南京河西場調(diào)研報告

1、XX年南京河西市場調(diào)研報告【最新資料,WORD文檔,可編輯修改】南京河西市場調(diào)研報告第一局部?市場調(diào)研目?摩第一章?工程所在城市商品住宅市場的綜合分析一、寬、供給量分析?、需求量分析?於格趨勢?獨?肖化狀況分析?勾房面積與戶型分析?房習(xí)性特點分析?明地產(chǎn)市場綜合評述第二章砌目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析一、不售物業(yè)二、?寺售物業(yè)三、?寺建物業(yè)四、初業(yè)可比性五、結(jié)論第三章?百標(biāo)客戶市場需求分析第一章 顏目所在城市商品住宅市場的綜合分析一、總供給量分析1、供給量分析2004侑95半年商品住宅開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表年份?B地產(chǎn)開發(fā)投資億元住宅開發(fā)投資億元主宅施工面積萬褶主 宅竣工面積萬itf 主宅交

2、易面積萬itf?1995?/1996?1781997?2151998?2531999?2000?2001?111?2002?2003?2004上半年?由上圖可以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場投資開發(fā)力度加大,僅 2004年上半年住宅開發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量.施工面積近年來增幅明顯,2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過了 2003年全年的施工量,這表達(dá)出住宅開發(fā)量的飛速增長.竣工面積增長緩慢,在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象,這 在一定程度上影響了供需平衡,需求量高速增長而供給量跟不上就會造成供不 應(yīng)求.商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場整體的供略大于求 態(tài)勢,

3、呈現(xiàn)供需兩旺的局面.2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預(yù)測供給將穩(wěn)步增加,總體供求矛盾將繼續(xù)緩解,結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在.?2003年全市共招拍掛出讓614公頃土地,比2002年增加倍,2004年國土部門 還將供給土地1000公頃.2003年的開工面積、施工面積都大幅增長,因此2004 年的供給量將有大的增長,總體供需矛盾會得到進(jìn)一步緩解.2004年上半年全市商品住宅上市量為萬褶,預(yù)計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量.主要原因在于2004年上半年的房地產(chǎn)投資增幅到達(dá), 2003年出讓的614公頃土地一局部將在2004年下半年進(jìn)入市場,2003年新開工面積到達(dá)了褶,經(jīng)過半 年左右的建設(shè)根本可以

4、上市銷售,因此保守估計2004年下半年上市量將會到達(dá) 400500萬小?二、總需求量分析1、總需求量論述目前,推動南京房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求,而構(gòu) 成南京房地產(chǎn)市場需求的主體主要包括了拆遷、投資購房、結(jié)焙、改善居住環(huán) 境以及城市化進(jìn)程所帶來的購房意向.而消費者的消費漸漸趨于理性化,對物業(yè)品質(zhì)需求越來越高,很少會再出現(xiàn)跟風(fēng)性質(zhì)的盲目消費現(xiàn)象.2、總需求量結(jié)構(gòu)分析?由圖表可以看出：(1)、2004年上半年的拆遷購房需求比例較 2003年底有所下降,原因是拆遷進(jìn) 程緩慢.造成拆遷進(jìn)度緩慢的原因,主要在于以往拆遷中存在各方面問題還沒 有得到很好的解決.同時舊城改造力度有所減緩

5、,導(dǎo)致需求量開始減少.(2)、投資購房減少,受到政府宏觀調(diào)控的影響,特別是受從2004年4月1日起開始實施的“禁炒令和銀行“緊縮銀根政策的影響,以短期投資為目的 的投資購房需求下降.(3)、結(jié)焙購房需求穩(wěn)定.隨著城市化程度提升,南京市的人口基數(shù)不斷增加, 結(jié)焙的人數(shù)也隨之而增加,結(jié)焙購房需求2004年來一直穩(wěn)中有升,這局部人群 是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成局部.(4)、改善居住環(huán)境購房需求增長迅速.這些年來隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛速開展居 民收入也顯著提升,城市居民提升生活質(zhì)量的需求越來越強烈,因此改善居住 環(huán)境的購房需求也隨之大幅上升.上升比例到達(dá) 8個百分點,幅度較大.(5)、城市化進(jìn)程購房需

