關(guān)于集團(tuán)CBD項(xiàng)目土增稅的思考

1、精品關(guān)于集團(tuán)CBD項(xiàng)目土增稅的思考1、 集團(tuán) CBD 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位。集團(tuán) CBD 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位： 少量銷售黃金旺鋪， 迅速收回部分投資資金； 自持大量商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)效收益，確保商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化。2、 戰(zhàn)略定位涉及的土增稅事項(xiàng)。少量銷售黃金旺鋪，單價(jià)高，單位成本低，項(xiàng)目增值額及增值率居高不下，從而導(dǎo)致項(xiàng)目應(yīng)繳巨額的土增稅。按集團(tuán)財(cái)務(wù)部門前期對(duì)都江堰項(xiàng)目擬銷售部分土增稅測(cè)算，詳見都江堰百倫項(xiàng)目休閑區(qū)土地增值稅籌劃方案 ： “1 、 按市場(chǎng)價(jià)格直接銷售現(xiàn)房應(yīng)繳土地增值稅11,604 萬(wàn)元， 土地增值稅負(fù)擔(dān)率37.33% ；2、增加銷售環(huán)節(jié)方式應(yīng)繳土地增值稅5,011 萬(wàn)元，在二次銷

2、售過程中增加的稅費(fèi)（契稅、印花稅） 469 萬(wàn)元，合計(jì)5480 萬(wàn)元，土地增值稅負(fù)擔(dān)率16.42% ；增加銷售環(huán)節(jié)方式比直接銷售現(xiàn)房方式節(jié)約土地增值稅6124 萬(wàn)元，節(jié)稅率18.35% ； ”3、 項(xiàng)目土增稅籌劃方案優(yōu)化。通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況以及原有稅收籌劃方案詳細(xì)研究，個(gè)人認(rèn)為上述稅收籌劃方案可進(jìn)一步優(yōu)化。？ 1 ：方案中收入成本對(duì)應(yīng)關(guān)系失衡。高區(qū)間定價(jià)收入對(duì)應(yīng)的是總體平均扣除成本，對(duì)扣除成本嚴(yán)重低估，導(dǎo)致項(xiàng)目增值額居高不下，應(yīng)繳巨額土增稅。？ 2 ：方案立足局部，缺乏整體觀念。缺乏對(duì)“項(xiàng)目總體收入、項(xiàng)目平均利潤(rùn)率、項(xiàng)目平均增值額”的測(cè)算，從而難以倒推實(shí)現(xiàn)銷售部分平均增值額，以達(dá)到控制土增稅目

3、的。？ 3 、土增稅稅負(fù)分析。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？（如萬(wàn)科2011 年度土增稅稅負(fù)為 5.16% ） 。稅負(fù)控制標(biāo)準(zhǔn)？個(gè)人認(rèn)為成都市商業(yè)地產(chǎn)土增稅稅負(fù)的合理區(qū)間為 4% 5% 。4、 對(duì)土增稅政策研究（1） 、清算單位的確認(rèn)。1 、 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算， （ 土地增值稅實(shí)施細(xì)則） 。2 、 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算， 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額， （國(guó)稅發(fā)【 2006 】 187 號(hào)） 。3 、 清算審核時(shí)， 應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部

4、門審批、 備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算； 對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅， （國(guó)稅發(fā)【 2009 】 91 號(hào)） 。（2） 、成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒? 、 可售建筑面積百分比法。 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用， 應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，將可扣除的成本費(fèi)用在清算單位之間進(jìn)行分配，合理確定各清算單位的扣除金額。2 、占地面積百分比法。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比

