房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作管理模式

1、Document serial number KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)作管理模式第一部分指導(dǎo)準(zhǔn)則一、指導(dǎo)準(zhǔn)則第二部分部門職責(zé)一、說(shuō)明二、職能部門工作職責(zé)三、項(xiàng)目公司（部）工作職責(zé)第三部分項(xiàng)目開發(fā)工作流程一、工作流程示意圖（一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) （-）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) （三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) （四）工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) （五）營(yíng)銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) （六）客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 二、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表第四部分項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限一、

2、項(xiàng)目管理辦法二、重大業(yè)務(wù)評(píng)審規(guī)定三、本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表四、異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表第一部分指導(dǎo)準(zhǔn)則1、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形 成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù) 的經(jīng)營(yíng)管理工作。2、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高 效 率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過(guò)程。3、 運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來(lái)自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃 定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等工作質(zhì)量所帶來(lái)的風(fēng) 險(xiǎn)。因此由公司職能部門

3、直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃 階段對(duì)工作成果進(jìn)行控制和評(píng)審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。4、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。5、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和 成本的控制，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。第二部分部門職責(zé)一、 說(shuō)明(-)術(shù)語(yǔ)解釋：1 .負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請(qǐng)求其他部門配合；2 .主持：需要與其他部門配合完成

4、的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；3 .組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任；4 .配合：不承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé) 任；5 .參與：參加相關(guān)工作過(guò)程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。(-)公司委員會(huì)定義：1 .投資咨詢委員會(huì)：負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評(píng)審和決策。2 .策劃、方案評(píng)審委員會(huì)：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行專業(yè)評(píng)審；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評(píng)審； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。3 .招標(biāo)委員會(huì):負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性；負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作;4定價(jià)咨詢委員會(huì)：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)

5、評(píng)審。二、職能部門職責(zé) （-）運(yùn)營(yíng)管理部：部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不 斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。部門職責(zé)：綜合計(jì)劃管理、部門績(jī)效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、 統(tǒng)計(jì)信息管理.綜合計(jì)劃管理負(fù)責(zé)落實(shí)董事會(huì)下發(fā)的綜合計(jì)劃；負(fù)責(zé)制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門；主持編制公司與各項(xiàng)目公司（部）、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織簽訂；負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能部 門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。2 .部門績(jī)效考核負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績(jī)效考核方案

6、；負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績(jī)效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對(duì)職能部門進(jìn)行績(jī)效考核；根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對(duì)項(xiàng)目公司（部）的績(jī) 效考核。3 .流程管理負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系；主持公司定期和不定期的流程修訂工作。4.公共關(guān)系管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過(guò)程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； 配合報(bào)批報(bào)建工作； 配合辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； 負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)； 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。5 .知識(shí)管理負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識(shí)庫(kù)分類，并協(xié)助建立 相關(guān)知識(shí)庫(kù)；負(fù)責(zé)建立知識(shí)管理的配套管理措施，設(shè)立知識(shí)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)制 度，激勵(lì)知識(shí)貢獻(xiàn)和知識(shí)創(chuàng)新；負(fù)責(zé)公

7、司統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和報(bào)送。(-)投資拓展部部門使命：獲取和儲(chǔ)備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資 源準(zhǔn)備和前期工作。部門職能：土地信息收集及評(píng)估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、戰(zhàn) 略管理、政策研究及市場(chǎng)研究.土地信息收集及評(píng)估負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫(kù)；負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系；負(fù)責(zé)評(píng)估并初步確定拓展目標(biāo)。2.可行性研究分析 主持制訂可行性研究計(jì)劃； 組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析； 主持編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 組織可行性研究報(bào)告評(píng)審。3.項(xiàng)目土地獲取 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作； 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； 負(fù)責(zé)辦理土地證等相關(guān)手續(xù)。4 .戰(zhàn)

8、略管理負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略,并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議；負(fù)責(zé)制定中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。5 -政策研究及市場(chǎng)研究參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響； 負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方 法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采 購(gòu)管理、工程合同管理、成本分析及效益評(píng)價(jià).成本管理體系 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)

