商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式光谷世界城運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃書(shū)優(yōu)選資料

1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司組建模式光谷世界城運(yùn)營(yíng)治理方案書(shū)光谷世界城運(yùn)營(yíng)治理方案書(shū)商業(yè)地產(chǎn)工程只有通過(guò)良好的整體運(yùn)營(yíng),才能表達(dá)真正的商業(yè)價(jià)值, 像本工程這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)工程,由于其開(kāi)發(fā)盈利模式的原因,運(yùn)營(yíng)管 理過(guò)程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比擬復(fù)雜,表達(dá)了開(kāi)發(fā)商、治理者、投資者、 運(yùn)營(yíng)者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系.商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司組建的重要意義, 就是要代理協(xié)調(diào)各種復(fù)雜關(guān)系,代理產(chǎn)權(quán)不同歸屬的物業(yè)或無(wú)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn) 進(jìn)行運(yùn)營(yíng),整合各種內(nèi)外的資源進(jìn)行利用,使所治理的商業(yè)物業(yè)在整體上 往良性循環(huán)和升值的方向邁進(jìn).本方案書(shū)結(jié)合本人從事商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的淺薄經(jīng)驗(yàn),綜合各大商業(yè)地產(chǎn) 工程的開(kāi)展情況,整合編寫(xiě)而成,旨在為工程即

2、將起步的運(yùn)營(yíng)治理提供參 考.第一局部商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)治理 核心理念一、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司組建模式本方案書(shū)提出,為了保證光谷世界城物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的工作開(kāi)展目標(biāo) 的一致性和統(tǒng)一性,在組建原那么上,絕對(duì)不能把商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)治理兩 大局部的只能分屬不同的公司實(shí)體, 而應(yīng)該在一個(gè)運(yùn)營(yíng)治理公司的根底 上,圍繞物業(yè)運(yùn)營(yíng)作為主體,物業(yè)治理為輔助,并設(shè)置其它配套功能. 本方案書(shū)建議：由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)治理公司,對(duì)物業(yè)實(shí)行全 面運(yùn)營(yíng)治理.單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)治理公司主要出于以下三方面的目的：1、為了能把開(kāi)發(fā)商原有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或交接,包括開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的有權(quán) 資產(chǎn)和無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)2、把商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)做旺,充分挖掘和提升物業(yè)價(jià)值3、

3、兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的承諾,通過(guò)運(yùn)營(yíng)治理公司來(lái)協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系,開(kāi)展 優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)治理效勞,逐步實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商之前的承諾商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開(kāi)發(fā)商注資,如停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、 廣告 位、內(nèi)外場(chǎng)多種運(yùn)營(yíng)點(diǎn)等有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),這些資產(chǎn)成為運(yùn)營(yíng)治理公 司的注冊(cè)資產(chǎn),為商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的日常運(yùn)營(yíng)提供一定的收入來(lái)源.商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司的架構(gòu)由運(yùn)營(yíng)部、 工程部、治理部、財(cái)務(wù)部、行政部、 籌劃部這六個(gè)部門(mén)組成.各部門(mén)之間相互溝通、協(xié)調(diào)、配合,形成一個(gè)高 效、優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)治理團(tuán)隊(duì).二、商業(yè)工程運(yùn)營(yíng)治理的理念商業(yè)地產(chǎn)工程從整體本質(zhì)上來(lái)說(shuō),是社會(huì)商品進(jìn)行銷售推廣、商業(yè) 效勞開(kāi)展的平臺(tái)和載體,所以,開(kāi)發(fā)的最終目的是要進(jìn)行運(yùn)營(yíng)治理；也

