商業(yè)基礎(chǔ)資料

1、K商業(yè)根底資料R1牖糖價(jià)縊1.1 商圈含義商圈,是指商店以其所在地點(diǎn)為中央,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍,簡(jiǎn)單地說(shuō),也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍.無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店,它們的銷(xiāo) 售總是有一定的地理范圍.這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中央,向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn).零售商店的銷(xiāo)售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限,也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈. 不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同,使得商圈規(guī)模、 商圈形態(tài)存在很大差異.同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同的因素的干擾和 影響,其商圈也并不是一成不變的,商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小.商圈分析是百貨商店選

2、址的一重大步驟,也是重要的根底工作.商場(chǎng)在選址時(shí),首先要明確商圈范圍,了解效勞對(duì)象,確定經(jīng)營(yíng)范圍,評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益,然后確定大致地點(diǎn)和商 店規(guī)模.1.2 商圈的構(gòu)成商圈大致由三局部組成,即主圈、次圈、邊圈.主圈主圈即主要商圈,也稱第一商圈,是指最接近商店的區(qū)域.在主要商圈內(nèi),消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便,一般情況下,百貨商店65%左右的顧客來(lái)自主要商圈.在主商圈內(nèi),顧客在人口中的密度較高, 每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最高,這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊, 否那么就易出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng).一般來(lái)說(shuō),小型商店的核心商圈在 0.8公里之內(nèi),顧客步行來(lái)店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi),無(wú)論使用

3、何種交通工具來(lái)店,不超過(guò) 20分鐘.次圈次圈即次要商圈,也稱第二商圈,是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域.在這一區(qū)域內(nèi),顧客較為分散,但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)置商品也較為方便,在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店 25%左右的顧客.一般來(lái)說(shuō),小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi),顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi),無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店,平均不超過(guò)40分鐘.邊圈邊圈即邊緣商圈,也稱第三商圈,是指位于次要商圈以外的區(qū)域.在邊緣商圈內(nèi),散居著百貨商店約10%左右的顧客,在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)置商品中不太方便.一 般來(lái)說(shuō),小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外,顧客步行來(lái)店在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)

4、的邊緣商圈在8公里以外,無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上.商圈在受各種因素的影響,其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的,一般情況下,商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)那么的多角型,為便于研究分析,一般將商圈抽象地視為以商店為中央向 外輻射的圓心圈型.1.3 商圈分析商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究.對(duì)商場(chǎng)來(lái)講,商圈分析有重要的意義.它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址,在符合設(shè)址原那么的條件下,確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓目標(biāo),明確哪些 是本商場(chǎng)的根本顧客群和潛在顧客群,不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),在掌握商圈范圍內(nèi)客流來(lái)源和客流類型的根

5、底上,開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo).商圈分析的必要性商圈分析是百貨商店旱災(zāi)行合理選址的根底工作商場(chǎng)在選擇店址時(shí), 總是力求以較大的目標(biāo)市場(chǎng), 來(lái)吸引更多的目標(biāo)顧客, 這首先 就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍, 了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、 非市場(chǎng)因素的 有關(guān)資料,在此根底上,進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估,衡量店址的使用價(jià)值, 根據(jù)設(shè)址的 根本原那么,選定適宜的地點(diǎn),使商圈、店址、 、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合,創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì).商圈分析是百貨商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的根底本前提在日趨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面,同時(shí)也是很有限的,百貨商店在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì), 已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段, 諸如改善商店形象, 進(jìn)行企

6、業(yè)形象設(shè)計(jì)與籌劃,完善售后效勞等等.這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析,掌握客流來(lái)源和客流類型, 了解顧客的不同需求特點(diǎn),采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略, 投顧客之所好,贏得顧客信賴,也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).商圈分析是百貨商店制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略的重要條件一家百貨商店的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整,總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的 現(xiàn)狀及其開(kāi)展趨勢(shì).通過(guò)商圈分析,可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的根本顧客群, 哪些是潛在顧客群,力求在保持根本顧客群的同時(shí),著力吸引潛在顧客群, 制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略,不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角,擴(kuò)大商圈范圍,提升市場(chǎng)占有率.商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段百貨商店經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多,要求資

7、金周轉(zhuǎn)速度快.百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約,商圈規(guī)模又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化而變化,當(dāng)商圈規(guī)?？s小時(shí),而百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍維持原狀,就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一局部流動(dòng)資金的占?jí)?影響資金周轉(zhuǎn)速度,降低資金利潤(rùn)率.商圈分析應(yīng)考慮的因素人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、 工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù),及 相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等.建設(shè)狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷(xiāo)的方便程度.社會(huì)因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館,以及本地區(qū)的人文等,是否有利于百貨商店的開(kāi)展.商業(yè)開(kāi)展?jié)摿Πㄙ?gòu)置潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)

