房地產(chǎn)企業(yè)如何降低成本

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何降低成本降低材料成本作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品是建筑物，從產(chǎn)品成本構(gòu)成來 說，材料成本占整個工程成本的比重最大，一般可達(dá)7 0%左右，而 且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料成本的節(jié)約，是降低工程成本的關(guān) 鍵。以下幾點可供開發(fā)企業(yè)在降低材料成本方面作為參考。1 .創(chuàng)造 規(guī)模優(yōu)勢。有的集團(tuán)擁有多個城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時開發(fā)幾個 樓盤，這樣就可由集團(tuán)牽頭實行批量采購。并且，行業(yè)內(nèi)部可以實現(xiàn) 聯(lián)盟。2 .利用系統(tǒng)整合的思想。對于開發(fā)企業(yè)兩方面可以嘗試，一 是確立長期合作的品牌商家；二是將部分股份投入到需求量大的供應(yīng) 商企業(yè)中，更深入地實現(xiàn)專業(yè)化。3 .正確處理材料質(zhì)量與成本的關(guān) 系

2、。質(zhì)量與成本之間互為因果關(guān)系，但有時高成本卻是因為質(zhì)量不好 造成的。一是廢品損失要加大成本。二是伴隨質(zhì)量低劣出現(xiàn)的維修服 務(wù)費用的增加。4 .做到材料及時采購、及時使用。5 .利用互聯(lián)網(wǎng) 資源，實行網(wǎng)上招標(biāo)采購。運用成本企劃思想，實現(xiàn)源流管理設(shè)計方 案的優(yōu)化選擇，是設(shè)計階段的首要任務(wù)，對工程成本起著舉足輕重的 作用?，F(xiàn)階段，開發(fā)企業(yè)、施工單位都把建設(shè)項目的投資效益作為關(guān) 注的焦點，這就要求設(shè)計單位的圖紙設(shè)計不但要考慮技術(shù)上的可行 性，而且要考慮經(jīng)濟上的合理性，要結(jié)合現(xiàn)場的地理環(huán)境因素，合理 地選擇安全系數(shù)。設(shè)計方案出來以后，及時組織會審圖紙，從多角度 對其進(jìn)行可行性分析。如設(shè)計成本超出目標(biāo)成本

3、的限值，應(yīng)做及時修 改，從源流階段實行合理控制，以保證實現(xiàn)預(yù)期收益。加強“質(zhì)量成本”的管理和控制“質(zhì)量成本”是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費用，以及因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟損失。質(zhì)量并非越高越好，超過合理水平時，屬于質(zhì)量過剩。無論是質(zhì)量不足或是質(zhì)量過剩，都會造成質(zhì)量成本的增加，都要通過質(zhì)量成本管理加以調(diào) 整。質(zhì)量成本管理的目標(biāo)是使四類質(zhì)量成本的綜合達(dá)到最低值。實行動態(tài)控制項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個周期，項目成本形成的全過程。因此，成本管理要伴隨項目施工的每一階段，包括事前管理、 事中控制、事后分析，同時在項目的全過程中，堅持實行動態(tài)控制。 成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管

4、理活動,所以必須堅持動態(tài) 控制的原則。動態(tài)控制就是將人工、材料、機械投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，及時采取相應(yīng)措施，將成本控制在目標(biāo)限值以內(nèi)。（對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說房屋建設(shè)工程一般是外包的比較多，所以控制環(huán)節(jié)應(yīng)該是招投標(biāo)環(huán)節(jié)，選擇一家有實力又低報 價的承包商就很關(guān)鍵了）張軍照職業(yè)：總經(jīng)理 知識分：分回答：0個 最佳：（）個控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基 礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本由多項構(gòu)成,本文僅從如何控制資金成本、 工程建設(shè)成本和銷售推廣費等方面闡述成本的控制。一、降低資金成本加強財務(wù)杠

5、桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要 降低企業(yè)負(fù)債率,關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多, 可以向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等， 要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。（銀行借款最多啦，很 少有企業(yè)能發(fā)行債券、股票啦）加快應(yīng)收款項的回收。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實質(zhì)上是企 業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時回 收。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)收款項的形成主要是應(yīng)收的售房款，對售房款的 追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。嚴(yán)格按工程撥款計劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程 中，需要撥付大量的工程款項。開發(fā)商對此事先已有細(xì)致的計劃和安

6、排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的撥款計劃，在規(guī)定的時間按規(guī)定的金 額向規(guī)定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完缶的合 法單證；對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營活動需要準(zhǔn)備一定 數(shù)額的現(xiàn)金，應(yīng)該根據(jù)實際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù)額和現(xiàn)金的使 用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項外，應(yīng)一律通過轉(zhuǎn)帳和使 用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增值。 由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期 投資形成，實行理性的短期投資組合，方可以實現(xiàn)資金的保值增值。可加快在途資金的入帳。在途資金是指開發(fā)企業(yè)所取得的以支 票

