宜都商業(yè)場調(diào)查報告

1、宜都商業(yè)市場調(diào)查報告一宜都商業(yè)市場簡述宜都市2021年全市累計社會消費品零售總額為 56.9億元,2021 年宜都全市累計完成社會消費品零售總額為 68億元,2021年1至 10月累計社會消費品零售總額為 61.9億元.宜都市整體商業(yè)市場社 會消費品零售總額成逐年上升趨勢,且上升幅度較大.自 2021年以 來,隨著宜都城市的開展,具備復(fù)合業(yè)態(tài)大體量的商業(yè)地產(chǎn)供給持續(xù) 上升.新型業(yè)態(tài)開展突飛猛進,主流業(yè)態(tài)從傳統(tǒng)百貨店為主,到各專 業(yè)市場百花齊放.商業(yè)中央?yún)^(qū)域逐步分散,市場定位劃清楚顯.大型 超市和購物中央等較大營業(yè)面積的商業(yè)業(yè)態(tài)隨著城區(qū)的東拓西進已 在宜都市區(qū)內(nèi)扎根發(fā)芽.宜都商業(yè)市場及商業(yè)房地產(chǎn)

2、市場開展迅猛.二宜都商業(yè)市場分析1宜都商業(yè)地產(chǎn)整體供銷情況批準(zhǔn)預(yù)售面積M2實際銷售量面積M2總金額萬元均價元/M2 2021 年78408286572340281512021 年1-5 月325402451918519.275532021 年68097.7834915.4426088.674722021 年1-11月32558.2140345.7621744.95390合計21160412843789754.72021年1-11月 宜都枝城鎮(zhèn)總計獲預(yù)售許可權(quán)的商鋪面積13283.42M2 從2021年至2021年11月宜都商業(yè)房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示,宜都商 業(yè)物業(yè)實際銷售面積僅占批準(zhǔn)預(yù)售面積的60.

3、7%,隨著近兩年宜都房地產(chǎn)開發(fā)的進一步開展,宜都未來幾年將是商業(yè)物業(yè)的一個放量頂峰 期.其次,由于老的商業(yè)繁華地段開發(fā)有限,新的樓盤不斷建設(shè).宜都商業(yè)物業(yè)顯示銷售均價呈下降趨勢, 這主要是由于附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及專業(yè) 市場的開發(fā),拉低了整個商業(yè)物業(yè)的銷售價格. 但主要商圈的優(yōu)質(zhì)物 業(yè)銷售價格仍是上漲趨勢,這顯現(xiàn)了投資者對傳統(tǒng)商業(yè)中央的趨勢認(rèn) 同詳細(xì)分析見商圈分析局部.2宜都城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃特點業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量購物中央2個百貨商場2個綜合超市 5000 m2以上4家賓館500 m2以上17家餐飲店500 m2以上14家批發(fā)市場交易額億元以上2個農(nóng)貿(mào)市場5個特設(shè)商業(yè)街已營業(yè)3條專業(yè)建材市場已營業(yè)3個專業(yè)汽車

4、市場已營業(yè)2個三宜都商圈全面解讀1宜都市城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布隨著宜都城區(qū)的開展,宜都的商業(yè)分布已有過去的一個商業(yè)中央逐漸變?yōu)閮蓚€商業(yè)中央.商業(yè)中央主要分為老城核心與新城核心.新城核心老城核心清江路商圈雅斯商圈名都一宜都商業(yè)街商圈清江商城商圈2宜都城區(qū)商圈解讀1雅斯國際商圈雅斯國際廣場工程位于宜都市長江大道與清江大道交匯處,該項目占據(jù)了宜都市中央城區(qū)黃金地段、 核心商圈.宜都雅斯國際廣場項 目占地44000萬平米,總建筑面積約15萬平方米,是由多種不同形 態(tài)的建筑產(chǎn)品構(gòu)成的城市綜合體,集購物中央 百貨店、超市、步 行街、商務(wù)酒店、高檔寫字樓、精品住宅、國際影院、大型餐飲、體 育健身、大型電玩、休閑娛

5、樂等為一體.雅斯商圈經(jīng)營概況商圈名雅斯商圈商圈范圍界定長江大道與清江大道交匯處業(yè)態(tài)構(gòu)成步行街,購物中央,超市,餐飲、娛樂、酒店裝修中大致比例關(guān)系步行街：30%購物中央：25%娛樂休閑：15%綜合超巾：10%餐飲：20%商戶總量1個綜合性超巾,1條步行街,2個購物廣場,2個豕電頭場商品種類百貨,服裝,餐飲,珠寶,家電商品品質(zhì)超市：日用白貨購物廣場：中偏低,步行街：偏局商品產(chǎn)地國外,上海,廣州,江浙,本土商品品牌購物廣場：國內(nèi)中低檔品牌,步行街：國內(nèi)中檔品牌重點商戶經(jīng)營概貌百貨,超市,休閑娛樂,餐飲,珠寶同質(zhì)或互補同檔或錯位過量或缺少主要競爭手段互補錯位根本平衡品牌,種類投資分析：雅斯商圈投資大、

