房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境分析

1、1廣州市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀環(huán)境分析1.1政治環(huán)境十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議李克強(qiáng)總理工作報(bào)告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，2014年中央調(diào)控方向基本告別"刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有 新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對(duì)房企的未來城市布局和市場(chǎng)選擇有指引意義。(1)關(guān)于房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”政策針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)， 抑制投機(jī)投資性需求， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。雙向調(diào)控”，是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制 過渡期”內(nèi)，實(shí)施 托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為 托底”，以抑制因過度投機(jī)

2、導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過快 上漲是蓋帽”。雙向調(diào)控”思路主要有三點(diǎn)：首先，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn) 差別化”的特征，熱點(diǎn) 城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)定向?qū)捤?；其次是?qiáng)調(diào)保障房工作，雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；此外在長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺(tái)之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市 場(chǎng)手段會(huì)并存，但是，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段會(huì)逐漸突出。房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，以限購為主的調(diào)控目 的是讓中國(guó)樓市更加理性更加健康，但決不能把中國(guó)樓市未來發(fā)展的希望只寄托于調(diào)控，而更需要中 央和地方做好長(zhǎng)期房地產(chǎn)導(dǎo)向型規(guī)劃、更加精準(zhǔn)的微觀調(diào)整以及越來越開放的市場(chǎng)機(jī)制。2013年，房地產(chǎn)政策的核心是宏觀穩(wěn)、微觀活，全國(guó)整

3、體調(diào)控基調(diào)貫徹全年始終，不同區(qū)域政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。 2013下半年，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，黨的十八屆三中全會(huì)將政府工 作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào) 控政策更多交由地方政府決策。(2)關(guān)于保障房建設(shè)去年新開工保障性安居工程660萬套，基本建成540萬套。今年將加大保障性安居工程建設(shè)力度， 2014年中央預(yù)算內(nèi)投資擬增加到4576億元，重點(diǎn)投向保障性安居工程等領(lǐng)域，擬新開工700萬套以上, 其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并 軌運(yùn)行。要?jiǎng)?chuàng)新政策性住房投融資

4、機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、 成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制， 年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。(3)關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策貫徹落實(shí) 稅收法定”原則，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新稅種的立法，包括社會(huì)上關(guān)注較多的房地產(chǎn)稅和環(huán)境 保護(hù)稅的立法工作。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相 關(guān)稅種。未來完善房地產(chǎn)稅，除了推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，還應(yīng)下調(diào)過高的住房用地稅負(fù)，簡(jiǎn)并流 轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，并對(duì)投機(jī)性住房實(shí)行高度超額累進(jìn)稅率。房?jī)r(jià)是由地

5、價(jià)、政府的收費(fèi)、政府的稅收、建筑成本、企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。在政府收費(fèi)這塊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，130個(gè)城市中, 收費(fèi)最少的城市也要收37種費(fèi)用，收費(fèi)最多的城市，各種收費(fèi)高達(dá) 157種，平均下來，收費(fèi)占房?jī)r(jià)構(gòu)成的11%(4) 2016年實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記國(guó)土部表示，今年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，將在 2016年全面實(shí)施，此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 的目標(biāo)明確為確認(rèn)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。分析結(jié)論：總體來看，政府是要構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控中，政府將更多依靠市場(chǎng)手段，同時(shí)加大保障房供應(yīng)，加快解決中低收入群眾基本住房問題。政 府要繼續(xù)推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，推進(jìn)以人為核心的新型

6、城鎮(zhèn)化，讓城鄉(xiāng)居民都能圓安居夢(mèng)。1.2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境(1)廣州地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP增速分析受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，201和廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大下行壓力，面對(duì)一系列挑戰(zhàn)，全 市上下在復(fù)雜環(huán)境中攻堅(jiān)克難，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)。201和，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP 15420.14 億元，比上年增長(zhǎng)11.6%增速較上年提高1.件百分點(diǎn)。其中第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值228.87 億元、5227.38(乙元和9963.89乙元，分別增長(zhǎng)2.7%、9.2咐口13.3% 從全年運(yùn)行走勢(shì)看，各季累計(jì) GDP 增速均保持在11.5%Z上的較好水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，為轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得更多空間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

