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文檔簡介

1、目錄第一部分必要說明 4一、調(diào)研目的 4二、調(diào)研任務(wù) 4三、調(diào)研時間 4四、主要調(diào)研方式 4第二部分區(qū)域商業(yè)研究 5一、區(qū)域市場界定 51. 區(qū)域市場界定目的 52. 區(qū)域市場界定的原則 53. 區(qū)域市場界定 6二、區(qū)域商圈概述 61. 區(qū)域商圈概述 62. 區(qū)域整體交通情況分析 7A 車流分析7B 公交分析8C 軌道交通:9三、區(qū)域商業(yè)市場分析 101. 區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布 102. 區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究 124.區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析 21第三部分 目標消費群體分析 2222目標消費群體調(diào)研目的的闡述 研究區(qū)域人口與消費力分析 231. 研究區(qū)域人口分析 23A 研究區(qū)域人

2、口總量23B 研究區(qū)域人口職業(yè)分析 23C 研究區(qū)域人口受教育程度分析 24D 研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較 252. 研究區(qū)域消費者購物習(xí)慣及消費心理分析 2 6A 研究區(qū)域消費人群構(gòu)成情況 26B 研究區(qū)域消費人群購物場所偏好27C 影響研究區(qū)域消費人群選擇購物場所的因素28D 研究區(qū)域消費人群主要消費產(chǎn)品29E 研究區(qū)域消費人群休閑娛樂場所偏好29F 研究區(qū)域消費人群飲食偏好303. 研究區(qū)域消費者對本項目的消費傾向分析 30A 商業(yè)檔次定位傾向 30B 本項目吸引消費者的主要因素 31C 商業(yè)業(yè)態(tài)定位傾向 324. 目標消費者習(xí)慣及消費心理分析 32A 目標消費人群構(gòu)成情況33B 目

3、標消費者購物場所偏好 33C 影響目標消費人群選擇購物場所的因素35D 目標消費人群主要消費產(chǎn)品 35E 目標消費人群休閑娛樂場所選擇偏好36F 目標消費人群飲食選擇偏好 37第一部分必要說明本部分著重對本次調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時間進行了說明,并對本次 調(diào)研的結(jié)論進行了闡述。一、調(diào)研目的我司接受北京一輕控股有限責(zé)任公司的委托開展調(diào)研工作,通過本部分 調(diào)研,我們可以了解到區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。同時也能了解到本地區(qū)的 主要消費人群的消費特點、消費習(xí)慣、消費水平、消費需求等,對未來商業(yè) 業(yè)態(tài)定位,鋪位面積的切割與規(guī)劃起到了重要的指導(dǎo)作用。二、調(diào)研任務(wù)此次調(diào)研主要針對本項目所在區(qū)域的商業(yè)項目,特別

4、是寫字樓底商的現(xiàn) 狀進行調(diào)研,以及項目所在區(qū)域的人群,包括當(dāng)?shù)鼐幼∪巳?,工作人群和臨 時流動人群的消費習(xí)慣、特點、需求進行調(diào)研。三、調(diào)研時間調(diào)研時間為2009 年6月16日 2009 年6日26日四、主要調(diào)研方式實地調(diào)研:區(qū)域內(nèi)各典型商業(yè)項目調(diào)研、典型業(yè)主訪談等。消費者調(diào)查問卷:通過問卷調(diào)查的形式,了解周邊固定人群與流動人群 的消費習(xí)慣、需求等。問卷數(shù)量為1000份。第二部分區(qū)域商業(yè)研究一、區(qū)域市場界定1 .區(qū)域市場界定目的準確、合理的界定區(qū)域市場的范圍,可以保證商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)充分、合 理、有說服力,區(qū)域市場界定目的具體如下:準確了解區(qū)域市場內(nèi)各商業(yè)物業(yè)的供需狀況;提煉區(qū)域商業(yè)市場內(nèi)商業(yè)樣本所

5、反映的狀況、特征;挖掘到本項目商業(yè)區(qū)域市場切入點、空白點以及支撐點;合理回避市場風(fēng)險,為本項目提出準確恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ唬话盐毡卷椖克鶎賲^(qū)域在北京整體市場中所處的地位;充分提取區(qū)域商業(yè)市場中針對性較強的參考樣本;增強調(diào)研活動的針對性,提高調(diào)研工作的效率,減少外部無關(guān)市場信 息對調(diào)研工作的干擾;為本項目市場定位規(guī)劃找到堅實依據(jù),奠定打造成功商業(yè)的基礎(chǔ)。2 .區(qū)域市場界定的原則對于商業(yè)物業(yè)項目市場區(qū)域的界定,我司主要遵循如下原則:充分考慮商業(yè)物業(yè)自身發(fā)展所能夠達到的商業(yè)輻射范圍;以消費人群抵達商業(yè)物業(yè)可接受時間為標準;在結(jié)合商業(yè)輻射范圍、人群的可接受時間的基礎(chǔ)上,科學(xué)分析商業(yè)物業(yè) 有效交通動線。3 .

