開發(fā)商會(huì)中心和配套住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、株洲工商聯(lián)50 畝項(xiàng)目分析報(bào)告（草案）第一部分項(xiàng)目背景本項(xiàng)目屬株洲市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)合作項(xiàng)目, 由于合作方資金緊張, 擬與我公司合作開發(fā)商會(huì)中心和配套住宅。一、合作項(xiàng)目概況：1、位置：項(xiàng)目地位于黃河北路與待建的華山路交匯處，項(xiàng)目用地呈長(zhǎng)方型，南北走向，四面臨路。用地面積約50 畝（第一次報(bào)批40 畝，第二次報(bào)批10 畝） ，二塊用地之間相隔15 米寬的規(guī)劃道路（爭(zhēng)取取消），項(xiàng)目地對(duì)面是建設(shè)中的株洲市技術(shù)監(jiān)督局和民政局、人防辦等政府新辦公區(qū)，周邊學(xué)校有北師大附中，企業(yè)單位有金德管業(yè)等，土地臨黃河北路往西延伸至珠江北路，東西面臨規(guī)劃道路，地形相對(duì)平整。2、交通狀況：地塊周邊交通發(fā)達(dá)，道路規(guī)劃完善。黃河

2、北路、珠江北路與西環(huán)線和株洲大道相通，往長(zhǎng)沙和湘潭方向都很方便。3、市政設(shè)施及配套服務(wù)：周邊的生活配套服務(wù)尚未成形，市政設(shè)施不夠完善。但隨著該區(qū)域的開發(fā)，配套設(shè)施將逐步完善。二、合作模式：1、項(xiàng)目用地以市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)的名義向政府申請(qǐng)報(bào)批，土地使用權(quán)由湘銀集團(tuán)通過摘牌方式取得。報(bào)批費(fèi)用由湘銀公司墊付；2、土地價(jià)格估計(jì)在18-20 萬元 /畝（由市工商聯(lián)落實(shí)），土地掛牌出讓金由政府全額返還；3、項(xiàng)目建設(shè)由湘銀公司投資，按市場(chǎng)運(yùn)作模式運(yùn)作，市工商聯(lián)要求無償取得約 3000平米辦公用房作為運(yùn)作本項(xiàng)目的條件，同時(shí)以優(yōu)惠價(jià)銷售寫字樓和住宅給工商聯(lián)會(huì)員單位；4、以工商聯(lián)的名義對(duì)外成立項(xiàng)目部，但項(xiàng)目實(shí)際操作由

3、湘銀公司負(fù)責(zé)。三、項(xiàng)目進(jìn)展情況：1、 已于 2009 年 1 月 15 日拿到發(fā)改委關(guān)于株洲市商會(huì)中心項(xiàng)目建議書的批文；2、項(xiàng)目建議書由市規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成；3、 40 畝項(xiàng)目用地已完成國(guó)家報(bào)批手續(xù)，目前正在準(zhǔn)備報(bào)省國(guó)土廳的相關(guān)資料；4、10畝項(xiàng)目用地的報(bào)批手續(xù)還沒辦下來，報(bào)批資料已由市國(guó)土局報(bào)送省國(guó)土 廳；5、項(xiàng)目用地報(bào)批工作得到市領(lǐng)導(dǎo)的高度重視并作出給予政策支持的明確批示；6、目前推動(dòng)工作進(jìn)程的難點(diǎn)主要是缺少資金。第二部分項(xiàng)目調(diào)查分析一、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣情況分析：1、優(yōu)勢(shì)分析（1）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃為政府機(jī)關(guān)新辦公區(qū)；（2）隨著周邊市管線公司、市民政局、市自來水公司建設(shè)工程的完成，地

4、段升值空間較大，產(chǎn)品昭 示性強(qiáng)；（3）臨街面積較大，可挖掘商業(yè)價(jià)值。2、劣勢(shì)分析（1）地塊面積小，不能形成規(guī)模效益；（2）代征道路面積大，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)有一定影響；（3）二塊項(xiàng)目用地之間被規(guī)劃道路隔開，對(duì)規(guī)劃和實(shí)際用地面積率有一定影響。二、項(xiàng)目周邊樓盤分析：從調(diào)查幾個(gè)有代表性的樓盤來看，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)交易相對(duì)2008年下半年有 所回升，價(jià)格平穩(wěn)，這與三線城市房地產(chǎn)泡沫較少有關(guān)。商業(yè)門面仍是人們投資 的首選。濱江板塊、長(zhǎng)江北板塊典型樓盤項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（畝）建筑面積（itf）容積率主力戶型均價(jià)（元/ m2）戶數(shù)麗景濱江高層30780004.0140、160、170大戶型3200420多水岸春

