房企關鍵崗位梳理

1、房企關鍵崗位梳理房地產企業(yè)崗位就像紫藤蘿花串，乍看宏大而神秘，實則嚴密而條理。只要把握住兩條主線，就能像庖丁解 牛一樣，對貌似糾結的組織結構了然于胸。其一是房地產開發(fā)的業(yè)務主線，依橫向的流程軸展開，按業(yè)務流 程逐層分解；其二是房地產組織的控制主線，依縱向的管控軸展開，按組織體系逐級建構。這兩條主線中， 以業(yè)務流程的解析尤為重要，把握住房地產開發(fā)流程，對于把握房地產崗位設置具有提綱挈領的作用。管控 軸則是企業(yè)最高層組織、控制、協(xié)調、運營流程業(yè)務層的毛細血管。沒有高效的管理體系，業(yè)務層必然陷入 一盤散沙的失控狀態(tài)。業(yè)務層和管理層如同經濟基礎與上層建筑，兩者之間的愛恨情仇構成整個房地產企業(yè) 的故事大

2、綱。概而言之，房地產項目開發(fā)的流程不外乎策劃、設計、施工、營銷和售后這五大板塊，大致可以劃分為九個 階段，即：投資論證階段、項目策劃階段、設計管理階段、項目施工階段、營銷策劃階段、銷售管理階段、 交房維護階段、商業(yè)運營階段和物業(yè)管理階段。房地產崗位設置基本上按照這九個階段層層推進，構建嚴密 的作業(yè)管控體系，大致可以劃分為計劃運營、項目拓展、報建配套、設計管理、成本管理、采購管理、工程 管理、營銷管理、客戶服務、財務管理、人力資源管理和行政管理十二大部門。這十二大部門的歸并與分解因公司而異，但萬變不離其宗。幾乎所有的房地產公司都會設置策劃、設計、工 程、營銷、財務和行政（涵蓋人力資源）這六大核心

3、板塊，負責推動與管控這六大核心組織按預定計劃與職 能要求穩(wěn)步發(fā)展。這六大核心板塊的負責人無疑便是駕馭房地產企業(yè)平穩(wěn)運營的核心崗位，其職位通常為策 劃總監(jiān)、設計總監(jiān)、工程總監(jiān)、營銷總監(jiān)、財務總監(jiān)與行政總監(jiān)。在大的集團公司中，總監(jiān)的級別則可能會 相應提升為副總、總經理乃至副總裁，但所負責的業(yè)務與職能范圍大同小異，所不同的只是人員的多寡與部 門大小的差別。下面主要圍繞這六大核心板塊的崗位職能逐一梳理闡述。策劃板塊項目策劃的概念常常與銷售策劃混淆，這里的策劃板塊是指比較前期的項目策劃，其總負責人即策劃總監(jiān)，通常也叫運營總監(jiān)或項目拓展總監(jiān)，位居項目開發(fā)流程的最前端。運營與拓展部門是房地產企業(yè)的項目孵化器

4、。 策劃總監(jiān)所要完成的任務就是高瞻遠矚地發(fā)掘與規(guī)劃優(yōu)質項目，全面負責企業(yè)投資項目的規(guī)劃、房地產項目的開發(fā)與運營工作，需要對房地產項目做出準確的分析、預測和 定位。策劃總監(jiān)的源頭位置決定了其舉足輕重的地位，是房地產企業(yè)的參謀總長。策劃總監(jiān)首先要做的就是參與制訂企業(yè)年度經營計劃和預算方案，擬訂各個項目年度工作目標計劃和預算方案并組織實施，參與制定企業(yè)重大投資、項目開發(fā)策略研究和成本控制等決策。對于企業(yè)擬訂投資的項目，策劃總監(jiān)需要和時完成定位研究和業(yè)態(tài)分布等分析策劃工作。策劃總監(jiān)的工作主要集中在項目前期，項目前期的土地移交、拆遷等手續(xù)少不了策劃總監(jiān)的操心費力，也需要參與房地產項目用地的前期談判、投標