6、求增長較快.作為大城市的南京,城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量,形成對城市商品住宅需求的持續(xù)增長動力.根據(jù)南京城市開展規(guī)劃,今后每年城市化進(jìn)程將會保持在2 %左右,每年約有11萬人成為南京市城市人口.以上人群中投資購房和改善居住環(huán)境購房的購置者將成為本工程主要目標(biāo)客戶群.3、2004年下半年總需求量預(yù)測需求仍將保持旺盛勢頭,2004年下半年房地產(chǎn)市場需求在2003年根底上,仍會繼續(xù)上升.? (1)、從主動需求方面看,隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定開展,2004年南京市人均可支配收入也會持續(xù)增長,2004年16月南京市居民可支配收入增長,隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不

7、斷增 加.?(2)、從被動需求看,由于2004年上半年拆遷工作的減緩,下半年伴隨城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進(jìn)度,與上半年相比,被動需求將有較快的增長.?(3)、南京市城市化水平在穩(wěn)步提升,城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張,由此帶來的自動型需求會穩(wěn)定小幅增長.(4)、2004年下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小,因此投資性購房需求仍會保持相當(dāng)?shù)某潭认M信心將會恢復(fù).?稼上所述,維持南京市需求增長的因素有利于需求的增長,2004年下半年南京市的商品住宅需求增幅將高于上半年.三、價格趨勢1、南京近年房地產(chǎn)價格走勢分析?199s 2003年南京市房價年度漲幅比擬圖由以上兩個表格數(shù)據(jù)可以看出：由2000年開始至

8、2004年上半年,南京房價處于一個相對較快的增長態(tài)勢.從區(qū)域上看河西房價的漲幅最高,原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導(dǎo)向.并且隨著十運會的召開,河西的根底設(shè)施和配套日趨完善.由2004年上半年河西的均價到達(dá) 5700元/平方米,可以預(yù)計2004年度河西的漲勢仍然會保持較高幅度.2、2004年下半年房地產(chǎn)價格趨勢2004年下半年房地產(chǎn)的價格將比擬平穩(wěn)并有小幅上升,不會出現(xiàn)太大的波動.(1)、今年我市供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn),市場總體供略大于求,將抑制價格的大幅 上升.并且今年宏觀調(diào)控舉措成效明顯,原材料價格大幅上漲的局面得到限制, 現(xiàn)在主要的建筑材料價格穩(wěn)定.(2)、供求沒有失衡,仍然在合理的正常區(qū)間.各

9、方利好因素仍在支持開發(fā)企 業(yè)的信心,不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象.下半年拆遷量的進(jìn)一步增加對于穩(wěn)定大的市場 有一定的作用.(3)、開發(fā)商拿地本錢以及商品房品質(zhì)的提升將會維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定.因此總體上半年房地產(chǎn)的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定,少數(shù)板塊如江寧、江 北的供需比例較大,存在一定程度的供過于求,這些板塊的價格將很難維持上 半年一路上漲的情形,可能出現(xiàn)一定程度的盤整.四、消化狀況分析1、商品住宅銷售狀況分析?數(shù)據(jù)顯示：2003年以來,南京市商品住宅銷售市場一直較為平穩(wěn),除去 2003年二季度由于契稅調(diào)整的原因外,各季度銷售量根本平穩(wěn)并有所增加,漲幅達(dá)到5%10%.市場較穩(wěn)定,并沒有受到臨時性因素的影響