4、只有通過(guò)整體運(yùn)營(yíng),才能真正表達(dá)商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的核心,是商業(yè)地 產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉,是產(chǎn)權(quán)所有者的利益得到最大表達(dá)的保 障.鑒于本工程的實(shí)際開(kāi)發(fā)盈利模式以銷售為主, 無(wú)論是組建或外聘運(yùn) 營(yíng)治理公司對(duì)工程進(jìn)行運(yùn)營(yíng)治理,在運(yùn)營(yíng)治理過(guò)程中所涉及到的關(guān)系和 環(huán)節(jié)都比擬復(fù)雜,其表達(dá)了開(kāi)發(fā)商、治理者、投資者、運(yùn)營(yíng)者、消費(fèi)者 五個(gè)方面的利益關(guān)系.本工程要借助專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的開(kāi)展,實(shí)現(xiàn) 銷售旺、招商旺和運(yùn)營(yíng)旺“三旺,達(dá)至開(kāi)發(fā)商贏、治理者贏、投資者 贏、運(yùn)營(yíng)者贏等多贏的開(kāi)發(fā)目標(biāo),在運(yùn)營(yíng)治理中,開(kāi)發(fā)商、治理者、投 資者、運(yùn)營(yíng)者和消費(fèi)者形成良性循環(huán),缺一不可.3、 商業(yè)工程運(yùn)營(yíng)治理的內(nèi)容范疇商業(yè)工程的運(yùn)

5、營(yíng)治理從內(nèi)容范疇來(lái)說(shuō),主要包括以下四大局部：商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司組織架構(gòu)和功能設(shè)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司的運(yùn)作模式商業(yè)工程日常運(yùn)營(yíng)治理工作商業(yè)工程整體運(yùn)營(yíng)推廣4、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的目標(biāo)1、 建立一個(gè)高效高素質(zhì)效勞良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理團(tuán)隊(duì)2、 建立一個(gè)具備良好營(yíng)商環(huán)境的商業(yè)中央3、 建立一個(gè)具備良好品牌形象的商業(yè)中央4、 打造一個(gè)具有良好市場(chǎng)升值前景的商業(yè)中央第二局部工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司組建模式與功能架構(gòu)一、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司籌建的必要性一開(kāi)發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算在光谷世界城的整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中,會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為 開(kāi)發(fā)商遺留資產(chǎn),這些資產(chǎn)如下所示：1、一期工程中,銷售局部的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商

6、場(chǎng)的首層和二層外, 三層和四層主要進(jìn)行招商公開(kāi)租賃.2、商場(chǎng)室內(nèi)外廣告位等無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),這局部廣告位面積大,數(shù)量多, 分布廣3、室外及地下停車場(chǎng),也成為開(kāi)發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)4、為運(yùn)營(yíng)推廣而設(shè)立的網(wǎng)站信息中央等軟件產(chǎn)業(yè)5、配套的倉(cāng)庫(kù)6、室內(nèi)外各類多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的設(shè)立和租賃以上都是在開(kāi)發(fā)本工程中產(chǎn)生的遺留資產(chǎn), 這些資產(chǎn)不可能靠開(kāi)發(fā)商自 主進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和治理,必須要組建專門(mén)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司,來(lái)為這些資產(chǎn) 進(jìn)行精心的運(yùn)營(yíng)治理,使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流,為開(kāi)發(fā)商提供良好的 收益來(lái)源.當(dāng)然,以上一些遺留資產(chǎn),如廣告位、多種運(yùn)營(yíng)攤點(diǎn)等無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和停 車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),在組建運(yùn)營(yíng)治理公司時(shí)也可以把這些資產(chǎn)注入

7、運(yùn)營(yíng)治理公司,這樣運(yùn)營(yíng)治理公司注冊(cè)成立時(shí),就擁有自己的自有資產(chǎn), 使運(yùn)營(yíng)治理公司能更好的發(fā)揮治理職能,收益來(lái)源渠道較多,維持日常運(yùn) 轉(zhuǎn)有一定的保證.二保證工程的運(yùn)營(yíng)興旺和持續(xù)開(kāi)展工程銷售與招商的成功,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束,相反,只是一個(gè)開(kāi)始,必須要 通過(guò)精心的籌劃運(yùn)營(yíng)治理,使世界城在開(kāi)業(yè)后穩(wěn)定運(yùn)營(yíng),走向興旺之道, 并且能夠進(jìn)行持續(xù)的開(kāi)展,實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者等多贏的目標(biāo), 這才是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程良好開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)觀念,任何短期利益行為,都會(huì)給 工程整體帶來(lái)不可估量的負(fù)面影響.所以,要保證工程后續(xù)運(yùn)營(yíng)的興旺開(kāi)展, 就必須組建專業(yè)的運(yùn)營(yíng)治理公 司,專門(mén)負(fù)責(zé)工程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理.三為二期和三期的持續(xù)開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)