7、、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進(jìn) 入帳戶的資金。對這一類資金，自取得票據(jù)時起，所有權(quán)已歸屬開發(fā) 企業(yè)，因此應(yīng)該及時到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時入帳，方能產(chǎn) 生效益。二、控制工程成本1、設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以 及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上 一些數(shù)據(jù)，設(shè)計費一般只占建設(shè)項目總投資的1%以下，但設(shè)計工作 對工程造價的影響程度達(dá)75%以上，由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用o將競爭機制運用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選 定最佳的設(shè)計方案，并吸

8、收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，取各家之長， 達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè) 計方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求， 如每平方米用鋼量、含磴量、磴標(biāo)號等。設(shè)計總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、 實用、經(jīng)濟的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并 要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達(dá)到安全可靠、 經(jīng)濟合理的要求。實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè) 計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正。防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能 通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過

9、驗收及浪費工程 費用。建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建 議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎勵，以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理 和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算帳后實 施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成 本事后被動控制為事前主動控制。現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時深入施工現(xiàn) 場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加 以嚴(yán)格審查。針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中 首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛實，判定是否該給或該給

10、多少工 程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。把好施工過程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)缶的價格關(guān)。在本公 司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每個公司都可以來參加投 標(biāo)競價,再由評標(biāo)人員根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的 具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單 位所報結(jié)算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算 書應(yīng)首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對 不符合實際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補齊，同時應(yīng)由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證 明，以示負(fù)責(zé)。另外就是

11、對結(jié)算書的審核，由于公司項目較多，結(jié)算 人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審查方式， 即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之 處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終 審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。三、合理使用銷售推廣費用銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場 包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）O 使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目 成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá) 到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成

12、惡性循 環(huán)；而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以 要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效 果?？刂崎_發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開始，直至項目投付使 用、銷售完成的全過程的控制，是一項系統(tǒng)性的工作，需要公司各個 部門參與，并相互配合。要求開發(fā)公司努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進(jìn) 一步規(guī)范內(nèi)部管理，做到規(guī)范化、程序化、制度化。四、作好項目開發(fā)完畢的后評價工作一個項目開發(fā)完畢后，應(yīng)作好項目的后評價工作，主要包括項目 整體財務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析， 策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項目的成敗得失，吸取經(jīng) 驗教訓(xùn)；一方面可以得到一

13、些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，為今后其他 項目開發(fā)前期成本預(yù)測和成本控制提供參考依據(jù)。個人覺得加快項目開發(fā)，縮短開發(fā)周期是降低資金成本，提高公 司經(jīng)營效益的很好的途徑。開發(fā)周期短，資金回收就快，使用效率大提高?？焖?，多次滾動 的開發(fā)，資金會提高很大。這是一個簡單的算術(shù)題這里就不多說 了。另：稅收策劃，也是降低企業(yè)成本一個很好的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)降低工程成本的方法隨著全國建筑承包市場競爭愈演愈激烈，全行業(yè)進(jìn)入了微利時代。因 此,要想立足于建筑行業(yè)，關(guān)鍵在于如何把成本降低到最滿意的地步。 降低工程成本關(guān)鍵在于搞好事前計劃，事中控制，事后分析。一、事前計劃準(zhǔn)備在項目開工前，項目經(jīng)理部應(yīng)做好前期準(zhǔn)備工作，選

14、定先進(jìn)的施工方 案，選好合理的材料商和供應(yīng)商，制定每期的項目成本計劃，做到心 中有數(shù)。1、制定先進(jìn)可行的施工方案，擬定技術(shù)員組織措施施工方案主要包括四個內(nèi)容：施工方法的確定、施工機具的選擇、施 工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同， 所需機具也不同。因此，施工方案的優(yōu)化選擇是施工企業(yè)降低工程成 本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和上級要求為依據(jù)，聯(lián)系 項目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮?？梢酝瑫r制訂 幾個施工方案，互相比較，從中優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟的一個。同時擬 定經(jīng)濟可行的技術(shù)組織措施計劃，列入施工組織設(shè)計之中。為保證技 術(shù)組織措施計劃的落實并取得預(yù)期效果

15、，工程技術(shù)人員、材料員、現(xiàn) 場管理人員應(yīng)明確分工，形成落實技術(shù)組織措施的一條龍。2、組織簽訂合理的分包合同與材料合同分包合同及材料合同應(yīng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)的方式，由公司經(jīng)理組織經(jīng) 營、工程、材料和財務(wù)部門有關(guān)人員與項目經(jīng)理一道，同分包商就合 同價格和合同條款進(jìn)行協(xié)商討論，經(jīng)過雙方反復(fù)磋商，最后由公司經(jīng) 理簽訂正式分包合同和材料合同。招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)本著公平公正的原 則進(jìn)行，招標(biāo)書要求密封，評標(biāo)工作由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加， 不搞一人說了算，并且必須有層層審批手續(xù)。同時，還應(yīng)建立分包商 和材料商的檔案，以選擇最合理的分包商與材料商，從而達(dá)到控制支 出的目的。3、做好項目成本計劃成本計劃是項目實施之