10、,由此可以看出南京的房地產(chǎn)市場是朝著健康穩(wěn)定的形勢開展的.2、供需比例狀況分析?的圖?崎弘看出價格不同,供給和需求的比例有很大不同,供需比例狀況如下：(1)、需求每平方米3500元以下價位段的占,嚴(yán)重供不應(yīng)求.(2)、需求3500-500QS/平米價位段的占40%,供求根本平衡.(3)、需求5000元-7000元/平米價位段的占總量的6%,而實際供給比例達(dá), 屬于嚴(yán)重供大于求.(4)、需求7000元/平方米價位段的占,實際供給比例為,供大于求,雖然 這局部客戶基數(shù)較小,但購置力很強,在銷售時要注意策略.五、購房面積與戶型分析1、購房面積需求分析?通過與2003年比照發(fā)現(xiàn),購房者對于81 100

11、m2、121-140m 141-160m161200?)2、2021tf以上五種面積住房的需求均有一定程度的上升,尤其是 81-100褶面積段上升了%, 101-120褶面積段降低,可以看出在收入水平增幅有限,房價持續(xù)走高的情況下,購房者對住房面積的需求逐漸向兩極分化,經(jīng)濟(jì)水平強的購房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主,需求面積逐漸增大；經(jīng)濟(jì) 水平一般的購房者那么在滿足根本居住需要的前提下,著重考慮限制總面積以便到達(dá)很好限制總價的目的.因此開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時,在單體設(shè)計、套型設(shè)計方面應(yīng)充分考慮潛在購房者面積需求上的新變化,對三房套型的設(shè)計,應(yīng)在面積配比上提升100 1tf左右及以內(nèi)的比例,適當(dāng)減少1

12、10- 120 1tf三房的比例,以 便能夠更好地適應(yīng)市場的需要.需要注意的是大面積的物業(yè)需求比例占很小, 一旦市場供給大將造成空置率增加,銷售周期加長.2、需求戶型分析?同2003年相比,對于戶型,潛在購房者仍然主要需求二室一廳一衛(wèi)蝮室二廳二衛(wèi)這五種戶型,并且彼此之間的需求差距不大.其中,需求比例最高的是 二室一廳一衛(wèi),占,其次是三室二廳二衛(wèi),為 .潛在購置比例較高的五種 主要戶型中,兩室兩廳一衛(wèi)的需求最小,為 .?過比照發(fā)現(xiàn),2004年三房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)的需求比例均超過2003年,尤其是三房類型的戶型,合計需求比例上升了 f百分 點.所以本工程應(yīng)多開發(fā)三房兩廳的戶型,

13、 對于小的戶型也可以考慮適當(dāng)開發(fā).?六、購房習(xí)性特點分析根據(jù)南京市場目前住宅類型及其特征,將商品住宅分為以下幾類：堿中區(qū)高檔住宅?中區(qū)指古城墻以內(nèi)二fi城區(qū)高檔住宅?城區(qū)指城東南地區(qū)、河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)等三fi城區(qū)中檔住宅?四fi郊高卞3住宅?郊指江寧、江北地區(qū)五fi郊中本3住宅住宅類型根本生?S條件 冽業(yè)品質(zhì)購置承受水平購置偏好碉買意向 朗買方 式城中區(qū)高檔住宅古城墻以內(nèi) 愿遠(yuǎn)離城區(qū),配套要求非常齊全,交通要求便利,對小區(qū)居住環(huán)境有比擬高的要求,對學(xué)區(qū)比擬看重,對景觀要求較高,對地域有偏好a重好的物業(yè)品牌和品質(zhì)總價在200萬以內(nèi)高層或小高層h積60- 180M2?K揭或一次性付款近城區(qū)高檔住