9、略的策劃、制定和實(shí)施； 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； 配合項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。2 .成本規(guī)劃 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的方案甄選成本測(cè)算報(bào)告； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要； 主持編制項(xiàng)目目標(biāo)成本； 主持編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。3.成本動(dòng)態(tài)管理配合完成對(duì)重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審工作； 負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月 提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警；4 .項(xiàng)目預(yù)結(jié)算 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對(duì)成 本信息進(jìn)行匯總及甄別。 負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司評(píng)標(biāo)選定

10、工作； 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃； 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作； 負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查； 負(fù)責(zé)編制工程結(jié)算分析報(bào)告。5 .采購(gòu)管理 負(fù)責(zé)管理戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)，主持供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng) 價(jià)； 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善造價(jià)咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體 計(jì)劃； 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃，主負(fù)責(zé)跟蹤市場(chǎng)材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫(kù);負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書 進(jìn)行評(píng)價(jià)；主持公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。6.工程合同管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。7.成本分析及效益評(píng)估參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累

11、相關(guān)專業(yè) 經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)報(bào)告，編制項(xiàng)目效益評(píng) 價(jià)報(bào)告。（四）工程技術(shù)部：部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念 和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。部門職能：采購(gòu)管理配合、工程過(guò)程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技 術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù).采購(gòu)管理配合配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。2 .工程過(guò)程管理配合負(fù)責(zé)定期對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并督促項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行整改；配合項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫(kù)。3 .設(shè)計(jì)管理配合 配合對(duì)建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型； 配合編制項(xiàng)目限

12、額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 配合對(duì)設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化； 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核； 配合完成圖紙內(nèi)部審查； 配合完成施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。5.工程技術(shù)支持 配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要； 參與完成大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作；配合進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審；配合完成對(duì)重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審工作；負(fù)責(zé)在工程全過(guò)程中對(duì)工程重大技術(shù)問(wèn)題提供專業(yè)支持；參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝在實(shí)際工程中的推廣和應(yīng)用； 配合處理重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； 負(fù)責(zé)提出新材料、

13、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。6 .技術(shù)資料管理 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； 配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。7 .工程管理指引制訂及維護(hù)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)；負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品, 以前瞻性視野,創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間。部門職能：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理.項(xiàng)目規(guī)劃配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要 配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2 .設(shè)計(jì)配合 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核。3 .設(shè)計(jì)研究 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑

14、專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂； 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營(yíng)銷策劃部一起建立并完善專家人才庫(kù)； 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)案例信息庫(kù)，并進(jìn)行分析整理； 負(fù)責(zé)跟蹤國(guó)內(nèi)外建筑規(guī)劃動(dòng)態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。4.標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系； 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)。（六）營(yíng)銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，極大地滿足客戶需求。部門職能：項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷、市場(chǎng)研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理.項(xiàng)目策劃配合編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要2 .項(xiàng)目營(yíng)銷

15、配合完成營(yíng)銷推廣策劃方案的制定及評(píng)審工作；配合完成營(yíng)銷策劃公司的選擇評(píng)審工作；配合完成廣告策劃公司的選擇評(píng)審工作； 配合完成營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算的制定及評(píng)審工作。3 .市場(chǎng)研究 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營(yíng)銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫(kù)； 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及政策研究，定期形成市場(chǎng)分析報(bào)告； 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營(yíng)銷專業(yè)水平； 負(fù)責(zé)制訂科學(xué)的營(yíng)銷管理體制，推進(jìn)營(yíng)銷職能創(chuàng)新。4.品牌策劃及建設(shè) 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實(shí)施； 負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實(shí)； 組織各項(xiàng)目參加大型房地

16、產(chǎn)展會(huì)。5 -標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系。（七）財(cái)務(wù)部：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營(yíng)理念和方 法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺(tái)。部門職能：財(cái)務(wù)管理制度管理、會(huì)計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、 財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與 內(nèi)部管理-財(cái)務(wù)管理制度管理負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完 善公司各種財(cái)務(wù)管理制度。2 .會(huì)計(jì)核算負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的編制和報(bào)送； 負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告社會(huì)審計(jì)工作。 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃； 負(fù)責(zé)公司日常資

