房地產(chǎn)科技發(fā)展策略

1、房地產(chǎn)科技發(fā)展策略在全球化趨勢下，產(chǎn)業(yè)變動之速度愈來愈快，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展之競爭也愈形競烈，除提供產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需用地及基礎(chǔ)設(shè)施外，并以建構(gòu)高效率的行政服務(wù)、及營造有利產(chǎn)業(yè)發(fā)展與投資環(huán)境來提升各國產(chǎn)業(yè)提升競爭力。臺灣過去為因應(yīng)各種時空背景不同情況下之經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，曾分別設(shè)置了功用、目的、及時代任務(wù)均有不同之工業(yè)區(qū)(含智能型工業(yè)區(qū))、加工出口區(qū)、及科學(xué)工業(yè)園區(qū)，提供不同性質(zhì)之工業(yè)用地供產(chǎn)業(yè)或廠商使用，于臺灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，擔(dān)當(dāng)著重要的責(zé)任。但隨著國際化與全球化的變遷，產(chǎn)業(yè)國際分工趨勢日益明確，而每一個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在不停的變動，而產(chǎn)品的生命周期也愈來愈短，因此面對變動形勢下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，也愈來愈多不

2、確定的因素，過去成功的經(jīng)驗，能夠維持或引用的時間與案例也愈來愈少，因此如何面對變動做彈性的規(guī)劃，以使有限的土地資源能夠獲得永續(xù)的生命，確為我們應(yīng)該嚴(yán)肅考慮的問題。臺灣的工業(yè)區(qū)開發(fā)已有四十年的歷史，累積有相當(dāng)經(jīng)驗，隨著國內(nèi)與國際整體形勢的改變，近年遭受到許多的批評，但土地資源有限的先天限制，卻是影響臺灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法不去面對的現(xiàn)實，因此如何讓工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并以導(dǎo)入永續(xù)發(fā)展的觀念來調(diào)整規(guī)劃，應(yīng)是學(xué)者專家與政府部門所應(yīng)共同努力的方向。因此本文乃將產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)利用發(fā)展的問題與可能的解決方案做一整理介紹，希望對臺灣地區(qū)未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展有所幫助。貳、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的意義有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)

3、展，除了涉及土地的利用與永續(xù)發(fā)展問題外，也涉及產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)營環(huán)境的變動調(diào)整，茲說明其意義如下：一、永續(xù)發(fā)展永續(xù)發(fā)展一語最早是由國際自然和自然資源保護(hù)聯(lián)盟（International Union for Conservation of Nature and Natural Resources, IUCN）、聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（United Nations Environment Program, UNEP）、及世界野生動物基金會（ World Wild Fund for Nature, WWF）三個國際保育組織在1980年出版的世界自然保育方案報告中提出。在同年3月的聯(lián)合國大會也向全球發(fā)出呼吁：必

4、須研究自然的、社會的、生態(tài)的、經(jīng)濟(jì)的以及利用自然資源體系中的基本關(guān)系，確保全球的永續(xù)發(fā)展。當(dāng)時人們對于聯(lián)合國這項呼吁似乎不甚了解，因此并未引起全球的回響。直到1987年，聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會（WCED），發(fā)表了我們共同的未來報告后，才在世界各國掀起永續(xù)發(fā)展的浪潮。瑞典皇家科學(xué)院率先建立永續(xù)發(fā)展研究所（IISD）；世界資源研究所（WRI）、國際環(huán)境發(fā)展研究所（IIED）、聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）等三個著名國際機(jī)構(gòu)，聯(lián)合宣示：永續(xù)發(fā)展為我們的指導(dǎo)原則，并遵照此原則去研究世界問題。世界銀行、亞洲開發(fā)銀行的資助項目，都強(qiáng)調(diào)以永續(xù)發(fā)展為基本目標(biāo)。凡此種種，均顯現(xiàn)永續(xù)發(fā)展的研究與履行，已成為全球

