國際商業(yè)街招商執(zhí)行方案范本

1、 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！國際STREET MALL招商執(zhí)行方案目 錄 承蒙貴司對我方的信任，我司得以在七月中旬順利地完成項目定位策劃報告。本項目做為鄭州最新商業(yè)模式，有著多業(yè)態(tài)、多功能、一站體驗式以及先進的國際化經(jīng)營理念等眾多優(yōu)勢，本著發(fā)展商利益最大化、項目運作最優(yōu)化的原則，我司通過對目前已進入河南市場和尚未進入河南市場的眾多主力商家的摸底調(diào)查，對各主力商家的進駐意向有較清晰的認識。同時，通過前期對鄭州現(xiàn)有商家的深度訪談，我司對項目未來的招商工作充滿信心。為了更好地讓全體招商人員了解、熟悉招商推廣工作的具體安排以及招商條件，同時也為了更多地與貴司在工作上緊密互動

2、，我司特制定了具體的招商實施方案。本方案主要包括以下幾方面內(nèi)容：n 項目定位回顧n 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃n 招商目標(biāo)選擇n 招商總體策略n 招商實施步驟及階段目標(biāo)n 招商推廣計劃、媒體計劃、廣告費預(yù)算n 招商執(zhí)行管理n 招商工作準(zhǔn)備 第一章 項目定位回顧一、總體定位國際STREET MALL演繹第四代商業(yè)財富傳奇我們打造的“國際STREET MALL” 是一個“LIFE STYLI CENTER”（第四代商業(yè)模式：生活體驗中心），是集“購物、休閑、餐飲、娛樂”功能于一體的多業(yè)態(tài) 多功能 體驗型 一站式的，“中高低”檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū)二、檔次定位本項目定位中檔偏高、形象推廣中高檔²

3、檔次定位細分表區(qū)域（樓棟）檔次定位因素9號樓中檔偏高：針對中高收入消費者作為項目寫字樓的主體樓，自身的檔次定位直接影響整個項目的形象，中檔偏高可以提升整個業(yè)態(tài)的檔次，將是檔次定位和形象推廣定位最有力的支撐；室內(nèi)街中檔：針對中低收入年輕人消費者中檔定位與此9號樓定位形成互補、錯位經(jīng)營，可以滿足相對更廣泛的消費人群，可以帶動場內(nèi)氛圍；6號、7號和兩層獨立街鋪中檔偏低：針對中低收入消費者可以在整個項目體內(nèi)形成錯位及互補，可以滿足項目周邊各大高校的學(xué)生等年輕人的消費需求；10號樓以數(shù)碼通訊和超市為主，中檔和高檔搭配：針對綜合性消費群體綜合超市可以極大地滿足周邊居民的日常生活便利；定位相對獨立，又能與整

4、個項目的業(yè)態(tài)形成錯位和互補；11號樓中檔偏低：針對年輕得中等收入消費者臨隴海路，是項目南向唯一入口，是項目形象展示又一平臺，吸引客流的關(guān)鍵入口。檔次呈逐級梯次分布，互補共融中高檔提升價值，中檔及中低檔吸引客流高中低檔次全面組合，體現(xiàn)第四代商業(yè)特色三、功能組合定位國際STREET MALL的主題特色體現(xiàn)為三大主題商業(yè)區(qū)和一個主題娛樂廣場：l 商都魅力城（9#、10#樓的商業(yè)部分和室內(nèi)街）l 商都蘭桂坊（6#、7#樓的底商和兩層獨立街鋪）l 商都流行前線（11#樓的商業(yè)部分）l 極限運動廣場(11#樓旁的廣場)商都魅力城-STREETMALL的“氣魄”所在主要是拉動市場的人氣，但是引入的商業(yè)，必須

5、按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入對購物中心經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的商業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小商業(yè)和品牌進入，迅速將市場招商成功，縮短市場的培育期。通過“街、鋪、景”等多角度多方位的新穎的建筑景觀，汲取國際商業(yè)建筑風(fēng)情，營造出充滿個性、體驗、情趣的商業(yè)氛圍，以經(jīng)營珠寶、香水化妝品、名表、男裝、女裝、皮具、文化用品、通訊、文化藝術(shù)品為主，以健身中心、美容美發(fā)、SPA會館、游樂場、文化展示、培訓(xùn)中心等服務(wù)項目為輔，使人們的日常生活沉浸在購物其中、享受其中、體驗其中、娛樂其中的美好境地。 操作要點：n 引入知名品牌商家，將行業(yè)的巨無霸與小企業(yè)融為一體，借助大商戶同小企業(yè)的錯位經(jīng)營，形成產(chǎn)品種類的集群

6、，擴大了整體的輻射能力；商都蘭桂坊-STREETMALL的“特色”所在中西美食餐廳+特色餐飲店+酒吧+非品牌專營店+小商品在建筑上以國際街區(qū)建筑風(fēng)情為基礎(chǔ)，自然建筑與特色風(fēng)格相融合、古典與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，打造西南區(qū)乃至鄭州市一流的集旅游、餐飲、文化、娛樂于一處的，綜合的、個性的、特色的商業(yè)步行街。商都流行前線-STREETMALL的“魅力”所在以不同業(yè)態(tài)的專營店來吸引消費,充分體現(xiàn)一站式購物和服務(wù), 展示最新奇的娛樂項目、最刺激的潮流運動、最全面的流行資訊、最時髦的品牌銷售、最前衛(wèi)的時尚裝扮、最流行的現(xiàn)代音像、最時尚的科技書籍、最個性的休閑體驗、最貼心的生活服務(wù)。操作要點：完善合理的業(yè)態(tài)

7、分布,引入不同業(yè)態(tài)的專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售面積，盡快的回籠資金，增加項目的成功率。極限運動廣場-STREETMALL的“活力”所在極限運動廣場是STREETMALL的又一戶外體驗中心，這里充滿著活力與朝氣，每周的極限運動賽程吸引著無數(shù)的人駐足，極限運動在國內(nèi)屬于新鮮活動，因為其鮮見，而給予了人們很大的感觀體驗及享受；在這里除了年輕人喜愛的極限運動場地外，藝人的各種“極限演藝”和定期的“極限內(nèi)衣秀”、“極限時裝秀”等等文娛活動，都將成為項目商業(yè)的亮點及號召力。第二章 項目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家一、招商面積根據(jù)開發(fā)商提供的平面建筑圖紙，本項目整體統(tǒng)計，一層可供招商面積為1904