8、營(yíng)狀況.這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因 素.在對(duì)商業(yè)開(kāi)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí),應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度,以了解這個(gè)地區(qū) 內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是缺乏.在商圈飽和度低的地區(qū)建店,其成功的可能性必然超過(guò) 商圈飽和度高的地區(qū).影響商圈大小的因素百貨商店的自身的特點(diǎn)百貨商店的商圈不僅有別開(kāi)其他商場(chǎng)和商店的商圈,而且即使同是百貨商店,坐落 于同一地區(qū),由于其各自不同的特點(diǎn),商圈范圍也有所區(qū)別.造成這種區(qū)別的因素 有：商店的形象和信譽(yù),效勞質(zhì)量的優(yōu)劣,商品經(jīng)營(yíng)的特色,價(jià)位的上下,以及物 質(zhì)設(shè)施的差異等.經(jīng)營(yíng)同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道,其對(duì) 顧客的吸引力也會(huì)有所差異,相應(yīng)地,商圈規(guī)模也不一致.

9、那些經(jīng)營(yíng)靈活,商品齊 全,效勞周到,在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好形象的商店,高圈規(guī)模相對(duì)地會(huì)較其他同行 業(yè)商店大.百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模百貨商店因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同,商圈大小也不相同.一般來(lái)說(shuō),商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、 種類品種多,吸引顧客的范圍也大.但由于規(guī)模越大,品種就越多,銷(xiāo)售的輻射區(qū) 域就越廣,商圈的半徑就越大. 應(yīng)該指出的是,商圈總是有限度的, 不會(huì)無(wú)限擴(kuò)張.百貨商店的經(jīng)營(yíng)商品種類百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營(yíng)的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營(yíng)種類對(duì)其商 圈大小有重要影響.一般情況下,以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的百貨商店,其商圈大 多以主要商圈第一商圈為主,而以經(jīng)營(yíng)高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店, 其商圈的邊緣

10、局部可擴(kuò)展到12公里左右.交通運(yùn)輸情況交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的又一個(gè)主要因素.位于交通便利地區(qū)的商店,商圈 規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大,反之那么限制了商圈的延伸.自然的各人為的地理障礙,如山脈、河流、鐵路以及高速公路,會(huì)無(wú)情地截?cái)嗌倘Φ慕缦?成為商圈規(guī)模擴(kuò)大的巨大障 礙.所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí),要考慮到影響顧客來(lái)店的交通條 件,如街道通達(dá)程度、公共汽車(chē)運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和治理舉措等因素,盡量擴(kuò)大 商圈,使百貨商店有更寬的效勞面和更廣的效勞群.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間距離越大,它們各自的商圈也越大.如潛在顧客居于兩家同行 業(yè)商店之間,各自在商店分別會(huì)吸引一局部潛在顧客,造成客

11、流分散,商圈都會(huì)因 此而縮小.但有此相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè),顧客因有較多的比擬選擇時(shí)機(jī)而被吸 引過(guò)來(lái),那么商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大.根據(jù)有關(guān)專家的研究,兩家同類型的百貨同 商店相距在1.5公里以外,8公里以內(nèi),對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是劇烈的,兩家商店的商圈 都會(huì)縮小,只有少局部的共同商圈.兩家同類型的百貨商店距離婚公里以外,隨著 距離的擴(kuò)大,競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)逐漸減弱,以至形成各自的商圈.百貨商店的促銷(xiāo)情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約,但它決不是固定不變的,百貨商店經(jīng)營(yíng)者的主觀努力也會(huì)影響商圈的變化,如百貨商店通過(guò)廣告宣傳,開(kāi)展公關(guān)活動(dòng),以及廣泛的人員推銷(xiāo)與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影

12、響力,吸 引更多的邊際商圈顧客慕名光臨,隨之商店的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張.消費(fèi)者的流動(dòng)性隨著消費(fèi)者流動(dòng)性的增長(zhǎng),光臨商店的顧客來(lái)源會(huì)更為廣泛,邊緣商圈會(huì)因此而擴(kuò) 大,商店的整個(gè)商圈規(guī)模店鋪開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇與步驟第一步分析交通條件交通條件是影響店鋪選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素,它決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購(gòu)買(mǎi)行為的順利實(shí)現(xiàn).1 .從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看,對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面：(1)在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用.外國(guó)絕大多數(shù)購(gòu)物中央設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為 4:1.如果不是購(gòu)物中央地點(diǎn),對(duì)停車(chē)場(chǎng)所的要求可以降低, 店鋪可以根據(jù)自己的要求做出決策.(2)商品運(yùn)至商店