5、科學(xué)課題優(yōu)先對象，也是各國在制定發(fā)展計劃時優(yōu)先考慮的基本原則之一。永續(xù)發(fā)展基本上是一個讓資源永續(xù)經(jīng)營利用的觀念，但由不同的角度切入也會有些許的不同，例如：從自然生態(tài)來定義，永續(xù)發(fā)展的觀念即所謂生態(tài)的永續(xù)性（Ecological Sustainability），說明自然生態(tài)及其開發(fā)程度間的平衡；從社會性來定義，永續(xù)發(fā)展則為在生存于不超出維持生態(tài)系統(tǒng)涵容能力下，改善人類的生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)人類生產(chǎn)與生活方式要與地球承載能力保持平衡，保護(hù)地球的生命力和生物多樣性；從經(jīng)濟(jì)性來定義，永續(xù)發(fā)展為在確保自然資源的質(zhì)量及其所提供服務(wù)的前提下，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的凈利益增加到最大的限度；從科技選擇的角度擴(kuò)展永續(xù)發(fā)展的定義

6、，認(rèn)為永續(xù)發(fā)展就是轉(zhuǎn)向更清潔、更有效的技術(shù)，盡可能使用達(dá)到零排放或密閉式的制程方法，盡可能減少能源和其它資源的消耗；而從廣泛性來定義，由前挪威首相布倫特蘭夫人（Gro Harlem Brundland）領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會（WCED）在1987年發(fā)表我們共同的未來（Our Common Future），闡述了人類正面臨一系列的重大經(jīng)濟(jì)、社會、和環(huán)境問題，提出永續(xù)發(fā)展的概念；這個概念得到了廣泛的接受與認(rèn)同，并在1992 年聯(lián)合環(huán)境與發(fā)展大會（UNCED）上得到共識。她提出永續(xù)發(fā)展定義是：人類有能力使開發(fā)持續(xù)下去，也能保證使之滿足當(dāng)前的需要，而不致危及到下一代滿足其需要的能力。分析其內(nèi)

7、涵認(rèn)為永續(xù)發(fā)展應(yīng)包含公平性（Fairness）、永續(xù)性（Sustainability）、及共同性（Commonality）三個原則；就社會層面而言，主張公平分配，以滿足當(dāng)代及后代全體人民的基本需求；就經(jīng)濟(jì)層面而言，主張建立在保護(hù)地球自然系統(tǒng)基礎(chǔ)上的持續(xù)經(jīng)濟(jì)成長；就自然生態(tài)層面而言，主張人類與自然和諧相處。當(dāng)我們從不同角度來探討永續(xù)發(fā)展的定義與內(nèi)涵時，必須注意處于不同發(fā)展階段的國家，其永續(xù)發(fā)展的含義差異是極大的。工業(yè)化國家永續(xù)發(fā)展所追求的目標(biāo)，主要是透過技術(shù)的創(chuàng)新提升產(chǎn)品質(zhì)量、改變消費型態(tài)、減少單位產(chǎn)量的資源投入與污染排放，進(jìn)一步提高生活質(zhì)量及關(guān)心氣候變化等全球重大環(huán)境問題。而處于貧困狀態(tài)的一些

8、開發(fā)中國家永續(xù)發(fā)展所追求的目標(biāo)主要在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、消除貧窮、解決糧食和人口、健康、教育等問題。盱衡臺灣現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r，正邁入工業(yè)化國家之林，而我臺灣的永續(xù)發(fā)展內(nèi)涵應(yīng)有下列數(shù)端：永續(xù)發(fā)展要以保護(hù)自然環(huán)境為基礎(chǔ)。要求資源利用與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，在追求發(fā)展的同時必須以環(huán)保為前提，包括控制污染、改善環(huán)境質(zhì)量、保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)的完整、保護(hù)生物多樣性、保證以永續(xù)發(fā)展的方式使用資源，在地球承載能力之內(nèi)追 求人類的永續(xù)發(fā)展。永續(xù)發(fā)展鼓勵經(jīng)濟(jì)成長。因為經(jīng)濟(jì)成長是國家實力、社會繁榮和人民財富的表現(xiàn)。但在發(fā)展的過程中，不僅重視量的成長，更要追求質(zhì)的改善，要提高效益、節(jié)約資源、減少廢棄物、改變傳統(tǒng)的消費模式、研發(fā)潔凈生產(chǎn)技術(shù)

