民事代理意見(jiàn)

1、民事代理意見(jiàn)尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：原告李斌（反訴被告）訴被告山西金寶圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 (反訴原告 )商品房買賣合同糾紛一案，我接受原告李斌的委托，根據(jù)本案客觀事實(shí)及相關(guān)證據(jù)，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見(jiàn)：一、被告應(yīng)當(dāng)返還原告房款144948 元及利息1 萬(wàn)元，合計(jì) 154948 元。（一）首先，對(duì)于本案中被告遞交的所謂商品房買賣合同，經(jīng)司法鑒定意見(jiàn)為“李斌”簽名不是李斌所寫，可以表明原被告雙方并沒(méi)有簽訂書面的商品房買賣合同，而商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同；對(duì)于沒(méi)有訂立書面商品房買賣合同的后果，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適

2、用法律若干問(wèn)題的解釋第四條作出了明確規(guī)定，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立書面商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；本案中定金為1 萬(wàn)元，因被告的原因未能訂立書面商品房買賣合同而應(yīng)向原再支付 1 萬(wàn)元的理由稍后再作論述。1 / 3（二）確認(rèn)單不等于商品房買賣合同（ 1）最高院對(duì)未訂立書面商品房買賣合同的后果之所以予以明確規(guī)定，恰恰說(shuō)明了對(duì)于關(guān)系民生的重要商品房買賣法律持以謹(jǐn)慎的態(tài)度，要求應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同，對(duì)此，商品房銷售管理辦法中第十六條明確規(guī)定了商品房買賣合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法等事項(xiàng)；很顯然確認(rèn)單

3、并沒(méi)有以上內(nèi)容，因而其并非法律規(guī)定的書面商品房買賣合同。（ 2）確認(rèn)單上并沒(méi)有李斌本人的簽名和被告公司蓋章，而商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)是雙方均簽名或蓋章才對(duì)雙方具有法律約束力，因此確認(rèn)單不等于商品房買賣合同。（三）原告從來(lái)沒(méi)有否認(rèn)想要購(gòu)買被告的商品房，至此，對(duì)于李斌沒(méi)有簽名的確認(rèn)單應(yīng)當(dāng)定性為預(yù)約合同，對(duì)此最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第一條及第二條有明確規(guī)定，正是由于被告不能按期交房（有被告致歉信為證）和提供虛假商品房買賣合同（有鑒定意見(jiàn)為證）及戶型不一致等有違誠(chéng)信原則的原因?qū)е略嫖茨芘c被告訂立書面的商品房買賣合同，因此原告才正如反訴中描述的要求解除預(yù)約合同。所以原被告之間的預(yù)約合同早已因被告的違約行為2 / 3和原告的通知而解除，現(xiàn)原告要求被告返還房款144948 元及利息 1 萬(wàn)元有法可依。二、原告不應(yīng)當(dāng)支付被告20 萬(wàn)元剩余房款及所謂的違約金 9 萬(wàn)元。被告的反訴依據(jù)的是其提供的商品房買賣合同，然而經(jīng)司法鑒定后鑒定此份合同并非原告所簽名，故而其反訴內(nèi)容不應(yīng)得到支持。綜上，代理人認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)返還原告房款144948 元