6、區(qū)域市場界定區(qū)域市場范圍的界定首先根據(jù)商業(yè)經(jīng)營可輻射范圍、消費者消費可接受時間進行理論化界定,初步確定范圍為本項目周邊 2公里的圓形區(qū)域;然后 在人為界定的基礎(chǔ)上,考慮到地理環(huán)境、道路交通以及邊緣區(qū)域重要商業(yè)物業(yè)的影響,對區(qū)域邊界進行適當(dāng)修正,局部外延和局部收斂,最終確定區(qū)域 范圍如下:鄧展中土 富力安的時用氏鼻f忌中交1!,餐:'倒需日工料理7-11礴事t干市吼史,看 至必置看立士方左母國除在SI務(wù)成aw 耳字*在*】也m*梏府中由齊工青族用庶總治庭音九龍花園s_* 莖w 當(dāng)瞥二千小彷5)也市育年部擰壯工營林充氏直力盛二市糖行百玄目育得J等占需 當(dāng)叫I¥¥

7、3;擊 傳奇黑工秘4網(wǎng)!麻果步烏土州 H京作比海戊南中-frSfi二、區(qū)域商圈概1 .區(qū)域商圈概述本案于廣渠路北側(cè),距離東三環(huán)雙井橋約 200米,屬于雙井商圈。作為 CBD的南大門 的雙井商圈,目前已成為北京市發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮纳倘χ?。根?jù)北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測,CBD未來的消費人群將達到 80萬。同時,隨著CBD商圈的進一步輻射與擴散,雙井地區(qū)必將進一步促進人流、財富的積聚。雙井區(qū)域也將會從CBD的發(fā)展中獲得更大的動力目前,雙井地區(qū)高端建筑鱗次櫛比,高檔大型社區(qū)云集,規(guī)劃居住面積 達500萬平方米,目前常住人口已達 30萬以上,周邊穩(wěn)定客流量共150 萬。隨著人流的變化,雙井商圈內(nèi)商務(wù)生活

8、、休閑娛樂也隨之升級。從最早 的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài),到如今的寫字 樓、酒店,以及服務(wù)更多更廣泛人群的大型購物廣場,隨著雙井輻射力的增 強,雙井商圈將逐漸成為 CBD商圈的一個重要補充部分。與 CBD以西和 以北的商業(yè)氛圍不同的是,未來這里的高端居住功能將主導(dǎo)區(qū)域的前景,使 得CBD及其輻射區(qū)域的辦公、居住和生活消費更加一體化。2.區(qū)域整體交通情況分析交通作為一個區(qū)域商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的條件之一,對商業(yè)項目的發(fā)展起著 至關(guān)重要的作用,我司通過實地調(diào)研,對雙井區(qū)域的交通狀況分析如下:A.車流分析東三環(huán)主路:工作日早高峰時段雙向車流約 7000 輛/小時,其中由南 向北占

9、多半數(shù)約為55% ,由北向南占少半數(shù)約為45% ,流量等級為高;車 輛幾乎都為過境車輛,周邊很難提供人流支持。東三環(huán)輔路:工作日早高峰時段雙向車流約 3000 輛/小時,雙向比例 平均,流量等級為中;50%車輛以入境為主,另50%為出境和過境車輛。廣渠門外大街:工作日早高峰時段雙向車流約 4000 輛/小時,雙向比 例平均,流量等級為中;近60%為出境和過境車輛,40%車輛以入境為主。西大望路:工作日早高峰時段雙向車流約 3500 輛/小時,由南向北占 多半數(shù)約為65% ,由北向南占少半數(shù)約為35% ,流量等級為中;近50%為出境和過境車輛,50%車輛以入境為主B.公交分析區(qū)域周邊公交線路表車

10、次路線11大北窯東九龍山珠江話樂,李羅營23朝陽半壁店一九龍花園一雙井橋西.虎坊路28東大橋一雙井橋北一雙井橋南弘燕建材市場30甜水園西里九龍山珠江話樂,李羅營35天橋-雙井橋南-雙井橋東-九龍花園大郊號37方莊北口 一雙井橋南一雙井橋北.航天橋東57公主墳-垂楊柳-雙井橋北四惠站300快內(nèi)環(huán)和平東橋雙井橋北和平東橋300快外環(huán)大鐘寺雙井橋北 大鐘寺300內(nèi)環(huán)草橋-雙井橋北 草橋300外環(huán)和平東橋雙井橋北和平東橋348大魯?shù)陽|街一九龍花園一雙井橋北大北窯南457北京站東一雙井橋西一雙井橋南11曷力又一城486朝陽辛莊九龍山珠江市樂,四方橋西513呂營嘉園-珠江帝景 大郊旱橋605亮馬廠 