13、是否容易.這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能否適應(yīng)貨運(yùn)量的要求, 并便于裝卸,否那么貨運(yùn)費(fèi)用的明顯上升,會(huì)直接影響到商店的經(jīng)濟(jì)效益.另外,商店提供售后效勞時(shí),需要送貨上門(mén),如果交通不便,直接影響商店的競(jìng)爭(zhēng)力.2 .為方便顧客購(gòu)置,促進(jìn)購(gòu)置行為的順利實(shí)現(xiàn),對(duì)交通條件要做如下具體分析.(1)設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中央的商店,要分析與車(chē)站、碼頭的距離和方向.一般,距離越近,客 流較多,購(gòu)置越方便.開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向,如選在面向車(chē)站、碼頭的位置,以 下車(chē)、船的客流為主,選在鄰近市場(chǎng)公共車(chē)站位置的,那么以上車(chē)的客流為主.(2)設(shè)在市內(nèi)公共汽車(chē)站附近的商店,要分析車(chē)站的性質(zhì),客流量,是中途站還是終點(diǎn)站,

14、是主要車(chē)站還是一般車(chē)站. 一般來(lái)說(shuō),主要停車(chē)站客流量大, 商店可以吸引的潛在顧客較多.(3)要分析交通治理狀況引起的有利與不利條件.如單行街道、禁止車(chē)輛通行街道,及與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少.第二步分析客流規(guī)律客流量大小是一個(gè)店鋪成功與否的關(guān)鍵因素.客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流,商店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在客流最多,最集中的地點(diǎn),以使多數(shù)人就近購(gòu)置商品,但客流規(guī)模大,并不一定帶來(lái)商店的興隆,應(yīng)作具體分析.1 .分析客流類型一般商店客流分為三種類型：(1)自身的客流.是指那些專門(mén)為購(gòu)置某種商品而來(lái)店購(gòu)置的顧客形成的客流,這是商店客 流的根底,是商店銷(xiāo)售收入的主要來(lái)源.因此,

15、新設(shè)商店選址時(shí),應(yīng)著眼評(píng)估本身客流的大小規(guī)模及開(kāi)展趨勢(shì).(2)分享客流.指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流,這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店之間,或大商店與小商店之間.如經(jīng)營(yíng)某類商品的補(bǔ)充商品的商店,在顧客購(gòu)置了主商品之后,就會(huì)附帶到鄰近補(bǔ)充商品的商店購(gòu)置相應(yīng)的補(bǔ)充商品,以實(shí)現(xiàn)完整的消費(fèi)；又如鄰近大型商店的小商店, 會(huì)吸引一局部專程到大商店購(gòu)物的顧客, 順便到毗 鄰的小商店來(lái).不少小商店依大店而設(shè),就是利用這種分享客流.(3)派生客流.是那些順路進(jìn)店購(gòu)物的顧客形成的客流,這些顧客并非專門(mén)來(lái)店購(gòu)物.在一 些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店主要利用的就是派生客流.2 .分

16、析客流目的,流速和滯留時(shí)間不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同, 但其目的、流速、滯留時(shí)間會(huì)有所不同, 要做具體分析, 再作出最正確選擇.如在一些公共場(chǎng)所、車(chē)輛通行干道,客流規(guī)模很大,雖然也會(huì)順便或臨時(shí)購(gòu)置一些商品,但客流的主要目的不是為了購(gòu)物,同時(shí)客流速度快,滯留時(shí)間短.3 .分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模同樣一條街道,兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下,由于交通條件、光照條件、公共場(chǎng)所設(shè)施的影響,存在很大差異.另外,人們騎車(chē)、步行或駕駛汽車(chē)均靠右行,往往習(xí)慣光臨行駛方 向一側(cè)的商店.鑒于此,開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè).4 .分析街道特點(diǎn)選擇商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系.交叉路口

17、客流集中,可見(jiàn)度高,是最正確的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或根底文化娛樂(lè)設(shè)施不同或通向的地 區(qū)不同,客流主要集中在街道的一端,表現(xiàn)為一端客流最多,縱深處逐漸減少的特征,這時(shí)候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道,中間地段客流規(guī)模大于兩端,相應(yīng)地,店址選擇在街道中間就能更多地得到客流.第三步分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商店周?chē)母?jìng)爭(zhēng)情況對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響,因此在商店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)時(shí),必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手.一般來(lái)說(shuō),開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多,且商品結(jié)構(gòu)、效勞水準(zhǔn)等相類似,那么新店很難獲得巨大成功,但假設(shè)新店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色,競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),也能吸引大量客流,促 進(jìn)銷(xiāo)售增大,增強(qiáng)店譽(yù).當(dāng)然,作為店鋪的選