8、6平方米，二層可供招商面積為18411平方米，三層可供招商面積為14890平方米，四層可供招商面積為6042平方米。二、各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃1F：業(yè)態(tài)布局電動工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料類家具、布藝、窗簾、家具裝飾 一層面積業(yè)態(tài)6#樓1463非品牌專營店、小商品7#樓814非品牌專營店、便利店9#樓4656香水化妝品、眼鏡、淑女裝、職業(yè)裝、高級男裝10#樓5646數(shù)碼、通訊、精品小家電、家庭娛樂產(chǎn)品11#樓2900日韓街（專售年輕日韓時尚服裝、精品、鞋帽等）街鋪1106特色餐飲、酒吧室內(nèi)街2142潮流休閑服裝、鞋帽、時尚男女包；肯德基、特色咖啡廳等2F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃二層面積業(yè)態(tài)6#樓1

9、463非品牌專營店、小商品7#樓814非品牌專營店、小商品9#樓4656休閑男裝，休閑女裝、配套高檔美容美發(fā)、特色餐飲10#樓5646綜合超市11#樓2900流行化妝街，時尚美容街街鋪1106特色餐飲、酒吧、大眾化餐飲室內(nèi)鋪1729時尚服飾、飾品、禮品、文化用品、雪糕屋、甜品店3F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃三層面積業(yè)態(tài)7#樓307時尚潮流服裝、運動用品、飾品、鞋帽、小包、禮品、文化用品、玩具9#樓4656體驗式書局、音像制品，動漫天地、咖啡店、琴行10#樓5646綜合超市11#樓2900量販KTV、電子游戲中心、網(wǎng)絡(luò)會所室內(nèi)街2179運動休閑、運動用品、極限旅游用品4F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃四層面積業(yè)態(tài)9#樓46

10、56中高檔餐飲、美容美發(fā)、纖體、SPA 室內(nèi)街2179修甲、美容、足浴、兒童反斗城、培訓(xùn)中心、DIY體驗中心（訂制潮流服裝、陶瓷、工藝品、插花、飾品等）備注：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場反饋情況進行適當(dāng)調(diào)整。三、品牌目標(biāo)客戶名單（一） 目標(biāo)主力店名單1.超市主力店商家：沃爾瑪、丹尼斯、易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華、北京華聯(lián)、家樂福、麥德龍、歐尚、好又多、大潤發(fā)、樂購、華潤萬家、百佳、家世界、農(nóng)工商、物美、人人樂、愛家、吉之島、新一佳、華聯(lián)吉買盛2.家電主力店：國美、蘇寧、永樂、五星、三聯(lián)、大中、銘可達3.百貨主力店：王府井、太平洋、百盛、美美、大商、新燕莎、伊勢丹、天虹、茂業(yè)、連卡佛、友誼商場

11、、屈臣氏（二） 目標(biāo)品牌商戶名單1.品牌商家女裝：EITIE、可可尼、卡爾蘭迪、七色麻、歐時力、法路易娜（法國）、韓菲妮、歐點、例外、聲雨竹、杰西、CCDK、蒙娜莉婭、卡莎迪婭、圣蘭諾、卡佛連男裝：利郎、七匹狼、蘋果,賓寶、雅韻、歐尼杰、佐丹奴、堡獅龍、威鵬、迪灑、尊品、柏特爾、卡丹達仕、卡斯德利、羅馬帝王、堡域、溫布爾頓、斯延丹洛、古士旗、戈派利、約翰王子、愛繆斯、馬仙奴、羅蒙、法派、倫敦霧、皮爾卡丹、卡斯保羅、七匹狼、森瑪皮鞋 ：思加圖、真美詩、哈森、梵詩蒂娜、天美意、蓮麗莎、萊思麗、奧卡索、袋鼠、圣大保羅、夢特嬌、富貴鳥、紅蜻蜓、達芙妮皮具：梵高、華倫天奴、瀾豹、法國都樂、華倫天奴

12、83;喬登、意大利袋鼠、鱷魚仔、卡丹路、米奇、夢特嬌、皇冠、安特麗珠寶：金大福、謝瑞麟、周生生、金伯利、戴夢得、周大福、梵姿、美億、田崎2.美容美發(fā)美容美體:悅妍思黛、雨林時尚俱樂部、俊龍男子SAP、名角、艷麗、柔婷美發(fā):簡、金手、標(biāo)榜、沙宣、海倫、巨星、皇剪、東東、自由空間化妝品:碧歐泉、歐萊雅、倩碧、香奈兒、資生堂、SK-II、美寶蓮、玉蘭油、蘭蔻、雅芳、鄭明明、CK、阿迪、Za、H2O+、高絲、蝶妝、歐珀萊3.各式餐飲、酒吧快餐：仙蹤林、肯德基、必勝客、TACO BELL塔可鐘、麥當(dāng)勞、德克士、豪享來、豪客來、千尊比薩、好倫哥咖啡：卡布奇諾、迪歐、哥德、米蘿、上島、海景、捷農(nóng)、金帝酒吧、

13、KTV：糖果娛樂空間、真愛KTV、熱舞、熱度慢搖、零點、風(fēng)鈴、西部酒城中餐:小肥羊火鍋 、阿慶嫂、重慶一家親、秦媽火鍋、三妹火鍋、小毛驢火鍋、瀟記燴面、如意坊豆撈、湘川灑家、閃記總店、爽爽燒烤、雅惠美食城、1+1中餐、江南八佰碗4.圖書、電玩、影院、網(wǎng)吧圖書：三聯(lián)、席書、三味書屋、新華書店電玩：幸福電子、歡樂時光電玩、開園卡通樂園兒童樂園：湯姆熊、貝貝樂、方特樂園網(wǎng)吧：樂天、深藍、永勝、珠峰5.通訊、數(shù)碼通訊：河南移動、河南連通、河南網(wǎng)通、河南鐵通數(shù)碼：（經(jīng)營面積較大的公司）八方數(shù)碼、中州通訊連鎖、迪信通手機連鎖、黃金海岸電子、天頤神達、新亞通電子通訊、國訊通訊電子、八方和盛第三章 招商總體策