5、天小高層、高層601900004.8小戶型45-68 m23200一期 108戶中房.共小高層471192383.4一房 60/2500 左740和城二房95-110/三房136-145/四房152-175右紫苑江岸多層、小高層30580002.78三房130-1402750380尚格名城多層、小高層、高層80012000001.71二房、三 房88-110m2起價(jià)2600，均 價(jià)2900, 最高價(jià)320010000廬山戀小高層801760003.2三房117-138m2,四房150-170m2起價(jià)2750,均 價(jià)3050, 最局33001200城市風(fēng)景小高層、高層801500002.880

6、nf 左右二房，100-140褶三房，180-190nf四房3200-三、消費(fèi)人群分析通過對(duì)河西重點(diǎn)樓盤調(diào)查，歸納消費(fèi)人群主要有以下三類：一類是本地消費(fèi)人 群，以改善自住剛性需求為主；二類是周邊縣市消費(fèi)人群，這類人群為子女學(xué)業(yè)等 原因遷入市區(qū)居住，同時(shí)也有部分投資人群；三類是株洲市周邊的投資人群（主要針對(duì)北師大附中和白鶴小學(xué)周邊樓盤）。四、產(chǎn)品類型分析通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查了解，各個(gè)樓盤的主要產(chǎn)品類型為高層和小高層為主，占總量的90%以上；樓盤規(guī)模：以中型規(guī)模為主；主力戶型：三房四房為主，面積集中在120-160 nf 之間；均價(jià)：2900-3200 元/ m2 ；第三部分項(xiàng)目初步定位一、項(xiàng)目的初步定

7、位分析：1、合作方的要求：合作方（市工商聯(lián)）對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求有不少于3 萬平米的市工商聯(lián)商會(huì)中心，主要功能為：商務(wù)寫字樓、酒店、會(huì)展中心、產(chǎn)品展示區(qū)、會(huì)員企業(yè)活動(dòng)中心以及配套住宅。2、基于以上原因本項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位為商務(wù)寫字樓和酒店式公寓、配套住宅。其中：寫字樓功能包含3 4 星級(jí)酒店及酒店配套服務(wù)設(shè)施、辦公區(qū)、會(huì)展中心等，擬建成綜合商務(wù)寫字樓（商會(huì)中心大廈）總建面積約31340 平米， （其中地下建筑面積 4040 平米），主要服務(wù)于工商業(yè)聯(lián)合會(huì)及會(huì)員企業(yè)辦公、開展社會(huì)活動(dòng)。3、配套住宅小區(qū)定位為中、高檔社區(qū)，總建面積約93916 平米（其中地下室7960平米），大約可容納約644戶居民

8、入住。4、商業(yè)規(guī)劃1800 平米。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)說明：1、 由于本項(xiàng)目土地面積較小，產(chǎn)品功能要求較多，在考慮節(jié)約用地的基礎(chǔ)上將酒店及會(huì)展中心、辦公區(qū)等統(tǒng)一規(guī)劃在一幢大樓內(nèi)，既節(jié)約資源又方便管理。2、住宅區(qū)按中、高檔小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮停車位的數(shù)量和小區(qū)環(huán)境，吸引周邊企事業(yè)單位購(gòu)買人群。3、為整體提升小區(qū)規(guī)劃水平，分隔項(xiàng)目用地的規(guī)劃道路爭(zhēng)取取消。4、取消規(guī)劃道路后，小區(qū)住宅規(guī)劃有11 層、 15 層、 18 層和 28 層不等高度的住宅樓，小區(qū)布局更合理，天際線相對(duì)更生動(dòng)。5、含規(guī)劃道路的設(shè)計(jì)構(gòu)想：小區(qū)住宅統(tǒng)一規(guī)劃為18 層。6、臨黃河北路規(guī)劃商會(huì)中心大廈（綜合樓）為22 層，酒店式公寓28 層

9、。兩種設(shè)計(jì)方案技術(shù)指標(biāo)和容積率不變。三、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)名稱（單位）具體數(shù)量備注總用地面積（M2）35701.94其中：中心大廈占地 8938平，住宅占 地26764平代征道路（M2）10657.25凈用地面積（M2）25044.69容積率4.52總建筑面積（M2）125256地上建筑面積（M2）113256其中：商會(huì)中心大廈（M2）27300商業(yè)（M2）1800住宅（M2）84060配套用房（M2）96幼兒園建筑面積綠化率（為352地卜至（M）12000其中：中心大廈地庫(kù)4040,住宅地庫(kù)7960停車位（個(gè)）400總戶數(shù)（戶）644第四部分成本估算、商會(huì)中心大廈成本估算（明細(xì)見附表）序號(hào)成本項(xiàng)目