11、9;''-九龍山珠江冠樂''',京南交易中心627湖光北街東口大北缶南雙井橋南潘豕園橋-三營門637北京站東一雙井橋西一雙井橋南次渠649雙龍小區(qū),珠江帝樂九龍山,.瞳里三區(qū)683四方橋西雙井橋北頤和園北宮門686朝新嘉園雙井橋北建欣苑707玉泉營橋 一雙井橋南一雙井橋北.朝來農(nóng)藝園715曉月苑小區(qū)-九龍花園-雙井橋東-雙井橋西四惠橋801祁家墳一雙井橋南一雙井橋北北宮門802北京西站一雙井橋北一雙井橋南左安路852都市方園,'''' 九龍山 珠江弟兄'''老君堂938專北京游樂園九龍山 珠江弟兄,

12、大廠954大興一職潘豕園橋北雙井橋南/馬橋,馬甸橋西957 快 2海子角潘豕園橋北雙井橋南/馬橋,回民公墓973大瓦窯村.'''-九龍山珠江帝樂''''黑橋南站974東直門外一雙井橋南一雙井橋北,光機電基地976大西洋新城東門,雙井橋南潘家園橋.亦莊第二公交場站976區(qū)間金通超市一雙井橋南一雙井橋北.八王墳東976區(qū)間快金通超市-雙井橋南 大北窯南985雙興苑,,九龍山珠江話樂大紅門集美豕居988馬泉營, , 九龍山 珠江冠樂, ,菜戶營橋西998豐臺西站-雙井橋南-雙井橋北馬甸橋西特3造甲村東-雙井橋南-雙井橋北燕莎橋南特8快內(nèi)環(huán)北京南

13、站南廣場雙井橋北北京南站南廣場特8快外環(huán)城南嘉園北雙井橋北城南嘉園北特8內(nèi)環(huán)航天橋西雙井橋北航天橋西特8外環(huán)地鐵北土城站雙井橋北地鐵北土城站運通107馬家堡路北口-雙井橋南-雙井橋北廣順南大街北口區(qū)域內(nèi)公交線路十分發(fā)達,線路很多,共有主要公交線路43條,可以直接通達北京市范圍內(nèi)各個區(qū)域,尤其是東部各主要辦公寫字樓密集區(qū)域, 更是有多條線路可直接到達。這一區(qū)域的公共交通硬件配套設(shè)施十分完善, 能夠支持大量的人流在此居住、辦公、購物。C.軌道交通:線路臨近站點距本項目距離地鐵10號線雙井200米通常地鐵站出入口周邊的住宅、商業(yè)、寫字樓的商業(yè)價值增長幅度最為 顯著,由于地鐵具有線路長,載客量高、發(fā)車

14、數(shù)量多、運行速度快、無堵車 現(xiàn)象等優(yōu)點,是普通市民出行的主要交通工具之一。地鐵、公交車、自駕車等多種交通方式,構(gòu)成了雙井區(qū)域全面、便捷的 交通網(wǎng)絡(luò),為雙井區(qū)域的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)三、區(qū)域商業(yè)市場分析1 .區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布就北京市整體商業(yè)發(fā)展而言,北京東部地區(qū)商業(yè)發(fā)展活躍,而南城區(qū)域 商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)階段仍處于相對滯后的狀態(tài)。雙井區(qū)域正是處在北京的東南 部地區(qū),既受到東部,特別是 CBD區(qū)域的影響,同時,又有著與南城類似 的商業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)檔次。通過我們此次調(diào)研,認為本區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分布 如下:區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)分布圖本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個特點:區(qū)域商業(yè)主要依托區(qū)域內(nèi)居住

15、類產(chǎn)品存在,商業(yè)伴隨住宅的發(fā)展而逐步 形成。區(qū)域商業(yè)主要形式為住宅底商和集中商業(yè),珠江帝景為代表的社區(qū)商 業(yè),以富力廣場、家樂福為代表的獨立商業(yè)。區(qū)域商業(yè)整體正處于穩(wěn)步發(fā)展階段,部分社區(qū)商業(yè)商家入住率不高,商 業(yè)氛圍還未完全形成,隨著區(qū)域住宅人口的不斷增加,商業(yè)氛圍也將隨之興 旺。缺乏以文化為主題的商業(yè)街區(qū)。消費力逐漸提高,商業(yè)市場具備發(fā)展?jié)摿?。隨著CBD區(qū)域的不斷發(fā)展,舊有居住區(qū)的拆遷、改造、居住環(huán)境改善、 城市外延等房地產(chǎn)市場狀況,所屬區(qū)域擁有大量的“外來高知人口” ,此部 分人群帶動了區(qū)域整體消費力的大幅提升,消費需求明顯上升,商業(yè)市場的發(fā)展面臨著較為良好的發(fā)展契機。目前,雙井區(qū)域內(nèi)逐漸