14、宅河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū) 落旨夠接受離城區(qū)市中央5-8公里的范圍,對配套要求比擬齊全,要求非常便利的交通,對小區(qū)居住環(huán)境有比擬高的要求,景觀要求很高,對地域有偏好 冽業(yè)要求高注重女的品牌和品質(zhì)總價在100-200萬?多層或小高層0積100-200M2"次性付款居多近城區(qū)中檔住宅河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū) 落旨夠接受離城區(qū)市中央5-8公里甚至更遠(yuǎn)的范圍,對配套要求根本具備,要求有比擬便利的交通,景觀要求一般, 對樓盤的價格考慮比擬多 岡物業(yè)品牌沒有過多要求,但對物業(yè)品質(zhì)比擬看重總價在50-150萬?高層或小高層面積80-150M21S揭居多近郊高檔住宅 加與本工程距離較遠(yuǎn),差異較大,故在此不做研究

15、近郊中檔住宅 加與本工程距離較遠(yuǎn),差異較大,故在此不做研究七、房地產(chǎn)市場綜合評述綜上所述,南京房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)“量增價平,漲幅趨緩的平穩(wěn)態(tài)勢, 南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的主要特點如下:1、供給量增大,結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在近年的供給量有大的增長,總體供需矛盾得到進(jìn)一步緩解.供需比仍將有一定 程度的增大,商品住宅銷售也有正常的銷售期,這是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志.區(qū)域結(jié)構(gòu)、價格結(jié)構(gòu)矛盾仍然存在.城中板塊一直供不應(yīng)求,但由于土地資源 稀缺,上市量增長不會太快.而江寧、江北板塊上市速度很快,上市量比擬大,但銷售增長卻比擬平穩(wěn),因此這兩個板塊的供需形勢比擬復(fù)雜.河西地區(qū)由于 開發(fā)量增大,政府政策的扶持造成該板塊

16、供給量增長迅速,需求量的增加使該 板塊價格處于迅速攀升態(tài)勢,造成價格的不穩(wěn)定.2、需求保持旺盛勢頭房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定上升.隨著南京市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定開展,經(jīng)濟(jì)收入的增長 居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加.而且拆遷量增加,伴隨城市建設(shè)的加速 南京市將加速拆遷的進(jìn)度,需求將有較快的增長.城市化水平在穩(wěn)步提升,城 市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張,由此帶來需求會穩(wěn)定小幅增長.投資性購房需求也一直保 持著相當(dāng)?shù)某潭?綜上所述,維持需求的因素均有利于需求的增長. 3、價格保持穩(wěn)定商品住宅的價格一直比擬平穩(wěn)并有小幅上升,沒有出現(xiàn)太大的波動.市場總體 供略大于求,政府宏觀調(diào)控舉措成效明顯都抑制了價格的大幅上升.供求沒有 失衡

17、,仍然在合理的正常區(qū)間,此外開發(fā)商拿地本錢以及商品住宅品質(zhì)的提升維持了商品住宅價格的穩(wěn)定.因此,總體商品住宅的價格仍保持著一定程度的穩(wěn)定,僅有少數(shù)板塊供需比例較大,存在一定程度的供過于求.第二章砌目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析一、在售物業(yè)東寶懦世嘉園物業(yè)名稱 凍寶盛世嘉園 職發(fā)商名稱 凍寶實業(yè)物業(yè)發(fā)布200的7月14日物業(yè)3棟16層,兩梯4戶建設(shè)規(guī)模圖2萬平方米±市速度已開盤交付時間200研底方型結(jié)構(gòu)到房有：m2 m2、m2三房有：戶型比例M房70%、三房30%科房率80%產(chǎn)品品質(zhì)、特色就獎房型,高得房率外立面t璃外墻,高檔面磚環(huán)境狀況S側(cè),可觀江景,東眺紫金山,鼓樓龍江室內(nèi)精品街,濱江

