威海市房地產(chǎn)整體市場調(diào)查研究報(bào)告

1、威海市房地產(chǎn)整體市場報(bào)告Betterland貝特蘭房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第一部分 宏觀市場一、威海市概況 威海市地處山東半島最東端,北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對(duì)，東及東南與朝鮮半島和日本列島相望，是中國著名的港口及旅游城市。威海市是中國沿海開放城市之一,擁有威海市火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、威海市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)。在企業(yè)方面，這里有5個(gè)中國名牌產(chǎn)品和3個(gè)全國馳名商標(biāo)匯聚于此，其中有三星、華泰三角、成山等大型企業(yè)。威海市是中國第一個(gè)“國家級(jí)衛(wèi)生城市”,也是中國首批“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”。1996年被聯(lián)合國確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”之一。 威海市總面積5436平

2、方公里,總?cè)丝?47萬，其中市區(qū)面積731平方公里,人口52萬人。威海市現(xiàn)轄三市一區(qū),即榮成市、文登市、乳山市三個(gè)縣級(jí)市和環(huán)翠區(qū)。 二、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1威海市經(jīng)濟(jì)高速增長l 2004年威海市國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)03年高增長的勢頭，首次突破千億大關(guān)，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長17.1%，遠(yuǎn)高于全國9.5%的增長速度?！緢D】2000年2004年威海市地區(qū)生產(chǎn)總值及增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，威海市統(tǒng)計(jì)局2固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大l 2004年，全年威海固定資產(chǎn)投資為億元，比上年增長43.2%，其中：城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資為億元?！緢D】 威海市固定資產(chǎn)投資與威海市地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局3

3、房地產(chǎn)投資占威海市生產(chǎn)總值保持與固定資產(chǎn)投資的比重均略有下降。l 2004年，全市完成房地產(chǎn)投資億元，同比增長4.5%， 04年雖然政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，但威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢。l 2004年房地產(chǎn)投資占威海市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為4.53%，而這一比率在全國僅為6.75%，表明威海房地產(chǎn)業(yè)有很大提升空間。l 2004年房地產(chǎn)投資（）占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（）的比重為8.61%，與03年相比呈現(xiàn)下降趨勢，主要是04年威海市基本建設(shè)投資（）大副度上升的原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資比重下降?！緢D】 威海市2000年2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重?cái)?shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)

4、計(jì)局備注：從上面的圖表可以看出，威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重一直保持穩(wěn)步上升的趨勢，但由于該區(qū)域市場基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入，已達(dá)到未來城市發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略需求標(biāo)準(zhǔn)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重有所下降。然而，我們可以從另一個(gè)角度出發(fā)來看待這個(gè)問題，也就是說未來威海市的城市規(guī)劃面積要擴(kuò)張，目前的城市邊緣地帶以及城鄉(xiāng)結(jié)合部將成為未來房地產(chǎn)業(yè)土地的供給來源，而隨著城市化進(jìn)度的加深，威海市未來的外來人口數(shù)量將成倍增長，以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的勞動(dòng)力需求，那么，各種房地產(chǎn)產(chǎn)品在該區(qū)域的需求量自然非常龐大。4城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加l 2004年威海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11,112元，同比增長9%，增幅提

5、高個(gè)百分點(diǎn)，比威海市地區(qū)生產(chǎn)總值增長率17.1%，低了個(gè)百分點(diǎn)，處于合理的區(qū)間?！緢D】 2000年2004年威海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入【圖】城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率與威海市地區(qū)生產(chǎn)總值增長率對(duì)比數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局5價(jià)格指數(shù)（CPI）略有上揚(yáng)l 2004年食品、醫(yī)療保健等生活必需品價(jià)格上漲，分別增長5.1%、9.2%；但威海市居民消費(fèi)的食品開支比重越來越小，對(duì)整個(gè)指數(shù)影響不大，因而使得全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)為101.8%，增幅不大，且低于全國平均水平103.9%?！緢D】 2000年2004年威海市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局6、外資ll 2004年威海FDI投資額繼續(xù)大幅度

6、上升，達(dá)到億美元（新口徑），同比增長38.8%，外商開始加快在威海的直接投資步伐【圖】 威海FDI走勢數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局 備注：04年FDI是以新口徑計(jì)算的三、2005年上半年經(jīng)濟(jì)走勢GDP保持良好的增長勢頭。上半年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長17.1%，增速比一季度的16.3%提高了個(gè)百分點(diǎn)。其中：三大產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率分別為4.4%、69.3%、26.3%。固定資產(chǎn)投資增速趨緩。上半年，完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資億元，比上年同期增長24.6%。其中：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資億元，比上年同期增長31.4%，增速比上年同期回落個(gè)百分點(diǎn)。 外經(jīng)外貿(mào)保持快速增長。上半年，實(shí)際利用外資

