博弈論課程論文最終修改版

1、三、研究設(shè)計/理論分析和模型研究3 1房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間的博弈3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)商與政府在一級房地產(chǎn)市場中的博弈房地產(chǎn)一級市場乂稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過 其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給 使用者的市場。土地是開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)商品開發(fā)時必須的首要資源，可以說，土地的產(chǎn) 權(quán)交易市場是房地產(chǎn)市場的源頭市場。山于信息的不對稱、制度的缺陷和市場主體行為的不規(guī)范，我國當(dāng)前的土地 市場仍然存在權(quán)力“尋租”、土地使用效率低等問題。土地交易市場秩序是土地 市場參與者之間博弈的結(jié)果，它主要涉及到國家、地方政府.房地產(chǎn)開發(fā)商三方 的利益，在市場的

2、交易過程中，既存在交易雙方(政府與開發(fā)商)之間的利益博 弈，乂有買方(開發(fā)商)之間的博弈，各參與者都想在約束條件下以利益最大化 進(jìn)行博弈。例1:假設(shè)土地市場的逆需求函數(shù)為P = a-bQp)("是價格，0(")是原 需求函數(shù))，土地具有相同的不變單位成本G。假設(shè)市場上一個競拍企業(yè)時， 該企業(yè)將所得土地全部用于房地產(chǎn)開發(fā)，商品房的單位建筑成本為C2。政府和 企業(yè)在同一個市場中，因此他們有相同的逆需求函數(shù)P = a-bQ(p) o分析政府土 地供給量與企業(yè)土地需求量及土地價格之間的關(guān)系：政府的收益函數(shù)為： = pQ-ClQ = (a-bQ)Q-CiQ 最優(yōu)化的一階化條件為：=

3、6-27-C1=0解得:(0表示政府的最佳土地供給量)企業(yè)的收益函數(shù)為：耳=PQ _ GQ- C2Q = S -hQ)Q 一 CXQ 一 C2Q最優(yōu)化的一階化條件為： 噸=Q_2bQ_C、_C, =0 dQ解得：Qc = t-(Q表示企業(yè)的最佳土地需求量)2b比較2、Q，可知0>0。因此，在只有一個企業(yè)的情況下，土地供給總 是大于需求，價格必然下降。將情況擴(kuò)展到市場上有多個競拍企業(yè)。當(dāng)市場上有多家競拍企業(yè)時，政府行 為沒有變化，依然是為了獲取最大壟斷利潤，而房地產(chǎn)市場則變?yōu)榈湫偷墓杨^競 _ H(U-Ci -C2)爭。其市場均衡公式(n表示企業(yè)的數(shù)量)為：匕 (" + l)b比較

4、=和-逍冊可以得出:當(dāng)“ > WCI C) 2C?ef>¾o因此，當(dāng)建筑費用占商品房總價格的比例不是太高時，上述公式是 容易滿足的。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)市場企業(yè)數(shù)量較多時，必然會出現(xiàn)政府土地 數(shù)量無法滿足企業(yè)的需求的情況，土地價格就會上漲。3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)商與政府在二級房地產(chǎn)市場中的博弈政府與開發(fā)商的利益博弈結(jié)果，不僅取決于雙方的談判實力，也取決于當(dāng)?shù)?的經(jīng)濟(jì)和社會條件。對雙方博弈結(jié)果具有很大影響的一個重要因素是城市的規(guī) 劃。從地方政府方面來看，房產(chǎn)價格對地方稅收有重要影響，與不動產(chǎn)有關(guān)的稅 收如房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等都與其市場交易價格有很 大的聯(lián)系