10、總成本（萬）單位成本（元/平）備注一土地費(fèi)用268.0085.5113. 4 畝*20 萬一前期工程建設(shè)費(fèi)131.6342.00三政府收費(fèi)513.98164.00四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)391.75125.00五建安工程費(fèi)5543.021768.67六配套設(shè)施費(fèi)00七間接開發(fā)費(fèi)44.1914.10八不可預(yù)見費(fèi)59.3518.94建安成本小計(jì)6683.912132.71含中央空調(diào)和部分裝修九營(yíng)銷費(fèi)用149.7047.77十財(cái)務(wù)費(fèi)用249.5079.61管理費(fèi)用199.6063.69十二稅金全免項(xiàng)目成本總計(jì)7550.712409.29、住宅小區(qū)成本估算（明細(xì)見附表）序號(hào)成本項(xiàng)目總成本（萬）單位成本（元/平

11、）備注一土地費(fèi)用800.0085.2720萬/畝一前期工程建設(shè)費(fèi)337.7536.00三政府收費(fèi)1557.41166.00四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1172.75125.00五建安工程費(fèi)12497.361332.06六配套設(shè)施費(fèi)211.1022.50七間接開發(fā)費(fèi)132.2914.10八不可預(yù)見費(fèi)138.8114.80建設(shè)成本小計(jì)16047.471710.45九營(yíng)銷費(fèi)用667.2571.12十財(cái)務(wù)費(fèi)用800.7085.34管理費(fèi)用667.2571.12十二稅金全免項(xiàng)目成本總計(jì)18982.672023.31第五部分 銷售收入分析及利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)預(yù)測(cè)：序號(hào)銷售項(xiàng)目銷售均價(jià)銷售向積銷售收入（萬元）一

12、開發(fā)銷售收入合計(jì)366701寫字樓銷售40002430097202高層住宅銷售300084060.00252183商業(yè)銷售（面積）400018007204車庫(kù)銷售（63%）40000253個(gè)1012一項(xiàng)目息成本（力兀）26533.38三項(xiàng)目毛利潤(rùn)（力兀）10136.62四毛利潤(rùn)率（%）27.6%投資回報(bào)率（%38.2%說明：1、寫字樓可售面積=總建面積減去商會(huì)中心辦公面積3000平米（27300-3000=24300）;2、可售車位253個(gè)，按總車位的63%8估。二、項(xiàng)目前期投入和可能獲取的收益：1、項(xiàng)目前期投入：（1）本項(xiàng)目計(jì)劃整體開發(fā)，建設(shè)期為2年，將建成一棟22層商會(huì)中心大廈（綜 合樓）

13、和28層的酒店式公寓及住宅小區(qū)。（2）本項(xiàng)目前期投入資金約2800萬元，第一部分為市工商聯(lián)前期土地報(bào)批需借 支約800萬（預(yù)算明細(xì)如下表），第二部分為項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金約需 2000萬，包括 前期工程建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（不含報(bào)建費(fèi)）。建設(shè)用地項(xiàng)目報(bào)批費(fèi)用表廳P收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概算（萬元）備注1林地植被 恢復(fù)費(fèi)60-20元/平米10.6610655.55 平米 *10 元2耕地使用費(fèi)水田、菜地1.2萬/畝，旱地0.8萬/畝18.7910.39 畝*1.2,7.9畝*0.8元3新增建設(shè) 用地有償 使用費(fèi)56元/平米15227145.7 平米 *56 元4耕地占用稅水田、菜地、養(yǎng)殖水 面50元/平

14、米，旱地 10元/平米、水塘40元/平米127.3822848.48*50 元；3283.85*40 元5防洪保安基金1.2元/平米3.2627145.7 平米*1.2 元6征地社?；?0元/平米54.2927145.7 平米 *20 元7土地測(cè)繪費(fèi)1.527145.7 平米 *0.55 元小計(jì)367.88每山約9萬兀8土地補(bǔ)償金10-15萬/畝407.18補(bǔ)償給村組費(fèi)用按10萬/ 畝估算合計(jì)775.0619萬/畝-24萬/畝上交省國(guó)土資源廳部分約368萬元，村上補(bǔ)償費(fèi)用約407-610萬元其他服務(wù)性收費(fèi)廳P收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概算（萬元）備注1項(xiàng)目可行性研究8.00根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算2總規(guī)設(shè)抽0.