18、址地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有開(kāi)展?jié)摿Φ牡胤?對(duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此.另外,當(dāng)?shù)曛分車(chē)纳痰觐愋?協(xié)調(diào)并存,形成相關(guān)商店群,往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響,如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè),在方便顧客的根底上, 擴(kuò)大了自己的銷(xiāo)售. 集中在一起的商店群相互間既存在競(jìng)爭(zhēng),又有著合作,應(yīng)善于權(quán)衡把握這種關(guān)系.第四步 分析開(kāi)設(shè)位置的物質(zhì)特征一個(gè)位置的物質(zhì)特征決定商店的建筑的類型.物質(zhì)特征包括位置周?chē)ㄖh(huán)境、停車(chē)場(chǎng)、能見(jiàn)度、顧客進(jìn)出的方便性以及地形的特點(diǎn)等因素.建筑環(huán)境新建商店要與周?chē)慕ㄖh(huán)境相融合,不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格,從而影響開(kāi)設(shè)本錢(qián)等一系列問(wèn)題.比方,在豪華建筑群中,倉(cāng)庫(kù)或裸墻

19、商店難以存在.停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質(zhì)特征的一個(gè)重要方面,大多數(shù)購(gòu)物中央提供充分的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng).而在商業(yè)中央地區(qū),停車(chē)場(chǎng)是一個(gè)主要問(wèn)題.由于商業(yè)中央地區(qū)商家云集,地面空間狹小,難于開(kāi)辟空地建成停車(chē)場(chǎng),有的商店騰出一小塊地作為停車(chē)場(chǎng),但由于地價(jià)昂貴,便要收取停車(chē)場(chǎng)地費(fèi).不過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)及立體式停車(chē)場(chǎng)的建立有可能緩解這一矛盾.能見(jiàn)度和顧客進(jìn)出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能見(jiàn)度和易接近性,但是這樣的地點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)和開(kāi)展卻是不利的.零售商必須在此開(kāi)發(fā)道路、商店、停車(chē)場(chǎng)、甚至提供運(yùn)輸交通工具、其投資規(guī)模和本錢(qián) 很大.如果在一個(gè)有效的地點(diǎn), 且已有建筑物,零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否

20、被改造和 利用或者需要全部或局部地拆毀.另外,假設(shè)一個(gè)潛在的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)位于購(gòu)物中央末端而只有狹小局部臨街,或者位于街道一側(cè)只有狹小的一局部,其能見(jiàn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于位于購(gòu)物中央入口處或主要街道.雖然有時(shí)候可以通過(guò)建筑物的一個(gè)大的、清楚可見(jiàn)的標(biāo)志指引顧客但還是會(huì)喪失一些顧客.地形特點(diǎn)通常十字路口的易接近性高.那里擁有較大的客流量.許多零售商也愿意支付較高的租金以 獲得這樣的位置.路口拐角處同時(shí)也提供較大的櫥窗陳列的時(shí)機(jī),并可多設(shè)出人口,增強(qiáng)了能見(jiàn)度與易接近性. 但是,有立交橋或?qū)⒁⒐妨⒔粯虻穆房诓皇呛玫牡攸c(diǎn),交通治理的障礙也影響著顧客的可接近性.第五步分析城市規(guī)劃在商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇時(shí), 要考慮城市建

21、設(shè)的規(guī)劃, 既包括短期規(guī)劃,又包括長(zhǎng)期規(guī)劃,有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最正確位置,但是隨著城市的改造和開(kāi)展,將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開(kāi)店.反之,有些地點(diǎn)從當(dāng)前來(lái)看,不是理想的地點(diǎn),但從規(guī)劃前景看,會(huì)成為有開(kāi)展前景的新的商業(yè)中央?yún)^(qū).因此,零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,在了解地區(qū)內(nèi)的交通、 街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或其他建設(shè)工程的規(guī)劃的前提下,做出最正確地點(diǎn)的選擇.第六步評(píng)估未來(lái)商店的效益主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數(shù)、來(lái)店光臨的人數(shù)比例、 光臨的顧客中購(gòu)物者的比例、每筆交易的平均購(gòu)置量等.第七步做出選址決策綜合考慮上述各方面的評(píng)價(jià),做出科學(xué)、理智的決策.2幅業(yè)瓚晡麗物嬲童翁新2.1 生活結(jié)構(gòu)