8、大動(dòng)力光谷世界城的開(kāi)發(fā)總面積120萬(wàn)itf ,規(guī)劃以主題特色及完整機(jī)能的九大 組團(tuán),由一條1350米的世界最長(zhǎng)步行街串聯(lián)為一體,規(guī)劃的商業(yè)規(guī)模達(dá) 40萬(wàn)itf和80萬(wàn)itf的高檔住宅.其中一期開(kāi)發(fā)僅 16萬(wàn)itf,可以說(shuō),一期開(kāi) 發(fā)只是一個(gè)開(kāi)始,后續(xù)還有巨大的開(kāi)發(fā)量.一期開(kāi)發(fā)一旦建設(shè)完畢,必須要依靠良好的運(yùn)營(yíng)治理來(lái)做旺商場(chǎng),使一期實(shí)現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值.如果后 續(xù)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)失敗,必將對(duì)工程后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生難以挽回的負(fù)面影響.另外, 通過(guò)一期的良好運(yùn)營(yíng)治理,使投資者、運(yùn)營(yíng)者等獲得了理想的經(jīng)濟(jì)收益, 同時(shí)建立了一個(gè)專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),對(duì)二期和三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)、 招商、銷售乃至運(yùn)營(yíng)治理的巨大促進(jìn)也不言而喻

9、.所以,必須要有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)治理公司,為工程整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程效勞,二期 和三期的持續(xù)開(kāi)發(fā)才有足夠的動(dòng)力來(lái)源.四協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系商業(yè)物業(yè)銷售后,工程因產(chǎn)權(quán)分散,商業(yè)地產(chǎn)工程在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中牽 涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)很復(fù)雜,表達(dá)了開(kāi)發(fā)商、治理者、投資者、運(yùn)營(yíng)者和消費(fèi) 者等多個(gè)方面的利益關(guān)系,其整體的運(yùn)營(yíng)治理將會(huì)遇到不少問(wèn)題,需要成 立專門(mén)的運(yùn)營(yíng)治理公司,協(xié)調(diào)和調(diào)控好各方面的關(guān)系,才能把商業(yè)物業(yè)整 體的運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)起來(lái).五開(kāi)發(fā)商自身可持續(xù)開(kāi)展的需要1、令商業(yè)物業(yè)“保值、增值,盤(pán)活開(kāi)發(fā)商的固定資產(chǎn).要解決商業(yè)物業(yè)如何“保值、增值,吸納有全盤(pán)規(guī)劃和商業(yè)專業(yè)知識(shí) 的運(yùn)營(yíng)性專業(yè)人才,實(shí)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)治理,有利于使房地產(chǎn)公司物業(yè)及

10、商業(yè) 工程持續(xù)穩(wěn)定的開(kāi)展,在投資市場(chǎng)成為炙手可熱的投資品,盤(pán)活公司的固 定資產(chǎn),并使之“保值、增值,為公司帶來(lái)穩(wěn)定的收益.2、運(yùn)營(yíng)治理公司和開(kāi)發(fā)公司分工明確,發(fā)揮各自專長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)治理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)治理,開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā),分工明確,能發(fā)揮各 自專長(zhǎng).優(yōu)化資源配置,配合集團(tuán)公司走專業(yè)化開(kāi)展道路.3、增加資金運(yùn)作途徑運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè),為工程后期開(kāi)展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)營(yíng)一環(huán),同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑.4、專職處理商業(yè)物業(yè)問(wèn)題來(lái)自的資料搜索朗運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè),處理可能發(fā)生的各種問(wèn)題,防止房地產(chǎn)公司直接面對(duì)商業(yè)物業(yè)的問(wèn)題,使房地產(chǎn)公司在后期開(kāi)發(fā)中輕裝前進(jìn).5、商業(yè)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)

