fù)在項目啟動階段，項目團(tuán)隊成員應(yīng)明確，至少包括項目負(fù)責(zé)人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；責(zé)人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；項目的啟動會議

5、由項目負(fù)責(zé)人組織準(zhǔn)備會議、啟動會議，項目的啟動會議由項目負(fù)責(zé)人組織準(zhǔn)備會議、啟動會議，會議上應(yīng)明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、會議上應(yīng)明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項目負(fù)建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程責(zé)人負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成部、營銷部完成項目目標(biāo)成本（啟動版）項目目標(biāo)成本（啟動版） ，在項目啟，在項目啟動會上，由動會上，由PMO審批后下達(dá)；審批后下達(dá)；8項目啟動階段項目目標(biāo)成本啟動版帶入經(jīng)濟(jì)模型測算后應(yīng)達(dá)到或超過土項目目

6、標(biāo)成本啟動版帶入經(jīng)濟(jì)模型測算后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)；地版的收益指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見附件）；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見附件）；啟動版目標(biāo)成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化啟動版目標(biāo)成本主要參考公司的歷

7、史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預(yù)期、項目的特點(diǎn)（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配預(yù)期、項目的特點(diǎn)（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算；置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算；9項目啟動階段根據(jù)根據(jù)項目目標(biāo)成本（啟動版項目目標(biāo)成本（啟動版，項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組，項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目織項目團(tuán)隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成項目設(shè)計階段成本控制重點(diǎn)和控制項目設(shè)計階段成本控制重點(diǎn)和控制方案方案，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達(dá)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司總

8、經(jīng)理審批，送達(dá)地區(qū)公司PMO成員；成員；根據(jù)根據(jù)項目設(shè)計階段成本控制重點(diǎn)和控制方案項目設(shè)計階段成本控制重點(diǎn)和控制方案，項目，項目研發(fā)經(jīng)理完成研發(fā)經(jīng)理完成方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件，經(jīng)項，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為方案設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書的附件。的附件。10方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負(fù)責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）和項目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案），項目成本經(jīng)理據(jù)其完成項目項目目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)

9、成本（方案版）。方案設(shè)計完成后應(yīng)作好造價咨詢單位的委托，以便進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算；11方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段項目目標(biāo)成本方案版中單體的建筑指標(biāo)應(yīng)由成本經(jīng)理測算完成，至少應(yīng)包括：外墻面積指標(biāo)、外保溫面積指標(biāo)、外裝不同飾材的面積指標(biāo)、外裝線條指標(biāo)、門窗面積指標(biāo)、屋面飾材指標(biāo)、防水面積指標(biāo)、大堂裝飾面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝修面積指標(biāo)、室內(nèi)精裝修面積指標(biāo)（精裝修交房項目）；基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報告，計算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場預(yù)期測算；主體工程成本的工程量參考?xì)v史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)

10、，單價結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場預(yù)期進(jìn)行測算；12方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進(jìn)行測算完成，至少應(yīng)包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進(jìn)行計算，施工道路、施工水電、臨時設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測算；基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強(qiáng)弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；13方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段如項目目標(biāo)成本（方案版）未超過項目目標(biāo)成本（啟動版中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）

11、的3%，則只需按方案設(shè)計階段成果審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。根據(jù)審核通過的項目目標(biāo)成本（方案版），由項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為初步設(shè)計任務(wù)書的附件。14初步設(shè)計階段初步設(shè)計階段初步設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負(fù)責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）和項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）、項目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)），項目

12、成本經(jīng)理組織項目團(tuán)隊參加，共同開會充分討論，完成項項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）。如無初步設(shè)計，需在招標(biāo)圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成項目目標(biāo)成本（執(zhí)行項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）版）。15初步設(shè)計階段初步設(shè)計階段初步設(shè)計圖紙應(yīng)委托造價咨詢單位進(jìn)行工程量、價計算 ，并提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化措施建議；根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算；初步設(shè)計圖紙的工程量、價計算，包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；16初步設(shè)計階段初步設(shè)計階段作實體樣板房的項目，如在初步設(shè)計完成時，樣板房的施工圖已完成，應(yīng)按樣板房的施工圖預(yù)算工程量進(jìn)行計算；如項目目標(biāo)成

13、本（執(zhí)行版）未超過項目目標(biāo)成本（方案版中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按初步設(shè)計階段成果審批流程提交審批。否則，需要項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。審核后，同時抄送公司PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部。17初步設(shè)計階段初步設(shè)計階段根據(jù)審核通過的項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版），由項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件。項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）需按照集團(tuán)統(tǒng)一模板編制。18工程實施階段工程實施階段成本分

14、解及合約規(guī)劃項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織項目團(tuán)隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成項目項目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃。項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批通過的項目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃錄入到成本系統(tǒng)。依據(jù)工程實際情況，項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)對合約規(guī)劃的版本進(jìn)行更新。19工程實施階段工程實施階段動態(tài)成本跟蹤合同簽訂人在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進(jìn)行拆分。項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核。在施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理應(yīng)負(fù)責(zé)組織完成施工圖預(yù)算施工圖預(yù)算，并對目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算調(diào)整預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄

15、入成本系統(tǒng)。施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費(fèi)用進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目成本。項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審查。合同變更( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。20工程實施階段工程實施階段月度成本回顧每月28日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負(fù)責(zé)形成項目成本回顧報告（月度）。項目成本回顧報告（

16、月度）由公司造價采購部統(tǒng)一指定報告模板；項目成本回顧報告（月度）審批流程： a.如動態(tài)成本（除土地成本外）目標(biāo)成本（除土地成本外）（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。 b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人PMO負(fù)責(zé)人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。21工程實施階段工程實施階段季度成本回顧每季度最后一個月25日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項目成

17、本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負(fù)責(zé)形成項目成本回顧報告（季度）。項目成本回顧報告（季度）審批流程： a.如動態(tài)成本（除土地成本外）目標(biāo)成本（除土地成本外）（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。 b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人PMO負(fù)責(zé)人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。22工程實施階段工程實施階段超目標(biāo)成本的例外情況處理 除定期成本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本（除土地成本外）目標(biāo)成本（除土地成本外）（1+5%），可

18、隨時申請走上述a）流程。23工程實施階段工程實施階段項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）調(diào)整如出現(xiàn)上述a）和超目標(biāo)成本5%的情況，項目成本經(jīng)理可申請目標(biāo)成本的調(diào)整。調(diào)整流程：項目成本經(jīng)理項目負(fù)責(zé)人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團(tuán)隊成員、集團(tuán)運(yùn)營中心、集團(tuán)財務(wù)部）。24工程實施階段工程實施階段月度資金計劃n合同經(jīng)辦人或某項工作的責(zé)任人負(fù)責(zé)編制對應(yīng)的次月月度資金計劃。n月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并審批完成。25項目竣工成本確認(rèn)項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點(diǎn)上，項目的全部成本，包括確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責(zé)任人進(jìn)行專業(yè)判斷、估算。其費(fèi)項包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計財部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁椖康墓芾碣M(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營銷費(fèi)用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成項目竣工成本。26項目竣工成本確認(rèn)項目成本經(jīng)