14、略一、招商總體策略（一） 主力店招商先行、銷售緊跟，銷售先于招商開盤，招商與銷售全面互動l 本項目的起點在于招商，重點在銷售。招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項目的銷售和未來的發(fā)展。商業(yè)價值提升關(guān)鍵在于引進的商家是否有足夠的號召力和吸引力。l 招商與銷售的全面互動，一方面可以保障項目未來的良性發(fā)展和經(jīng)營，另一方面也可以通過知名品牌商家的招商成功帶動銷售，再以銷售反補招商，將商鋪推向市場，又可以保證資金鏈順暢，實現(xiàn)合理利潤最大化。l 一切招商工作以銷售為中心進行，銷售先于招商進行開盤，同時通過在招商過程中的控制，避免一部分投資自營客戶的流失，引導(dǎo)自營客戶到投資客戶的轉(zhuǎn)化，來最終實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)。l 通

15、過招商和銷售的同步互動，人氣的聚集必將不斷提升項目的檔次，商業(yè)價值也必將隨商業(yè)氛圍的匯聚而達到升值的效果。（二） 主力店和大戶招商提前確定，散戶控制跟進l 主力店和大戶的提前確定，作為整個項目主題要點和項目今后經(jīng)營能力的保證，并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價值。l 盡早進行主力商家和大戶的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇品牌號召力強、租金價格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確定所需經(jīng)營的面積以利于小型商家進場定位。l 品牌主力店的確定對商業(yè)鋪位銷售價格的提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用。商業(yè)運作講究“成行成市”，

16、本地區(qū)其他商家自然趨之若騖。（三） 考慮到本項目周邊商業(yè)氛圍弱、租金價格不高等不利因素，招商營銷上應(yīng)遵循“主力店先行，造市先造勢，引而不發(fā)，擠壓市場”原則。l 主力店先行，造市先造勢通過大型知名主力店的招商進駐，先塑造區(qū)域化和高端化的市場形象差異，引起市場高度關(guān)注，通過政府、媒介兩方面的造勢，以求達到樹立市場形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場經(jīng)營價值的目的，進而引起鄭州區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動。l 引而不發(fā)，擠壓市場為了避免與商家漫長的討價還價，也為了避免部分商家結(jié)成“戰(zhàn)略聯(lián)盟”的可能，我們通過形象包裝、宣傳推廣，以及人員推廣等手段將商家的味口調(diào)起來后但卻不開始正式招商，可通過誠意登記的方式積累大量的誠意客戶后，而且大家

17、都迫不及待時才開始正式招商，使需求瞬間爆發(fā)。這樣就能以龐大的誠意客戶作為砝碼跟品牌大戶店談判，減弱大中戶的砝碼，從而能夠逐個擊破。（四） “建市”而非“搶市”，占領(lǐng)新的市場份額l “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價，“建市”才能領(lǐng)跑市場具備獨特性和不可替代性。l “建市”可以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同質(zhì)化競爭和低租金價格的競爭，通過品牌化、專業(yè)化、精細化、多業(yè)態(tài)復(fù)合化的打造，一舉超越鄭州現(xiàn)有商業(yè)市場。（五） 嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松商家經(jīng)營能力強弱直接影響項目的生命力，不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小、經(jīng)營能力不強商家進駐，不僅難以保證項目經(jīng)營收益實現(xiàn)，一旦被市場淘汰，勢必使整個項目陷入困境。（六） 立足長

18、遠經(jīng)營，給予市場信心引進知名的商業(yè)運營管理顧問，體現(xiàn)開發(fā)商立足長遠經(jīng)營的決心，以高起點贏得經(jīng)營戶和投資者的信任，此外，專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的軟性管理和服務(wù)對本項目日后的經(jīng)營管理起到很好的支持作用。二、招商執(zhí)行策略（一） 招商模式項目的招商模式可劃分為主力店招商模式及品牌店招商模式兩種形式。1、主力店招商模式主力店部分為整體出租，直接引入一家與項目定位相符的主力商家，使其相對獨立經(jīng)營、獨立管理。2、品牌店招商模式散戶采取鋪位分割出租，根據(jù)業(yè)態(tài)功能規(guī)劃、品牌的有機組合、需求面積大小進行有針對性的招商確定，通過商業(yè)經(jīng)營管理公司對其實行統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營。（二） 招商策略1、主動出擊策略這是招商比較常用的策略之

19、一。在立足鄭州本地市場的同時，招商范圍將擴大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些國內(nèi)外知名品牌商家，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進行邀請并進行一對一的洽談，加強前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進入實質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。2、因時利導(dǎo)、因時利勢前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標(biāo)客戶信息加以資料整理，在后期根據(jù)實際情況再作最終決定，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。3、主題先行策略形成商業(yè)項目的向心力因不同而出名、因差異而生存，除了正常的營銷渠道可以傳遞招商的消息外，項目自身差異化和獨特的定位也可以引起市場的轟動，新長城國際STREE

20、TMALL招商未行而聲名遠播。以"多業(yè)態(tài)復(fù)合，一站體驗式購物觀光"為主題，彰顯“準(zhǔn)第四代商業(yè)”的經(jīng)營形象和風(fēng)格，才能在激烈的競爭中獨樹異幟，突出個性，在招商工作中把握主動，吸引商家上門達成合作。4、以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng)首先確定入場各行業(yè)品牌大戶及有影響力之商戶，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動效應(yīng)，增強項目核心競爭力，并奠定其他中小商戶入場的信心。5、大戶“三優(yōu)”，小戶扶持大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認租：行業(yè)內(nèi)龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商：給予行業(yè)內(nèi)龍頭大戶和品牌大戶給予租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：盡量在我們的計劃合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，有利于