7、的質(zhì)量、 效益和水平不斷提高，具體表現(xiàn)為 土穩(wěn)四提升“： 三穩(wěn)”：一是增速穩(wěn)。從201和一季度以來各月累 計(jì)增速看，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速保持在 11%-12%勺水平，固定資產(chǎn)投資增速保持在18%Z上 的較快水平，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速保持在15%Z上的較高水平，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)穩(wěn)定，奠定了總 體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。二是物價(jià)穩(wěn)。201孫，全市居民消費(fèi)價(jià)格整體走勢(shì)平穩(wěn)，各月累計(jì)漲幅均在 全年3.5%的調(diào)控目標(biāo)以內(nèi)，全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 2.6%三是就業(yè)穩(wěn)。全市實(shí)施促進(jìn)就業(yè)措施， 全年新增就業(yè)人員27.75萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.15% 四提升”：一是效益提升。從宏觀層面看，2013

8、年全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入保持了 10減上的增長(zhǎng)速度；從微觀層面看，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增勢(shì) 持續(xù)轉(zhuǎn)好，1-1月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng) 23.2%,連續(xù)八個(gè)月保持正增長(zhǎng)，增速呈回 升態(tài)勢(shì)。二是服務(wù)業(yè)比重提升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由201邪的1.6： 34.8： 63.6調(diào)整為1.5： 33.9： 64.6,第三產(chǎn)業(yè)比重提高1.g百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，服務(wù)經(jīng)濟(jì)特征持續(xù)增強(qiáng)。三是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力提升。2013 年，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 7443.40乙元，同比增長(zhǎng)14.6%增速比全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn) 值高1.7t百分點(diǎn)。全年全市受理專利申請(qǐng)3.98萬件，專利授權(quán)2.62萬件，分別

9、增長(zhǎng)18.9%F口18.6%四是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力提升。民營(yíng)工業(yè)、民間固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)較快增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，201孫，規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)和小微型企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值分別增長(zhǎng) 17.8咐口 17.1%分別快于規(guī)模以上工業(yè) 4.9個(gè)和4.2 個(gè)百分點(diǎn)。民間固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)31.6%拉動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.7個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率達(dá)到52.2%。(2) 2013年廣州市居民消費(fèi)調(diào)查廣州市消費(fèi)者委員會(huì)發(fā)布的2013年度廣州市居民消費(fèi)信心與消費(fèi)環(huán)境調(diào)查報(bào)告顯示，廣州居民消費(fèi)信心指數(shù)同比2012年僅略有提升，但總體上，多數(shù)居民的消費(fèi)意愿仍然不高。報(bào)告顯示，9成廣州居民目前不愿買房，而過半居民認(rèn)為現(xiàn)在不適合買

10、車，7成人有閑錢寧愿儲(chǔ)蓄和投資，也不愿去消費(fèi)。三分之二人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，購房意愿是證明消費(fèi)信心的一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)。報(bào)告顯示，認(rèn)為 目前適合老百姓購買商品房的受訪者為 10.2%僅占一成，比上年低了 2.7個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)在2010 年、2011年、2012年分別是9.3%、10.9% 12.9% 一個(gè)數(shù)據(jù)也直接佐證居民購房意愿的下跌。有 74.4% 的受訪者直言現(xiàn)在不適合購買商品房，比上年高8.9個(gè)百分點(diǎn)，一個(gè)數(shù)據(jù)也直接佐證居民購房意愿的下跌。有74.4%勺受訪者直言現(xiàn)在不適合貝買商品房，比上年高 8.9個(gè)百分點(diǎn)。過半人認(rèn)為現(xiàn)在不適合 買車,購房買車似乎永遠(yuǎn)是聯(lián)系在一起的話題，在居民購房意

11、愿降低的情況下，居民對(duì)買車的意愿又是 如何的？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，54.1%勺受訪者覺得目前不適合老百姓購買汽車，超過半數(shù)以上，比上年高了 2.4個(gè)百分點(diǎn)；覺得適合購買汽車的受訪者占了 21.6%比上年高了 1.6個(gè)百分比。那么，消費(fèi)者都愿意 把錢花在什么上面呢？由調(diào)查報(bào)告中可以看出，2013年受訪者在過去一年家庭消費(fèi)中，排第一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占25.0%,排第二位的是 其他”項(xiàng)，占19.4%比上年的17.5%(了 1.9個(gè) 百分點(diǎn)，其他”項(xiàng)涉及許多種類具體的消費(fèi)項(xiàng)目。這意味著居民消費(fèi)支出的多元化，其中食品與服裝 支出估計(jì)是主要部分。住房支出比重并不高，僅有 8%,比上年還降低了 1