17、金調(diào)度，確保公司營(yíng)運(yùn)資金需求； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； 負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)及融資創(chuàng)新的研究管理； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。4.全面預(yù)算管理負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； 配合確定公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo); 配合編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃； 負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整資金計(jì)劃。5 .財(cái)務(wù)分析與公司決策支持負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)狀況分析，提供管理報(bào)表；負(fù)責(zé)審核各類經(jīng)濟(jì)合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持，對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的財(cái)務(wù)條款提出建議，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；配合編制項(xiàng)目開發(fā)綱要。6 .稅務(wù)管理負(fù)責(zé)辦理公司曰常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng)；負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃；負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司稅務(wù)工作。7 .權(quán)益性投資管理和審計(jì) 負(fù)責(zé)收集

18、整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息； 負(fù)責(zé)為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查投資企業(yè)的財(cái)務(wù)工作；配合上級(jí)單位對(duì)本公司及投資企業(yè)的曰常審計(jì)和檢查； 負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實(shí)施。8.財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全；負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全； 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印章、有價(jià)證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。(A)客戶服務(wù)部部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺(tái)，努力提升 公司市場(chǎng)中的信譽(yù)度和美譽(yù)度。部門職能：項(xiàng)目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、 中航會(huì)管理、客戶服務(wù)體系、客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理.項(xiàng)目策劃配合配合

19、編制項(xiàng)目開發(fā)綱要；配合完成營(yíng)銷推廣策劃方案的制定工作。2.銷售事務(wù)管理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作； 與項(xiàng)目公司(部)共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估； 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； 配合進(jìn)行按揭銀行的選擇； 負(fù)責(zé)認(rèn)購(gòu)書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； 配合進(jìn)行營(yíng)銷推廣客戶活動(dòng)； 配合完成簽訂相關(guān)認(rèn)購(gòu)協(xié)議工作； 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； 配合完成客戶資料移交工作；負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析；負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產(chǎn)證；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目入伙策劃并組織落實(shí)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。3 .投訴處理 負(fù)

20、責(zé)與項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行對(duì)接，參與工程竣工驗(yàn)收； 成立項(xiàng)目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負(fù)責(zé)受理客戶投訴；負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案,并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行處理； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）解散后，維修工程款項(xiàng)的管理； 組織各部門使用客戶服務(wù)軟件； 負(fù)責(zé)對(duì)客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪； 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負(fù)責(zé)定期對(duì)客戶投訴進(jìn)行分析。4 .客戶關(guān)系管理負(fù)責(zé)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查；負(fù)責(zé)對(duì)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并形成報(bào)告。5 .中航會(huì)管理 負(fù)責(zé)中航會(huì)的策劃、設(shè)立及后期會(huì)務(wù)工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)的推廣工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)刊的策劃及出版工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)

21、會(huì)員活動(dòng)的策劃及實(shí)施；負(fù)責(zé)中航會(huì)運(yùn)作過(guò)程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護(hù)；負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理。6.客戶服務(wù)體系 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款； 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。7.客服信息分析負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形成客服案例庫(kù)。 負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù)； 負(fù)責(zé)對(duì)公司業(yè)務(wù)合同的法律審核； 負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負(fù)責(zé)法律知識(shí)培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律

22、指 導(dǎo)； 負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評(píng)價(jià)。9.客戶危機(jī)管理負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度；負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。（九）行政人事部：部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務(wù)等方面的 有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營(yíng)造高效和諧的職場(chǎng)氛圍。部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓(xùn)、員工薪酬和績(jī)效考核、企業(yè)文化建設(shè)、行政事務(wù)管理、資產(chǎn)管理、"信息管理、檔案管理-人力資源規(guī)劃負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計(jì)人力資源管理模式（包含招聘、績(jī)效、培訓(xùn)、薪

