房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問題研究

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問題研究房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問題風(fēng)險問題研究課題本文關(guān)鍵詞： 效力，合同，合作，開發(fā)，研究房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問題研究本文簡介：摘要：房地產(chǎn)合 作開發(fā)再次出現(xiàn)是一種非常容易出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)形式。本文結(jié) 合辯證法理論用實際案件為例，以房地產(chǎn)合作為主要研究對象,論述了 房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本內(nèi)容，探討房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些法律問 題。房地產(chǎn)合作開發(fā)具有很重大的意義,不僅可以讓資金和土地結(jié)合， 還能化解不必要的違約風(fēng)險。但是由于房地產(chǎn)市場化的發(fā)展壯大，房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同中效力問題所研究本文內(nèi)容：摘要：房地產(chǎn)合作開發(fā)是一種一類非常容易出現(xiàn)環(huán)境問題的 房地產(chǎn)開發(fā)形

2、式。作者結(jié)合理論用實際案件為例，以房地產(chǎn)合作為主 要研究對象，論述了房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本具體內(nèi)容，探討房地產(chǎn)開 發(fā)整個過程中出現(xiàn)的一些中會法律問題。房地產(chǎn)合作開發(fā)具有很重大 的意義，不僅可以讓大筆資金和資金充裕土地結(jié)合，還能排解不必要 的風(fēng)險。但是由于房地產(chǎn)市場化的發(fā)展壯大，法律規(guī)定和相關(guān)制度建 設(shè)不夠完善，其中涉及的規(guī)則流程過于繁瑣、資金投入過于浩大，引 發(fā)了一系列問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中發(fā)生了一些法律問題。 學(xué)術(shù)研究本文希望通過研究這些問題，為房地產(chǎn)方面找到法律依據(jù)和 解決辦法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；法律問題；隨著我國城市化進(jìn)程的加快，我國越來越房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn) 越來越迅猛，并且

3、日益成為國民經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，維持 著價值觀念的安定局而。然而由于前述我國現(xiàn)行法律和規(guī)章制度的欠 缺，在如今房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的局面下所，無法做到盡善盡美，并 且諸多方面不能解決由于房地產(chǎn)合作開發(fā)帶來的方方面面的法律糾紛 等問題。因此，如果任由市場調(diào)節(jié)，國家不實行相關(guān)法律來約束的話, 商業(yè)地產(chǎn)合作開發(fā)的問題就不能夠真正得到解決，社會的穩(wěn)定，國民 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就會受到影響。所以，筆者在這里對房地產(chǎn)合作開發(fā)做了 研究和探討，希望能夠為房地產(chǎn)合作開發(fā)制度的完善和司法實踐提供 幫助。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)簡述隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化腳步的，房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展 越來越迅速，房地產(chǎn)開發(fā)這個名詞在我們

4、的更加生活中出現(xiàn)的越來越 頻繁。由于房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象的社會活 動，所以會牽扯到資源整合的各個實體1。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要充足 的可能需要大筆資金、一定的技術(shù)水平、高素質(zhì)的工人，還需要有獲 取土地使用權(quán)等等各類資源，市場各個主體在這種情況下不得不選擇 合作的方式有效整合資源來完成房地產(chǎn)的開發(fā)，由此房地產(chǎn)在此之后 合作開發(fā)便出現(xiàn)明顯了。根據(jù)對我國法律的學(xué)術(shù)研究發(fā)現(xiàn)，只要兩個 是以上的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體進(jìn)行共同開發(fā)耕地、建設(shè)房屋的 合作項目行為，都可以全都稱之為房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式多種多樣，按照不同的定義標(biāo)準(zhǔn)可以 劃分為不同的類別。房地產(chǎn)合作開發(fā)是當(dāng)事人