18、大道配套設(shè)施凍芝電梯、地鐵線附近智能化應(yīng)用訛帶,IDD 接口,閉路監(jiān)視電視,防盜報警,電子巡更 物業(yè)治理譏/M2車位狀況杯詳?客戶分析循客戶的推薦銷售價位祈有銷售房源均為5898元/?m?2%肖售X犬況?40%廣告媒體?現(xiàn)代快報?、?金陵晚報?企業(yè)品牌由多年開發(fā)經(jīng)驗,也是較早進(jìn)入河西地區(qū)的開發(fā)商,并成功的開發(fā)了東寶花園,同時積累了大量的老客戶.效勞特色物情待客細(xì)致周到,注重售后效勞營銷策略我用白領(lǐng)公寓?物業(yè)名稱磯水文華FF發(fā)商名稱工蘇金盛房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)發(fā)布?200W 5月物業(yè)5棟18層建設(shè)規(guī)模H平方米21市速度已開盤交付時間200就9月戶型比例?B房55%、四房40%、躍層5%戶型結(jié)構(gòu)?B 房

19、有：117?m?2125?m?2127?m?2149?m?圳房有：156m2 174?m2?179m2? 187m2?層有 200?m2以上產(chǎn)品品質(zhì)、特色 方式中央空調(diào)、墻體防水隔熱處理、雙層中空玻璃得房率82%外立面就質(zhì)外墻面磚、局部石材環(huán)境狀況 凋邊較雜亂酒已套設(shè)施2000T方米白會所5000平方米的中央花園智能化應(yīng)用玳質(zhì)品牌的戶式中央空調(diào),裝備性能卓越的現(xiàn)代智能化系統(tǒng),寬帶入戶冽業(yè)治理加商物業(yè)1元/?m?2車位狀況192個車位,比例為3: 2洛戶分析瑤近清涼門周邊河西居民銷售價位勻價為6100元/?m?2層差價30元I肖售X犬況已售40%其中4幢已售 空廣告媒體?現(xiàn)代快報?、?金陵晚報?

20、、?南京日報?等企業(yè)品牌S建材、裝飾享有很高榮譽效勞特色K務(wù)細(xì)致,到位營銷策略加造“高質(zhì)量、高品味經(jīng)典樓盤龍鳳花園3期物業(yè)名稱猶鳳花園3期萬F發(fā)商名稱南北建設(shè)實業(yè)物業(yè)發(fā)布200的8月8日物業(yè)2幢32層高層建設(shè)規(guī)模 圖18萬平方米±市速度5月份預(yù)定交付時間200就6月30日戶型結(jié)構(gòu)E房有：130?m?2150?m?2房有：180m2有躍層戶型比例院房65%四房32%躍層3%馬房率%產(chǎn)品品質(zhì)、特色32層景觀房,遠(yuǎn)眺琴淮河、鬼臉城外立面1-4層大理石貼面5-32層優(yōu)質(zhì)面磚環(huán)境狀況、區(qū)周邊整體環(huán)境幽雅配套設(shè)施2000M2會所、1萬M2中央花園、網(wǎng)球場、地下車庫車位狀況400位,只租不售150

21、-200元/位?物業(yè)治理養(yǎng)元物業(yè)1元/?M2智能化應(yīng)用何視對講系統(tǒng)、寬帶、24小時監(jiān)控系統(tǒng)、“海灣消防報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)等密戶分析周邊高校南師大、南大、政府機(jī)關(guān)農(nóng)林廳、電力局、電信、金融人士、海歸派為主,文化層次較高銷售價位勻價為6300元/?m?25650- 6850元/?m2?l肖售X犬況?40多套廣告媒體?揚子晚報?、?金陵晚報?企業(yè)品牌枇營企業(yè)500強33位,“誠信江蘇信用單位效勞特色M個銷售處,一個現(xiàn)場,兩個在中廣置業(yè)龍江分行營銷策略硯鋪式銷售,低開高走,價格已上調(diào)100元/?M2,參加5月份房展會新和園物業(yè)名稱硒和園開發(fā)商名稱南京農(nóng)墾房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)發(fā)布200的1月1日物業(yè)1幢二