16、發(fā)展起來的富力廣 場、富力城商街、家樂福商圈、CBD東都等,都是借此發(fā)展契機而逐漸繁 榮起來的。2 .區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究A.超市、便利店業(yè)態(tài)研究根據(jù)我們的實地調(diào)查結(jié)果,在區(qū)域市場范圍內(nèi),超市物業(yè)樣本共包括6個,其品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖表所示:本區(qū)域超市統(tǒng)計表廳P名稱規(guī)模(m2)分布位置1京客隆300垂楊柳中街2京客隆5000富頓商業(yè)37-11150富頓商業(yè)47-11150富力城一期商業(yè)5世紀聯(lián)華20000廣渠門外大街6家樂福23000雙井供應(yīng)數(shù)量:本次區(qū)域市場調(diào)研共涉及街道 3條,超市數(shù)量為6個。輻射多級商圈 5000 平米以上的大型超市3家,分別是世紀聯(lián)華、京客隆和家樂

17、福,地理分布均勻;其余服務(wù)于街道及周邊的中小型超市共32家,按整體分布來看,平均密度約為每條街道1個,主要分布在人口集中的社區(qū)周邊。供應(yīng)分布:在6個分析樣本中,5000米以下的中小型超市3個,占區(qū)平方域超市總體供應(yīng)數(shù)量的50% ,其形成了本項目研究區(qū)域范圍內(nèi)大型超市的補充。由于小型超市從定位到產(chǎn)品,均與大型超市存在差異化,因此經(jīng)營狀況并未 受大型超市影響;5000 平方米以上的大型超市供應(yīng)數(shù)量雖然僅為 3個, 其規(guī)模比例占區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)的 50% ,因為銷售產(chǎn)品豐富,輻射范圍廣, 經(jīng)營情況良好。B.區(qū)域電器、電訊、電子類專業(yè)市場業(yè)態(tài)研究根據(jù)我司的實地調(diào)查結(jié)果,在區(qū)域市場范圍內(nèi),電器、電訊及電子

18、類專 業(yè)市場物業(yè)樣本共22個,具品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖 表所示:本區(qū)域電器、電訊專業(yè)市場統(tǒng)計表廳P名稱規(guī)模(m2)分布位置1國美電器2000東二環(huán)南路2中復(fù)電訊400富頓商業(yè)3中復(fù)電訊300勁松橋西南角4迪信通250優(yōu)士閣底商5蘇寧電器4000FESC。卜企大廈底商6蘇寧電器4000富力廣場7大中電器2000優(yōu)士閣底商8國美電器4000廣渠門外大街富力城底商供應(yīng)數(shù)量:本次區(qū)域市場調(diào)研共涉及街道3條,電器與電訊專業(yè)市場數(shù)量為8個, 基本無電子類專業(yè)市場的供應(yīng)。其中,電器賣場在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)密度非常大,在 1公里范圍內(nèi)共有大型電 器賣場5個。電器類專業(yè)市場品牌仍主要被蘇寧與國美兩大電

19、器品牌所占 據(jù),蘇寧2家,國美2家,。電訊類專業(yè)市場則與其他區(qū)域一樣,非常自然的由中復(fù)電訊獨霸天下, 其數(shù)量為2家。區(qū)位分布:本區(qū)域電器類專業(yè)市場內(nèi)的地理分布較為集中。此類專業(yè)市場的分布集 中在人流密集、交通便捷的位置,同時,電器類專業(yè)市場均緊臨主街。區(qū)域內(nèi)電訊類賣場的供應(yīng)相對平和,供應(yīng)體量較小,只有中復(fù)電訊在富 頓寫字樓一層白開店面積為400平方米。C.其它專業(yè)市場業(yè)態(tài)研究我司在市場調(diào)研過程中,還對本區(qū)域的其它專業(yè)市場進行了調(diào)研,如十 里河區(qū)域的家居建材城,北京古玩城,潘家園舊貨市場,三環(huán)沿線的汽車服 務(wù)類專業(yè)市場,以及潘家園眼鏡城等。上述業(yè)態(tài)在地理位置、經(jīng)營管理、產(chǎn)品功能、市場口碑等方面的

20、要求較 高,有些甚至是硬性要求,無法達到這些要求,也就無法引入經(jīng)營。地理位置:家居建材城要求在三環(huán)、四環(huán)沿線,交通方便;汽車維修代 理也要求在三環(huán)、四環(huán)沿線,甚至更遠,而且需要很大場地。經(jīng)營管理:大多家居建材城、古玩城、眼鏡城、汽車代理維修以租金形 式結(jié)算,而且租金較低。產(chǎn)品功能:家居建材城在層數(shù)、層高上都有嚴格要求;舊貨市場內(nèi)建筑 物都是仿古建筑,而且有場地要求;汽車代理維修要求框架結(jié)構(gòu),甚至是鋼 結(jié)構(gòu),層高有嚴格要求,并且有場地要求。市場口碑:北京古玩城、潘家園舊貨市場具有多年的市場口碑效應(yīng),而 且具有唯一性,其它項目很難復(fù)制;潘家園眼鏡城也具有一定的口碑效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)其它專業(yè)市場特點列表專