5、整合資金、技術(shù)、土地 等資源的一種合作行為，宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主體需要取得土地 使用權(quán)、選擇合作伙伴、商量合作方案、進(jìn)行利益分配等等步驟，所 以開發(fā)主體會面對深知著選擇。因此，在每一個環(huán)節(jié)都能夠做出詳細(xì) 的分類。例如，按照出資方式分類，在房地產(chǎn)合作開發(fā)中均，不免有 土地、技術(shù)、資金、勞務(wù)等等資源要素的參與。市場主體可能不僅僅 參與某如果一種要素的投入，也可能存在多種要素的投入，這樣就會 出現(xiàn)資金一方在投入資金的同時可能參與了技術(shù)的提供支持，因此有 單一和復(fù)合兩種開發(fā)形式。二、房地產(chǎn)簽訂協(xié)議的認(rèn)定問題（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的認(rèn)定按照合作以往合作行為的實際案例和一般體認(rèn)，筆者認(rèn)為房 地產(chǎn)合作

6、開發(fā)行為應(yīng)當(dāng)符合四個條件:共同出資、共同經(jīng)營、共享利益、 共擔(dān)風(fēng)險。合作無論是加強(qiáng)合作使用何種方式出資合作必備條件都是 共同投資，婚姻關(guān)系投資是建立合作關(guān)系的一個象征物。此外經(jīng)營霸 區(qū)也是非常主要的一步，但是由于各方的條件限制，兼營的能力問題， 可能存在缺陷和不足，因此不參與經(jīng)營是參加條件可以允許的，既需 要考慮了實際的情況，也符合合同自由的原則2。最后，當(dāng)事人要想 合作合同最終生效就應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)風(fēng)險，共同分享利潤，如果某一方 只有在房地產(chǎn)合作中合同分享利潤而選擇不承擔(dān)風(fēng)險，這樣的作廢做 法在法律上為是無效的。因此，共同承擔(dān)風(fēng)險和共同分享利潤必須是 合作合同的必備條件之一，在現(xiàn)實生活中也不存在

7、只享受高超額收益 而可以選擇規(guī)避高風(fēng)險的好事出現(xiàn)。產(chǎn)生以上關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)條 件的論述原因是我國對此類合作行為尚未進(jìn)行過任何立法者行為，因 此不夠明確的吳先生法律引發(fā)的筆者對于在實際條件下對房地產(chǎn)合作 開發(fā)的認(rèn)識和了解。（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)主體的資格問題依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同是對合同雙方的共同要 求而而非互助對一方的要求。因此，合作的主體必須都具備房地產(chǎn)合 作開發(fā)的經(jīng)營資格。只要是從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者，都必須具備企 業(yè)的法人條件并且獲得工商部門的認(rèn)可、頒發(fā)相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照。如果 不具備這些可以條件就簽訂了合同就會被認(rèn)為是無效，但是一旦再次 發(fā)生法律糾紛案件，企業(yè)在審理期間獲得了房地

8、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的會 被認(rèn)定為合同有效。按照城市房地產(chǎn)投資管理法的規(guī)定，進(jìn)行房 地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)營者，必須具備開發(fā)經(jīng)營資格，否則不準(zhǔn)進(jìn)行需要 進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。息息相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎著民生國計和人民 的生命安全，對研發(fā)資格的限制和要求是必要的。另外，如果社會上 存在雙方出資、用地進(jìn)行建造樓宇的行為，但是并未進(jìn)行購入，這樣 的合作行為仍然需要合作放依賴于房地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)營資格。三、房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問題研究（一）影響房地產(chǎn)合作開發(fā)合同生效與否的因素合同的生效需要成當(dāng)事人之間簽訂協(xié)議建立成這類合同關(guān)系, 因此合同的成立洽談是當(dāng)事人商談的結(jié)果，擁有契約效果。合同的成 立只需要雙方以及意思表