5、管理等重大決策工作。除此之外，由于地方政府在各個地方房地產市場的主導地位，房地產企業(yè)的核心競爭力往往是政府關系，政府資源高于一切，因而指導開展對政府部門的公關工作就顯得至關重要，負責項目前期的策劃總監(jiān)自然責無旁貸，實際上許多策劃總監(jiān)都具有深厚的地方政府人脈關系。此外，策劃總監(jiān)還需要參與乃至主持企業(yè)各項目的規(guī)劃設計管理和日常事務的統(tǒng)籌管理。至于對所轄部門人員的工作進行指導、監(jiān)督、 培訓、考核與協(xié)調，就是策劃總監(jiān)分內工作了。策劃總監(jiān)往往下轄投資發(fā)展部與項目開發(fā)部，相應設置投資發(fā)展部經理與項目開發(fā)部經理兩個關鍵崗位。投資發(fā)展部經理的職責比較宏觀，偏重于理論與計劃，主要是根據(jù)企業(yè)的實際狀況進行企業(yè)發(fā)展

6、方向定位并制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和投資計劃，進而根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進行市場調研，負責編制企業(yè)年度經營計劃；項目開發(fā)部經理的職責比較微觀，偏重于實踐與實施，主要是根據(jù)企業(yè)的投資拓展意向，具體負責房地產項目開發(fā)的實施，并對土地投標和立項審批過程進行全程監(jiān)督，根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略，具體負責房地產項目開發(fā)的全程管理工作，具體負責編制各項關于房地產項目開發(fā)的規(guī)章制度，負責組織所有開發(fā)項目的前期手續(xù) 的報批報建，以和項目的引進、前期談判和土地投標，同時承擔為企業(yè)尋找土地資源，進行土地儲備和相關 的調研等工作。設計板塊設計總監(jiān)總攬設計板塊，又稱總設計師，作為設計管理部的負責人，其職責是指導本部門設計人員的工作

7、，并對設計單位的設計方案和圖紙進行審核、把關，確保設計工作和時、順利完成。首先是負責聯(lián)系政府規(guī)劃 委、各市政專業(yè)企業(yè)、設計院等外部單位，溝通設計事宜；其次是參與初步設計工作，并審查各階段各專業(yè) 的設計成果，全面把關設計質量，進而參與施工設計圖紙的會審、施工圖技術交底等工作。設計總監(jiān)需要把 控施工圖設計變更的初審、上報設計院與設計變更的組織管理等工作，需要配合做好工程造價、面積預測以 和工程竣工驗收工作，提供銷售所需的各種數(shù)據(jù)和圖紙。設計是創(chuàng)意性很強的部門，其工作績效很難量化， 對設計總監(jiān)的管理能力具有一定挑戰(zhàn)性，設計總監(jiān)也需要不斷培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)本專業(yè)人才，從而不斷提高設計管 理部的專業(yè)技術水平。

8、設計部門承上啟下， 是銜接策劃部門與工程部門之間的重要環(huán)節(jié)。 其下常常劃分一內 一外兩個部門，即設計建筑產品和戶型的產品部和設計建筑規(guī)劃和配套的規(guī)劃部，有時為了協(xié)調解決工程建 設過程中設計到的技術問題，會單獨成立一個技術部。由于國內設計行業(yè)的水平所限，一次性完美解決施工 過程中所有設計問題的施工圖幾乎不存在。產品部、規(guī)劃部、技術部不得不面對來自工程部乃至銷售部的大量設計變更，溝通協(xié)調工作讓設計總監(jiān)十分頭痛。工程板塊工程總監(jiān)是工程建設的總管，組織和管理企業(yè)所有在建的工程項目，全面負責施工現(xiàn)場管理、施工組織與協(xié) 調、施工技術管理、施工質量管理和工程預決算管理等工作。首先是制度化，組織制定并審核工程

9、項目管理 的各項規(guī)章制度、各階段工作計劃，并監(jiān)督、檢查制度的執(zhí)行情況、計劃的實施情況；其次是文件化，負責 組織施工圖紙的變更管理，并負責審核、簽批工程技術文件，負責檢查各個工程項目的進度，通過組織和協(xié) 調確保各項工程如期完成。除了監(jiān)督各項工程的施工質量，和時協(xié)調解決施工中的重大問題，工程總監(jiān)還必 須參與施工招投標管理，簽審招投標文件，并對招投標工作予以技術指導，以和指導分管部門的發(fā)展方向， 適時對工程系統(tǒng)的運行模式進行調整。由于房地產企業(yè)普遍壓縮工程進度與工程成本，建筑工程早已淪為微 利行業(yè)，好的工程隊不好找也難于控制，加上策劃與設計部門的大量遺留問題，常常導致多如牛毛的工程質 量問題，工程總