9、和提倡理性的消費。永續(xù)發(fā)展以全面改善并提高生活質(zhì)量為目的。因此要追求社會全面的進(jìn)步，必須環(huán)境與發(fā)展并重，物質(zhì)與精神協(xié)調(diào)，兼顧社會各層面的均衡，尤其要協(xié)助弱勢群體，并且講求創(chuàng)造一個保障平等、自由、人權(quán)的社會。生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會三方面的永續(xù)發(fā)展和協(xié)調(diào)均衡是我國永續(xù)發(fā)展的三大要件，互為關(guān)聯(lián)不可分割。二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展 永續(xù)發(fā)展的定義如上所介紹，但落實到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展又應(yīng)為何？基本上產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃觀念來自工業(yè)區(qū)，由于工業(yè)的發(fā)展具有污染性，在先進(jìn)工業(yè)發(fā)展國家遭受工業(yè)污染之后，為集中防治污染同時減少工業(yè)污染零星分散的缺點，爰有工業(yè)區(qū)的設(shè)置。將工業(yè)集中，一方面可以結(jié)合上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)揮整體效能，減少原料與產(chǎn)

10、品的運送成本，另一方面則有控制污染源于特定地區(qū)，以便于管理及輔導(dǎo)改善。 早期工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)型態(tài)多偏重于生產(chǎn)性的工廠，其對土地的利用多系由生產(chǎn)面來考慮，因此土地規(guī)劃均以工廠使用為主，相關(guān)性的服務(wù)設(shè)施多不在規(guī)劃開發(fā)者的考慮范圍，我們可以說當(dāng)時是生產(chǎn)導(dǎo)向的工業(yè)區(qū)開發(fā)時期。但近年來，工業(yè)的發(fā)展型態(tài)改變快速，產(chǎn)品的價值中，生產(chǎn)產(chǎn)品的過程占整體的產(chǎn)品價值比例逐漸下降，更多運籌管理、及時運送、財務(wù)調(diào)度、研究發(fā)展、創(chuàng)意思考、等過程在產(chǎn)品的價值鏈中的重要性與比例上升，為求增加產(chǎn)品的綜效（Synergy），將過去不相關(guān)的生產(chǎn)作業(yè)與服務(wù)作業(yè)集中發(fā)展，已成為二十世紀(jì)末到二十一世紀(jì)初的工業(yè)區(qū)發(fā)展主流，也因此未來的工業(yè)區(qū)不

11、再是傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)為主的型態(tài)，而是綜合各種生產(chǎn)、研發(fā)、生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施、等為一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)型態(tài)，也因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將由生產(chǎn)導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)變成服務(wù)導(dǎo)向，其定義應(yīng)為：一特定地區(qū)的土地，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需，以提升產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率，并藉由土地多元化使用與服務(wù)機(jī)能的加入，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)綜效與附加價值。 至于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，植基于二個基礎(chǔ)，一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠商得以永續(xù)經(jīng)營發(fā)展，這包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)廠商既有產(chǎn)業(yè)型態(tài)的持續(xù)性經(jīng)營成功，或是既有產(chǎn)業(yè)型態(tài)能隨著整體外在環(huán)境調(diào)整轉(zhuǎn)型發(fā)展，簡言之，廠商必須要能賺取利潤，方有其長期利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)的必要性。 另一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)在于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營者要能有足夠的管理能力，使園區(qū)的質(zhì)量能夠

12、符合區(qū)內(nèi)廠商的需求，讓廠商在園區(qū)內(nèi)具有榮譽與受尊重的感覺，同時如果園區(qū)經(jīng)營者尚能提供整合服務(wù)功能，包括：技術(shù)協(xié)助與研發(fā)、營銷、管理咨詢、等，讓廠商獲得聚集的效益，同時經(jīng)營者又能以最少的成本提供服務(wù)，則園區(qū)就具有永續(xù)經(jīng)營的可能。因此我們對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展可定義為：在一特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，建立一套規(guī)劃與執(zhí)行的策略與方法，讓區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)與管理機(jī)制得以適當(dāng)?shù)呐浜险w發(fā)展趨勢，機(jī)動調(diào)整因應(yīng)，并有適當(dāng)?shù)馁Y源以從事自我成長與發(fā)展空間。以下我們就要探討產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)經(jīng)營可能的問題與我們應(yīng)有的對策。 參、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的問題產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃者與經(jīng)營者當(dāng)然都希望產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠永續(xù)發(fā)展，因為永續(xù)發(fā)展代表著規(guī)劃者的真知灼見