21、業(yè)市場名稱地理位置要求經(jīng)營管理要求產(chǎn)品功能要求市場口碑要求家居建材城VVV北樂汽玩城VV潘家園舊貨市場VV潘家園眼鏡城VV汽車代理、維修VVVD.區(qū)域百貨業(yè)態(tài)研究項目名稱位置商業(yè)建筑面積樂成國際東二環(huán)雙井橋東北104800富力廣場東二環(huán)雙井橋西北100000在研究區(qū)域范圍內(nèi),百貨類商戶稀缺,目前正在經(jīng)營的為2008 年7的月開業(yè)的富力廣場1家,樂成中心也即將開張。同時,根據(jù)我司的調(diào)研與分析發(fā)現(xiàn),鑒于大型百貨業(yè)進入門檻較高,本 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)也存在以下一些特點:第一、本研究區(qū)域受到國貿(mào)、西大望路華貿(mào)、崇文門商圈影響明顯,由 于這三個商圈百貨業(yè)態(tài)充足,特別是崇文門商圈內(nèi),新世界百貨總體量就已 達到7

22、萬余平方米,輻射范圍十分廣泛,加之臨地鐵停靠站,交通便利,這 三個商圈對本項目所在區(qū)域百貨類消費人群分流影響比較嚴重。第二、本研究區(qū)域內(nèi),雖然近年來高檔住宅不斷增多,受 CBD區(qū)域影 響日漸顯著、商業(yè)供應(yīng)量增加、居住人群消費檔次有所提升等特點。但由于 目前大部分商業(yè)項目均尋求資金回籠,百貨類業(yè)態(tài)需求面積過大,無法實現(xiàn)倒要得拒購買,且租金較低,(多以流水 扣的形式實現(xiàn)租金交納,也就是 求開發(fā)商與商戶風(fēng)險共擔(dān)),使 大部分的商業(yè)項目將百貨商戶 之門外。第三、隨著雙井商圈的不斷 熟,交通設(shè)施的不斷完善,富力廣場、樂成中心等高檔百貨購物商場的陸續(xù) 開張,這一區(qū)域的集聚效應(yīng)也開始逐漸顯現(xiàn),高檔百貨經(jīng)營者

23、對這一區(qū)域的 前景十分看好。E.區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)研究我司結(jié)合區(qū)域此類型業(yè)態(tài)的總體現(xiàn)狀特點進行分析,針對發(fā)展餐飲提供參考O本區(qū)域餐飲市場統(tǒng)計表(節(jié)選)廳P名稱規(guī)模 (明分布位置租金(元/ 天.平米)1松鶴樓1500東二環(huán)雙井橋5.52康師傅牛肉面500東二環(huán)雙井橋93棒約翰500東二環(huán)雙井橋94巴西烤肉800富頓商業(yè)55鬲麗客800富頓商業(yè)56必勝宅急送300富頓商業(yè)97麻辣時間800華騰大廈底商3.58名膳軒1000華騰大廈底商3.59木槿苑燒烤1000兩廣路(東段)610東林小鎮(zhèn)400兩廣路(東段)811九頭鳥800東二環(huán)南路3112漁洲人家海鮮酒樓1500東二環(huán)南路413悠閑時光600東二環(huán)南

24、路514茗鼎軒茶館700富力城一期商業(yè)515田野家80富力城一期商業(yè)916陜西小吃80富力城一期商業(yè)917川城兀麻辣香鍋80富力城一期商業(yè)918砂鍋FANS80富力城一期商業(yè)919銀針鐵板燒80富力城一期商業(yè)920辣妹涮鍋80富力城一期商業(yè)921南泥灣80富力城一期商業(yè)922閩南人家80富力城一期商業(yè)923三元梅園80富力城一期商業(yè)r 924湘里湘親80富力城一期商業(yè)925味香香80富力城一期商業(yè)9區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀區(qū)域范圍內(nèi),餐飲類商戶主要服務(wù)的對象為周邊居民,由于消費人群充 沛、檔次符合市場需求等特點,餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍較好,贏利狀況明顯, 商戶經(jīng)營年限基本上均在三年以上,如果區(qū)域內(nèi)沒