12、.7個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是， 與上年相比，在過去一年家庭消費(fèi)的最大一筆支出中，住房、家具、汽車、教育均比上年低，而醫(yī)療、 旅游、奢侈品、宴請(qǐng)均高過上年?？梢姡S著住房購買意愿降低、汽車市場(chǎng)的飽和，居民在旅游、奢 侈品、宴請(qǐng)等方面的支出均比上年增加，居民已有消費(fèi)繼續(xù)向發(fā)展和享樂方向升級(jí)。7成人有閑錢更愿儲(chǔ)蓄投資，調(diào)查顯示，如果有閑錢，選擇儲(chǔ)蓄的受訪者最多，占 42.9%,比上年的39.5%高了 3.4個(gè) 百分點(diǎn)，選擇投資的比例達(dá)32.3%,也接近三成；雖然選擇消費(fèi)的占18.9%比上年高了 0.6個(gè)百分點(diǎn)，但總體來講仍然明顯較少。上述數(shù)據(jù)說明，目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者或者寧可選擇儲(chǔ)蓄以備不時(shí)之 需

13、，或者選擇適合的投資（或許是為了抵御通脹），消費(fèi)意愿不夠強(qiáng)烈。市民對(duì)通脹感受有所緩和，調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，88.8%的受訪者都認(rèn)為2013年來，與生活密切相關(guān)的主要日用品價(jià)格總的來說上升了，切身體 會(huì)到通脹的壓力。但與上年比，這一比例下降了 3.6個(gè)百分點(diǎn)，比2011年下降了 6.7個(gè)百分點(diǎn)，而認(rèn)為 不變的上升了 3.3個(gè)百分點(diǎn)，認(rèn)為下降的和說不清的變化則不大。而在對(duì)未來的一年物價(jià)水平預(yù)期中， 78%的受訪者認(rèn)為未來一年物價(jià)還會(huì)上漲，認(rèn)為物價(jià)不會(huì)上漲的占8.6%。與2012年比起來，認(rèn)為物價(jià)不會(huì)上漲的居民比例增加了，但占比仍然較少。分析結(jié)論：從2013年全年運(yùn)行走勢(shì)看，廣州生產(chǎn)總值 GD必濟(jì)增長(zhǎng)總體平

14、穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量、 效益和水平不斷提高，具體表現(xiàn)為 土穩(wěn)四提升”；通過消費(fèi)調(diào)查可知多數(shù)居民的消費(fèi)意愿仍然不高， 排第一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占 25.0%,住房支出比重并不高，僅有8%。1.3 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境在當(dāng)代中國(guó)最具活力的長(zhǎng)三角、 環(huán)渤海、珠三角中，珠三角房?jī)r(jià)相對(duì)最低比長(zhǎng)三角大致低 20%, 房?jī)r(jià)水平基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨健⑾M(fèi)購買力相平衡。作為珠三角的龍頭，廣州有著很好的發(fā)展前 景，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，后勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅(jiān)固的基礎(chǔ)。因此，在廣州房地產(chǎn) 泡沫相對(duì)較小，即房產(chǎn)一般不會(huì)在短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的對(duì) 象。從這個(gè)意義

15、上看，廣州的房市像個(gè)優(yōu)秀的馬拉松選手，雖然速度沒有短跑運(yùn)動(dòng)員快，但耐力好， 能持久。（1廣州市十區(qū)2013年土地供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)分析2011年，廣州市十區(qū)土地共計(jì)出讓 197宗，合計(jì)用地面積740萬平米，住宅地出讓59宗，面積275萬平米；商業(yè)用地38宗，面積76萬平米；工業(yè)用地72宗，面積314萬平米；其他用地17宗，52萬平米。2013年年工業(yè)用地供應(yīng)比重最大，占全市土地供應(yīng)面積的43%,其供應(yīng)區(qū)域主要集中在蘿崗、南沙兩區(qū)；其次，住宅用地占比為37%,其供應(yīng)主要集中在白云、番禺、南沙、蘿崗等區(qū)；商業(yè)用地成交占比為10%,其供應(yīng)主要集中在蘿崗、番禺等區(qū)。從土地出讓金額方面看，全年出讓金額最大為

16、住宅用地占比66%,共計(jì)出讓322億元；商業(yè)用地占比19%,共計(jì)出讓93億元；辦公用地占比8%,共 計(jì)出讓40億元。圖表2013年廣州十區(qū)土地出讓金額分布4%8%19%3%口住宅商業(yè)辦公工業(yè)其他分析：從圖表可以看出住宅用地所占的比例超過三分之二，其次是商業(yè)，為本項(xiàng)目提供了一個(gè)有 利數(shù)據(jù)一一廣州的住房剛性需求更多，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈(2)廣州市住宅用地分析2013年，廣州市共掛牌出讓59宗住宅用地，總占地面積275萬平米，總建筑面積775萬平米, 成交28宗，成交金額167億元，環(huán)比下降40%?？傮w出讓的住宅土地中31宗住宅用地撤銷流拍，流拍 率達(dá)52%,其主要原因有兩個(gè)方面，第一個(gè)方面，是 2013