5、例計(jì)算分?jǐn)偂? 、稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理的方法（暫無(wú)統(tǒng)一規(guī)定） 。此條規(guī)定非常關(guān)鍵，既是稅務(wù)部門自由裁量權(quán)體現(xiàn)，又是企業(yè)溝通協(xié)調(diào)渠道，認(rèn)真分析 并掌握對(duì)企業(yè)最有利的辦法是核心。（3） 、稅收政策征收方式A、查賬征收。通過上述政策研究，土增稅扣除項(xiàng)目是核心，無(wú)論是可售建筑面積百分比法，還是占地面積百分比法， 對(duì)集團(tuán) CBD 項(xiàng)目當(dāng)前扣除成本的分?jǐn)偠即嬖趪?yán)重低估， 需與稅務(wù)管理部門進(jìn)行深入溝通， 明確其他合理方法。對(duì)查賬征收方式中成本扣除辦法，已經(jīng)與都江堰稅務(wù)部門溝通，對(duì)方認(rèn)可現(xiàn)狀并同意商討合理扣除辦法，而非唯一可售建筑面積法。建議辦法如下：1 、預(yù)算造價(jià)法。政策依據(jù)： 參考 稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)&l

6、t; 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知（國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)） 。計(jì)稅成本對(duì)象確定原則：定價(jià)差異原則： 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本分配辦法：根據(jù)（國(guó)稅發(fā)200931 號(hào)）第 29 條： 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配

7、至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積法， 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本 的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行 分配。2、可比售價(jià)系數(shù)法。建議根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)差異，計(jì)算產(chǎn)品可比售價(jià)系數(shù)，按可比售價(jià)系數(shù)對(duì)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的 可扣除總體成本進(jìn)行分?jǐn)偅⒂?jì)算土增稅。辦法原理：項(xiàng)目可扣除成本以總建筑面積為依據(jù)平攤，同理：收入以項(xiàng)目總收入為依據(jù) 進(jìn)行平

8、攤。該辦法更側(cè)重于輕稅負(fù)思路，是與稅收具體管理部門溝通重點(diǎn)，但實(shí)務(wù)操作性不 強(qiáng)。專題報(bào)告稅務(wù)，共同研究按可比售價(jià)系數(shù)法進(jìn)行土增稅清算解繳的可行性。查賬征收，若扣除成本辦法可行，在控制土增稅的同時(shí)，控制企業(yè)所得稅提前解繳。（結(jié)轉(zhuǎn)成本提高，應(yīng)稅利潤(rùn)降低，企業(yè)所得稅額降低，但剩余成本結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)（或投資性房地 產(chǎn)）減少，今后折舊抵稅降低）。8、 核定征收。政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)）；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）核定征收情形：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)

9、規(guī)模和收入水平相近的 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn) 讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清 算，逾期仍不清算的。5、中報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。成都市關(guān)于核定征收率規(guī)定：成都市地方稅務(wù)局成都市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（成都市地方稅務(wù)局成都市財(cái)政局2010年第1號(hào)）。商用房核定征收率為7%有效期：本公

10、告自2011年4月1日起實(shí)施，有效期至2014年9月30日止。核定征收程序：企業(yè)提出申請(qǐng)，稅務(wù)部門（縣級(jí)）審批。核定征收方式，雖然稅收部門強(qiáng)調(diào)不普遍采用，但針對(duì)上述特殊情況依然可用。5、 土增稅籌劃方案綜合思考1、 查賬征收：適度調(diào)控收入、成本，成本扣除方法慎選，具體控制辦法另行研究。土增稅稅負(fù)分析：商業(yè)地產(chǎn)一般控制在 4%-5%左右，成都市核定征收稅率 7%,即： 可理解為查收征收的上線為7% ,否則企業(yè)寧愿選擇核定征收。2、 核定征收如果項(xiàng)目通過模擬清算，分析土增稅稅負(fù)率如果將超過7% ,則建議按核定征收方式處理，理由如上述第3條或第4條綜合闡述：因綜合工程，扣除項(xiàng)目難以準(zhǔn)確分?jǐn)偦蛴?jì)量到已 銷售體量中，故申請(qǐng)對(duì)該項(xiàng)目土增稅實(shí)施核定征收。例如：都江堰項(xiàng)目前期土增稅測(cè)算的兩種方案：A、收入 310,842,053 元，土增稅 116,045,830 元，土增稅稅負(fù)率 37.33%B、收入333,642,053 元，土增稅50,107,804 元，土增稅稅負(fù)率15.02%上述兩種籌劃方案土增稅稅負(fù)率遠(yuǎn)高過核定征收率7% ，按核定征收分別為21,758,