16、前所做的成本管理準(zhǔn)備 活動，是項目管理系統(tǒng)運行的基礎(chǔ)和先決條件，是根據(jù)內(nèi)部承包合同 確定的目標(biāo)成本。公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情 況，按施工進(jìn)度計劃，確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計 劃，計算出保本點和目標(biāo)利潤，作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)， 使項目經(jīng)理部人員及施工人員無論在工程進(jìn)行到何種進(jìn)度，都能事前 清楚知道自己的目標(biāo)成本，以便采取相應(yīng)手段控制成本。二、事中實施控制在項目施工過程中，按照所選的技術(shù)方案，嚴(yán)格按照成本計劃進(jìn)行實施和控制，包括對生產(chǎn)資料費的控制，人工消耗的控制和現(xiàn)場管理費 用等內(nèi)容。1、降低材料成本(1)推行三級收料及限額領(lǐng)料在工程建設(shè)中，材料成本占整個

17、工程成本的比重最大，一般可達(dá)70% 左右，而且有較大的節(jié)約潛力，往往在其他成本出現(xiàn)虧損時，要靠材 料成本的節(jié)約來彌補。因此，材料成本的節(jié)約，也是降低工程成本的 關(guān)鍵。組成工程成本的材料包括主要材料和輔助材料，主要材料是構(gòu) 成工程的主要材料，如：鋼材、木材、水泥等，輔助材料是完成工程 所必須的手段材料，如：氧、乙快氣、鋸、砂輪片等。對施工主要材 料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算， 節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算 金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理的使用材料，減少了浪費損 失。推行限額發(fā)料，首先要合理確定應(yīng)發(fā)數(shù)量，這種數(shù)量的確定可以是以 國

18、家或地區(qū)定額管理部門測定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，也可以是施工作業(yè)與項目 定額員共同測算并經(jīng)雙方確認(rèn)的數(shù)據(jù)?？傊?，要經(jīng)過雙方的確認(rèn)。其 次是要推行三級收料。三級收料是限額發(fā)料的一個重要環(huán)節(jié)，是施工 作業(yè)隊對項目部采購材料的數(shù)量給予確認(rèn)的過程。所謂三級收料，就 是首先由門衛(wèi)的收料員清點數(shù)量，記錄簽字，其次是材料部門的收料 員清點數(shù)量，驗收登記，再由施工作業(yè)隊清點并確認(rèn)，如發(fā)現(xiàn)數(shù)量不 足或過剩時，由材料部門解決。應(yīng)發(fā)數(shù)量及實發(fā)數(shù)量確定后，施工作 業(yè)隊施工完畢，對其實際使用數(shù)量再次確認(rèn)后，即可實行獎罰兌現(xiàn)。通過限額發(fā)料、三級收料的辦法不僅控制了收發(fā)料中的“缺斤短兩” 的現(xiàn)象，而且使材料得到更合理有效的利用。(2)

19、組織材料合理進(jìn)出場一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重 要。首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃，并確定好材料的進(jìn) 出場時間。因為如果進(jìn)場太早，就會早付款給材料商，增加公司貸款 利息，還可能增加二次搬運費，有些易受潮的材料更可能堆放太久導(dǎo) 致不能使用，需重新訂貨，增加成本；若材料進(jìn)場太晚，不但影響進(jìn) 度，還可能造成誤期罰款或增加趕工費。其次應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投 料關(guān)，降低材料損耗率。材料的損耗由于品種、數(shù)量、鋪設(shè)的位置不 同，其損耗也不一樣。為了降低損耗，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程師和造價 工程師，根據(jù)現(xiàn)場實際情況與分包商確定一個合理損耗率，由其包干 使用，節(jié)約雙方分成，超額

20、扣工程款，這樣讓每一個分包商或施工人 員在材料用量上都與其經(jīng)濟利益掛鉤，降低整個工程的材料成本。2、節(jié)約現(xiàn)場管理費施工項目現(xiàn)場管理費包括臨時設(shè)施費和現(xiàn)場經(jīng)費兩項內(nèi)容，此兩項費 用的收益是根據(jù)項目施工任務(wù)的大水而核定的。但是，它的支出卻并 不與項目工程量的大小成正比變化，它的支出主要由項目部自己來支 配。建筑工程生產(chǎn)工期長，少則幾個月，多者三五年，其臨時設(shè)施的支出 是一個不小的數(shù)字，一般來說應(yīng)本著經(jīng)濟適用的原則布置，同時應(yīng)該 是易于拆遷的臨時建筑，最好是可以周轉(zhuǎn)使用的成品或半成品。對于 現(xiàn)場經(jīng)費的管理，應(yīng)抓好如下工作：一是人員的精簡；二是工程程序 及工程質(zhì)量的管理，一項工程，在具體實施中往往受時