17、年緊縮的貨幣政策限制了開發(fā)商的貸款，使 得開發(fā)商資金鏈趨近拿地困難；另一個(gè)方面，是購房者心理預(yù)期降低整體市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，銷售壓力增 大、存貨數(shù)量上升、回收資金困難，使得開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。圖表：廣州市5年內(nèi)住宅地成交面積 分析：從成交的面積來看，2013年廣州市住宅地成交面積為195萬平米，與2012年相比，環(huán)比上升3%。 2013年全年住宅用地市場(chǎng)成交平淡，相對(duì)與 2012年成交面積略有上升。圖表2013年廣州十個(gè)區(qū)域住宅用地成交情況力平方米占地面積建筑面積越秀6.2827.38白云3.712.57荔灣25.8176.89番禺31.2966.61南沙51.66105.36蘿崗75.88193.27

18、增城13.5933.19從化37.8892.49分析：（一）從2013年廣州十個(gè)區(qū)域住宅成交面積來看，集中在蘿崗、番禺、南沙等周邊區(qū)域， 三區(qū)合計(jì)159萬平米占十區(qū)整體成交的82%,中心六區(qū)共成交36萬平米，占總成交面積的18%而中 心區(qū)域成交主要集中在荔灣區(qū)，成交 25萬平米，占中心六區(qū)住宅用地成交總面積的 69%。2013年廣州 全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區(qū)，共成交住宅用地6幅，主要集中在開源大道附近，用地面積合計(jì)76萬平米，萬科、中海、城建等大型開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，土地底價(jià)成交普遍，樓面地價(jià)在5000-8000 元/平米之間。蘿崗區(qū)全年成交了 4宗10萬平米的大宗地塊，是2014年供應(yīng)

19、大宗地塊的主力區(qū)域，未 來這些土地將集中形成供應(yīng)，大批貨量同時(shí)入市將加劇區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。南沙區(qū)2013年成交9宗住宅用地，無地塊流拍，成交共計(jì) 52萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)273%成交金額達(dá)23億元。南沙區(qū)因規(guī)劃利 好成為廣州市成交熱點(diǎn)區(qū)域之一，全年土地溢價(jià)成交6宗，有4宗集中在南沙區(qū)，其中南沙紅嶺牛祺坑水庫地塊溢價(jià)率達(dá)138%最終為廣州邦俊物業(yè)管理有限公司競(jìng)得，成為廣州2013年溢價(jià)最高的地塊。 開發(fā)商方面碧桂園拍得兩塊住宅用地，占地合計(jì)28萬平米，建筑面積51萬平米。相比之下，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷淡，全年先后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率達(dá)70%,共計(jì)成交31萬平米，大部分出讓

20、地塊集中在廣州南站地板，但由于住宅市場(chǎng)冷淡，開發(fā)商資金趨近加之區(qū)域住宅 用地起拍價(jià)較高，使得整體流拍率上升。荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，全年成交2宗住宅用地，共計(jì)26萬平米，成交達(dá)39億元。廣州市全年成交最大面積地塊大坦沙鐵路以北地塊，被廣州市地下 鐵道總公司聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得，總價(jià)達(dá) 30.7億元，樓面底價(jià)達(dá)6205元/平米，該地塊的成交成為2-13年 土地市場(chǎng)上較少的亮點(diǎn)之一。兩外周邊二市土地成交比較平淡，只有從化市全年成交情況較好，全年成交7宗住宅用地，成交共計(jì)38萬平米。由于樓面地價(jià)較低，全年成交金額僅為7.5億元，是廣州十區(qū)二市的土地市場(chǎng)價(jià)格洼地。（二）從整體看廣州市十區(qū)全年土地成交

21、金額為167億元，環(huán)比下降40%。從全年各區(qū)成交金額來看，蘿崗、荔灣、番禺、南沙貢獻(xiàn)較大，分別成交 63、39、24、23億元，分別占比36%、22%、13% 13%=環(huán)比漲幅較大區(qū)域?yàn)槟仙?、蘿崗兩區(qū)，分別增長(zhǎng) 265%、125%環(huán)比下跌較大區(qū)域?yàn)榘自?、荔灣?番禺三區(qū)，分別下降80%, 69%, 27%,白云、荔灣兩區(qū)主要因?yàn)榈貕K出讓減少，而番禺區(qū)因?yàn)榱髋穆?較高影響成交使得成交金額下滑。（三）從各區(qū)域住宅用地平均樓地面地價(jià)情況來看，全年成交樓面地價(jià)上漲的區(qū)域有蘿崗、南沙 兩區(qū)，分別上升59%, 38%,主要原因?yàn)橐?guī)劃利好；樓面地價(jià)下滑的區(qū)域有荔灣、番禺、白云三區(qū)， 分別下降57%、45%、