9、示是一致的，其他因素概不影響合同的法律 效力，因此寬松的構(gòu)成要素使得合同更容易形成合同，能夠保護(hù)海外 市場的交易3。雖然，房地產(chǎn)田地合同只要當(dāng)事人對土地、資金、技 術(shù)等方面能夠達(dá)成統(tǒng)一意見合作開發(fā)項目，并簽訂協(xié)議房地產(chǎn)合同就 可以成立合同。但是與一般的服務(wù)合同有所不同，房地產(chǎn)合作需要處理復(fù)雜 的關(guān)系主體。而影響房地產(chǎn)合作開發(fā)效力的因素有以下幾點。房地產(chǎn) 合作開發(fā)企業(yè)法人、土地使用權(quán)順磁性和取得、行政審批審批手續(xù)等 等。例如土地使用權(quán)的取得，根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定， 只有在取得土地使用權(quán)運營管理的土地上才能開發(fā)經(jīng)營。因為我國國 有土地有國際上國有土地和集體土地兩種所有制，因此土地是不可以

10、開發(fā)經(jīng)營的，只有辦理了出讓相關(guān)手續(xù)才可以開發(fā)。如果有改變工業(yè) 用地用途的行為，應(yīng)當(dāng)前往有關(guān)政府機(jī)構(gòu)部門請求批準(zhǔn)。（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)合同被認(rèn)定的處理針對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題合作開發(fā)合同規(guī)定問題，一旦合同被 鑒定為無效，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行處理。以土地使用權(quán)的取得為例，如果許 可土地所有權(quán)未經(jīng)有關(guān)批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作 為投資項目與他人訂立合同信貸合作開發(fā)房地產(chǎn)的，必需認(rèn)定合同無 效。但起訴前己經(jīng)獲得批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因此具體的 處理方式是對于起訴前得到具體內(nèi)容批準(zhǔn)，并且補(bǔ)交土地出讓金，± 地使用權(quán)出讓手續(xù)的合同被認(rèn)定為有效。從這里我們可以所簽看出當(dāng) 簽訂合同被撤銷、

11、解除之后，按照實際案件的實際情況進(jìn)行具體問題 具體分析，具體問題要具體加以解決。由于房地產(chǎn)合作開發(fā)是各方為 共同利益目標(biāo)合作開發(fā)行為，最終的投資項目具有共計共有的性質(zhì)，如果合同被確認(rèn)為無效，解決的方案并解決不全是能夠以返還相應(yīng)東 西和賠償?shù)姆绞骄涂梢詫崿F(xiàn)，其中最重要的是存在不動產(chǎn)的分割。所 以當(dāng)協(xié)作形式不同，具體形式不同時，解決的方案也就有所不同確定 的賠償方法也就基本原理不同。因此，所作很難在國際法上做出統(tǒng)一 的規(guī)定4。當(dāng)然，表象在處理這類案件的時候如果沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)也 是不夠現(xiàn)實的，合作開發(fā)合同涉及不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，其數(shù)額巨大，關(guān)系 廣泛，有必要為統(tǒng)一司法的標(biāo)準(zhǔn)、明確處理的原則。四、結(jié)束語經(jīng)過研究探討，我們可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)的問題涉及 面較廣，因此涉及的法律問題也比較限于繁瑣復(fù)雜，發(fā)生的法律糾紛 比較多難以解決。一旦法律問題出現(xiàn)，由于案件涉及的數(shù)額較大，關(guān) 系復(fù)雜，就會出現(xiàn)難以判決的情況，誘發(fā)給司法機(jī)關(guān)產(chǎn)生了不少麻煩。 這些結(jié)構(gòu)性問題的出現(xiàn)縱然有房地產(chǎn)開發(fā)主體的責(zé)任存在，但是，更 多的是國家法律不夠明確提出，司法機(jī)關(guān)只能按照以往成功經(jīng)驗判決， 的不足給執(zhí)法和司法方面帶來極大的不便。因此，筆者希望國家加強(qiáng) 對房地產(chǎn)合作的干涉力度，建立房地產(chǎn)合作開發(fā)方面房地產(chǎn)業(yè)的法律 制度