11、性強(qiáng),專職于招商、運(yùn)營(yíng)治理,能給租賃客戶信心,使商業(yè)工程能持續(xù)穩(wěn)定的開(kāi)展,有利于公司在商業(yè)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展.二、工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司組建模式一商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理兩大工作內(nèi)容1、物業(yè)治理?世界城物業(yè)的硬件設(shè)施進(jìn)行治理維護(hù),包括了建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水 電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)?安保和消防系統(tǒng)工作的開(kāi)展?清潔、綠化及其他維護(hù)等一系列工作?物業(yè)效勞的相關(guān)工作2、運(yùn)營(yíng)治理?世界城的日常治理效勞工作?商戶的維系和調(diào)整?世界城的形象包裝和推廣?租金收取和業(yè)主的維系效勞工作可以說(shuō),在工程的運(yùn)營(yíng)治理中,物業(yè)治理是運(yùn)營(yíng)治理開(kāi)展的前提,運(yùn) 營(yíng)治理是物業(yè)治理的提升、開(kāi)展和利潤(rùn)表達(dá).在實(shí)際運(yùn)營(yíng)治理中,兩局部 是緊密聯(lián)系,不可別離

12、,如工程的日常效勞治理工作,既表達(dá)了物業(yè)治理 的內(nèi)容,又表達(dá)了運(yùn)營(yíng)治理的要點(diǎn),物業(yè)治理中處處滲透了運(yùn)營(yíng)治理的特 征,此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)治理有很大差異.以上兩大局部?jī)?nèi)容中,運(yùn)營(yíng)治理是核心,物業(yè)治理是圍繞運(yùn)營(yíng)治理來(lái) 效勞的,從功能配置上附屬于運(yùn)營(yíng)治理.二工程運(yùn)營(yíng)治理公司組建模式運(yùn)營(yíng)治理公司組建有以下幾種模式本人將通過(guò)幾種治理模式的利弊 分析比照,根據(jù)本工程的實(shí)際情況,選擇一種最適合的治理模式1、物業(yè)治理于運(yùn)營(yíng)治理別離,由不同企業(yè)公司主體進(jìn)行操作這種方式雖然能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì),但由于兩個(gè)工作范疇之間的關(guān) 聯(lián)性緊密,導(dǎo)致兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交叉和重疊,因此 局部責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生

13、混淆,容易產(chǎn)生矛盾,從而引起物業(yè)治理公 司與運(yùn)營(yíng)治理公司互相爭(zhēng)奪利潤(rùn)、推卸責(zé)任,各自為戰(zhàn),極大的打擊了經(jīng) 營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)積極性,商戶不知道出了問(wèn)題,找誰(shuí)誰(shuí)負(fù)責(zé)解決問(wèn)題對(duì)項(xiàng) 目的順暢運(yùn)營(yíng)和持續(xù)開(kāi)展大為不利.以廣州一家SHOPPING MALL為例,該工程自開(kāi)業(yè),盡管工程整體是 開(kāi)發(fā)商自有物業(yè),物管工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé),運(yùn)營(yíng)工作由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù) 責(zé),物業(yè)公司和商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司都是開(kāi)發(fā)商屬下的子公司,但實(shí)際運(yùn)作中涉 及兩間公司的部門(mén)多,環(huán)節(jié)冗長(zhǎng),手續(xù)繁瑣,效率低下,而且由于利益關(guān) 系產(chǎn)生了很多沖突和矛盾,結(jié)果由于相互之間的不配合和不理解,令雙方的工作協(xié)調(diào)和對(duì)商戶的治理在實(shí)際操作中都出現(xiàn)了種種問(wèn)題,甚至使商戶

14、和治理方矛盾激化,一度影響了商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng).后經(jīng)總公司對(duì)治理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行調(diào)整,將物業(yè)治理公司撤并為運(yùn)營(yíng)治理公司下屬一個(gè)部門(mén),才逐漸扭 轉(zhuǎn)了工程在運(yùn)營(yíng)治理中出現(xiàn)的種種弊端.由此可見(jiàn),此模式不可取,僅能作為短期的過(guò)渡形式.2、物業(yè)治理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),運(yùn)營(yíng)治理由專業(yè)公司提供參謀意見(jiàn)或駐場(chǎng)代 表,由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌操作.這種方式防止物管與運(yùn)營(yíng)工作別離對(duì)實(shí)際操作工作帶來(lái)的一系列問(wèn) 題,使各項(xiàng)的治理和經(jīng)營(yíng)工作開(kāi)展得比擬順利,另外也能夠在一定程度上 得到專業(yè)公司的意見(jiàn),以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)工作上的欠缺.這種模式在很多SHOPPING MALL工程中被采用,如目前較為成功的“天河城,當(dāng)時(shí)他們聘請(qǐng)了 “第一太平戴