22、十層高層12層商鋪建設(shè)規(guī)模H平方米21市速度已開盤交付時間200就4月戶型結(jié)構(gòu)5房有：m?2 ?m2三房有：戶型比例M房65%、三房35%?馬房率80%產(chǎn)品品質(zhì)、特色捽中立體花園、健康步道、賞心觀景亭臺、時尚空中泛會所、立體兒童樂園力卜立面玳質(zhì)外墻面磚、局部石材環(huán)境狀況臨街,高層可看到長江酒已套設(shè)施6700m麗層底商,門前近3000m2廣場智能化應(yīng)用訛帶入戶等物業(yè)治理詳車位狀況50位比例為2: 1咻戶分析*務(wù)人士、河西工程周邊居民、投資者銷售價位勻價為5200元/m2范圍4800-5700元/m2%肖售X犬況只剩20套廣告媒體?南京日報?、?金陵晚報?企業(yè)品牌工蘇農(nóng)墾的控股公司,成立于 199

23、2年,是具有雄厚經(jīng)濟(jì)實力和開發(fā)潛力的開發(fā)公司效勞特色幫客戶現(xiàn)場看房,效勞熱情周到營銷策略工東北路BBL商住公寓二、待售物業(yè)蘇寧汗秋情緣物業(yè)名稱制寧千秋情緣廳F發(fā)商名稱蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)發(fā)布徜未開盤物業(yè)24層高層2幢建設(shè)規(guī)模*平方米±市速度2004年12月交付時間 展期2004年12月二期2005年6月P型結(jié)構(gòu)?三房有：140?m2四房有：m2-戶型比例M房65%、三房35%馬房率80%產(chǎn)品品質(zhì)、特色7氐密度景觀生活社區(qū)、中空隔熱玻璃、隱性紗窗 外立面r、二層局級仿石彩色面磚、標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)質(zhì)彩色面磚環(huán)境狀況E個主題景區(qū)童趣區(qū)、情侶園、春暉園、十大主題景點配套設(shè)施 豪華健身會所游泳、市內(nèi)活動

24、健身中央、社區(qū)商業(yè)街、瑯哪路小學(xué)分校、網(wǎng) 球場、書吧等智能化應(yīng)用麴字周界監(jiān)控系統(tǒng)、家居報警系統(tǒng)、緊急播送與背景音樂系統(tǒng)等物業(yè)治理加/月蘇寧物業(yè)車位狀況500個車位洛戶分析M西、主城區(qū)的政府機(jī)關(guān)人士、私營業(yè)主、河西本地居民銷售價位制圍6000/?m2 7030元/?m2均價6700元/?m2?銷售X犬況秣開盤廣告媒體?揚子晚報?、?現(xiàn)代快報?、?南京晨報?企業(yè)品牌枇營企業(yè)五百強前十名,江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強效勞特色 次型銷售中央營銷策略吟兩期推出,主要推出“健康生態(tài)和“情感家園的水景和園林景觀主題辰龍廣場物業(yè)名稱派龍廣場冽業(yè)發(fā)布尚未發(fā)布開發(fā)商名稱長家港保稅區(qū)辰龍房地產(chǎn)開發(fā)南京分公司冽業(yè)4棟30層

25、公寓其中有兩棟小戶型公寓,沿江東路有商業(yè)共有兩層一期為兩棟建設(shè)規(guī)模9萬平方米±市速度?®計2004年9月開盤交付時間2006年 5月戶型結(jié)構(gòu)兩房有：m?m?2三房有：?m?m?2108m?m?m?2戶型比例砌房的30%、三房的70%?馬房率75%產(chǎn)品品質(zhì)、特色顏目的高度和景觀是本工程的賣點, 同時小區(qū)內(nèi)部的水景也是 此工程的一大賣點.配套設(shè)施*鄰金潤發(fā)、好又多、蘇果大型超市、好美家,五洲和金盛裝飾城近大咫尺,龍江體育館、阿咪果 KTV、上海華納影城等分布 四周.外立面主宅采用整體面磚貼面,商場用磨光花崗巖墻面所境X犬況稼鄰江東北 路和清涼門大街智能化應(yīng)用CATV系統(tǒng),火警報