23、酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完善人力資源管理制度；負(fù)責(zé)向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等 方面的建議；負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目公司（部）的管理架構(gòu)和人員配置計(jì)劃；負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。2 .員工招聘和選派負(fù)責(zé)制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為公司和項(xiàng)目公司（部）供 給人才；配合完成項(xiàng)目公司（部）高層管理人員的聘任工作C3 .員工培訓(xùn)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作；負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃；負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部培 訓(xùn)工作。4.員工薪酬和績(jī)效考核負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級(jí)以下員工績(jī)效考核管理及匯總整理公司績(jī)效考核結(jié)果；負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公

24、司（部）薪酬制度；負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動(dòng)、離職、入職、考勤、保險(xiǎn)和醫(yī)療等手續(xù)；負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。5 .企業(yè)文化建設(shè)負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)。6 .行政事務(wù)管理 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（CIS）； 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)； 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的會(huì)務(wù)管理與會(huì)務(wù)服務(wù)以及會(huì)議紀(jì)要的整理與發(fā)放； 負(fù)責(zé)管理公司印章； 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理；負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員管理； 負(fù)責(zé)公司前臺(tái)接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理;負(fù)責(zé)公司有關(guān)對(duì)外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； 負(fù)責(zé)管理公司書刊、報(bào)紙訂購(gòu)； 負(fù)責(zé)其他后勤服

25、務(wù)。7.資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購(gòu)審批手續(xù)、采購(gòu)以及登記建檔工作； 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)； 主持盤點(diǎn)固定資產(chǎn)工作； 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)曰常維護(hù)和臺(tái)帳管理； 配合完成項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。8 . IT信息管理負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案；負(fù)責(zé)企業(yè)計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)；負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購(gòu)置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新；負(fù)責(zé)處理公司曰常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供口服務(wù)。負(fù)責(zé)檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)；負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理；負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目公司（部）檔案工作；負(fù)責(zé)接

26、收項(xiàng)目公司（部）工程竣工后的檔案資料。三、項(xiàng)目公司（部）職責(zé)使命：項(xiàng)目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù)指 揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占 用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。職能：項(xiàng)目立項(xiàng)后組織制定項(xiàng)目開發(fā)綱要,并在項(xiàng)目開發(fā)綱要指導(dǎo) 下主持項(xiàng)目全過(guò)程開發(fā)工作。說(shuō)明：確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn) 行項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備負(fù)責(zé)制定管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃，交由行政人事部審核。2 .項(xiàng)目策劃組織編制項(xiàng)目開發(fā)綱要，并組織階段性評(píng)審及最終評(píng) 審。3 .設(shè)計(jì)管理）方案設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)

27、編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評(píng)審；負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。2）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)組織相關(guān)部門對(duì)建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化并落實(shí)；負(fù)責(zé)施工圖審查單位的考察和確定；在建筑專業(yè)初步設(shè)計(jì)完成后，負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司進(jìn)行查丈咨詢；負(fù)責(zé)編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書； 配合編制項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并負(fù)責(zé)落實(shí)； 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，組織對(duì)階段性及最終的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核； 組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)

28、，并確定 主要設(shè)計(jì)參數(shù)； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè) 計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等； 主持圖紙內(nèi)部審查； 主持施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底； 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。）施工準(zhǔn)備負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地準(zhǔn)備;負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目政府相關(guān)許可證;主持施工組織設(shè)計(jì)的評(píng)審工作。2）進(jìn)度管理負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃制定施工總體進(jìn)度計(jì)負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則，落實(shí)計(jì)劃執(zhí)行；負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃（例如主要 設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。3）質(zhì)量管理負(fù)責(zé)落實(shí)施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方

29、案；主持各階段的工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對(duì) 于典型問(wèn)題形成案例，交工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫(kù)。4）安全文明管理負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范；負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全文明檢查； 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)社會(huì)治安的綜合治理； 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。5）采購(gòu)管理負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃及材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃，并交由合約成本部審核；配合進(jìn)行公司組織的項(xiàng)目主體總包招標(biāo)、主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備招標(biāo)；負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi)的采

30、購(gòu)工作；負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，并跟蹤、督促計(jì)劃的執(zhí)行；負(fù)責(zé)大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理；負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)公司供應(yīng)商，并知會(huì)相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。6）設(shè)計(jì)變更管理負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更； 主持重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評(píng)審； 主持審核為滿足客戶需求的設(shè)計(jì)變更。7）項(xiàng)目檔案管理負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案；負(fù)責(zé)進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善 工程案例信息庫(kù)。8）項(xiàng)目危機(jī)管理負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度 負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。5 ,成本管理 配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目預(yù)算,配合合約成本部備案抽查； 負(fù)責(zé)根據(jù)

