首付分期政策及風(fēng)險管控方案

1、xxxxxx ? XXX首付分期政策及風(fēng)險管控xxxxxx ? xxx項目亮相后蓄客不足，首開及年度銷售難度極大。同時，近期樓市遇冷，多競品項目將在春節(jié)前集中供應(yīng)，項目滯銷風(fēng)險極大。為降低首付門檻，增加客戶基數(shù)，促進(jìn)項目去化，建議針對 XXX住宅產(chǎn)品實施首付分期政策（首付分期的數(shù)量占比控制在30%以）。詳見PART 1分期政策。受XXX政府資金監(jiān)管政策限制，按揭客戶首付款全額到賬后才 能 合同備案辦理銀行按揭。因此，客戶選擇首付分期的付款式后，首 付 款差額部分需要我司向客戶提供借款。從風(fēng)險管控角度出發(fā)，建議 對 借款環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化。詳見 PART 2風(fēng)險管控。PART 1:分期政策首付分

2、期做為項目宣傳吸引客戶的噱頭，爭搶客戶資源，增加來 訪 數(shù)量，促進(jìn)銷售。同時為規(guī)避風(fēng)險，建議分期優(yōu)惠與正常付款式總 價區(qū) 分開來，以此來杜絕部分客戶明明有支付能力卻故意首付分期的情況。1、案執(zhí)行時間：開始時間，暫定2018年12月8日（以本案審批完成時間為準(zhǔn)）；結(jié)束時間，暫定 2019年12月31 Bo2、適用:xxxxxx項目住宅產(chǎn)品3、還款式：無息無手續(xù)費分期付款；首付最低1成起，剩余首付由公司借款支付，借款期限最長時間為項目交房 （2020年9月30日） 前；借款部分從借款之日起每6個月至少歸還借款1次，每次歸還金 額不低于總借款金額的25%,最后一筆款須在2020年9月30日還清。4、

3、操作流程:一.客片了解項目信息及首付款分期計劃詳細(xì)內(nèi)容。P 二二.銷售經(jīng)理必須親自確認(rèn)客尸付款能力.資產(chǎn)狀況.信譽度.是否分期及具體付 款時間。三.客片選定房源及價格。四.簽訂認(rèn)購協(xié)議并繳納定金。五.簽訂商品房買賣合同，付部分首付款。4二六.客尸與公司指定借款人簽訂借款協(xié)議.借條與授權(quán)委托書。 指定借款人轉(zhuǎn)賬 至客尸賬尸，客尸刷卡繳納剩余首付款。五七.簽定的借款協(xié)議.借條、授權(quán)委托書，各復(fù)印一份，原件給 財務(wù)，復(fù)印件銷 售留底.各自建立臺賬核對及時催收回款。具J財務(wù)開具首付款收據(jù)和客尸付款銀行憑證，辦理按揭。九、客尸按照借款協(xié)議還款。十.客尸付清房款后，置業(yè)顧問填寫付清房款確認(rèn)單，銷售經(jīng)理 和

4、財務(wù)簽字后方 可領(lǐng)取購房合同，同時財務(wù)將簽定的借款協(xié)議 .借條.授權(quán)委托書手續(xù)按完結(jié)分類 存檔。6、執(zhí)行注意事項：1、首付分期是在市場競爭激烈情況下的特殊階段政策，有一定法律風(fēng)險，銷售團隊一定要盡可能控制客戶數(shù)量和縮短付款期，也關(guān)系到 公司的回款任務(wù)完成和個人切身利益，銷售負(fù)責(zé)人要親自格把關(guān)。2、首付分期客戶，置業(yè)顧問、銷售經(jīng)理及財務(wù)副經(jīng)理（合作公司指定）均要核實客戶的資信實力，必須提供的資料包括收入證明、夫妻雙最近一年的銀行流水、銀行征信記錄；根據(jù)客戶情況可選擇提供的 包括并不限于客戶的固定資產(chǎn)證明（房產(chǎn)、汽車等）、第三擔(dān)保人的 實力及信用等，明顯缺乏還款能力或者信用較差的客戶直接拒售。3、