7、額億美元，比上年同期增長28.8%。完成外貿(mào)進(jìn)出口總值億美元，比上年同期增長32.3%。新簽外商直接投資合同458項(xiàng)，新簽利用外資合同金額億美元，比上年同期分別增長12.5%和26.1%。 居民消費(fèi)價(jià)格總水平略有上漲。上半年，價(jià)格水平比上年同期上漲0.8%，漲幅比去年同期回落個(gè)百分點(diǎn)。 第二部分 威海房地產(chǎn)市場分析一、威海市房地產(chǎn)市場指標(biāo)分析（一）、市場總量分析1投資l 2004年威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為億元，同比增長4.5%，受宏觀調(diào)控和土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了上升勢頭。【圖】2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資與同比增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局2商品房施工面積l 2004年商品房施工面

8、積為萬平方米，同比增長1.4%；增長速度減緩，宏觀調(diào)控逐步顯現(xiàn)力度?！緢D】2000年2004年商品房施工面積與同比增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局3竣工面積l 2004年商品房竣工面積為萬平方米，同比減少8.49%。 【圖】2000年2004年商品房竣工面積與同比增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局4商品房銷售面積l 2004商品房銷售面積為196萬平方米，同比增長30.3%，市場需求依舊保持旺盛的增長勢頭。 【圖】2000年2004年商品房銷售面積及增長率數(shù)據(jù)來源：威海市房地產(chǎn)信息網(wǎng)5商品房屋銷售竣工面積對(duì)比情況l 2004年商品房銷售面積與竣工面積比率為126%，比上年提高了37個(gè)百分點(diǎn)，全年的竣工量

9、已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求量，威海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面， 【圖】2000年2004年商品房銷售面積、竣工面積及對(duì)比數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局6商品房屋銷售額2004年全市商品房銷售金額億，同比增長42.3%，商品房呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 【圖】 2000年2004年商品房屋銷售額及增長率數(shù)據(jù)來源：威海市統(tǒng)計(jì)局二、2005年上半年房地產(chǎn)市場分析l 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，商品房銷售面積和銷售額略有下降今年國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地供應(yīng)量和貨幣供應(yīng)量雙重減少，影響了今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資。上半年，威海市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長10.6%，比上年回落個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積和銷售額分別下降5%

10、和0.7%。l 商品房銷售均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)雖然05年上半年以來，為了進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，但在威海商品房市場，除多層住宅外，其余類型的住宅及非住宅的平均單價(jià)均超過3000元/平方米，價(jià)格指數(shù)達(dá)到111.8%。市區(qū)內(nèi)房屋銷售單價(jià)更是繼續(xù)上揚(yáng)，平均單價(jià)達(dá)到3526元/平方米。 引起威海市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因主要有：一是需求的增大拉動(dòng)房價(jià)的上漲；二是開發(fā)成本的增加推動(dòng)房價(jià)的上漲；三是消費(fèi)者對(duì)威海房地產(chǎn)長期看好，投資熱情增加，也是房價(jià)堅(jiān)挺的原因之一。第三部分、2005年上半年房地產(chǎn)相關(guān)政策回顧l 調(diào)息&

11、#160;  3月17日，央行開始調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：調(diào)節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，也給購房熱降溫。l 控制土地、征收營業(yè)稅、加大普通住房建設(shè)    4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過 大的主要措施如下：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；控制土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理；是加強(qiáng)

12、對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；運(yùn)用稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度等。影響：此系列政策一出，必將降低目前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過多、過快的速度，并且對(duì)普通、貧困群眾的買房、住房提供了保障。l 細(xì)化常務(wù)會(huì)議所提措施-關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見   4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，27日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的措施進(jìn)一步具體細(xì)化：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主；自2005年6月1日起，開始征收房地產(chǎn)營業(yè)稅；

13、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。l 平穩(wěn)房價(jià)，杜絕亂收費(fèi)-關(guān)于充分發(fā)揮職能作用促進(jìn)“和諧山東”建設(shè)的意見   5月25日，山東省物價(jià)局出臺(tái)關(guān)于充分發(fā)揮職能作用促進(jìn)“和諧山東”建設(shè)的意見，針對(duì)房價(jià)也提出建設(shè)性意見：嚴(yán)禁將經(jīng)濟(jì)適用住房作為普通商品房銷售；嚴(yán)禁超越權(quán)限擅自立項(xiàng)，以及擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住房面積計(jì)算分?jǐn)傊械呐撟骷傩袨?。影響：房地產(chǎn)行業(yè)中存在的收費(fèi)亂、計(jì)算亂等弄虛作假的現(xiàn)象將得到治理。l 征收營業(yè)稅-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知   5月27日，稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知，要