15、維斯作為治理參謀公司,在 運(yùn)作了一段時(shí)間后,雖取得一定成效,但并不顯著,故后來(lái)逐漸弱化此合 作模式.畢竟,這種合作多以甲方支付參謀費(fèi)為前提,令專業(yè)公司“旱澇 保收,另一方面由于專業(yè)公司沒(méi)有爭(zhēng)取更大利潤(rùn)的動(dòng)力,沒(méi)有融入真正 的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中如停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng),故其專業(yè)意見(jiàn)或多或少存在著不到位 或建議實(shí)施走調(diào)的情況,至于駐場(chǎng)代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)缺乏的 狀況.因此,目前很多工程更多的考慮 利用專業(yè)公司品牌作用、借用其豐富 的客戶資源促講招商或銷售工作：而實(shí)際利用其專業(yè)意見(jiàn)僅限于工程前期 而已.3、聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行全面運(yùn)營(yíng)治理工作, 即實(shí)行專業(yè)公司承包做法,開(kāi)發(fā) 商每月收取固定費(fèi)用,至于治理公司的盈虧

16、由專業(yè)公司負(fù)責(zé).這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)治理的空間,專 業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)治理和運(yùn)營(yíng)治理兩大局部?jī)?nèi)容,可發(fā)揮其專業(yè) 優(yōu)勢(shì),且開(kāi)發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來(lái)看,作為工程的 大業(yè)主開(kāi)發(fā)商對(duì)工程運(yùn)營(yíng)治理的監(jiān)控力度較小,且當(dāng)工程出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不 善,商戶拒交租金、物管費(fèi)等問(wèn)題時(shí),開(kāi)發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào), 更可能需出面收拾殘局.當(dāng)然,這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場(chǎng)就 較為成功,由專業(yè)公司進(jìn)行操盤(pán),令該工程的熱度不斷上升,業(yè)主得到了 理想的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過(guò)這種模式治理負(fù)一、二層,結(jié)果出現(xiàn) 了雙方解除合作的局面.可見(jiàn),這種模式在一定程度

17、上受開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者心態(tài)的影響,如果是 開(kāi)發(fā)商對(duì)由專業(yè)公司操盤(pán)會(huì)產(chǎn)生較大利潤(rùn)存在很大希望,無(wú)視商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī) 律,這樣很可能會(huì)失望而歸,而如果專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)治理較為短淺,限于 眼前利益,那么結(jié)果也會(huì)得不償失.4、由專業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商共同組建運(yùn)營(yíng)治理公司, 對(duì)工程實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng) 營(yíng)治理.這種方式通過(guò)專業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營(yíng)治理公 司,治理內(nèi)容包括了物業(yè)治理和經(jīng)營(yíng)治理, 這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性, 使工程運(yùn)營(yíng)治理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì),另 一方面也可表達(dá)開(kāi)發(fā)商對(duì)運(yùn)營(yíng)治理的監(jiān)控力度, 且全程參與運(yùn)營(yíng)治理工作, 在合作中積累經(jīng)驗(yàn),加快自身成長(zhǎng).當(dāng)然,這種合作模式的

18、前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn),防止推諉 責(zé)任和利益矛盾.5、由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)治理公司,對(duì)物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營(yíng)治理這種方式是開(kāi)發(fā)商通過(guò)從社會(huì)上招聘有類似經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,組建運(yùn) 營(yíng)治理公司,實(shí)行自行操作,運(yùn)營(yíng)治理公司的治理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營(yíng)治理和物 業(yè)治理,兩大治理緊密聯(lián)系,相互配合,在治理上形成一個(gè)統(tǒng)一的整體. 通過(guò)組建運(yùn)營(yíng)治理公司,可使經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化；另一方面也可使開(kāi)發(fā)商 全面經(jīng)營(yíng)治理自身的物業(yè),經(jīng)營(yíng)權(quán)和治理權(quán)同屬一家公司,不存在利潤(rùn)的 爭(zhēng)奪和責(zé)任的推諉,責(zé)任到部門(mén),責(zé)任到個(gè)人,同時(shí)也不會(huì)造成公司對(duì)外 口徑不統(tǒng)一,便于統(tǒng)一治理.對(duì)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義.當(dāng)然,這種方式存在一個(gè)“培育過(guò)