5、首付分期客戶的首付比例不低于總房款的 12%,借款比例不超過 總 房款的20%。4、首付分期客戶銷售和財務(wù)的專項臺賬一定要完整，客戶的定房、 簽 約、按揭回款、借款預(yù)計回款情況和實際每一筆還款情況、是否逾 期 及逾期原因等都要詳細(xì)完整記錄存檔，提前及時催促回款狀態(tài)。5、首付分期僅能成立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能成立關(guān)于房屋的物權(quán)關(guān)系，雖然合同中有相關(guān)的不能按時還款就不予交房，但是在實際履行中， 該條屬于無效條款，請在實際發(fā)生爭議時及時上報，以免造成損失。PART 2:風(fēng)險管控一、資金流向及時澇處理：情況一：在資金監(jiān)管的情況下XXX市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向 XXX置業(yè)發(fā)展有限公司借款, 雙簽訂借款協(xié)議

6、，并出具委托付款書委托 XXX置業(yè)發(fā)展有限公司支付 給指定借款人，然后由指定借款人按照銷售部提供的首付款分期臺 賬約定的金額轉(zhuǎn)給購房者（此銷售臺賬必須由該業(yè)務(wù)線審批確認(rèn)），?資料 .購房者在收到款項后再以交房款的形式轉(zhuǎn)到 XXX 市和易房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司賬戶（非監(jiān)管賬戶）。1 、 資 金流出時：XXX 置業(yè)發(fā)展有限公司賬務(wù)處理分錄借：其他應(yīng)收款- XXX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸：其他應(yīng)付款- 指定借款人借：其他應(yīng)付款一指定借款人貸：銀行存款XXX 市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬務(wù)處理借：其他應(yīng)收款- 指定借款人貸：其他應(yīng)付款 XXX 置業(yè)發(fā)展有限公司2 、 收 到客戶資金流入時：還款路徑

7、：指定借款人收到客戶還款后， XXX 市和易房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司出具委托書， 委托指定借款人歸還給XXX 置業(yè)發(fā)展有限公司。 同時 XXX 置業(yè)發(fā)展有限公司沖抵 XXX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 借款XXX 置業(yè)發(fā)展有限公司賬務(wù)處理借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款- 指定借款人借：其他應(yīng)付款一指定借款人貸：其他應(yīng)收款 XXX 市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXX 市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬務(wù)處理借：其他應(yīng)付款 XXX 置業(yè)發(fā)展有限公司貸：其他應(yīng)收款- 指定借款人情況二：在非資金監(jiān)管的情況下由 XXX 市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)給指定的借款人，然后由 指定借款人轉(zhuǎn)給購房者，購房者再以交房款的形式轉(zhuǎn)到 X

8、XX 市和易 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（非監(jiān)管賬戶）1、 資 金流出時借：其他應(yīng)收款- 指定借款人貸：銀行存款2、 收 到客戶歸還借款資金流入時：借：銀行存款貸：其他應(yīng)收款- 指定借款人2、 出借人指定資金流向 通過個人出借式操作，基于資金安全，集團暫定自鼎、紅兵、丁小兵 作為出 借人。3、 管控要求：1 、 銷 售人員應(yīng)全程陪同客戶辦理并做好溝通，客戶的銀行卡在轉(zhuǎn)款 前交由銷售人員保管，由銷售人員進(jìn)行刷卡及密碼輸入并完成付款 , 在刷卡成功后再將銀行卡歸還客戶；2 、財務(wù)收銀現(xiàn)場安排專人辦理；3 、財務(wù)先對客戶銀行卡進(jìn)行刷卡測試，確保該銀行卡可正常使用；確認(rèn)無誤后再進(jìn)行公司借款部分轉(zhuǎn)款操作且要控制