21、帶旺其他中小品牌，也利于整個市場的長遠經(jīng)營。小戶扶持政策：引進優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩簦唤o予部分散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力；成立創(chuàng)業(yè)基金，有發(fā)展?jié)摿Φ男艨缮暾堁b修借款。6、充分利用各專業(yè)協(xié)會，實施活動營銷策略l 與服裝、家電等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會及組織建立良好合作關(guān)系l 充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源l 針對目標(biāo)客戶有的放矢的宣傳項目優(yōu)勢l 以最具權(quán)威之方式樹立項目正面形象，擴大項目影響力，從而增強招商力度7、控制性策略l 對各業(yè)態(tài)進行組合并控制，打造專業(yè)形象，擇優(yōu)進駐l 對大戶采取“欲擒故縱”戰(zhàn)術(shù)，讓一部分大戶先進，而暫時不讓其他大戶進入，令已進入的大戶有不安全

22、感，進不了的有迫切感。另外，在對大戶招商的同時，還要優(yōu)先招進部分中戶，以對大戶起到震懾作用，防止大戶結(jié)成“攻守聯(lián)盟”l 各階段推出的優(yōu)惠政策進行名額控制，制造緊張感l(wèi) 同一品牌不同商家進駐進行一定的控制，營造健康的競爭環(huán)境l 保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進入，同時有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛三、租金策略（一） 招商政策任何新興商業(yè)市場從開業(yè)興旺達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、項目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而有所差異。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，

23、對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進場，但由于商戶經(jīng)營成本過大造成裝修投入不足及經(jīng)營規(guī)模太小，難以形成良好的購物環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進行培育：l 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃：有選擇性的引入有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶。l 租金優(yōu)惠及免租期：開業(yè)前12年給予商戶不同程度的租金優(yōu)惠，同時對簽訂長期租賃合同的商戶提供一定的免租期。l 后期市場的經(jīng)營管理：俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得

24、來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入。因此我們建議開發(fā)商聘請國內(nèi)外知名專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理顧問公司，并組建專業(yè)化管理隊伍；另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前一年投入一定的的經(jīng)營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強商戶進場經(jīng)營信心。（二） 租金價格策略樹立項目高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升確認項目合理實收租金后，初期對外宣傳租金定位應(yīng)高于普通市場，根據(jù)商業(yè)定位報告初步擬定租金為一層90元/、二層65元/、三層40元/、四層25元/(按建筑面積計算)，通過高端價格樹立項目高端產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場實際租金承受

25、能力及對商戶放水養(yǎng)魚的的經(jīng)營政策，在市場培育期的首年和第二年，招商過程中可以通過各類活動及折扣給予商戶一定的租金優(yōu)惠，使整體租金水平達到市場普通水平，通過高端形象、低端價位迅速引爆市場，隨著市場關(guān)注度的提升，以及商戶的入駐率不斷提升，通過減少折扣穩(wěn)步提升租金價格。因此，同致行建議在項目開業(yè)經(jīng)營的第一年，對商戶租用一層實行免租三個月的優(yōu)惠，后三個季度的租金按目標(biāo)租金的66%收取，實收租金為59元/平方米/月，二層、三層和四層實行免租半年的優(yōu)惠，后兩個季度的租金按目標(biāo)租金的60%收取，實收租金分別為39元/平方米、24元/平方米、15元/平方米。市場培育期的第二年，各層分別按目標(biāo)租金的80%計算，

26、實收租金分別為72元/平方米、52元/平方米、32元/平方米和20元/平方米，第三年達到目標(biāo)租金。各層平均租金初步定位如下：各層平均租金表樓層第一年租金第二年租金第三年租金三年平均租金一層免三個月，二層免半年，三層免半年，四層免半年，備注：具體租金價格將在正式招商前半個月確定和公布。四、招商優(yōu)惠策略（一） 主力店優(yōu)惠政策主力店的進入是整個項目的整體形象及對商家吸引力提升的重要一個步驟，所以為了確保主力店的進入，可適當(dāng)對主力店提供相對優(yōu)厚招商政策。l 專項的租金條件及優(yōu)惠政策l 提供外墻體廣告位l 召開簽約新聞發(fā)布會（二） 品牌商戶（大戶）優(yōu)惠政策為了確保各行業(yè)巨頭的順利入駐項目以帶動其余中、小

27、戶的入場，在對其招商的過程中，可適當(dāng)對其提供一定優(yōu)惠政策，使其入場。l 前期租金條件優(yōu)惠政策商戶類型行業(yè)龍頭商戶普通行業(yè)大戶大戶資格省合標(biāo)準(zhǔn)1. 品牌：國內(nèi)一線品牌。2. 面積：除餐飲外，需求面積在200m2以上行業(yè)影響力：行業(yè)內(nèi)龍頭商戶具有較大影響力，能帶動大量其他商戶入場。3. 合作態(tài)度積極支持本項目的推進與發(fā)展，積極配合項目推進過程中的各項工作與活動。1. 品牌：國內(nèi)一、二線品牌。2. 面積：除餐飲外，需求面積在100 m2以上 3. 行業(yè)影響力：行業(yè)內(nèi)具有較大影響力商戶，能帶動部分其他商戶入場。4. 合作態(tài)度積極支持本項目的推進與發(fā)展。租金優(yōu)惠政策在普通優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上租金可再享受8折優(yōu)

28、惠在普通優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上租金可再享受85折優(yōu)惠l 優(yōu)先選鋪權(quán)l(xiāng) 免費制作DM宣傳單頁l 免費為其做形象宣傳（三） 優(yōu)惠促租措施1、租金減免優(yōu)惠為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上，作減免部份租金的優(yōu)惠。l 秒秒金計劃為了吸引商戶盡早達成租賃協(xié)議，建議實施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒金計劃”。先將對外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例，如：² 在2006年9月之前達成承租協(xié)議，給商戶予租金8折優(yōu)惠；² 在2006年10月之前達成承租協(xié)議，給商戶予租金8.3折優(yōu)惠；&