25、有拆遷、改造等外界因素, 餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶一般不會考慮離開??傮w而言,現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài) 具備較好的經(jīng)營空間。供應(yīng)規(guī)模:通過節(jié)選餐飲商戶可以看出,目前區(qū)域內(nèi)餐飲供應(yīng)規(guī)模主要集中在 100500 平米,以及5001000平米兩個區(qū)間。表明本區(qū)域餐飲以中型餐飲為主,餐飲供應(yīng)量充足,且市場需求顯著。以下圖表為部分餐飲商戶體量及相應(yīng)數(shù)量總結(jié)分析圖表:租金水平:本區(qū)域內(nèi)大部分舊有商業(yè)物業(yè)其餐飲業(yè)態(tài)租金承受水平基本在4-5 元 /天.平米;由于近年來對底商餐飲經(jīng)營進行了限制,新增項目中能夠經(jīng)營明 火餐飲的商業(yè)物業(yè)倍受青睞,加之硬件齊備、周邊環(huán)境良好;例如富力城、 富頓中心等餐飲業(yè)態(tài)租金相對較高,基本徘

26、徊在 59 元/天.平米。進駐建議:區(qū)域研究范圍內(nèi),餐飲業(yè)態(tài)店鋪供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)充沛,但單體規(guī)模大、具 有市場號召力的餐飲品牌明顯不足。相信隨著周邊區(qū)域的發(fā)展,和周邊新建 物業(yè)的增加,此方面的需求將不斷上升,目前狀況下的供應(yīng)狀況,將不能滿 足區(qū)域內(nèi)對此類型業(yè)態(tài)的相應(yīng)需求,市場供需關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)變,將為區(qū)域提 供較好的發(fā)展空間。分布建議:在本區(qū)域內(nèi),大規(guī)模的餐飲集中供應(yīng)主要分布于勁松、富力城商業(yè)街, 其余均為較為零散的臨街店鋪物業(yè),市場影響力和知名度尚不明顯。根據(jù)本 項目產(chǎn)品形式,可進行餐飲經(jīng)營,發(fā)揮餐飲業(yè)態(tài)的帶動作用,提升整個項目 的商業(yè)價值。F.區(qū)域精品購物業(yè)態(tài)分析本區(qū)域精品購物統(tǒng)計表(節(jié)選)廳P

27、名稱規(guī)模 (明分布位置租金(元/ 大.平米)1倍樂沃250富頓商業(yè)82雙仁眼鏡1000東二環(huán)南路43窗簾布藝80富力城一期商業(yè)94文良和服飾店40東二環(huán)南路75佳人行40東二環(huán)南路76誘惑力40東二環(huán)南路77服飾80其他(二環(huán)外、平樂園)48鄂爾多斯專賣店100東二環(huán)南路5.59百利思特80東二環(huán)南路610SNL80富力城一期商業(yè)911化妝品沙龍50建外SOHO712布衣80建外SOHO1013寶島眼鏡400建外SOHO7業(yè)態(tài)種類本區(qū)域精品購物類店鋪經(jīng)營狀況普遍較好,主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝服飾、 日常生活配套類購物為主,所涉及經(jīng)營產(chǎn)品品種豐富,但是,品牌檔次參差 不齊。區(qū)域以北靠近國貿(mào)商圈一帶,精

28、品購物數(shù)量雖少,但檔次較高,而區(qū) 域以南則整體檔次下滑。租金水平從上表中可以發(fā)現(xiàn),區(qū)域內(nèi)精品店總體租金水平在 36 元/平米.天之 間,主要影響因素包括地理位置、物業(yè)環(huán)境以及周邊是否有大型主力商戶等。 由于精品購物承租面積較小,因此,如果能夠為其創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境,就 能夠大幅提升該業(yè)態(tài)的租金價格。3 .競爭商業(yè)項目調(diào)研區(qū)域內(nèi)競爭商業(yè)物業(yè)經(jīng)營情況一覽表項目名稱總建筑面積商業(yè)建 筑面積商業(yè)平均租金(元/平方米/天)建筑形式經(jīng)營業(yè)態(tài)樂成國際東二環(huán)雙井橋 東北1048006-10 元地下2層- 底上3層品牌服飾、餐飲、購 物、娛樂為主,綜合 性購物廣場風(fēng)度柏林西大望路60007元底商1-2層/局部有

29、地 下一層社區(qū)服務(wù)店為主CBD東都東西壞300000臨街5-6元;不 臨街3.5-4元獨立商業(yè),底商1層百貨、超巾、餐飲娛 樂及服裝等家樂福超 市廣渠路200006元獨立商業(yè)超巾,百貨燕莎奧特 萊斯東四環(huán)北工大 橋西南側(cè)1800006元獨立商業(yè)品牌服飾,時尚,餐 飲富力城商 業(yè)雙井橋西北1600007元冏場、冏街、 底商品牌服飾、餐飲、購 物、娛樂為主,綜合 性購物廣場珠江帝景 商業(yè)西大望路甲23 號1000008元底商1-2層 /局部有地 下一層/內(nèi)廊中西餐飲,休閑,服 飾,社區(qū)服務(wù)白環(huán)66街 區(qū)商業(yè)東二環(huán)雙井橋 東南700004-5元底商1-2, 商街社區(qū)服務(wù)店為主,餐 飲富頓中心 底商東