9、單筆轉(zhuǎn)款金額不超過客戶實際已繳納首期款金額；4 、收款現(xiàn)場需提供至少 2 名保安人員；4、 相 關(guān)法律文件簽署為降低違約風(fēng)險及管控風(fēng)險，首付分期購房者需要簽署如下協(xié)議：委托書（附件一）、借條（附件二）、借款協(xié)議（附件三）、客戶付清首期款的確認(rèn)單（附件四）。5、 風(fēng) 險管理：a、財務(wù)部1 、 存檔簽定的委托書、借條、借款協(xié)議、客戶付清首付款確認(rèn)單等 相關(guān)手續(xù)原件。2 、 建立首付分期客戶臺賬，每月 25 日前在與銷售部就客戶臺賬核對無誤后， 0A 發(fā)出“下個月首付到期客戶催收單”給銷售部，提 醒銷售部催收回款。3 、 編制首付分期客戶應(yīng)收款統(tǒng)計表，計算每個首付分期客戶的欠費情況以及未按時繳納款項

10、涉及違約金，每月 5 日前 0A 發(fā)出“截止上月首付分期客戶應(yīng)收款及違約金統(tǒng)計表”，經(jīng)片區(qū)總經(jīng)理審批后發(fā)給銷售部、法律專員、西南區(qū)域財務(wù)管理部，要求銷售部針對每戶編制欠款催收計劃，格按計劃進(jìn)行首付分期客戶欠款以及違約金催收。4 、委托書、借條、借款協(xié)議、客戶付清首期款確認(rèn)單等相關(guān)手續(xù)完結(jié)存檔。5 、客戶歸還每筆首付分期借款后，財務(wù)以公司指定借款人個人名義向 客戶開具收才居6 、客戶還清首付分期借款后，由財務(wù)、置業(yè)顧問、客戶三在場共同 見證委托書銷毀。b、銷售部1 、 負(fù) 責(zé)確定首付分期特定客戶群，對其信貸條件（分政府、事業(yè)單位公務(wù)員、其他人員）進(jìn)行分析。審核每個客戶個人經(jīng)濟情況，確認(rèn)是否給客戶

11、首付分期、具體政策以及還款時間。符合條件的簽定借款協(xié)議、借條、委托書。2 、 銷 售經(jīng)理每天梳理已認(rèn)購的首付分期客戶簽約時間、預(yù)計借款金額，并通知財務(wù)調(diào)款。4 、 銷 售勤每匯總執(zhí)行首付分期客戶及總成交占比統(tǒng)計表0A 流程知 會銷售經(jīng)理、銷售主管、財務(wù)經(jīng)理、營銷副總、西南區(qū)域營銷管理部 總監(jiān)及副總監(jiān)、西南區(qū)域資金總監(jiān)。5 、 簽 定首付分期借款協(xié)議、借條、委托書等相關(guān)手續(xù)，并復(fù)印留底存檔，原件移交財務(wù)。6 、 建 立首付分期客戶臺賬，及時催收回款，每月定期與財務(wù)核對客戶還款情況。7 、 每 月 5 日前對“截止上月首付分期客戶應(yīng)收款及違約金催收計劃表”的實際收取情況進(jìn)行跟蹤、統(tǒng)計，并對未按計劃

12、收回款項的每個客戶說明具體原因和具體的解決辦法。8 、 還 清首付款借款后，填寫付清首付款確認(rèn)單，并找現(xiàn)場財務(wù)及銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)后，給客戶商品房買賣合同。9、對每戶逾期客戶編制欠款催收計劃，格按照計劃時間積極進(jìn)行分?資料 .期款以及違約金催收，對多次催收仍不繳納的逾期客戶，0A上報法務(wù)進(jìn)行相應(yīng)處理。六、相關(guān)法律文件：附件一：委 托 書委托人：身份證：身份證住址：受托人：身份證：身份證住址：委托人向受托人借款 元用于購買XXX市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的“XX% XXX 棟 單元樓一號房，除此外，委托人還向銀行借款并用上述房屋向銀行作抵押擔(dān)保，為了保證受托人的資金安全，當(dāng)出現(xiàn)委托人未按時歸還