29、#178; 在2006年11月之前達成承租協(xié)議，給商戶予租金8.5折優(yōu)惠；² 在2006年12月之前達成承租協(xié)議，給商戶予租金9折優(yōu)惠。注：具體優(yōu)惠比例和時段在招商時另作確定。l 一層首年免三個月租金，二、三、四層首年免半年租金先將公開的租金標(biāo)準(zhǔn)往上提高一定的幅度，在招商時為了吸引商戶，建議項目首層以“首年免三個月租金”的優(yōu)惠方式來吸引商家的進駐，表面造成是對各個租戶大讓利，讓租戶在一個短期內(nèi)不知不覺地形成搶租的心理。免租措施在公開招商前期，規(guī)定一個期限內(nèi)（視具體情況安排）實行首年免三個月租金的優(yōu)惠策略。為了在招商時吸引客戶，建議二層、三層、四層以“首年免半年租金”的優(yōu)惠方式來吸引商

30、家的進駐，通過較大的租金優(yōu)惠，帶旺二層、三層、四層的招商，營造良好的招商氛圍，進而促進一層和二層的銷售和招商。2、增加商戶裝修期優(yōu)惠通常市場都會給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，大型超市和百貨商店的裝修期將長達四個月至半年或以上，小商戶也會要求給予裝修期一個月。具體裝修期將視項目的裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限。為了促進商戶進駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商戶的承租。3、送廣告宣傳牌使用權(quán)除了外立面的幾幅大型廣告牌外，市場內(nèi)各獨立商鋪預(yù)留廣

31、告位，以保持市場統(tǒng)一形象，同時活躍市場的商業(yè)氣氛。戶外墻體大型廣告牌只送給主力商戶，其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈送場內(nèi)小型廣告牌。4、以客帶客已承租的商戶介紹新商戶入駐商場，給予增加一定期限內(nèi)的租金折扣。5、小戶扶持小商戶做為項目招商一部分，在遵守招商總體策略的前提下，應(yīng)該對其實行一定的促租優(yōu)惠策略：引進優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩?；給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力。第四章 招商階段劃分及執(zhí)行策略一、項目入市時機規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時機和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：1、項目可租賃時間：根

32、據(jù)本項目的總體營銷策略和工期情況，選擇在正式招商前34個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶；2、準(zhǔn)備充分后入市：入市前必須對招商處、項目周邊環(huán)境進行改造，讓工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，在沙盤、模型、招商手冊、展板、VI等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目高端的市場形象和發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心；3、無造勢不入市：在商業(yè)地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認：“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的招商及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期招商作市

33、場鋪墊；4、有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運作需要，合理安排營銷成本投入和回款的進度，提高發(fā)展商的資金利用效率；5、有控制地入市：根據(jù)價格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)；從項目的招商總體策略出發(fā)，“主力店招商先行、銷售跟進，銷售先于招商開盤，招商與銷售全面互動”，在主力商家提前確定的前提下率先進行銷售，以主力店的入駐來帶動銷售。反之，可以通過項目良好的銷售氛圍來促進招商工作的順利進行。二、招商執(zhí)行思路在確定具體招商階段之前，應(yīng)該對項目招商執(zhí)行有著非常清晰的思路，因為整體執(zhí)行思路是項目各階段要達成什么目的、該如何執(zhí)行的依據(jù)，綜合項目的總體戰(zhàn)略，項目招

34、商執(zhí)行思路如下：形象推廣階段：市場形象建立，項目整體品牌推廣招商預(yù)熱階段：經(jīng)營前景（平臺、渠道）、市場管理模式的招商信息宣傳、舉辦新聞發(fā)布會、專家論壇等政府參與的社會活動招商誠意預(yù)定階段：經(jīng)營優(yōu)勢推廣、誠意預(yù)定及優(yōu)惠政策宣傳、行業(yè)論壇活動造勢主力店意向協(xié)議的簽定階段：主力簽約新聞發(fā)布酒會、強勢炒作公開招商階段：大型活動造勢、優(yōu)勢強化宣傳、社會活動舉辦市場開業(yè)：市場開業(yè)宣傳、整體經(jīng)營推廣活動舉辦結(jié)合華城項目的工期特點，以及整體營銷執(zhí)行報告中的 “以經(jīng)營為核心，營造市場信心，招商帶動銷售，銷售反補招商，招商與銷售全面互動”的營銷指導(dǎo)方向，華城項目的按招商的類型主要可以分為主力店/次主力店招商、知名

35、品牌店招商、中小散戶招商，三大類型的招商相輔相承，具體在樓體、引入品牌、時間階段的執(zhí)行落實上，參見下表（階段性思路）：事項招商類型樓體樓層品牌列舉重點執(zhí)行階段達成時間主力店次主力店招商10#樓二三層沃爾瑪、丹尼斯、易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華、北京華聯(lián)、家樂福、麥德龍、歐尚、好又多、大潤發(fā)、樂購、華潤萬家、百佳等綜合超市06年8月-12月，在第一期商鋪正式開售前爭取在今年10月中旬簽定意向9#樓三層四層1.三聯(lián)，三味書層等體驗式書局；2. 湯姆熊、貝貝樂、方特樂園等兒童反斗城；3.位于四層的大型餐飲酒樓；從06年8月份開始，貫穿整個招商始終今年12月底正式招商階段，達成意向，爭取簽約11#樓三層1.真愛

36、KTV等量販KTV2.幸福電子等電玩中心、大型網(wǎng)絡(luò)休閑會所從06年8月份開始，貫穿整個招商始終待定知名品牌店招商10#樓一層八方數(shù)碼、中州通訊連鎖、迪信通手機連鎖、黃金海岸電子、天頤神達、新亞通電子通訊、國訊通訊電子、八方和盛等從06年8月份開始，貫穿整個招商始終今年12月底正式招商階段，達成意向，爭取簽約9#樓一層二層EITIE、可可尼、卡爾蘭迪、七色麻、歐時力、法路易娜（法國）、韓菲妮、歐點、例外、聲雨竹、杰西、CCDK、蒙娜莉婭、卡莎迪婭、圣蘭諾、卡佛連等從06年8月份開始，貫穿整個招商始終先簽定意向，明年3月份9#開售后達成簽定合同11#樓檔次低于9#樓的日韓時尚流行品牌等流行時尚元素