22、22%,其下降原因?yàn)槭茏≌袌?chǎng)預(yù)期影響較大，另外是這三個(gè)區(qū)2012年土地上漲過快地王頻山拉高樓面地價(jià)。分析總結(jié)：2013年廣州全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區(qū)，荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū) 域，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷淡。（3）廣州市商品住宅市場(chǎng)分析麗口輪理肉品店配啟他售后息在電2014年工門里他植至20i41-Zn要他Rik出闔黑西fll祠2交討Hfew套豌而杷巨融即狎豆油ffiteElbsw百計(jì)1450ax 231010.01 £31O44umngi0714290.65511頰19.537E4 3晚3 Moe3300得寄0XCKOQ3900227如國(guó)犯的00和0, 3160

23、*0.B3218而IOBffiE200海講10000.0000'000200工 14100O.OWO0O.tt®000我港1531>44390Q+WXX>06 (WOO004454. BIOS00.00000O.ttXXJ00玉河2924,399100a«x»00似九潟5 300.0000-000日匚晌3,3Cff2423瓦方雙QC.QC0300710工 5459鴕39. S3EE80.皿B00茜屈0QLOOCH'(JO-QOCO0O.QCW0Q及1% 9473120,0777口O.CTWQQ在都512.2354非CLb 囪下315L3

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29、QJ0Q009419.比騏0014Q.79C.00兒化/1/：/塔城/I¥/*/¥/向松里位：萬平方米如* _L月汕至本月aEk分析：2014年3月廣州十區(qū)新批住宅面積90.235萬平方米，環(huán)比上升3.5,同比上升1.34經(jīng)歷傳統(tǒng)新批高峰，明顯放緩。中心六區(qū)住宅新批預(yù)售量上升明顯，面積14.0764萬平方米，占全市的15.43%處于罕見低位。其中，越秀、荔灣、海珠連續(xù)3個(gè)月零新增，新增貨量也未超 100套。外圍四區(qū)中，南沙、蘿崗一躍而上，新批預(yù)售面積近 21.4825萬平方米，占全市的23.54%方面區(qū)蒿業(yè)szfc"他彩電瑜音也SP用力套取百青均的百血南1R訓(xùn)合計(jì)

30、7131B4.3L儂1T4如XE522854L硒10.6(93QDW19442.4222410電0UL場(chǎng)修山。目99-1093G.C2TO-736阻<J. 3dSS40IDS0. SdS164O陛W31. 40四浦3DO.CZMiraBT10. IT23U3H2TL.S3卸KIJ1口 M荔苕的301465OlO542489*0.05IB21(L姬223»00/00一一天引5.如寶汕臺(tái)106CL AE湖的溺3. 1RiiTfid3540.45ia»n通d.Ad=白云0譏佛22比L*XC1175523C. Q4Z4EQ1STd 2111O.VS1D320380L471時(shí)日

31、4ay7S23C.彘16363BC.0113S5460.0113559百i皆。303t10S130129W加0. 20WS9827J<1. 341089700.00塞芮16B020®m1211,62252i48 S3員2Y14203耕4.110網(wǎng)南方101312. 3911W6州(LIT17408SB0. 34ym000.00靜榭1482,002W416ais14fi161220.15719AFA12O r 0297W00.00如J3%&月理建商品蝌L矍內(nèi)除良面積阜位：上平方米三：本表信息付系二咕入網(wǎng)z燈置理處酎共統(tǒng)計(jì)的曙；3013-2-38SM13-S-2S壞?月甌北

32、黃晶第網(wǎng)上曾為信用ms但性主且北辦公車tn百壬職均偷否積拗始£ttSV均依邑洪葡也用帶彈骷w均價(jià)合計(jì)43Kl4s. 321379D8812,25 sLidibi1CM.H186S2. »1357B11Q.1口LS55O耀秀B30.63M19D打S1E2115QT3411990.014BQ31cmm需球162，口口29117170.02166356256Q.S2鮑欣35o.as2SS31o. m211&1及鴻17T1. 7720206”10".見1日厘M0. 2117S4Q200.0225W3BaO.OT天河1712. 183317100.00。氐L 12如