19、程,招聘回來(lái)的人能否符合公司 開(kāi)展要求,專業(yè)知識(shí)是否過(guò)硬等,且需要一段的時(shí)間整合,將他們的經(jīng)驗(yàn) 融合在一起,但畢竟這些人擁有著較豐富的 SHOPPING MALL運(yùn)營(yíng)治理經(jīng) 驗(yàn),因此時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng).三光谷世界城運(yùn)營(yíng)治理公司組建模式建議綜合以上五種商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)治理模式的有缺點(diǎn), 結(jié)合光谷世界城的自 身情況,從長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體角度考慮,建議本工程采用第五種方式：成立商運(yùn)營(yíng)治理公司講行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作當(dāng)然,如果公司從工程目前狀況和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)治理運(yùn)作慣例角度考慮, 也可采取第三或第四中方式作為過(guò)渡性模式.商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司由開(kāi)發(fā)商組建成立,其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開(kāi)發(fā)商注入 局部資產(chǎn),如停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、廣告位、工程的三、四層及

20、 A區(qū)、D區(qū)等有 產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等,這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營(yíng)治理公司的注冊(cè)資產(chǎn),為商業(yè) 運(yùn)營(yíng)治理公司的日常運(yùn)營(yíng)提供一定的收入來(lái)源,這對(duì)開(kāi)展工程的日常運(yùn)營(yíng) 大有益處.四商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司的職能界限由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司由開(kāi)發(fā)商組建,故從本質(zhì)上運(yùn)營(yíng)治理公司隸屬于開(kāi) 發(fā)商,開(kāi)展工作針對(duì)的對(duì)象為經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者,所以運(yùn)營(yíng)治理的 職能上有四重關(guān)系：1、為開(kāi)發(fā)商效勞,盤(pán)活開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn),打造光谷世界城這一全 新商業(yè)品牌.2、為經(jīng)營(yíng)者效勞,引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者共同做旺世界城.3、為投資者效勞,為投資者提供租賃效勞,做旺世界城,使投資者的 產(chǎn)業(yè)升值.4、為消費(fèi)者效勞,提供良好的購(gòu)物環(huán)境和效勞,吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物 消費(fèi).從

21、職能界限本質(zhì)來(lái)說(shuō),運(yùn)營(yíng)治理公司不牽涉開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)開(kāi)展和內(nèi)部 治理,是相對(duì)獨(dú)立預(yù)算的企業(yè)體；同樣,在適當(dāng)整體調(diào)控的根底上,運(yùn)營(yíng) 治理公司也不會(huì)介入世界城里經(jīng)營(yíng)戶內(nèi)部經(jīng)營(yíng)事務(wù), 只是作為一個(gè)引導(dǎo)者, 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)范圍與提升其經(jīng)營(yíng)實(shí)力,經(jīng)營(yíng)戶是相對(duì)獨(dú)立開(kāi)展自身經(jīng) 營(yíng)的,這就是：統(tǒng)一治理,獨(dú)立經(jīng)營(yíng).附一：光谷世界城運(yùn)營(yíng)治理治理架構(gòu)及職能根據(jù)以上商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理公司組建模式的思考, 結(jié)合本工程大型綜合化商場(chǎng)的特點(diǎn),建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的架構(gòu)如下:運(yùn)營(yíng)治理公司設(shè)總經(jīng)理1名,副總經(jīng)理2名,下設(shè)六大部門(mén),其中財(cái) 務(wù)部由總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)管.1名副總負(fù)責(zé)工程部和治理部.工程部的主要工作責(zé)任：光谷世界城公共設(shè)施、設(shè)備日常設(shè)備的維護(hù)、 保養(yǎng)和保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行,商戶店鋪的工程維護(hù)及維修效勞,各大 主力店的工程維修效勞與主力店工程人員配合,協(xié)調(diào)工作.治理部的主要工作責(zé)任：光谷世界城 B、C區(qū)24小時(shí)安保工作以及配 合主力店的安保人員做好整個(gè)世界城的安保及日常平安監(jiān)控、消防監(jiān)控等 工作.1名副總分管運(yùn)營(yíng)部、籌劃部、行政部運(yùn)營(yíng)