13、受托人或銀行借款的情形時，委托人就購買的上述房屋涉及 與銀行、 與開發(fā)商和在房管部門需要履行的一切手續(xù)都全權(quán)委托受 托人進(jìn)行， 具體委托事宜如下：1、代委托人一次性償還銀行借款，解除與銀行簽訂的借款合同 ， 領(lǐng)取相關(guān)結(jié)按憑證及有關(guān)文件，到房管部門撤銷抵押登記。受托人代 償 銀行債務(wù)后，委托人簽訂的購買房屋合同的一切權(quán)利歸受托人行 使；2、在開發(fā)商同意解除商品房買賣合同時，代為解除與XXX市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同及其補充協(xié)議，并代為領(lǐng)取開發(fā)商退還的款項；3、代為到房產(chǎn)管理部門辦理撤銷 “XX? XXX' 棟 單元一樓一號房房屋的商品房買賣合同的預(yù)售備案登記和該房屋的預(yù)

14、告登記事宜。受托人在辦理上述事宜時所簽署的文件及繳納的費用委托人均予以承認(rèn)，由委托人承擔(dān)。受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。委托期限：出現(xiàn)委托人未按時歸還受托人或銀行借款情形之日起至上述事項辦理完畢為止。本委托為不可撤銷的委托。委托人：年 月曰附件二：借條本人（身份證）于 年一月日購買省XXX市大道“xxX xxx”項目一棟一單元 一樓一號 房，現(xiàn)因購房首付款準(zhǔn)備不足，特向 （身份證：）借款人民幣 元（大寫：人民幣元整），雙權(quán)利義務(wù)劃分由借款協(xié)議詳細(xì)約定。由 XXX轉(zhuǎn)賬到本人賬 戶，并由本人在XXX.XXX營銷中心通過刷銀行卡支付的式， 將該筆房 款轉(zhuǎn)到XXX市和易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。收款賬戶信息如下：姓名：

15、賬號：銀行：特以此為據(jù)。借款人：年一月一日附件三：借款協(xié)議出借人（以下簡稱甲）： 身份證： 借款人（以下簡稱乙）： 身份證： 經(jīng)甲乙雙友好協(xié)商，現(xiàn)甲同意借與乙，為明確雙權(quán)利義務(wù)關(guān)系，特達(dá)成如下協(xié)議：第一條 乙向甲所借款項，總計 元（RMB大寫：元整，乙承諾分 一次將甲借予乙的該筆款項全額還與甲，第一次還款約定為在年-月 日前扳還甲亓：第二次還款約定為在 年月 日前扳還甲 二亓。第三次還款約定為在 年 月一日前返還甲 元；第四次還款約定為在 年 月 日前返還甲 元。第二條違約責(zé)任1、乙若格按照第一條的約定期間還款，則本借款為無息借款；2 、 乙 違反本協(xié)議第一條約定的任一一期還款期限， 逾期在三十日之， 自 約定的還款期限屆滿之次日起至實際歸還借款之日止，按中國人民銀行同期一年 期貸款基準(zhǔn)利率的 4 倍支付應(yīng)還款金額的利息，并于實際還款日向甲一并支付利 息（利息自本借款到賬之日起算）；3 、乙違反本協(xié)議第一條約定任一一期還款期限，且逾期超過三十日的，可要求乙按照中國人民銀行一年期同期貸款基準(zhǔn)利息的 4 倍支付全部借款的利 息（利息自本借款協(xié)議簽定之日起算）。同時，甲有權(quán)處袁乙所購買的位于省 xxx市大道“ XXX? XXX” 項目棟單元樓號房屋用于歸還借款、借 款利息及處置該房屋發(fā)生的相關(guān)費用。第三條 乙借款的目的用于購買房屋等合法用途，若移作他用，甲有權(quán)