6、漲幅高、開展勢頭強勁.具備得天 獨厚的區(qū)位優(yōu)勢,流動人口數(shù)量多,商業(yè)輻射面大.商業(yè)開展成熟, 開發(fā)意識超前,具有商業(yè)中央的特征.不可防止的是,競爭也相當(dāng)激 烈.鋪王：雅斯國際廣場步行街外街珠寶首飾獨立商鋪,鋪位最高單 價近30000元/ m2.2名都商業(yè)街商圈名都商業(yè)街位于園林大道的延伸段與楊守敬大道相接、連長江大道.此處商圈是宜都目前為止最大的住宅小區(qū),現(xiàn)已開發(fā)的住宅有 3000套以上,入住率較高.商業(yè)街以臨街商鋪為主,現(xiàn)已成熟運營 的有中百倉儲、工貿(mào)家電等主力店.整個商業(yè)街招商業(yè)態(tài)復(fù)雜,既有 服裝、餐飲等快速消費店,也擁有建材、電器等耐用品店.名都商業(yè)街與該公司另一個在建工程宜都國際商貿(mào)城

7、僅隔一條楊守敬大道,宜都國際商貿(mào)城工程現(xiàn)已有局部正在運營, 該工程現(xiàn)已招商有宜昌國貿(mào)大廈具體營業(yè)時間待定、九州方園生活廣場、蘇寧電器、時代華納影院準(zhǔn)備裝修中、帝豪洗浴中央名都一宜都商業(yè)街商圈經(jīng)營概況商圈名名都一直都商業(yè)街商圈商圈范圍界定園林大道延伸接長江大道業(yè)態(tài)構(gòu)成步行街,超巾,專業(yè)買場大致比例關(guān)系服裝：10%綜合超巾：5%建材家居：50%其他：35%商戶總量1個綜合性超巾,4條商 業(yè)街2條商業(yè)街止在招 商中,2個購物廣場1 家裝修中,2個家電實場,1個專業(yè)賣場,2個專 業(yè)市場商品種類百貨,服裝,建材,家電商品品質(zhì)超市：日用白貨購物廣場：偏局,步行街：偏局商品產(chǎn)地國外,上海,廣州,江浙,本土商

8、品品牌購物廣場：國內(nèi)中檔品牌步行街：國內(nèi)中高檔品牌重點商戶經(jīng)營概貌百貨,超巾,建材,家電同質(zhì)或互補同檔或錯位過量或缺少主要競爭手段同質(zhì)同檔過量種類多,定位較局投資分析：名都商圈擁有大量的常住人口,區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)體量 大.擁有大量具有優(yōu)質(zhì)消費力的人群.但由于經(jīng)營業(yè)態(tài)復(fù)雜,租金成 本一般.隨著宜都城市開展,具有很強的開展?jié)摿?鋪王：名都商業(yè)街入口處單獨商鋪,現(xiàn)轉(zhuǎn)讓單價 25000元/nf以 上.此處物業(yè)為名都開發(fā)商所有,現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝.3清江路商圈清江路商圈是宜都最老的商業(yè)圈,商圈覆蓋宜都清江路及東正、 西正街,是宜都城區(qū)自發(fā)形成的商圈,整個商業(yè)圈集中了宜都大量中 低檔服裝、百貨、餐飲等業(yè)態(tài).是

9、宜都最成熟的商圈,該商圈毗鄰雅 斯國際商圈,經(jīng)營成熟.清江路商圈經(jīng)營概況商圈名清江路商圈商圈范圍界定清江路東正街西止街業(yè)態(tài)構(gòu)成步行街,專業(yè)服裝賣場,批發(fā)市場大致比例關(guān)系服裝：80 %綜合超巾：2 %其他：18 %商戶總量商業(yè)街3條服裝批發(fā)市場1個商品種類百貨,服裝,商品品質(zhì)超市：日用白貨購物廣場：低檔步行街：中低商品產(chǎn)地上海,廣州,江浙,武漢商品品牌中低檔服裝重點商戶經(jīng)營概貌服裝、箱包同質(zhì)或互補同檔或錯位過量或缺少主要競爭手段同質(zhì)同檔過量價格、品類投資分析：清江路商圈由于經(jīng)營時間長,人口基數(shù)大.商業(yè)開展成 熟,在整個宜都市區(qū)內(nèi)經(jīng)營狀況良好.但該區(qū)域規(guī)劃落伍,整體外觀 老舊且毗鄰東陽光藥廠,空氣