14、求稅務(wù)、財(cái)政和房產(chǎn)管理部門通力合作，信息共享，尤其是落實(shí)個(gè)人住房營業(yè)稅的稅收政策。影響：對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中營業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機(jī)炒房行為，使房價(jià)更趨向于平穩(wěn)合理。l 經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見    6月1日，山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了省建設(shè)廳等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，結(jié)合山東省的實(shí)際情況，指出要加強(qiáng)控制土地分配、在堅(jiān)持房產(chǎn)市場化的同時(shí)采用科學(xué)調(diào)控保證穩(wěn)定發(fā)展、合理加大中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)、解決城市最低收入家庭住房的困難完善廉租房制度等等，并提出房價(jià)超標(biāo)

15、暫停公用事業(yè)提價(jià)。影響：政策向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房傾斜，是解決普通群眾住房困難的有力措施。 l 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房規(guī)劃，商品房不得違規(guī)預(yù)售    6月7日，山東省出臺(tái)十項(xiàng)政策措施調(diào)控房價(jià)，主要為加大規(guī)劃調(diào)控力度、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)、培育和發(fā)展住房二級(jí)市場。尤其值得關(guān)注的是：要求確保年內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)600萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)部分用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房；健全銀行風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入的家庭擔(dān)保；在建商品房未取得預(yù)售許可證之前，不得以任何形式進(jìn)行銷售或收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，禁止期房轉(zhuǎn)讓等等。影響：

16、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房，支持銀行向中低收入家庭提供房貸，將有力保障中低收入家庭房產(chǎn)消費(fèi)；商品房不得違規(guī)預(yù)售，有利于清理房產(chǎn)市場，避免群眾的風(fēng)險(xiǎn)投資。 l 適當(dāng)增加高層住宅比例，加大閑置土地清理-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見   6月8日，山東省建設(shè)廳、發(fā)改委等九部門聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，要調(diào)整優(yōu)化居住用地布局，適當(dāng)提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設(shè)比例；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要切實(shí)落實(shí)國家和省有關(guān)優(yōu)惠政策，降低開發(fā)建設(shè)成本；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對(duì)閑置土地的清理力度。 影響：合理

17、調(diào)控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投機(jī)行為的發(fā)生。 l 享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)   6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率以上、單套建筑面積120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，上浮比例不得超過20%。凡是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的住房建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面都將享受優(yōu)惠政策的支持。影響：標(biāo)準(zhǔn)的公布，有力地向普通住宅方向傾斜，有利于適合大眾購買的普通商品房項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)。  第四部分、威海房地產(chǎn)市場預(yù)測  隨著國家一系列

18、的調(diào)息、加稅、以及對(duì)土地的審批力度嚴(yán)格控制之后，房地產(chǎn)方面的價(jià)格走勢是人們關(guān)心的一個(gè)問題。但是個(gè)人認(rèn)為，房價(jià)還要增，并且每年要有10%以上的增幅近五年內(nèi)。因?yàn)閺母鞣矫鎭碚f，威?，F(xiàn)階段的房價(jià)還是偏低，而且開發(fā)的力度還有很大的空間（房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的4.5%），作為全國50強(qiáng)的城市來說，威海房地產(chǎn)市場的春天才剛剛開始，房地產(chǎn)開發(fā)的真正轉(zhuǎn)型還沒有完全實(shí)現(xiàn)，也就是威海的房地產(chǎn)開發(fā)的競爭還沒有真正到來，只有在房地產(chǎn)開發(fā)的競爭完全市場化后，威海的房價(jià)才能高到一個(gè)合理的程度，而現(xiàn)在還遠(yuǎn)未達(dá)到這個(gè)高度。就05年下半年威海房地產(chǎn)市場來說，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：l 威海房價(jià)將持續(xù)上漲自從03年以來,山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)過論證，威海、煙臺(tái)、青島將建設(shè)“膠東半島制造業(yè)基地”, 成為下一個(gè)“金三角地區(qū)”，承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的序幕已經(jīng)拉開。這種大環(huán)境的利好，對(duì)于威海樓市，特別是房價(jià)，將產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。 相對(duì)威海周邊城市青島、大連、煙臺(tái)等城市的房價(jià)而言，威海的商品房價(jià)格較低。影響房價(jià)的漲幅關(guān)鍵在于供需關(guān)系上，現(xiàn)在威海樓市供不應(yīng)求（這從04年銷售面積可以看出）；加上威海市的土地資源更加稀缺以及建材價(jià)格普遍上漲等因素。2005年威海房價(jià)勢必持續(xù)走高。預(yù)計(jì)房價(jià)的漲幅在10%左右。l 外地人購房比例繼續(xù)上揚(yáng)    聯(lián)合國