13、，也代表著經(jīng)營者的用心與努力，但許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然無法如大家之所愿得以永續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會逐漸老化，區(qū)內(nèi)的廠商也會不斷的淘汰更新，就像大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程一般，這也困擾了園區(qū)的規(guī)劃者、經(jīng)營者、以及園區(qū)內(nèi)的廠商，其問題成因究竟何在？茲舉其主要成因如次： 一、產(chǎn)業(yè)變動快速 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃開發(fā)者在過去的臺灣地區(qū)往往背負(fù)有過多的土地利用的原罪，過去一般土地規(guī)劃的學(xué)者專家由土地的角度觀察工業(yè)用的土地開發(fā)方式，往往不符社會正義公平的原則，有圖利工業(yè)廠商的行為模式，被視為土地利用的叛徒，但在工業(yè)區(qū)利用者的廠商角度而言，卻仍嫌工業(yè)區(qū)的土地利用開發(fā)速度無法配合其產(chǎn)業(yè)需求，同時欠缺土地利用的彈性，土地開發(fā)的遲緩與欠

14、缺彈性，往往是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。 為何同一件開發(fā)事項，由不同角度來看卻有如此不同的結(jié)果呢？其主要成因在于一般土地學(xué)者觀察土地利用系由住宅或生活的角度來看，而人類的生活型態(tài)數(shù)百年來始終如一，變動不大；但是生產(chǎn)行為的模式卻完全不然。百年來人類由農(nóng)業(yè)社會快速轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)社會，即使十年前的工業(yè)型態(tài)也與目前大不相同，因此對于土地利用的方式與需求也大不相同。過去開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)系因應(yīng)當(dāng)時的產(chǎn)業(yè)型態(tài)從事規(guī)劃開發(fā)，隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的改變，過去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的各種服務(wù)功能往往無法符合新型態(tài)的產(chǎn)業(yè)需要，例如：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地需要價廉，高科技產(chǎn)業(yè)更需質(zhì)高，因此造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)永必須隨時調(diào)整變動，以符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動的腳步。

15、二、園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)難預(yù)測 產(chǎn)業(yè)型態(tài)變動快速，目前已能為大多數(shù)土地專家所能接受，但接下來大家又會問，難道規(guī)劃開發(fā)者無法有效預(yù)測并預(yù)為因應(yīng)嗎？雖然大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)專家或規(guī)劃者很不愿意承認(rèn)，但事實上其答案卻是：產(chǎn)業(yè)的發(fā)展型態(tài)確實是很難正確的預(yù)測。臺灣于一九七年代開始在做十大建設(shè)時，當(dāng)年的高科技產(chǎn)業(yè)是石油化學(xué)與鋼鐵冶煉工業(yè)（雖然一九七年美國已有航天員登陸月球的創(chuàng)舉，但即使到今天，那仍然算是尖端科技，而非能被大多數(shù)人類運用于生活的高科技產(chǎn)業(yè)），而一九八年代開始計算機(jī)被大量運用，由傳統(tǒng)的大型主機(jī)開始，直到迷你的個人計算機(jī)形成主流，也只有十?dāng)?shù)年的時間，由一九九年代開始，個人計算機(jī)的快速進(jìn)展，也完全改變了生產(chǎn)作

16、業(yè)的型態(tài)與大多數(shù)人的生活方式。而相關(guān)的，近十年來的無線通訊興起，也大大的改變?nèi)祟惖纳盍?xí)性。而這些變動雖有跡可尋，但變動速度卻往往是十分快速，在以基礎(chǔ)工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)時代，對于工業(yè)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)著重于大規(guī)模的土地供給，而電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)，需要廠房規(guī)模相對較小，但對于生產(chǎn)環(huán)境的要求卻遠(yuǎn)較傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為高，同時對于外圍配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求也增加了許多，例如：研發(fā)用地需求、物流用地需求、雙語學(xué)校需求、等，因此規(guī)劃上如無法配合，將無法符合廠商設(shè)廠需求。而未來生物科技的發(fā)展，可以想象的其對土地利用的需求也將與過去會有所不同，因此無論規(guī)劃者如何英明，要能一次規(guī)劃出一個能永續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，確實是一個不可能