30、二環(huán)勁松橋 東北30006-9元底商餐飲、超巾、從上表可以看出,寫字樓商業(yè)的租金價格較高,原因在于寫字樓整體環(huán)的 廣, 求, 群, 的。 格境好,產(chǎn)品檔次高,具有良好 地理位置和展示性,經(jīng)營范圍 符合絕大多數(shù)業(yè)態(tài)的硬件需 更重要的是擁有穩(wěn)定的商務(wù)客 這是住宅和公寓底商無法比擬其次是獨體商業(yè)樓租金價也較高,主要原因在于獨體商業(yè)的業(yè)態(tài)適應(yīng)力強,尤其是餐飲業(yè)態(tài),目前, 北京市場上可以做餐飲的獨體商鋪是最被投資者看好的商鋪形式之一;4 .區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)競爭商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃情況一覽表項目商業(yè)面積 (平米)單鋪卸積 (平米)商業(yè)建筑型態(tài)順邁金鉆20000680一共四層商業(yè)白劃、冢園70000

31、50-1500獨立二層商業(yè),臨街冏業(yè)富力城160000200-300一期4力平方米,為住宅底商, 以餐飲、購物娛樂為主;二期和 三期為主題商業(yè)街,共約1.8 萬平方米。四期為富力廣場10 力平方米。天之驕子500040-60一層底商富頓中心300080-400寫字樓底商兩層樂成國際7000200-400兩層底商A派公寓100095-120住宅底商珠江帝景50000150-2000地上兩層裙樓、地下1層金港國際200050-100一層底商后現(xiàn)代城4000090-150兩層內(nèi)部商街大成商業(yè)中心8000040-200兩層內(nèi)部商街沿海賽洛城5000060-160兩層臨街商業(yè)、斜街金都杭城2000020

32、0-600兩層臨街底商由上表可以看出一般住宅或?qū)懽謽琼椖康咨虡菍幼罡邽?層,順邁金鉆項目商業(yè)共計4層,就經(jīng)營狀況來看明顯區(qū)域內(nèi)不如其他商業(yè)項目,空置率非常高。另外各項目單位分割面積根據(jù)業(yè)態(tài)不同大都控制在 200平米以內(nèi)。第三部分目標消費群體分析一、目標消費群體調(diào)研目的的闡述由于考慮到區(qū)域環(huán)境及目標消費人群對商業(yè)項目發(fā)展的推動作用,我司 對本項目所在區(qū)域目標消費人群進行了針對性調(diào)研,了解本地區(qū)主要消費人 群的消費特點、消費習(xí)慣、消費水平、消費需求等。從而達到協(xié)助開發(fā)方確 定項目商業(yè)總體發(fā)展方向,提供相對準確的市場信息和指導(dǎo)的目的,此次調(diào) 研分析內(nèi)容包括:購物習(xí)慣及消費心理消費者對本項目的消費傾向

33、研究方法:實地面訪被訪消費人群范圍:本次調(diào)研主要選取項目周邊人流密集的四個地點 進行消費人群的調(diào)研,具體如下:編號調(diào)研地點研究人群后效問卷數(shù)量1家樂福超巾消費人群3502九龍花園及周邊居住社區(qū)周邊居住人群1503雙井地鐵站雙井區(qū)域工作人群3504白劃、家園及華騰園周邊居住人群150二、研究區(qū)域人口與消費力分析1 .研究區(qū)域人口分析A.研究區(qū)域人口總量根據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計,北京市近一半的常住人口集中在近郊區(qū)。從人 口密度看,本研究區(qū)域很大程度上受到 CBD區(qū)域的影響,人口密度高于北 京市城區(qū)的平均水平,我們根據(jù)北京朝陽區(qū)區(qū)政府、北京朝陽區(qū)總工會、雙 井街道辦事處、廣渠門街道辦事處、勁松街道辦事處

34、等多方數(shù)據(jù)調(diào)研統(tǒng)計顯 示,本次研究區(qū)域內(nèi)人口密度約為 7.2萬人/平方公里。通過人口密度以及本研究區(qū)域市場范圍,可知本項目區(qū)域內(nèi)人口總量為:P =人口密度*兀*研究范圍半徑2=7.2 X 3.142 X2 2=90.5(萬)通過計算可知,所屬區(qū)域人口密度較大,本項目所研究半徑為2公里的 區(qū)域內(nèi),約有固定及流動人口 90萬人,約占北京市總?cè)丝诘?%。潛在居 住、消費人群基數(shù)較大,是區(qū)域未來發(fā)展的有效保障。B.研究區(qū)域人口職業(yè)分析區(qū)域內(nèi)人口職業(yè)情況表“國號機關(guān)/企事業(yè)單位年 看人已企業(yè)管理人員C專業(yè)技求人員/教1日醫(yī)生 D一般辦事員/職員 E工人,屈務(wù)員/菅皿員, F自由職業(yè)首I G學(xué)生H其它本區(qū)