31、施工合同，編制工程款季度支付計(jì)劃，并交由財(cái)務(wù)部備案； 負(fù)責(zé)核對(duì)供應(yīng)商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進(jìn)度款，辦理支付手續(xù);）營(yíng)銷策劃2）營(yíng)銷推廣3）銷售管理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài)成 本報(bào)表交由合約成本部備案；負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合 約成本部，并配合合約成本部完成工程結(jié)算分析報(bào)告。 主持營(yíng)銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評(píng)審工作； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體計(jì)劃，并組織評(píng)審； 負(fù)責(zé)編制營(yíng)銷推廣策劃方案，并組織評(píng)審； 負(fù)責(zé)編制營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，并組織審核； 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。負(fù)責(zé)按照營(yíng)銷推廣策劃方案開展?fàn)I銷推廣

32、活動(dòng)。 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請(qǐng)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證； 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議； 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同；與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估。4）售后服務(wù)配合項(xiàng)目入伙后的工程整改工作；配合處理重大投訴。7.項(xiàng)目合同管理負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同；負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估分析，并反饋至相關(guān)部門。7 .項(xiàng)目收尾項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作；主持項(xiàng)目公司

33、清算及固定資產(chǎn)處置；項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告。負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由運(yùn)營(yíng)管理部備案；根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績(jī)效考核工作;主持各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖客戶服務(wù)部產(chǎn)品研究部運(yùn)營(yíng)管理部和營(yíng)銷策劃部產(chǎn)口八二1 /表八工程技術(shù)部(-)項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)項(xiàng)目拓展工作流程示意圖主要工作流程土地信息1出隹初步確定亞國(guó)可行性研究公司內(nèi)部辦理土地責(zé)任部門投資拓展部投資拓展部投資拓展部公司董事會(huì)投資拓展部配合部門運(yùn)營(yíng)管理部產(chǎn)品研究部營(yíng)銷策劃部合約成本部工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部投資

34、拓展部運(yùn)營(yíng)管理部提交成果土地信息庫(kù)分析土 地信息甄選 目標(biāo)地塊初 步確定拓展 目標(biāo)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目實(shí)施決議土地 合同建設(shè) 用地規(guī)劃許 可證付清 地價(jià)款證 明土地 證固定 資產(chǎn)投資計(jì) 劃控制要占，、準(zhǔn)確收集資料及時(shí) 更新數(shù)據(jù)調(diào)查土地背景防范潛在風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資料翔實(shí)科學(xué)理性分析咨詢專業(yè)意見(jiàn)慎重決策確保手續(xù)完備避免 法律糾紛項(xiàng)目拓展工作流程圖項(xiàng)目拓展流程指引1 .目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。2 .適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目拓展獲取工作，以及為之展開的相 應(yīng)研究工作。3 .職責(zé)31.投資拓展部：3.1.1. 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。

35、3.1.2. 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。3.1.3. 參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。3.1.4. 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查，并組織編制項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告。3.1.5. 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃， 組織項(xiàng)目前期策劃小組展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。3.1.6. 公司評(píng)審：負(fù)責(zé)將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告交由公司投資決策委員會(huì)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審。3.1.7. 負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。

36、3.2. 運(yùn)營(yíng)管理部：3.2.1. 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相 關(guān)部門（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功 能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。3.3. 項(xiàng)目前期策劃小組：3.3.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)可行性研究計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，編制初步策劃定位報(bào)告（含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定 位）、初步產(chǎn)品建議書、工程技術(shù)特點(diǎn)分析、成本測(cè)算報(bào) 告。3.4. 財(cái)務(wù)部：3.4.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計(jì)劃等材料，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和相關(guān)財(cái)務(wù)分析。3.4.2. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案。35策

37、劃、方案評(píng)審委員會(huì)：3.5.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評(píng)審，提出調(diào)整意見(jiàn)，把控策劃水平。3.6.投資咨詢委員會(huì)：3.6.1. 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯 報(bào)，提出綜合調(diào)整意見(jiàn)，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司 董事會(huì)評(píng)審。4.工作程序4.1. 基礎(chǔ)研究4.1.1. 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作；4.1.2. 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng) 態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究 和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作；4.1.