33、陽B0工M0.10距Mld OLauiB白云2212. 302182220.01配以$dO.OT232210.05ZONE0CL 3曲皤J2. 35L4C191B0 . 1日蛇口 1310_an1030BZD-CDZ2230S0men丘都412尻堀1074514Os 321TE11141口.典8315222a. sb15555a co第得而口T, 3311248EO'. B22d?rt4sn3皿IMTIKfid1.4E105150a, cn南沙3443-S4L1CTRWC.312175455典H期建0,01IE售00,00簞冏期3.淚10TS2M0.4S33BT240.14urn200

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35、300,00海驕2dDa 2a3C47310135893941rmi3S920IB?0,抑27560g0tO22g皿燕滴3W3. TL2g530.0P3W47530.3T1P16534QZMODS00+Q0天河37XP5第笠EC0.03857$8IXL73皿36P30.13!31T3s6024764白云第1403弧”153J720,0223C£05TC.OT30 LEG70©12149>4a心1E1G40MOO一0w0.002338M00*00花都702SL 11B6«九工囂U肥4IX1.37由1C.23L2G制00.00春國(guó)61.47. 74174510.

36、 87213955423.30：4+?fl6641. 219S0300.00南沙2391爾也*0 . 20莽仃如3QM；4丁丁x»Q,(M07030Q.QQ勢(shì)必統(tǒng)也加ueci9T9.96W4TB134ET*0,05LSEc8。從化BO7小恒8595加氮1484319O.OSPOMEU.011235T0CL 00塔地1TM琢H的1.01232BT1.31303%ioeQ.199甑35514119商職里位：萬平萬米無計(jì)打同：2014-2-20H-3*：5分析：2014年3月廣州十區(qū)一手住宅簽約面積 67.78萬平方米，同比減少19.6%環(huán)比上升 37.43%;網(wǎng)上簽約均價(jià)26810元/平

37、方米，同比上升18.87% 環(huán)比上升5.8%,隨著限售、限網(wǎng)簽等調(diào)控 政策的逐步落實(shí)，開發(fā)商企業(yè)推盤積極有所提高，這是一手成交處于高位的主要原因。價(jià)格方面，實(shí)際以穩(wěn)為主，中心六區(qū)成交份額下降與均價(jià)上升有關(guān)。其中，中心六區(qū)成交量下探至低位，網(wǎng)簽面積17.08平方米，環(huán)比增加87%。外圍四區(qū)網(wǎng)簽面積50.7萬平方米，環(huán)比增加26.11% 中海譽(yù)城、保利花城、碧桂園天璽等成交強(qiáng)眼。1.4 廣州市社會(huì)文化環(huán)境“文化筑城”日益成為一種新理想和一場(chǎng)新革命，如何賦予城市建筑永恒的經(jīng)典、如何在眾多現(xiàn)代化城市群中脫穎而出、如何將“人文”元素融入其中讓人居文化底蘊(yùn)更為豐厚？這些問題，一直 都是眾多地產(chǎn)開發(fā)商追尋和

38、探討的話題。地處嶺南的廣東，因其地域和歷史特性，在長(zhǎng)期的歷史發(fā)展和文化融合進(jìn)程中，自然形成了一 種“開放務(wù)實(shí)卻又傳統(tǒng)保守”的地域文化特征，具有突出的雙重性甚至矛盾性。一方面，嶺南文化有著很強(qiáng)的務(wù)實(shí)和開放精神。究其原因，須從地理與歷史兩個(gè)方面解釋。地理上，嶺南偏安于南中國(guó)一 隅，因五嶺橫亙自古與中原隔絕，但嶺南的珠三角一帶，地處亞熱帶，沿海沿江，土壤肥沃，氣候宜 物也宜人，成為珠江文明的中心地帶。這種地理環(huán)境適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也容易滋潤(rùn)人的務(wù)實(shí)精神。素有“廣府文化”之心的越秀區(qū)，多個(gè)大型商圈都被賦予濃厚的文化色彩。有人不禁要問，商圈 與文化，究竟誰孕育了誰？是文化孕育了商業(yè)地產(chǎn)，還是商業(yè)地產(chǎn)為文化提

39、供了載體？如今，商業(yè)地 產(chǎn)與文化聯(lián)姻似乎已成為一種潮流。有業(yè)內(nèi)專家指出，什么樣的文化將鑄就什么樣的商圈，也就是說， 文化決定了一個(gè)商圈的定位。越秀將崛起商業(yè)文化地產(chǎn)，隨著定位于文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化基地的東方文 德廣場(chǎng)即將面市，關(guān)于文化與商業(yè)地產(chǎn)的話題頻繁見諸于報(bào)端。不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，作為老城越秀區(qū) 有著老廣州特有的廣府文化，隨著相關(guān)政府部門日益對(duì)文化及商圈打造的重視，越秀區(qū)將會(huì)出現(xiàn)多個(gè) 以廣府文化為核心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。越秀區(qū)文化局局長(zhǎng)陳健秀日前在接受記者采訪時(shí)表示，一提到廣 府文化，許多人馬上想到的就是喝早茶、 看粵劇、講粵語，但這顯然不是廣府文化的全部?jī)?nèi)涵?！皠?wù)實(shí)、 重商、開放、包容才是廣府文化