21、間、條件的限 制而不能按期順利進(jìn)行，這就要求合理調(diào)度，循序漸進(jìn)；三是建立 QC小組，促進(jìn)管理水平不斷提高，減少管理費用支出。三、事后分析總結(jié)事后分析不是馬后炮，而是下一個循環(huán)周期事前科學(xué)預(yù)測的開 始，是成本控制工作的繼續(xù)。在堅持每月每季度綜合分析的基礎(chǔ)上， 采取回頭看的方法，及時檢查、分析、修正、補充，以達(dá)到控制成本 和提高效益的目標(biāo)。1、根據(jù)項目部制定的考核制度，對成本管理責(zé)任部室、相關(guān)部室、 責(zé)任人員、相關(guān)人員及施工作業(yè)隊進(jìn)行考核，考核的重點是完成工作 量、材料、人工費及機械使用費四大指標(biāo)，根據(jù)考核結(jié)果決定獎罰和 任免，體現(xiàn)獎優(yōu)罰劣的原則。2、及時進(jìn)行竣工總成本結(jié)算工程完工后，項目經(jīng)理部將

22、轉(zhuǎn)向新的項目，應(yīng)組織有關(guān)人員及時清理 現(xiàn)場的剩余材料和機械，辭退不需要的人員，支付應(yīng)付的費用，以防 止工程竣工后，繼續(xù)發(fā)生包括管理費在內(nèi)的各種費用。同時由于參加 施工人員的調(diào)離，各種成本資料容易丟失，因此，應(yīng)根據(jù)施工過程中 的成本核算情況，做好竣工總成本的結(jié)算，并根據(jù)其結(jié)果，評價項目 的成本管理工作，總結(jié)其得與失，及時對項目經(jīng)理及有關(guān)人員進(jìn)行獎罰。新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃發(fā)布時間：2009-6-9 9:05:15 來源：中國稅務(wù)網(wǎng) 添加到我的收藏納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn) 的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善、納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管

23、理中不可或 缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容。新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈 的市場競爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進(jìn)行全方位、多層次的運籌。一、公司歷史經(jīng)營狀況概要天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九五年，企業(yè)注冊地址在淄博，企業(yè)資質(zhì)為房地產(chǎn) 開發(fā)二稅企業(yè)。公司下設(shè)機構(gòu)有：企劃部、工程部、財務(wù)部、銷售部、辦公室、檔案管理等 科室，對所有開發(fā)項目依法進(jìn)行規(guī)范管理。公司自成立以來，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，先后開 發(fā)了天府花園小區(qū)、福祥新苑小區(qū)、富豪花園小區(qū)等多個居民小區(qū)，屬于房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。 2006年被山東省信譽等級委員會評為“三A級企業(yè)”、在同行業(yè)中擁有較高的信譽和良好 的企業(yè)

24、形象。二、公司的納稅籌劃方面存在的問題依法納稅是企業(yè)作為綱稅人應(yīng)盡的義務(wù)。由于國家稅收法規(guī)政策比較使雜，又沒有很好 的渠道能直接傳達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)。目前公司的納稅籌劃方面主要存在如下的問題（1）公司 的納稅意識薄弱，法律意識不強；（2）公司稅收負(fù)擔(dān)偏重:；（3）公司綱稅模式和納稅觀點 落后；（4）公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。三、公司納稅籌劃問題的相關(guān)法律分析精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會計、財務(wù)、 金融等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟合同法、證券法等有關(guān)法 律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每

25、個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制 定出來的，不僅受到“知識有限和“理性有限”的局限，怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn) 企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前天府房地產(chǎn)公司綱稅管理 工作首先要解決的問題?；I劃人員必須對國家稅收征管的形式、內(nèi)容和方法有很深的了解,才能合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃，為公司降低成本，降低納稅負(fù)擔(dān)。納稅籌劃不可盲目，應(yīng) 堅持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的 實際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。四、公司納稅籌劃的具體操作房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教

26、育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得 稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等, 再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，要精確計算各個稅種的納稅情況，如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的 房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般 納稅籌劃方法,另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。（一）利用土地增值稅率臨界點進(jìn)行納稅籌劃稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征 土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī) 定決定存在著納稅籌劃的空間。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。（二）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)來進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的 余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房 產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為12%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式 計算出來的應(yīng)綱稅額有時候會存在很大差異，這就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適 當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 曾將其擁有的一處位于市中心