38、3. 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全；4.1.4. 各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)；4.1.5. 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究 計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫(kù)的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng) 負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔；4.2. 信息收集、甑別：4.2.1. 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等；4.2.2. 土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行

39、： 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、 拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的 企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等； 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。4.2.3. 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫 土地信息采集表,投資拓展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù) 公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記 錄并存檔，會(huì)議結(jié)果知會(huì)經(jīng)理；4.2.4. 通過(guò)

40、初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工 作，并通過(guò)土地信息采集表將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過(guò)的 信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見(jiàn)，存入土地信息庫(kù)，并統(tǒng)一答復(fù)信 息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變 化情況加以跟蹤。43初步確定拓展目標(biāo)1.1.1. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào)，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總；1.1.2. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料及運(yùn)營(yíng)管 理部提供的政府相關(guān)資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng) 公司法律顧問(wèn)或公司法務(wù)人員提供意見(jiàn)，最終做出項(xiàng)目用地

41、購(gòu)買操作方 式的判斷；1.1.3. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，根 據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡(jiǎn)易的新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告，進(jìn)行部門內(nèi)部評(píng) 審；1.1.4. 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過(guò)則根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整或放棄。4.4. 項(xiàng)目可行性研究 .4.1. 項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前 期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告； .4.2. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評(píng)審會(huì)上的意見(jiàn)匯總，根據(jù)項(xiàng)目情 況，向公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，并制訂可行性研究計(jì)劃，該計(jì)劃

42、需包含 各相應(yīng)工作的責(zé)任主體（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間 節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組； 43.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作:項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流 程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā) 展趨勢(shì)等； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編寫風(fēng)險(xiǎn)控 制報(bào)告（初稿）；項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào) 研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫初步策劃定位報(bào)告； 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對(duì)初步策劃定位報(bào)告的評(píng)審工 作，策劃、方案評(píng)審委員會(huì)針對(duì)初步策

43、劃定位報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，給出 專業(yè)意見(jiàn)； 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)，繼續(xù)深化定位， 完成初步產(chǎn)品意見(jiàn)書； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)初步產(chǎn)品建議書編寫初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì) 劃 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)初步產(chǎn)品建議書,編寫工程技術(shù)特 點(diǎn)分析，并根據(jù)工程技術(shù)特點(diǎn)分析和初步產(chǎn)品建議書進(jìn)行成 本測(cè)算，完成成本測(cè)算報(bào)告； 財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分 析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。 .4.4.投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過(guò)后以新項(xiàng)目可4.5. 決策評(píng)審4.5.1. 投資決策評(píng)審會(huì)聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)

44、，最終由集體討論決定。項(xiàng)目評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審確定；4.5.2. 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目；4.5.3. 項(xiàng)目論證會(huì)通過(guò)后，若無(wú)需進(jìn)一步解決的問(wèn)題，則有投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作 條件的實(shí)施和跟蹤。項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé)1 .投資拓展部：1.1. 收集土地信息建立信息庫(kù)：定期制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地 信息庫(kù)。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。L2.初步確定拓展目標(biāo)：分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背 景資料，初步確定

45、拓展目標(biāo)。L3.組織可行性研究：負(fù)責(zé)制訂可行性研究計(jì)劃，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān) 資料，完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。L4.組織評(píng)審：將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司投資決策委員會(huì)評(píng)審,通過(guò)后報(bào)董事會(huì) 評(píng)審。L5.辦理土地獲取手續(xù)：負(fù)責(zé)按照公司審批通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取 得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。必要時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理部配合相關(guān)工作。2 .財(cái)務(wù)部：2.1. 項(xiàng)目可行性分析：根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，完成財(cái) 務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。3 .產(chǎn)品研究部：3.1. 項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn) 行項(xiàng)目規(guī)劃分析，完