40、獨(dú)特的個(gè)性”。由于2010年亞運(yùn)會(huì)在廣州舉行，廣州城內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)正緊張進(jìn)行中，文化的建設(shè)也不例外。越秀區(qū)公布，北京路將啟動(dòng)十大標(biāo)志性工程，對(duì)北京路周邊一帶眾多人文歷史資源進(jìn)行挖掘和整飾，將以“廣府文化源地，千年商都核心”為主題，擦亮北京路這一展示廣州現(xiàn)代都市商業(yè)文化和濃厚廣府歷史文 化的重要窗口，屆時(shí)，這一帶將變身為廣府文化商貿(mào)旅游區(qū)。有專家指出，隨著近年來政府對(duì)城市文 化越來越重視，保存和弘揚(yáng)廣州本土文化的自覺意識(shí)日益高漲，在以后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位及商圈打造 上，將會(huì)更加重視廣州特有的文化?！霸诓痪玫膶?，越秀乃至廣州將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)文化地產(chǎn)項(xiàng)目。”廣府文化研究中心是越秀區(qū)政府啟動(dòng)的“北京路廣府

41、文化旅游區(qū)十大文化工程”之一，旨在以迎接亞運(yùn)盛會(huì)為契機(jī)，為廣大市民和國(guó)內(nèi)外游客打開一扇“重新認(rèn)識(shí)和發(fā)現(xiàn)嶺南文化和廣府文化”的窗 口。越秀區(qū)文德路一帶皆是廣州乃至廣東省內(nèi)知名的文化交流聚散地，周邊的文化古跡、名人舊址、 著名建筑、革命圣地星羅棋布。同時(shí)，文德路也是古玩字畫的集散天堂。止匕外，越秀區(qū)大塘街投入3000 萬元對(duì)轄區(qū)內(nèi)的人居環(huán)境進(jìn)行綜合整治，其中包括把文德路復(fù)建成文化第一街，打通連接北京路、文 德路的景觀節(jié)點(diǎn)一一孫中山文獻(xiàn)館，將其建設(shè)成為開放性文化廣場(chǎng)。將北京路日均數(shù)十萬人流量延伸 至此，融合北京路商圈的繁華盛世?？梢哉f，今后的文德路商圈是廣州最具代表性的文化商圈。北京路商圈一直是廣州

42、最為繁華的商業(yè)中心，是外地游客來廣州必逛的商業(yè)圈，每逢雙休、節(jié)假 日，北京路商圈都是人頭涌涌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京路人流量日均達(dá)到50多萬人次，節(jié)假日超過100萬人次。目前北京路商圈云集了新大新、廣百、天河城百貨、五月花、韓國(guó)城等，這些商場(chǎng)各具特色、 別具風(fēng)格。止匕外，北京路步行街兩旁還有各式各樣的服裝品牌專賣店、美食品牌點(diǎn)、書店等等。流花商圈是全國(guó)最大服裝集散地，圍繞著廣州火車站、省汽車站、流花車站、市客運(yùn)站等幾大交 通樞紐，以站前路、流花路、環(huán)市西路為核心的流花商圈，堪稱全國(guó)最大的服裝商圈。流花服裝商圈 起源于上世紀(jì)80年代末，90年代初開始快速發(fā)展。經(jīng)過 20多年的發(fā)展，目前已形成以環(huán)市西

43、路為中 心，南至流花路、北達(dá)廣花路、西接廣園西路、東連解放北路的“流花一礦泉”的服裝商圈，其中商 戶達(dá)到2萬多家，日均人流量達(dá)20萬，年交易額在300億元以上，成為目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、成交額最 高的服裝批發(fā)貿(mào)易集散地。近年來，流花商圈更被確定為實(shí)施專業(yè)市場(chǎng)園區(qū)化升級(jí)改造的試點(diǎn)之一， 有關(guān)部門要將之打造成為國(guó)際服裝采購中心、國(guó)際服裝品牌中心和國(guó)際服裝文化時(shí)尚社區(qū)。流花商圈 是廣州諸多商圈發(fā)育成長(zhǎng)史中一個(gè)運(yùn)氣較好的例子，屬于廣州千年商都的縮影。同時(shí)，這里更是流通 商業(yè)的發(fā)源地，其成功的運(yùn)營(yíng)模式和崛起的艱苦歷史，甚至可以書寫成為廣州乃至國(guó)內(nèi)多個(gè)重要商圈 的教科書。由于商圈的影響力，這里常年云集著來自五

