房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

1、第八章 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 第五節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 1.土地所有者或當(dāng)前的使用者 2.開發(fā)商 3.政府及政府機(jī)構(gòu) 4.金融機(jī)構(gòu) 5.建筑承包商 6.專業(yè)顧問 7.消費(fèi)者或買家第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類: 一、按地域范圍劃分

2、二、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分 三、按房地產(chǎn)交易形式劃分 四、按房地產(chǎn)購買者目的劃分 五、其他劃分形式 按地域范圍劃分 1.按城市劃分 2.按城市內(nèi)的某個(gè)具體區(qū)域劃分 3.按省或自治區(qū)所轄地域劃分按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分 1.居住物業(yè)市場(chǎng) 2.商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 3.工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 4.特殊物業(yè)市場(chǎng) 5.土地市場(chǎng)按房地產(chǎn)交易形式劃分 1.土地市場(chǎng): 土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) 2.新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品: 銷售、租賃和抵押市場(chǎng). 3.存量房屋的交易: 租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)市場(chǎng).按房地產(chǎn)購買者目的劃分 1.自用市場(chǎng) 2.投資市場(chǎng)其他劃分形式 按房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間順序: (一) 一級(jí)市場(chǎng)-土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 二

3、級(jí)市場(chǎng)-土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)-存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng) (二) 增量房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) 2.地區(qū)性市場(chǎng) 3.要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù) 4.易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 1.配置存量房地產(chǎn)資源和利益 2.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化 3.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 4.能指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃 5.引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的四象限模型 二、房地產(chǎn)周期循環(huán) 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱 房

4、地產(chǎn)周期循環(huán) 房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生.三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱 1.房地產(chǎn)泡沫及成因 2.過度開發(fā)及誘因 3.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系 1.房地產(chǎn)泡沫及成因 (1)房地產(chǎn)泡沫的定義 由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài). (2)房地產(chǎn)泡沫的成因 -土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ). -投機(jī)需求的膨脹是誘因. -金融機(jī)構(gòu)的過度放貸是促成因素.2.過度開發(fā)及誘因 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)亦稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)中的需求增長不及新增供給增長速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格

5、和租金下降的情況。 過度開發(fā)的誘因： -開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差； -開發(fā)商之間的博弈和非理性行為； -開發(fā)資金的易得性。3.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系 （1）區(qū)別 -二者反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)； -二者在嚴(yán)重程度和危害性方面不同； -二者在周期循環(huán)中所處的階段不同； -二者的市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同。 （2）聯(lián)系 -二者均用來描述房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格的不同程度的體現(xiàn)； -過熱不一定產(chǎn)生泡沫，但過熱是市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因之一。第五節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 一、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 三、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為措施 一、宏

6、觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 1.土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控 2.城市規(guī)劃的指導(dǎo) 3.地價(jià)的杠桿作用 4.稅收的功能 5.租金的控制 6.金融杠桿的作用 7.住房政策的影響二、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為措施 1.健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度 2.推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè) 3.規(guī)范交易程序 4.加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類: 一、按地域范圍劃分 二、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分 三、按房地產(chǎn)交易形式劃分 四、按房地產(chǎn)購買者目的劃分 五、其他劃分形式 房地產(chǎn)周期循環(huán) 房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生.2.過度開發(fā)及誘因 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)亦稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)中的需求增長不及新增供給增長速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租