37、，及美容美甲等從06年8月份開始，貫穿整個招商始終待定8#樓銀行或肯德基、必勝客、TACO BELL塔可鐘、麥當(dāng)勞、德克士、豪享來、豪客來、千尊比薩從06年8月份開始，貫穿整個招商始終先簽定意向，明年3月份9#開售后達成簽定合同中小散戶招商5#6#7#樓及獨立街西餐、咖啡、酒吧等品牌及非品牌專賣商家，有小肥羊火鍋 、阿慶嫂、重慶一家親、秦媽火鍋等從06年8月份開始，貫穿整個招商始終今年12月底正式招商階段，達成意向，爭取簽約9#樓室內(nèi)街服飾DIY店、金手、標(biāo)榜、沙宣、海倫、巨星，悅妍思黛、雨林時尚俱樂部、俊龍男子SAP美發(fā)美體等從06年8月份開始，貫穿整個招商始終先簽定意向，明年3月份9#開售

38、后達成簽定合同三、招商具體階段劃分由于項目的招商有一個循序漸進的過程，為保證招商取得最大的經(jīng)濟效益，并使項目能隨時根據(jù)市場變化情況作出相應(yīng)的策略調(diào)整，同時從項目的總體營銷策略和工程進度角度出發(fā)，最大程度實現(xiàn)項目銷售和招商兩旺，我司建議項目分五個階段進行推廣，同時也兼顧全局，盡量使每階段的推廣都做到為下一階段招商推廣奠定堅實的基礎(chǔ)。（一） 招商籌備階段招商籌備階段時間月下旬月中旬工作內(nèi)容1、招商隊伍組建及培訓(xùn) 2、確定主力店意向 3、相關(guān)物料準(zhǔn)備宣傳策略形象塑造、理念灌輸宣傳方式1、 通過圍墻、樓體廣告牌進行形象宣傳；2、商戶深度訪談；包裝策略現(xiàn)場包裝的施工、售樓處、圍墻頂上廣告牌、現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)

39、、圍墻、條幅達成目標(biāo)1、售樓處基本完成 2、廣告公司已確定 3、圍墻廣告出街 4、廣告方案基本確定 5、傳遞項目市場高端形象，達到一定形象塑造、概念認知 6、根據(jù)市場的反饋情況，及時調(diào)整各階段的營銷策略。第一階段：招商籌備階段時間：2006年6月下旬2006年8月中旬原則：推出整體形象、理念導(dǎo)入目標(biāo)：增強項目市場認知，樹立高端市場形象，引起社會廣泛關(guān)注實施方式：戶外廣告牌、項目外墻包裝、DM單張（二） 形象推廣、招商預(yù)熱階段招商預(yù)熱階段時間月月中間工作內(nèi)容1、與主力店簽訂意向書 2、確定大戶和次主力店意向 3、與其他商戶保持進一步聯(lián)系 4、對外地商戶的初步聯(lián)系推廣內(nèi)容形象宣傳：1、倡導(dǎo)升級換代

40、，樹立行業(yè)標(biāo)桿 2、項目自身優(yōu)勢信息宣傳：1、專業(yè)物管顧問、主力店進駐炒作 2、新聞發(fā)布會、論壇活動等信息推廣策略1、報紙硬廣深化項目形象，推出項目優(yōu)勢2、報紙軟文進行戰(zhàn)略伙伴的炒作、新聞發(fā)布會等活動的報道3、專業(yè)物管顧問、主力店簽約新聞發(fā)布會4、鐵西新規(guī)劃經(jīng)濟論壇推廣方式1、報紙硬廣發(fā)布 2、軟性文章炒作 3、電視廣告 4、新聞發(fā)布會、論壇等社會活動 5、戶外廣告牌及圍墻廣告等包裝策略項目招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛達成目標(biāo)推出項目優(yōu)勢、炒作戰(zhàn)略聯(lián)盟、形成社會影響力及轟動效應(yīng)，為招商誠意登記造勢，同時對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行適當(dāng)調(diào)整。第二階段：招商預(yù)熱時間：2006年9月1日2006年10月20日原則：項

41、目形象深化、招商信息宣傳、營造社會公信力目標(biāo)一：深化項目形象，宣傳項目優(yōu)勢實施方式：報紙軟文、報紙硬廣、電視廣告、戶外廣告牌、招商處包裝軟文形式發(fā)布內(nèi)容：1、項目經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)復(fù)合性、一站體驗式、專業(yè)經(jīng)營管理等的宣傳2、項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略（休閑生活體驗中心）的宣傳3、譜寫鄭州商業(yè)新時代、新模式，主力商家進駐項目信息硬廣形式發(fā)布內(nèi)容：1、整體形象新長城國際STREETMALL，雄踞鄭州、領(lǐng)先中原2、項目經(jīng)營平臺鄭州商業(yè)翹楚、時尚魅力前沿3、經(jīng)營輻射區(qū)域內(nèi)需：鄭州市，外供：鄭州周邊城市4、招商信息及大型活動舉辦信息招商誠意預(yù)定信息、論壇活動舉辦信息目標(biāo)二：引起大中型商戶對本項目高度關(guān)注及認可，聚集

42、意向商家實施方式：專業(yè)物管公司簽約新聞發(fā)布會、主力店進駐信息發(fā)布、經(jīng)濟論壇新聞發(fā)布會：1、發(fā)布與知名物管顧問簽約新聞2、聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專家、相關(guān)媒體記者到場與會3、對項目整體情況、項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略進行重點推介、并請專家對本項目先進商業(yè)形態(tài)進行分析 鄭州經(jīng)濟論壇會：1、組織意向主力商家、行業(yè)協(xié)會及學(xué)界人士參加2、知名學(xué)者政府官員分析鄭州商業(yè)發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響3、政府官員分析鄭州經(jīng)濟發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響（三） 招商誠意預(yù)定階段招商誠意預(yù)定階段時間工作內(nèi)容1、與主力店簽定正式協(xié)議 2、次主力店和知名品牌店簽訂意向書并收取誠意金 3、向外地商戶傳播招商進