26、警與消防聯(lián)動限制系統(tǒng),閉路監(jiān)視電視,防盜 報警,巡更等各項智能系統(tǒng)物業(yè)治理秣定車位X況530t車位,每個約為12萬元客戶分析 凋遍居民和市內(nèi)拆遷居民 物售彳/T位 甯定5500元的均價銷售狀況200張卡?廣告媒體瞼色此岸企業(yè)品牌 派龍公司是國家建設(shè)部江蘇省建設(shè)廳核準(zhǔn)的二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)效勞特色辦案銷售代理公司是南京市房屋銷售置換實業(yè)營銷策略360度置業(yè)新體驗,寧愿期待完美,決不將就潮流三、待建物業(yè)一、物業(yè)名稱：?田海琛納麗舍開發(fā)商名稱：M海地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模：?寬、建筑面積170000平方米戶型結(jié)構(gòu)：?125f方米左右三房為主二、物業(yè)名稱：?萬科沈明城市?發(fā)商名稱：時京萬科置業(yè)建設(shè)規(guī)模：?270000

27、F方米物業(yè)位置：?常于河西奧體中央,文體路與緯八路交匯處配套設(shè)施：?、區(qū)內(nèi)有20000平方米超大型純生態(tài)私家湖建筑設(shè)計：?舞業(yè)建筑師國際、貝爾高林香港三、物業(yè)名稱：萬達(dá)華府開發(fā)商名稱：大連萬達(dá)房地產(chǎn)開展物業(yè)：?箕22幢小高層建設(shè)規(guī)模：101800平方米,其中商業(yè)面積2500平方米車位面積22000平方米戶型結(jié)構(gòu)：以102平米的三房為主要戶型,還包括82平米的兩房一衛(wèi),118-124平米的三房兩衛(wèi),140平米左右的四房分為A、B、C、D四種戶型得房率：?85%產(chǎn)品特色：有15幢可以直接進(jìn)車庫,并從車庫進(jìn)入家中.一梯兩戶,樓梯寬敞、舒適.小區(qū)人車分流,行人、機(jī)動車、非機(jī)動車三車分流,人性化設(shè)計.空

28、間劃分合理實用,設(shè)有休閑、生活陽臺,滿足了日常衣物晾曬和觀景小憩.四、物業(yè)名稱：?效德方斯開發(fā)商名稱：瞼大地房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)：?惠方斯.香榭有9棟高層組成；拉德芳斯.麗舍有11棟小高層何 10棟“3+1洋房組成建設(shè)規(guī)模：?100000F方米物業(yè)位置：?犯鄴青石歧路以南,經(jīng)四東路以東物業(yè)特色：?尤德芳斯.香榭有9棟高層組成,香港何顯毅設(shè)計事務(wù)所設(shè)計,配 套有會所等高檔商業(yè)設(shè)施,同時在小區(qū)內(nèi)營造了一個中央大綠洲,配以歐式宮 廷園林景色,目前銷售時間還未確定.建筑設(shè)計以花園洋房及點式小高層住宅 為主,配以歐式鄉(xiāng)村園林,休閑高雅.拉德芳斯.麗舍將會作為金大地在河西 的第一個工程推向市場,預(yù)計會在八月份開