46、成初步策劃定位報(bào)告和初步產(chǎn)品建議書。4 .營(yíng)銷策劃部：4.1. 項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)研， 根據(jù)初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，完成初步策劃定位報(bào)告和初步產(chǎn)品建議 書。5 .運(yùn)營(yíng)管理部：5.1. .收集項(xiàng)目背景資料：從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最 新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。5.2. .協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)：協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。（-）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)6 .合約成本部：6.1. 成本測(cè)算：根據(jù)初步產(chǎn)品建議書和工程技術(shù)特點(diǎn)分析，進(jìn)行成本測(cè)算，完成成本測(cè)算報(bào)告7 .工程技術(shù)部7.1. .工程技術(shù)特點(diǎn)

47、分析：對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書，完成工程技術(shù)特點(diǎn)分析。項(xiàng)目策劃工作流程示意圖主要工作流程制定項(xiàng)目一,八公司評(píng)審責(zé)任部門項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組配合部門營(yíng)銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 財(cái)務(wù)部提交成果項(xiàng)目開發(fā)綱要包括：策劃定位報(bào)告、產(chǎn)品建議書、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、成本規(guī)劃報(bào)告、財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告經(jīng)過(guò)評(píng)審后的項(xiàng)目開發(fā)綱要控制保證控制性文件的咨詢專業(yè)意見(jiàn)要點(diǎn)系統(tǒng)性慎重決策項(xiàng)目策劃工作流程圖項(xiàng)目策劃流程指引1 .目的深化項(xiàng)目可行性研究，完成項(xiàng)目開發(fā)綱要（包含策

48、劃定位報(bào)告、 產(chǎn)品建議書、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、成本規(guī)劃、財(cái)務(wù)分析及資金計(jì) 劃、風(fēng)險(xiǎn)控制），為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作提供依據(jù)。2 .適用范圍適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目開發(fā)綱要移交前所有相關(guān)工作。3 .職責(zé)3.1. 項(xiàng)目公司（部）/項(xiàng)目前期策劃小組：3.1.1. 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé)深化項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中初步項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、初步策劃定位報(bào)告（含市場(chǎng)定位 和產(chǎn)品定位）、初步產(chǎn)品建議書、風(fēng)險(xiǎn)控制（初稿）、成本測(cè) 算報(bào)告，匯總財(cái)務(wù)部提供的財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃整理形成項(xiàng)目開 發(fā)綱要。3.1.2. 在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。32財(cái)務(wù)部：1.1.1.

49、在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，深化財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與資金籌措方案，完成財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃。1.1.2. 配合完成對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要評(píng)審工作，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。3.3. 運(yùn)營(yíng)管理部：3.3.1. 審核項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃，配合完成對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要評(píng)審 工作。3.4. 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)：3.4.1. 參加項(xiàng)目開發(fā)綱要的評(píng)審，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)綱要 進(jìn)行決策。4.工作程序41.策劃前期準(zhǔn)備4.1.1. 項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)踏勘和范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào) 研，收集與項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)目信息，深化初步策劃定位報(bào)告，編制策劃定位報(bào)告。 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià)格等信息； 現(xiàn)場(chǎng)踏勘主要是了解

50、基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)； 范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研主要指對(duì)項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、 未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目調(diào)研。市場(chǎng)調(diào) 研完成要填寫樓盤市調(diào)表； 對(duì)市場(chǎng)調(diào)研以及現(xiàn)場(chǎng)踏勘的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果深化初步策劃定位報(bào)告，編寫策劃定位報(bào)告；46財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)深化財(cái)務(wù)分析，編制財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃。4.1.2. 策劃定位報(bào)告的論述重點(diǎn)為市場(chǎng)概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格定位；4.1.3. 市場(chǎng)概述應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析 房地產(chǎn)大勢(shì)及本區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析4.1.4. 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目的SWOT分析 目標(biāo)客戶定位4.1.5. 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目的主題形象及開發(fā)理念 項(xiàng)目的產(chǎn)品建議4.1.6. 定價(jià)建議。4.2. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)組