43、展信息確定其意向 推廣內(nèi)容形象宣傳：1、鄭州商業(yè)翹楚，蒂造完全生活體驗中心 2、項目自身優(yōu)勢 信息宣傳：1、誠意預(yù)定火爆 2、論壇活動 3、招商政策 4、主力店簽定新聞發(fā)布會推廣策略1、保持市場的持續(xù)熱度2、報紙軟文傳遞誠意登記火爆信息3、大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會推廣方式1、報紙硬廣發(fā)布 2、軟性文章炒作 3、新聞發(fā)布會、論壇等社會活動 4、電視廣告 5、戶外廣告牌包裝策略項目招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換達成目標(biāo)熱點不斷，市場持續(xù)高度關(guān)注，形成“引而不發(fā)，擠壓市場”的有利局面，為實現(xiàn)招商開盤火爆場面奠定基礎(chǔ)第三階段：招商誠意預(yù)定時間：2006年10月20日2006年12月20

44、日原則：項目形象高度深化、招商政策傳播、加強項目吸引力；點燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場饑渴度，實現(xiàn)火爆預(yù)定局面。目標(biāo)一：繼續(xù)深化項目形象，宣傳項目優(yōu)勢，不斷提高社會關(guān)注度實施方式：報紙硬廣、論壇硬廣形式發(fā)布內(nèi)容：1、項目經(jīng)營模式與定位2、項目經(jīng)營平臺鄭州商業(yè)翹楚、時尚魅力前沿目標(biāo)二：點燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場饑渴度，實現(xiàn)火爆預(yù)定局面實施方式：硬性廣告、報紙軟文、電視廣告、新聞發(fā)布會、公眾論壇發(fā)布硬廣形式發(fā)布內(nèi)容：1、招商誠意登記信息2、招商開盤信息發(fā)布軟文形式發(fā)布內(nèi)容：1、經(jīng)營優(yōu)勢推廣2、誠意登記信息及優(yōu)惠政策3、誠意預(yù)定現(xiàn)場火爆場面新聞發(fā)布會：1、誠意登記現(xiàn)場新聞發(fā)布會2、聯(lián)

45、系各相關(guān)行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專家參會、相關(guān)媒體記者等到場與會3、行業(yè)大戶入駐新聞發(fā)布會 大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會：1、組織已進駐主力商家、意向大商戶，行業(yè)協(xié)會等人員參加2、零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會與各行業(yè)大戶共同談零售商業(yè)發(fā)展方向（四） 正式招商階段正式招商階段時間2007.1.31工作內(nèi)容1、與次主力店和知名品牌店簽訂正式租賃合同 推廣內(nèi)容信息宣傳：1、正式招商信息 2、招商火爆信息 推廣策略1、報紙軟文傳遞招商解籌火爆信息2、各行業(yè)論壇新聞發(fā)布會推廣方式1、報紙硬廣發(fā)布 2、軟性文章炒作 3、 事件營銷 4、電視包裝策略招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換、內(nèi)部設(shè)計展示達成目標(biāo)以短

46、平快之勢迅速引爆市場實現(xiàn)招商目標(biāo)第四階段：正式招商期時間：2006年12月20日2007年1月31日原則：項目優(yōu)勢強化宣傳、奠定商戶信心、引爆市場需求目標(biāo)：由“引而不發(fā)”到“一發(fā)而不可收拾”，全面引爆市場需求，招商取得開門紅實施方式：報紙硬廣、電視廣告、報紙軟文、新聞發(fā)布會、大型開盤活動硬廣形式發(fā)布內(nèi)容：1、 財富大門正式開啟、占有先機、錢途無量2、 鄭州新長城國際STREETMALL正式對外招商軟文形式發(fā)布內(nèi)容：1、 工地現(xiàn)場跟蹤報道2、 正式招商消息3、 招商現(xiàn)場情況報道新聞發(fā)布會：1、推廣基金成立發(fā)布及公證會2、行業(yè)大戶正式簽約新聞發(fā)布會 3、聯(lián)系各政府相關(guān)部門負責(zé)人(如工商、稅務(wù))、相

47、關(guān)行業(yè)大商家、行業(yè)專家、各行業(yè)協(xié)會參會、報紙電視等媒體記者到場與會（五） 招商持續(xù)階段招商持續(xù)階段時間2007.1.31.31工作內(nèi)容與其他知名的品牌店和散戶簽訂正式租賃合同，做好市場開業(yè)前的準(zhǔn)備推廣內(nèi)容信息宣傳：1、主力店及大戶進駐宣傳 2、招商政策推廣策略1、報紙軟文傳遞招商開盤以來的火爆信息2、相關(guān)階段的優(yōu)惠促銷活動推廣方式1、報紙硬廣發(fā)布 2、軟性文章炒作 3、電視廣告 達成目標(biāo)延續(xù)招商誠意預(yù)定的良好勢頭，實現(xiàn)9#樓、10#樓、主力店和次主力店的招商，6#、7#樓散戶80以上招商率第五階段：招商持續(xù)期時間：2007年1月31日2007年4月31日 原則：保持正式招商的良好態(tài)勢，進一步引

48、爆市場目標(biāo)：與其他散戶簽定租賃合同，力爭實現(xiàn)80以上的出租率實施方式：報紙硬廣、報紙軟文、電視廣告、大型促銷活動硬廣形式發(fā)布內(nèi)容：1、財富盛宴 等您入席2、鄭州新長城國際STREETMALL即將部分開街營業(yè)（五一黃金周）軟文形式發(fā)布內(nèi)容：3、招商火爆信息報道4、開業(yè)準(zhǔn)備工作報道5、經(jīng)營管理宣傳四、招商與銷售階段劃分組合基于項目的總體招商策略，在保障開發(fā)商收益的前提下，項目在安排招商和銷售的時間節(jié)點上將會有先后次序之分，而不同的營銷節(jié)點其在媒體上的宣傳內(nèi)容、宣傳方式、宣傳重點、宣傳目的等都會有較大的差別，因此在具體劃分了各招商階段之后，我們應(yīng)該將招商和銷售兩方面綜合起來考慮，以理清在各階段上究竟