10、質(zhì)量差.隨著宜都城市開展,未來投資 潛力有限.4清江商城商圈清江商城商圈位于清江二橋附近,該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有多個工程在建, 包括碧桂園小區(qū)、厚德苑、錦繡江南小區(qū),天宇汽車城,三峽茶城. 該區(qū)域內(nèi)尚未有大型的主力店及超市入駐且已經(jīng)經(jīng)營的清江商城和 天宇汽車城主要以專業(yè)市場為主,經(jīng)營狀況一般.是一個開展中的商 業(yè)區(qū).清江商城商圈離宜都兩個核心商圈位置較遠(yuǎn).未來以社區(qū)商業(yè) 開展的趨勢明顯.3宜都重點小區(qū)商業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查銷售價均價租金價元/ m2租售比招商率銷售率備注雅斯國際1835050-1801 : 16085%100%2021年已售完,銷售均價為2021年時價格沁園大廈14000601:233一二層分

11、開銷售,一層銷售 90%.二層0銷售名都商業(yè)街1250030-851:21595%100%已售完名都山水苑3期15000060%名都湖濱商業(yè)街913130-701:18275%47%國際商貿(mào)城9452042%地中海風(fēng)情街局部國際商貿(mào)城12-3560%只租不售,主場館局部錦繡江南30只租不售清江商城510012-301:24245%85%天宇汽車城80006-181:66660%31%一期及二期數(shù)據(jù)二期待建備注：租售比運算中,每平米租金和銷售售價均取平均值,招商率以單個鋪位為計算單位,調(diào)查時 間以2021年3月為基準(zhǔn)宜都城區(qū)內(nèi)主要商業(yè)區(qū)“雅斯與“名都由于區(qū)域優(yōu)勢和經(jīng)營業(yè)態(tài)關(guān)系領(lǐng)跑整個宜都的商業(yè)物

12、業(yè)價格.“雅斯國際的平均單價2021年均價最高,租售比在所有的商業(yè)物業(yè)中也是最高的,顯 示了 “雅斯物業(yè)的高投資價值,而“雅斯物業(yè)的高銷售率也反映 了投資者對商業(yè)物業(yè)的投資熱情,但此類商業(yè)物業(yè)由于其區(qū)域關(guān)系具 有不可復(fù)制性.其次,在專業(yè)市場中商業(yè)物業(yè)的租金價格最低,主要原因在于, 宜都專業(yè)市場的商業(yè)物業(yè)均屬于商業(yè)開發(fā)的早期,開發(fā)商均采用“放水養(yǎng)魚的策略,對商業(yè)物業(yè)進行炒作.局部專業(yè)市場由于同質(zhì)化和 體量大的原因,經(jīng)營狀況一般,租金收取難度大,造成了專業(yè)市場的 租金偏低.但在同級別的枝江市,“枝江汽摩城的月平均租金價格 將近30元/丁可見成熟的專業(yè)市場租金價格是具有明顯的增長性的.四、結(jié)論1商業(yè)

13、格局特點：1、現(xiàn)有商圈集中在城市的中央位置,圍繞唯一市級商圈一一 雅斯商圈向外擴散.2、隨著城市的不斷擴張,外來大房地產(chǎn)商與大品牌商家的入駐, 逐漸形成外圍商圈.3、商業(yè)消費主要集中在雅斯商圈,旺盛的人流與消費習(xí)慣支撐 起此商圈的龐大商業(yè)體量；4、 現(xiàn)有商圈自成特色：1雅斯商圈業(yè)態(tài)豐富,百貨業(yè)趨向飽和,同質(zhì)化競爭劇烈；2名都商業(yè)街商圈業(yè)態(tài)復(fù)雜,經(jīng)營狀況一般,但隨著宜都國 際商貿(mào)城工程的開發(fā),大型的商業(yè)連鎖入駐,后續(xù)商業(yè)量大,開展空 間大；3清江路商圈,經(jīng)營時間長,人流旺而雜,已形成了宜都區(qū) 域內(nèi)服裝、箱包集散地；4清江商城商圈專業(yè)市場多,后續(xù)房地產(chǎn)工程陸續(xù)放量,未 來社區(qū)商業(yè)開展趨勢明顯.2業(yè)態(tài)特征：1 .各業(yè)態(tài)開展不平衡：專業(yè)市場、家電賣場分布密集,社區(qū)型商 業(yè)的開展滯后；2 .傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購物中央：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的 地方,但由于業(yè)態(tài)單一逐漸退出競爭,