17、的任務(wù)。 三、產(chǎn)業(yè)特性之異質(zhì)化傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)容納的產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，其余土地的利用則皆為公共設(shè)施用地，對于工業(yè)發(fā)展的相關(guān)配合性土地利用型態(tài)，則都想象成廠商會自行利用鄰近的都市計劃或區(qū)域計劃的相關(guān)土地使用，因此很少會對于工業(yè)區(qū)內(nèi)的土地利用加以規(guī)劃設(shè)廠用地以外的使用。而現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)已與過去有很大的不同，產(chǎn)品的價值鏈中，制造生產(chǎn)所占的比例逐漸降低，取而代之的是過程中運籌管理、物流、上下游產(chǎn)業(yè)的鏈接所衍生的附加價值，也因此未來工業(yè)區(qū)將不再只是工業(yè)發(fā)展所需的用地，而應(yīng)該有更多的土地利用型態(tài)同時并存，互相搭配，以創(chuàng)造更高的產(chǎn)業(yè)附加價值。所以未來園區(qū)的型態(tài)將以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的型態(tài)發(fā)展，而不會只有工業(yè)使用，產(chǎn)業(yè)園

18、區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)將會有許多異質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)共存，如何能規(guī)劃配合各種異質(zhì)化產(chǎn)業(yè)均能接受的園區(qū)以吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的必然趨勢。四、產(chǎn)業(yè)用地需求不同產(chǎn)業(yè)型態(tài)會對產(chǎn)業(yè)用地有不同的需求，例如：重化工業(yè)的產(chǎn)業(yè)用地需要冷卻用水及港埠運送原料及成品，因此對于濱海地區(qū)有港埠設(shè)施的工業(yè)用地有較高的需求，同時此類工業(yè)著重于平面的土地利用，其或許是露天的管線設(shè)施，或許是單層高度達(dá)二、三十公尺的廠房設(shè)施，規(guī)劃時增加其容積率并無實質(zhì)功用，其對于建蔽率的需求遠(yuǎn)較容積率為高。而半導(dǎo)體電子工業(yè)則著重于防塵與潔凈的生產(chǎn)空間，對于鹽害與風(fēng)砂較大的濱海地區(qū)，接受度比較低。至于生物科技產(chǎn)業(yè)，也有其特殊的用地需求，因此隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的轉(zhuǎn)

19、變，以及產(chǎn)業(yè)價值鏈的分配型態(tài)不同，對于產(chǎn)業(yè)用地的需求是隨時在改變的，因此很難有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃能符合所有產(chǎn)業(yè)于各不同時點的需求。五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新困難臺灣地區(qū)開發(fā)工業(yè)區(qū)已有逾三十年的歷史，許多當(dāng)年的優(yōu)良質(zhì)量工業(yè)區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)變動與設(shè)施的老舊已成為亟待更新改善的工業(yè)區(qū)，但在既有區(qū)內(nèi)廠商生產(chǎn)發(fā)展階段不同，個別營運狀況也不同的情形下，要決定一個時點將區(qū)內(nèi)工廠停止生產(chǎn)去辦理更新確實不易。同時臺灣地區(qū)土地私有制的情形下，要去取得已由廠商購買的土地或協(xié)商廠商共同辦理更新，往往是吃力不討好的工作。因此政府過去多年來極力想推動工業(yè)區(qū)的更新工作，卻都無法真正執(zhí)行，即表示其確實存在之困難度。六、產(chǎn)業(yè)生命周期任何產(chǎn)業(yè)都有

20、其一定的產(chǎn)業(yè)生命周期，我們在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃時，都是以當(dāng)時最成熟、需求量最大、發(fā)展?jié)摿ψ畲?、或附加價值最高的產(chǎn)業(yè)需求作為我們的規(guī)劃標(biāo)的。然而面對產(chǎn)業(yè)有一定的產(chǎn)業(yè)生命周期，而且產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有其不可預(yù)測性，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期永續(xù)發(fā)展，要能在規(guī)劃之初即可面面顧及且要可?？删?，確實是一個困難的挑戰(zhàn)。肆、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)利用的發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展既是如此的困難，是否就不應(yīng)該去做呢？答案應(yīng)該是否定的，主要是在目前的變動的大環(huán)境下，要能掌握一切變量去做一個永遠(yuǎn)不變的規(guī)劃，應(yīng)該也是緣木求魚，不可能會有的情形。因此我們應(yīng)該做的是如何擴(kuò)大我們的規(guī)劃彈性，在可能的條件下去做最好的規(guī)劃，并保留彈性去因應(yīng)變革，才是政府與