35、域近年來由于受到CBD區(qū)域的強烈影響,所屬區(qū)域居住人口中, 演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人員等職業(yè) 身份的人士逐年增多,總體來看,區(qū)域人均可支配性收入要高于北京市整體 水平,這部分人也構(gòu)成了區(qū)域中、高檔樓盤以及中、高檔商業(yè)的主力消費客 群。而這部分人群由于消費力較強也將對本項目商業(yè)發(fā)展起到重要作用。本區(qū)域內(nèi)仍有相當(dāng)一部分10年以上的舊有住宅物業(yè),這部分住宅大部分是80-90 年國有、事業(yè)企業(yè)對員工進行福利分房的產(chǎn)物, 目前這些居住 人群大多已下崗、退休,受到收入水平、年齡結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣等影響,他們 的消費主要集中于生活基礎(chǔ)性消費。C.研究區(qū)域人口受教育程度分析區(qū)域內(nèi)

36、目標消費人群受教育程度情況表受教育程度越高收入就相對較高。本區(qū)域樓盤的高價位反映出本區(qū)域的 居民收入水平遠高于平均水平,消費能力高于全市平均水平,相應(yīng)知識層次 也高于全市平均水平,平均受教育程度及人口的整體素質(zhì)要高于其它地區(qū), 大學(xué)學(xué)歷以上的人群占到總?cè)藬?shù)的一半以上,達到 54%。D.研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較F9O0J元及以上E 7001-90007:D 5001-7000C 1001->00071:B 1001-300074 0元縣下中23周/ 2429周歲 mm3a周歲 40-49 方 50汨用岑100200300400500根據(jù)上述調(diào)研問卷分析結(jié)果顯示,區(qū)域內(nèi)24-40歲年齡

37、段的受訪者為區(qū)域內(nèi)主要活動人群,同時其在高收入人群中的比例也比較高,3000元以上的中高等收入群體同樣主要集中在26-40歲這一年齡段因此,我們認為24-40歲之間的消費者將是本項目商業(yè)的主力消費群體,商業(yè)的商品組合以及營銷手段應(yīng)圍繞這部分消費者來展開。2 .研究區(qū)域消費者購物習(xí)慣及消費心理分析A.研究區(qū)域消費人群構(gòu)成情況區(qū)域消費人群構(gòu)成根據(jù)調(diào)研問卷結(jié)果可以了解,本區(qū)域內(nèi)的主要消費人群主要為在附近工作或居住的人,達到86%。隨著區(qū)域及周邊住宅社區(qū)中高檔居住消費者的逐漸增多,以及CBD商圈帶來的連鎖效應(yīng),目前為本項目商業(yè)聚集大量的有效消費人群,從而形成較為強勁的消費力。B.研究區(qū)域消費人群購物場

38、所偏好從調(diào)研結(jié)果可以看出,超市(世紀聯(lián)華、家樂福)與綜合商場做為集聚 效應(yīng)最強的商業(yè)業(yè)態(tài)吸引了絕大多數(shù)的人流來此消費。同時,我們也注意到 比較同類型的業(yè)態(tài)富力廣場與家樂福較其他商業(yè)吸引了更多人來此消費,我 們認為主要原因是富力廣場與家樂福均較其他同類型業(yè)態(tài)商業(yè)項目定位要 高一些,屬于中等偏上的消費水平,這一點對于項目的下一步定位有著一定 的指導(dǎo)意義。區(qū)域消費人群主要選擇的購物場所C.影響研究區(qū)域消費人群選擇購物場所的因素從調(diào)研結(jié)果來看,有 62%的消費者在選擇購物場所時會考慮離自己工 作、居住區(qū)域較近,交通便利的購物場所。主要是因為附近的區(qū)域及周邊消 費人群主要以居住和工作人群為主,因此,對于這部分人群而言,經(jīng)常光顧 的購物場所一般會選擇住家或單位附近。特別是北京屬于四季較為分明的地 區(qū),夏季嚴熱,冬季寒冷,人們大部分對購物地點的選擇習(xí)慣從近,通常接 受到達時間在515分鐘為宜。同時,從調(diào)研結(jié)果還可以看出,商業(yè)經(jīng)營時的優(yōu)惠促銷活動對于消費者 的影響也比較大,這是項目在后期經(jīng)營時需要注意的問題。D.研究區(qū)域消費人群主要消費產(chǎn)品p其他 口銀樂,健身M餐性 L美容美發(fā) M書/音像制品 K運就壓品J文具I玩具H數(shù)因產(chǎn)品G京電 F家具/家居 【化妝品 D手表/馀品 工箱包 B鞋帽 總服裝40%0% im 20%30%40%50%60%目前,服裝、鞋帽是本區(qū)域消費人群主要的消費產(chǎn)品,其次

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