10、監(jiān)往往處于矛盾的中心，工作很不好做。工程總監(jiān)通常下轄造價管理部、工程技術部、材料設備部、質量管理部和裝飾管理部，分別對應造價管理部 經理、工程技術部經理、材料設備部經理、質量管理部經理和裝飾管理部經理等關鍵崗位。造價管理部經理的崗位職責是組織編制工程項目的概算、預算、決算、結算和成本控制工作，參與工程合同、材料設備采購合同的擬訂、 會簽工作。 工程技術部經理的崗位職責是審核工程施工組織設計方案， 組織開展設計交底工作，負責企業(yè)房地產項目的工程技術管理和施工過程中技術指導等方面的工作。材料設備部經理的崗位職責是負責材料設備計劃調撥管理、采購交貨管理、倉庫管理和運輸管理等工作。質量管理部經理的崗位

11、職責是全面負責企業(yè)工程材料檢驗和施工工程質量驗收等管理工作，同時負責組織企業(yè)內部質量管理體系認證和相關評審工作。裝飾管理部經理的崗位職責是根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，按照主管領導的統(tǒng)一部署，制訂裝修計劃，組織裝飾施工的具體工作。營銷板塊營銷總監(jiān)把控整個營銷板塊，面向購房者與媒體等外部群體，是房地產企業(yè)風頭最勁的人物。其職責主要是組織制訂年度營銷計劃、市場開發(fā)計劃和營銷系統(tǒng)員工的培訓、考核方案和獎懲措施，開展市場調研、營銷策劃、公關、房地產銷售等各項工作，指導開展各種營銷、促銷活動等。具體說來，首先是編制計劃，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，協(xié)助總經理編制企業(yè)年度經營計劃，從市場發(fā)展的角度保證企業(yè)經營計劃的可實現(xiàn)性

12、；其次是建立規(guī)范，組織編制企業(yè)市場推廣、營銷策劃、公關活動、房地產銷售、客戶服務管理等方面的規(guī)章制度，并監(jiān)督、檢查各項制度的執(zhí)行情況，以和大量的文案編寫，組織開展市場分析，擬訂市場策劃方案、公關方案、廣告策略與推廣方案等，同時對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活和房地產銷售工作予以指導。此外，由于房地產許多環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)的廣告公司與銷售代理公司，營銷總監(jiān)還需要建立、拓展與客戶、社會各界的關系，建立健全完善的客戶關系管理體系，同時監(jiān)督、檢查客戶和售后服務情況，確?？蛻舴召|量不斷提高。營銷總監(jiān)下轄營銷策劃部與銷售管理部兩大部門， 相應設置營銷策劃部經理與銷售管理部經理兩個核心崗位，在大型房地產公司

13、中，這兩個崗位往往升級為市場總監(jiān)與銷售總監(jiān)。營銷策劃部經理的主要職責涵蓋策劃、推廣與品牌三大領域。 首先是組織新項目所在區(qū)域的競爭對手和消費者調查， 為制定營銷推廣方案提供依據(jù)； 其次是項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用等工作，并做出決策；以和企業(yè)整體形象策劃和品牌建設，審定各項宣傳推廣企業(yè)形象的公關活動方案。銷售管理部經理承擔著樓盤銷售的重擔。通常是先制訂一個年度和各項目的銷售計劃，然后根據(jù)各項目的銷 售計劃，組建售樓隊伍，具體實施項目銷售工作，同時負責客戶服務管理，和時處理投訴、退房等問題，保 證企業(yè)利益。財務板塊財務總監(jiān)控制的是一個企業(yè)的資金血液，全面主持公司財務戰(zhàn)略的制定、財