21、民間共同應(yīng)該去努力的方向，茲將可能的發(fā)展策略建議如下：一、彈性的土地使用管制機(jī)制臺灣地區(qū)過去的土地利用管制，多著重于防弊，而較欠缺興利的考慮，而面對多變的現(xiàn)實世界，過去的單一土地使用管制的方式必然無法符合產(chǎn)業(yè)的需求。因此對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地使用管制應(yīng)有較大的彈性以配合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，例如：除了生產(chǎn)、公共設(shè)施所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、倉儲用地、研發(fā)用地、服務(wù)設(shè)施用地、休閑用地、等用地，雖然部份看似與工產(chǎn)業(yè)發(fā)展并無直接相關(guān)，但卻是廠商或其它新興產(chǎn)業(yè)型態(tài)發(fā)展所必須，因此土地利用規(guī)劃者必須有著更多的規(guī)劃構(gòu)思與新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀念，土地的規(guī)劃應(yīng)與產(chǎn)業(yè)的趨勢相契合，所以未來從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃師，也

22、應(yīng)該有產(chǎn)業(yè)方面的訓(xùn)練與了解，隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢而有彈性的思維，以確保有限土地資源能真正發(fā)揮永續(xù)的利用功能。二、土地公有土地公有是產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的重要作法，過去臺灣地區(qū)的一般工業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)驗中，因未動用政府預(yù)算辦理開發(fā)工作，而采類似BOT的模式開發(fā)，因此土地必須出售以回收開發(fā)資金，政府對土地的掌控能力隨著土地的出售而不再存在，其后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步調(diào)政府雖有意辦理工業(yè)區(qū)的土地更新工作，但無論在地價上的高漲或土地權(quán)屬上的復(fù)雜，都使得更新工作停滯不前，嚴(yán)重影響工業(yè)區(qū)的永續(xù)經(jīng)營。大陸地區(qū)目前均為公有土地制度，所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地均采出租方式辦理，因此政府仍享有土地的最終主權(quán)，將來隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的

23、變動可有比較大的彈性去利用土地做更佳的利用，使永續(xù)發(fā)展的可行性大增。由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有變動快速與難預(yù)測的特性，因此保留部份土地采公有土地制，只做出租而不出售，政府可用以吸引重要投資案，同時也保有對該土地的完整權(quán)利，不讓廠商以土地獲取利潤，而真正的去用心于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如此方可達(dá)成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)經(jīng)營目標(biāo)。三、土地儲備產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地的利用與發(fā)展，與一般住宅用地的最大不同在于速度，產(chǎn)業(yè)的變動難以預(yù)測，市場的景氣循環(huán)更是影響其生產(chǎn)制造的重要因素，其變動速率是土地開發(fā)者所難以望其項背。產(chǎn)業(yè)園區(qū)得以永續(xù)經(jīng)營，必須要有靈活與快速的土地供應(yīng)，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有時效性，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須要有儲備量，以因應(yīng)產(chǎn)業(yè)市場變動所需

24、的生產(chǎn)、倉儲、運銷等用地需求，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的需求與依賴，因此儲備適量的土地以及時供應(yīng)廠商所需，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須努力的方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的儲備量原則不宜小于開發(fā)園區(qū)面積的10，如果土地采公有，無須考慮利息負(fù)擔(dān)問題，惟儲備太大量仍會有不經(jīng)濟(jì)的問題，太小又無法配合廠商需求，因此如何配合產(chǎn)業(yè)特性、區(qū)位需求、群聚效果、去規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)儲備用地，也是規(guī)劃人員面臨永續(xù)發(fā)展所需的重要技能。四、民營化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展課題中，永續(xù)的經(jīng)營管理也是非常重要的挑戰(zhàn)。一般而言，愈是先進(jìn)的國家，園區(qū)的經(jīng)營管理愈采民營化方式辦理；反之，尚在發(fā)展初期的國家，則較偏重于政府的介入。這是因為愈是已開發(fā)國家，其法令制度愈齊備，民間力