22、調(diào)查人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)調(diào)查除了要了解目前的人口結(jié)構(gòu)外, 還要調(diào)查了解有關(guān)過(guò)去人口聚集、 膨脹的 速度等方面的情況, 并要對(duì)將來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè), 同時(shí)將人口結(jié)構(gòu)依行業(yè)、 職 業(yè)、年齡教育程度等進(jìn)行分類整理,以便進(jìn)一步的深入分析.家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成調(diào)查主要是對(duì)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況進(jìn)行調(diào)查,并以此了解人員變化趨勢(shì),通過(guò)人員構(gòu)成比率的比照分析,來(lái)探索生活形態(tài)變化與都市開(kāi)展之間的關(guān)系.收入水平收入水平調(diào)查主要是了解某一地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的生活狀況及高中低收入者各自所占的比例情況,以此來(lái)分析消費(fèi)者消費(fèi)的可能性,了解家庭收入水平,并將這些資料與其他都市、其他地域相比擬,進(jìn)行分析比照,

23、作為是否開(kāi)設(shè)商店的主要依據(jù).消費(fèi)水平消費(fèi)水平調(diào)查,主要是要了解消費(fèi)者個(gè)人及其家庭的消費(fèi)情形,并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依商品類別進(jìn)行劃分,掌握不同商品類別的消費(fèi)支出比重.以此掌握商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)置力的一般概況.為確定百貨商店的店型提供參考.購(gòu)置行為購(gòu)置行為調(diào)查,主要是調(diào)查了解消費(fèi)者購(gòu)置商品時(shí)的活動(dòng)范圍及購(gòu)入某商品時(shí)經(jīng)常在何種類型商店購(gòu)置等情況, 研究消費(fèi)者購(gòu)置行為的目的,一是可以得悉消費(fèi)者的購(gòu)物活動(dòng)區(qū)域,二是可以知悉消費(fèi)者選擇商品的標(biāo)準(zhǔn),以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入研討.這對(duì)具體確定百貨商店的經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)規(guī)模大有幫助2.2 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查都市結(jié)構(gòu)調(diào)查主要是對(duì)某一區(qū)域內(nèi)市民生活的空間進(jìn)行調(diào)查,具體要調(diào)查中央地

24、帶及周?chē)鷧^(qū)域都市的結(jié)構(gòu)機(jī)能, 以了解該地域內(nèi)設(shè)施、交通、活動(dòng)空間等方面的情況,并了解 將來(lái)的城市開(kāi)展規(guī)劃,以便選取最具商業(yè)價(jià)值的地域開(kāi)設(shè)百貨商店.地勢(shì)結(jié)構(gòu)地勢(shì)情況調(diào)查主要是對(duì)地域內(nèi)地形關(guān)況進(jìn)行調(diào)查,尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱深度等情況,由于地勢(shì)情況直接制約著百貨商店的規(guī)模選擇.交通情況一般而言,百貨商店的位置應(yīng)位于交通要道兩側(cè),由于交通網(wǎng)密布的地方,往往人口容易集中或流量特別大,自然是設(shè)店的理想地點(diǎn). 所以調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及車(chē)輛往來(lái)的 班次、載送量等均可作為考慮的重點(diǎn),有時(shí)對(duì)于停車(chē)空間也有調(diào)查的必要.地段的調(diào)查在繁華的地段,往往是商店容易集中之處,所以百貨商店選擇在熱鬧地段是理所當(dāng)然的,但其地價(jià)及租金較高, 因此投資本錢(qián)提升的情況下, 如何作有利的運(yùn)用以及將來(lái)可能變 動(dòng)的趨勢(shì),均成為在繁華地段設(shè)店的考慮要素.各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查一般設(shè)店位置假設(shè)為行政、 經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)等密集的地方, 那么整個(gè)都市機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái), 諸如行政治理、經(jīng)濟(jì)流通、娛樂(lè)效勞、商品銷(xiāo)售等機(jī)能,自然成為人口流動(dòng)集中的焦點(diǎn). 因此對(duì)于流動(dòng)的人口究竟是以公務(wù)人口為主體或是以購(gòu)物、社交、娛樂(lè)的流入人口為主體,均為調(diào)查上應(yīng)予以明了的事項(xiàng).城市規(guī)劃調(diào)查除了都市結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀外, 有關(guān)將來(lái)開(kāi)展的方向, 城市的開(kāi)展規(guī)劃,諸葛亮如交通網(wǎng)的開(kāi) 發(fā)方案、社區(qū)開(kāi)展方案及商業(yè)區(qū)的建設(shè)方案等等,均為設(shè)店時(shí)在地點(diǎn)