15、40根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算3環(huán)境評(píng)估費(fèi)5.00根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算4立項(xiàng)費(fèi)0.80根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算5圖紙費(fèi)0.30根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算6其他2.00根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算合計(jì)16.50二項(xiàng)合計(jì)約需：791.56萬元2、項(xiàng)目可能獲取的前期收入（1）會(huì)員企業(yè)優(yōu)價(jià)購(gòu)買寫字樓或住宅可收取部分定金。（具體數(shù)據(jù)需由工商聯(lián)牽頭 對(duì)會(huì)員企業(yè)進(jìn)行摸底調(diào)查才能估計(jì)）（2）可采取團(tuán)購(gòu)的形式向周邊企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)銷售住宅和寫字樓，吸引部分投資資金流入。第六部分敏感性分析一、土地成本敏感性分析土地成本敏感性分析敏感幅度土地成本（兀/山）土地總價(jià)（萬）總成本（萬）單位成本（元）/、父201000265332119.96減少2萬元/畝1890026

16、4332111.97減少5萬元/畝15750262832099.98、銷售價(jià)格敏感性分析銷售價(jià)格敏感性分析敏感幅度銷售價(jià)格（元）銷售額（萬）-10%2743.8533003.000%3048.7236670.0010%3353.5940337.00、利潤(rùn)敏感性分析利潤(rùn)敏感性分析敏感性類別銷售價(jià)20萬元/畝18萬元/畝15萬元/畝銷售價(jià)格-10%2743.856469.626569.626719.62銷售均價(jià)/、艾3048.7210136.6210236.6210386.62銷售均價(jià)+10%3353.5913803.6213903.6214053.62項(xiàng)目利潤(rùn)率分析項(xiàng)目利潤(rùn)率敏感性類別銷售價(jià)點(diǎn)2

17、0萬元/畝18萬元/畝15萬元/畝銷售價(jià)格-10%2743.8519.60%19.91%20.36%銷售均價(jià)/、艾3048.7227.64%27.92%28.32%銷售均價(jià)+10%3353.5934.22%34.47%34.84%五、投資回報(bào)率分析投資回報(bào)率敏感性類別銷售價(jià)格f - -一20萬元/畝18萬元/畝15萬元/畝銷售價(jià)格-10%2743.8524.38%24.85%25.57%銷售均價(jià)/、艾3048.7238.20%38.73%39.52%銷售均價(jià)+10%3353.5952.02%52.60%53.47%第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目估計(jì)于2010年下半年進(jìn)行預(yù)售，目前株洲

18、市的存量房面積仍然較大，未 來房地產(chǎn)走勢(shì)有一定的不確定性；2、由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，人們的購(gòu)房需求受到約束；二、政策風(fēng)險(xiǎn)1、本項(xiàng)目為政府合作項(xiàng)目，如出讓金返還、稅費(fèi)減免等支持政策不確定因素較大；2、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策動(dòng)態(tài)走向不明朗，房地產(chǎn)業(yè)回暖跡象不明顯。三、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)1、定向開發(fā)寫字樓面積的需求量暫無法估算， 產(chǎn)品功能定位是否合理存在風(fēng)險(xiǎn)；2、會(huì)展中心、酒店等產(chǎn)品的運(yùn)作模式有待進(jìn)一步分析， 是否可以銷售回籠資金存 在風(fēng)險(xiǎn)第八部分項(xiàng)目評(píng)價(jià)及建議一、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)通過對(duì)該項(xiàng)目土地價(jià)值和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目有以下特點(diǎn)：1、優(yōu)勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目地塊位置較為理想，屬城市未來行政及工業(yè)園區(qū)域，且位于河西主干道旁，有一定的升值空間；（ 2）土地成本相對(duì)較便宜，同時(shí)可享受政策優(yōu)惠； （ 3）從上述的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上看，該項(xiàng)目所測(cè)算出來的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到了公司要求，本項(xiàng)目屬于可行項(xiàng)目。2、劣勢(shì)：株洲市居民的購(gòu)房需求和投資需求相對(duì)較為理性，選擇性比較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量受到約束，存在一定的銷售壓力；二、項(xiàng)目建議和要求：1、 項(xiàng)目前期操作上應(yīng)充分爭(zhēng)取政府在土地價(jià)格、報(bào)建費(fèi)、 稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠政策；2、項(xiàng)目后續(xù)操作上，在合作方要求的功能規(guī)劃面積（3 萬平米以上的商會(huì)中心）上應(yīng)充分考慮市場(chǎng)需求量，嚴(yán)格控制成本；3、 建議由工商聯(lián)牽頭對(duì)會(huì)員企業(yè)需求進(jìn)行詳細(xì)摸底，并進(jìn)行