25、量亦愈壯大，因此對于工業(yè)區(qū)的開發(fā)多傾向自由經(jīng)濟(jì)運作，完全由民間市場供需機(jī)制決定開發(fā)，亦由使用者付費觀點成立管理機(jī)構(gòu)，由工業(yè)區(qū)內(nèi)廠商自行設(shè)置，但對于政府應(yīng)有的服務(wù)，因廠商于地方繳稅，故地方提供行政服務(wù)與公共設(shè)施也是理所當(dāng)然的事，尚無爭議。而在開發(fā)中國家，由于整體法制并不完備，為加速投資以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，設(shè)置工業(yè)區(qū)以吸引外資投資設(shè)廠為近年開發(fā)中國家所常用的手段。由于在短期內(nèi)無法全面自由化與法制化，因此對于少數(shù)特區(qū)給予特殊優(yōu)惠以及行政協(xié)助，已為一常態(tài)手段。因此政府的介入提供單一窗口的服務(wù)就成為一種吸引外資的優(yōu)惠，至于由中央或由地方設(shè)置管理機(jī)構(gòu)則決定于工業(yè)區(qū)的性質(zhì)或國家中央與地方分權(quán)的程度。臺灣地區(qū)過去

26、由政府設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的方式目前正面臨到財源困難與人員管理的問題，正待民營化機(jī)制的導(dǎo)入以重新活化其功能。目前大陸地區(qū)對于工業(yè)區(qū)的管理基本上系采過去開發(fā)中國家與已開發(fā)國家之優(yōu)點，運用政府體制提供單一窗口服務(wù)，但成立公司組織從事市場運作，可兼顧行政輔導(dǎo)與服務(wù)效率，同時其將工業(yè)區(qū)開發(fā)管理公司公開上市之方式募集資金更是極具創(chuàng)意，惟該方式于目前中國大陸經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地價格快速上漲的條件下可行，并非其它國家也有可行性。但無論何種方式，基本上藉由民營化的活力與彈性，才能充分發(fā)揮效率，形成永續(xù)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)。五、持續(xù)的發(fā)展檢討機(jī)制在快速變動的的時代中，沒有任何的事情是可永久不變的，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)要能永續(xù)發(fā)展，必須

27、要有持續(xù)的檢討機(jī)制，不只針對土地使用的發(fā)展的情形進(jìn)行檢討，同時也要針對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測了解，以使土地利用能切合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，方可達(dá)成雙贏的目標(biāo)。過去臺灣地區(qū)的都市及區(qū)域發(fā)展法規(guī)所規(guī)定的相關(guān)計劃法定檢討期限為五年，而通常各級政府并無法做到準(zhǔn)時檢討的目標(biāo)，而一延再延。但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與都市發(fā)展的速度不同，產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動十分快速，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展檢討，必須隨時因應(yīng)變動調(diào)整，這種變動除了產(chǎn)業(yè)型態(tài)的變動外，也包括產(chǎn)業(yè)景氣的循環(huán)變動，因此發(fā)展的檢討原則因以每年檢討為宜，最多不宜超過二年，以確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地利用與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步調(diào)一致，希望土地的利用能協(xié)助產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不要變成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的阻力。六、營運基金

28、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，如同所有永續(xù)發(fā)展機(jī)制的建立，如要確保發(fā)展的成功，必須要有經(jīng)費與以支持，而不要是仰賴不確定的經(jīng)費來源，將使永續(xù)經(jīng)營的績效大打折扣。由于土地在開發(fā)中國家系屬增值快速的財貨，因此在開發(fā)過程中加入類似土地增值稅收效果的營運基金應(yīng)有必要。一方面透過基金的收取可使土地的價值合理反應(yīng)，另一方面則可透過基金來取得永續(xù)發(fā)展所需的資金來源，例如：合理的管理機(jī)制建立、適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究、產(chǎn)業(yè)用地的通盤檢討、等，有充裕的經(jīng)費支持，將可使園區(qū)的經(jīng)營管理優(yōu)質(zhì)化，從而吸引優(yōu)良廠商進(jìn)駐，優(yōu)良廠商又會規(guī)劃優(yōu)質(zhì)的廠區(qū)或土地利用，如此很容易形成正面的循環(huán)，也不會增加政府的負(fù)擔(dān)，使得民營化機(jī)制的推動阻力減少，因此亟宜及早去做，以減少后來永續(xù)發(fā)展機(jī)制運作的困難。伍、結(jié)論與建議一、結(jié)論產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)并無法確保國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功