29、盤銷售,目前現(xiàn)場正在進(jìn)行售樓處 及樣板間的施工.?五、物業(yè)名稱：和茂外灘新城開發(fā)商名稱：膈京世茂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模：?寬、建筑面積150萬平方米物業(yè)位置：?骸工程位于南京市下關(guān)區(qū),沿濱江大道展開約 3公里,西側(cè)瀕臨長江,南側(cè)臨三漢河(秦淮河入長江口) 物業(yè)特色：?源南京首個全江景國際品質(zhì)高級居住區(qū)、酒店及旅游商務(wù)區(qū),建成后將成為長江沿岸的標(biāo)志性建筑群.(六)、物業(yè)名稱：?小桃園地塊開發(fā)商名稱：自匕京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)規(guī)模：?地面積53290平方米物業(yè)位置：?西青梗路一和平路、南湖路一文體路地塊物業(yè)特色：?、桃園將建200棟別墅,風(fēng)格將是歐洲、加拿大式的,并采用節(jié)能材料,為國內(nèi)首家.四、物業(yè)可比

30、性1、本工程具有以下幾個特點：(1)、工程地塊南側(cè)有寶船公園、西側(cè)有長江、濱江風(fēng)光帶,東側(cè)遠(yuǎn)眺秦淮河,項目建高層景觀房,充分挖掘了景觀價值(2)、配套全,擁有豪華會所、戶外酒吧、地下車庫、近1萬平米中央花園等(3)、戶型種類相比照擬齊全,有二房、三房、四房,及復(fù)式(4)、工程臨近定淮門大街、江東北路等主干道,通達(dá)度好,到山西路、鼓樓等中心區(qū)比擬方便,有多條公交線路(5)、企業(yè)自身資金實力雄厚,有良好的本地背景2、以下幾個工程具有可比性：(一)、在售物業(yè)：工程名稱 顏目規(guī)模a型方面配套方面龍鳳花園3期?建筑面積約18萬平方米B房有：130?m?2150?m?2房有：180m2有躍層三房65%四房

31、32%躍層3%?2000M2會所、1萬M2中央花園、網(wǎng)球場、地下車庫海德景苑®筑面積萬平方米#類相比照擬齊全,有二房、三房、四房,及復(fù)式S 1萬平米中央花園、豪華會所、戶外酒吧、地下車庫(二)、待售物業(yè)：工程名稱 加林景觀方面配套方面FF發(fā)企業(yè)蘇寧千秋情緣 展個主題景區(qū)童趣區(qū)、情侶園、春暉園、十大主題景點豪華健身會所游泳、市內(nèi)活動健身中央、社區(qū)商業(yè)街、瑯哪路小學(xué)分校、網(wǎng)球場、書吧等制寧為民營企業(yè)五百強前十名,江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強金浦海德景苑 展船公園、長江景觀、濱江大道園林景觀 豪華會所、戶外酒吧、地下車庫、近1萬平米中央花園演金實力雄厚,有良好的本地背景三、待建物業(yè)：工程名稱顏目

32、規(guī)模 小觀方面職發(fā)企業(yè)萬科光明城市斑筑面積27萬平方米小區(qū)內(nèi)有20000平方米超大型純生態(tài)私家湖?ST京萬科置業(yè)作為地產(chǎn)界品牌企業(yè)有20年的開發(fā)經(jīng)驗金浦海德景苑班筑面積萬平方米*船公園、長江景觀、濱江大道園林景觀、小區(qū)內(nèi)有近1萬平米中央花園 演金實力雄厚,有良好的本地背景工程名稱 顏目規(guī)模P型方面 職發(fā)企業(yè)萬達(dá)華府斑筑面積10萬平方米,商業(yè)面積2500平方米,車位面積萬平方米以102平米的三房為主要戶型,還包括 82平米的兩房一衛(wèi),118-124平米的三房兩衛(wèi),140平米左右的四房 伙連萬達(dá)房地產(chǎn)開展金浦海德景苑斑筑面積萬平方米,商業(yè)面積 6800平方米,車位面積3萬平方 米?#類相比照擬齊全,有二房、三房、四房,及復(fù)式 演金實力雄厚,有良好 的本地背景五、結(jié)論通過我們的市場調(diào)查分析,我們得出以下結(jié)論1、本工程目標(biāo)客戶為市場高端客戶,南京市場的高端客戶對