44、湖四海的廠家和客人，從純粹的文化角度去看， 這里沒有任何特色。但是，從商貿(mào)流通業(yè)、從產(chǎn)品的角度去看，他們均被標(biāo)識(shí)為“廣州”、“流花”，這或許恰恰體現(xiàn)了廣州文化的包容性和同化能力。流花商圈的形成和其在全國(guó)奠定的龍頭地位，與這一 商圈所處的位置和歷史形成有著巨大的關(guān)系。不同文化孕育不同商圈，比如文德路，自古以來就是書畫、古玩、藝術(shù)品的集散天堂，有著自身 的歷史、文化底蘊(yùn)；北京路也是如此，2000多年前北京路一帶已是廣州城的中心，這就具有相當(dāng)深厚 的歷史文化，以至于后來慢慢就形成了文德路商圈、北京路商圈，這就是文化孕育了商業(yè)。但對(duì)于大 河商圈來說，是因?yàn)樯虡I(yè)的快速發(fā)展，大家才意識(shí)到要將其灌輸些文化的

45、涵養(yǎng)，從而成為了時(shí)尚、潮 流的商圈，這就是商業(yè)孕育了文化。有些商圈文化“被策劃”，業(yè)內(nèi)資深專家韓世同：其實(shí)商業(yè)跟文化 沒有必然的聯(lián)系，反而是商圈跟人流、購物習(xí)慣、消費(fèi)模式的關(guān)聯(lián)度更高，而有些商圈的“文化”是 策劃者附加上去的。當(dāng)一個(gè)商圈形成時(shí)，就會(huì)在商圈里面挖掘些東西，然后打造出一種文化，其目的 就是為了便于推廣和傳播、擴(kuò)大知名度。分析：文化決定了一個(gè)商圈的定位，廣府文化與商業(yè)地產(chǎn)逐漸開始了聯(lián)姻關(guān)系，原因在于商圈跟 人流、購物習(xí)慣、消費(fèi)模式的關(guān)聯(lián)度更高，從北京路商圈、流花商圈的商圈文化帶給房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目 的巨大商機(jī)得到眾多啟示，大多數(shù)開發(fā)商在項(xiàng)目上特意附加上“文化” 。1.5 技術(shù)環(huán)境(1)品

46、牌戰(zhàn)略主導(dǎo)開發(fā)企業(yè)發(fā)展從國(guó)際趨勢(shì)來看， 品牌是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展最大的價(jià)值， 從產(chǎn)品開發(fā)到企業(yè)形象 定位，其背后蘊(yùn)含的質(zhì)量和服務(wù)是整體品牌的保障。而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的 表述層次，除萬科、保利等少數(shù)幾個(gè)品牌外，很少能使人聯(lián)想到其產(chǎn)品品質(zhì)，如果企業(yè)品牌與產(chǎn)品品 質(zhì)不能有效結(jié)合，品牌何來美譽(yù)度與忠誠度，企業(yè)的長(zhǎng)線發(fā)展將受到重大制約。分析其他行業(yè)所有成 功企業(yè)，其市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項(xiàng)目和企業(yè)品牌融為一體、 統(tǒng)一發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。行業(yè)新的格局正在形成一首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等。一批中小開發(fā)商被淘 汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯

47、大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的 專業(yè)人才會(huì)由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問題。生存下來的企業(yè)從市場(chǎng)與項(xiàng)目選擇、 規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對(duì)項(xiàng)目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。大型專業(yè)設(shè)計(jì)公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等全程服務(wù)平臺(tái)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，將 更具有綜合價(jià)值。(2)建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高2009年，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性 化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗

48、之地的核心競(jìng)爭(zhēng) 力。對(duì)于開發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必由之路：一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提 開。例如很多優(yōu)秀項(xiàng)目雖然沒有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保 溫防水等方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn) 品。隨著今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來越多先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)和產(chǎn)品將得到大力推廣和廣泛 應(yīng)用。(3)精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)在精細(xì)化設(shè)計(jì)方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)并不多，仍屬于起步階段。2009年，對(duì)于正在全面建設(shè)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來產(chǎn)品開發(fā)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn) 行設(shè)計(jì)之前，就應(yīng)考慮到客戶未來的更多需求，從結(jié)構(gòu)到戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、家裝配套、營(yíng)銷策劃等， 都需要有更精準(zhǔn)