14、務管理和內部控制工作，籌集公 司運營所需資金，完成企業(yè)財務計劃。其工作內容涵蓋戰(zhàn)略制定、體系建設、計劃安排、資金籌措、風險控 制與決策分析等重大方面，掌握著企業(yè)的金融命脈。財務總監(jiān)首先要做的是制定戰(zhàn)略，用財務核算與會計管理原理為公司經營決策提供依據(jù)，協(xié)助總經理制定公 司戰(zhàn)略，并主持公司財務戰(zhàn)略規(guī)劃的制定；其次是體系建設，建立和完善財務部門，建立科學、系統(tǒng)符合企 業(yè)實際情況的財務核算體系和財務監(jiān)控體系，進行有效的內部控制；以和制定公司資金運營計劃，監(jiān)督資金 管理報告和預、決算；自己籌措包括對公司投資活動所需要的資金籌措方式進行成本計算，并提供最為經濟 的酬資方式；以和籌集公司運營所需資金，保證公

15、司戰(zhàn)略發(fā)展的資金需求，審批公司重大資金流向；此外， 財務總監(jiān)還須主持對重大投資項目和經營活動的風險評估、指導、跟蹤和財務風險控制；并參與公司重要事 項的分析和決策，為企業(yè)的生產經營、業(yè)務發(fā)展和對外投資等事項提供財務方面的分析和決策依據(jù)；以和審 核財務報表，提交財務管理工作報告等。財務總監(jiān)下轄財務經理，可能會設置預算主管、財務成本控制主管、應收賬款主管、會計主管、資金主管、 投資主管、融資主管等關鍵崗位。審計主管也常常歸入財務部，不過獨立的也很多。其中財務經理全面負責 企業(yè)資金管理、財務預算、財務核算等財務管理工作。預算主管負責建立完善全面的預算計劃并協(xié)助控制計 劃的執(zhí)行，完成預算指標。財務成本

16、控制主管負責制定全面的成本控制計劃，向管理層提供成本信息和改進 意見。應收賬款主管負責管理公司應收賬款，向相關部門提供應收賬款信息。會計主管負責分析、研究會計 數(shù)據(jù)，準備財務報告，向管理層提供財務信息。資金主管負責編制公司的資金預算、籌集、流動計劃，檢閱 核實資金使用情況，向管理層提供信息。投資主管負責評估投資項目、投資方案，擬訂實施計劃和行動方案， 向管理層提供建議。融資主管負責企業(yè)融資渠道的建設和房地產開發(fā)項目的貸款等相關事宜。審計主管則負責企業(yè)內部財務審計和房地產開發(fā)項目的工程審計等工作。行政板塊公司人力資源、行政、后勤方面的行政管理工作由行政總監(jiān)全面主持，主要有三個方面的職責。其一是加

17、強 部門間的協(xié)調配合工作，密切與供應、營銷、財務等部門的工作聯(lián)系；其二是負責公司人力資源規(guī)劃與管理， 以和聘用、薪酬、考核和培訓等工作；以和宣傳、品牌、企業(yè)文化、公共關系等方面的工作。其下設人力資 源主管、行政主管、后勤主管等關鍵崗位。人力資源部經理的職責主要是依據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，編制和 實施人力資源規(guī)劃，協(xié)調各部門和各子企業(yè)的人力資源管理工作，為企業(yè)年度經營業(yè)務和管理的有序開展提 供人力資源保障和支持。行政管理部經理的職責主要是依據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，組織編制所屬部門的規(guī)章 制度、工作計劃和目標，全面負責企業(yè)行政、后勤的管理工作，按時擬訂各項工作計劃，負責對企業(yè)各項行 政辦公費用進行管理與控制，以和企業(yè)文化的建設與宣導。當然，所有關鍵崗位中，關鍵的關鍵、核心中的核心，還是一把手的崗位?？偨浝硪只蚩偛煤投麻L，領導 和實施企業(yè)的中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，無疑是企業(yè)的龍頭與總舵手。他們的戰(zhàn)略決策、組織管控與資本運作，決定 著企業(yè)的窮達與存續(xù)。行業(yè)的競爭與增長推動房地產企業(yè)日益走向集團化與區(qū)域化?？鐓^(qū)域發(fā)展的企業(yè)布局向企業(yè)管理提出更高的 要求與挑戰(zhàn)，相應也催生出區(qū)域運營與區(qū)域管控的崗位體系。如項目經理或區(qū)域總經理，負責某一項目乃至 某一區(qū)域的運營管理，不僅負責企業(yè)開發(fā)項目施工運作和管理的全面工作，還負責組織監(jiān)