49、是以招商宣傳為主還是以銷售宣傳為主，抑或招商和銷售宣傳并重。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！567月8月9月10月11月12月1月2月3月4月中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售線整體籌備形象推廣 招商銷售預(yù)熱銷售內(nèi)部認購銷售開盤強銷期強銷期（二期認購）尾盤沖刺期（二期開售）招商線招商誠意預(yù)定招商開盤招商持續(xù)招商持續(xù)備注： 表示推廣宣傳重點 表示推廣宣傳輔助1、“兵馬未動，糧草先行”，從7月份起項目正式進入整體籌備階段，此階段包括落實相關(guān)媒介、確定項目VI、項目圍墻及營銷中心的包裝、招商和銷售隊伍組建及培訓(xùn)、相關(guān)物料準(zhǔn)備等，為下一階段打好基礎(chǔ)；2

50、、從8月中旬至10月，項目整體形象推廣是重中之重，在整體形象推廣的基礎(chǔ)，為銷售和招商做預(yù)熱，在此階段上銷售和招商可共用項目賣點進行推廣，如“雄踞鄭州、領(lǐng)先中原”、“2006鄭州商業(yè)顛峰巨作新長城國際STREETMALL”、“項目先進的經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)復(fù)合性、一站式觀光體驗商業(yè)、專業(yè)經(jīng)營管理等優(yōu)勢”；3、10月下旬項目銷售內(nèi)部認購正式開始，而為了更好地擠壓市場，利于商戶轉(zhuǎn)化為購鋪者，可同時進行招商誠意金的收取，方式以招商人員的點式宣傳為主，媒體配合性地推廣，在此階段的媒體宣傳上銷售為主，招商為輔；4、12月項目正式銷售開盤，招商誠意預(yù)定繼續(xù)進行，在此階段上宣傳將以銷售為主，一直持續(xù)到銷售強銷期；

51、進入12月下旬，項目招商正式開盤，宣傳上將逐漸轉(zhuǎn)向以招商為主，銷售為輔；5、與銷售同步，招商也要視工程進度，在具備條件時進入正式招商期，在適當(dāng)?shù)臅r間開業(yè)，因為華城項目工程進度的先后有序（10#、5#、6#、7#、9#、8#、獨立商業(yè)街、11#），根據(jù)工程進度節(jié)點，招商工作的階段性安排會有一個反復(fù)的進程，會一直廷續(xù)到07年下半年，所以，如將商業(yè)開業(yè)定于07年10月1日則更為合理。注：招商各個階段的具體宣傳主題、表現(xiàn)方案、活動營銷方案由廣告公司專案提供。第五章 推廣策略及費用預(yù)算一、傳播策略u 全面撒網(wǎng)，重點捕捉利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，捕捉盡可能多的客戶商家，然后，經(jīng)過篩選，重點選出

52、適合本項目的有效商家，爭取早日達到本項目的招商目標(biāo)。u 立體推進，全面覆蓋招商推廣的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式，營造一種集束性的廣告轟炸效應(yīng)，搶奪各大小商家的眼球，掀起當(dāng)?shù)鼗蚱渌貐^(qū)商家的熱烈追捧的熱潮，樹立本項目的良好形象。u 節(jié)奏配合，引動市場廣告是推動項目進程的有力武器，根據(jù)本項目招商工作的推進，招商廣告活動必須要根據(jù)不同的階段進行安排、調(diào)度。不同的階段要具體安排廣告量的密度與范圍，爭取在短期間內(nèi)引起最大的轟動效應(yīng)，引起市場的關(guān)注。策略實施：l 軟文造勢：進行理念、概念的宣傳炒作。l 新聞發(fā)布：采用社會活動的手段制造影響力

53、。l 主力店、大戶和物管顧問簽約儀式l 報紙廣告：進行項目形象的不斷強化，達到客戶的認知目的。l 公交車體廣告：流動性最強的廣告媒介，其對于市場對于本項目記憶強化有著良好的效果。l 招商處、圍墻包裝：聘請專業(yè)的裝修公司進行設(shè)計、裝飾，顯示發(fā)展商實力、增強客戶的信心。二、品牌策略u 產(chǎn)品線保證項目整體形象配合，通過項目整體產(chǎn)品形象包裝宣傳，給市場堅定信心，樹立發(fā)展商的誠信品牌。發(fā)展商對項目經(jīng)營平臺、渠道、管理等方面的投入，體現(xiàn)創(chuàng)新和大氣的風(fēng)格，樹立發(fā)展商的實力品牌及項目的整體形象。u 社會線通過舉辦新聞發(fā)布會、論壇會等具有社會影響力的活動，提升社會知名度，塑造社會形象。 策略實施：l 形象包裝始

54、終以“鄭州新長城國際STREETMALL，翹楚鄭州、領(lǐng)先中原，一站體驗式全程購物、完全生活體驗中心”的整體項目品牌形象為背景。l 通過公共媒體的力量進行項目品牌推廣，展示項目形象。l 舉辦新聞發(fā)布會，政府的參與增加項目社會公信力。三、造勢策略u 借助商家品牌對市場的推動作用，為我所用。u 引進國內(nèi)外知名物業(yè)顧問公司以及成立專業(yè)管理團隊打造戰(zhàn)略聯(lián)盟。策略實施：l 在各大主流媒體以新聞發(fā)布會的形式宣傳與成立專業(yè)物管公司戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及舉辦物管顧問、主力店或大戶簽約儀式。l 舉辦鄭州西南版塊經(jīng)濟形勢的論壇，邀請知名學(xué)者、政府官員，以及業(yè)內(nèi)知名人士作主講嘉賓。l 媒體宣傳進駐商家品牌影響力、知名度。l 路牌廣告：效果持久，信息到達率高，對項目形象進行宣傳塑造。四、媒體推廣計劃（一）主力媒體選擇有效