5、，因而房地產(chǎn)保值增值有利于地方政府財政稅收。城市規(guī)劃是地方政府使不動產(chǎn)保值增值的一個重要手段，例如對建筑密度和 容積率等的限制，以保護(hù)居住環(huán)境，防止房地產(chǎn)開發(fā)商過渡轉(zhuǎn)移所帶來的外部性 效應(yīng)。另外，城市規(guī)劃使雙方能獲得的信息更充分，地方政府可以知道房地產(chǎn)開 發(fā)商可獲得的潛在收益，而房地產(chǎn)開發(fā)商能夠更好地了解市場和地方政府的需 求。另外，開發(fā)商和政府作為博弈雙方，相當(dāng)于對方來說，具有壟斷或部分壟斷 的權(quán)利。地方政府在它所轄范圍內(nèi)，似乎具有絕對壟斷權(quán)利，然而房地產(chǎn)資本市 場是全國流動的，為了爭取更多的收入和發(fā)展機(jī)會，地方政府愿意制定優(yōu)惠的措 施吸引投資者。對于一個房地產(chǎn)項目來說，由于城市規(guī)劃的作用，

6、即使由于房地產(chǎn)商的活動 而使地方政府改變規(guī)劃，建筑的密度和容積在開發(fā)之前，雙方是清楚的。雙方都 應(yīng)知道開發(fā)對各自的潛在利益和社會成本，即該博弈是一個完全完美信息博弈。地方政府，作為民眾利益的代表人，應(yīng)該以獲得最大民眾支持為行政Ll標(biāo)。 具體到一個房地產(chǎn)開發(fā)項IJ來說，所獲得的稅收對民眾來說，是一種收益： 而開發(fā)帶來的一些社會環(huán)境惡化的負(fù)效應(yīng)E ,如交通擁擠、環(huán)境污染等，就會抵 消或部分抵消開發(fā)所帶來的收益?？傊谝欢ǖ姆珊投愂諚l件下，開發(fā)商和政府總是通過基礎(chǔ)設(shè)施等支付 來調(diào)整雙方利益；城市規(guī)劃使得雙方了解的信息更充分。而作為所轄范圍內(nèi)對土 地供給具有絕對壟斷權(quán)利的地方政府，山于地方政府與地

7、方政府之間的博弈，乂 使得這種權(quán)利受到削弱。例2.假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益函數(shù)為：K = NP-C)-ED(K為開發(fā)商所得的利潤；W為所銷售房屋的數(shù)量；P為銷售房屋的單位價 格，C為房屋的單位成本，ED為對公共物品負(fù)擔(dān)的支出。)假設(shè)地方政府的目標(biāo)函數(shù)為：G = N(T-PC)-(E-ED)(G為地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)項LI中所獲得的收益；N為開發(fā)商所銷售房屋的數(shù) 量；T為單位房屋稅收；凡為平均單位房屋地方政府所增加的福利性支出，如 購房者山于獲得地方戶口而新增養(yǎng)老、教育補(bǔ)貼等；E為開發(fā)所帶來的社會環(huán)境 惡化的負(fù)效應(yīng)。地方政府要么用增加的稅收解決這種負(fù)效應(yīng)，要么對其視而不見, 總之它會減少或抵消民眾

8、對地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)成績的支持；ED為房地產(chǎn)開發(fā)商對公共物品負(fù)擔(dān)的支岀，即開發(fā)所帶來的外部性為房地產(chǎn)開 發(fā)商所負(fù)擔(dān)的部分。）我們用£表示資本的社會平均利潤，那么：對于開發(fā)商來說，只要N P-C）-ED>e,房地產(chǎn)開發(fā)商就愿意開發(fā)； 對于政府來說，只要N*（T-凡）-（E-Eq）>O,地方政府就愿意拿出土地 進(jìn)行開發(fā).房地產(chǎn)項H對于開發(fā)商和地方政府來說，往往是個互惠互利的項目，那么 雙方是否總是能夠坐在一起談判分?jǐn)侲呢？然而情況往往并不是這樣。在不同的社會經(jīng)濟(jì)條件下，博弈收益矩陣相差很 大，從而雙方也選擇了不同的行為?，F(xiàn)假設(shè)開發(fā)商和政府對開發(fā)所帶來的外部性, 采取兩種策略，要

9、么負(fù)擔(dān)，要么不負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在看第一種情況，有如下表3. 1的博弈矩陣：表3.1地方政府與開發(fā)商的博弈收益矩陣A地方政府開發(fā)商負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)押.4, 41, 7不負(fù)擔(dān)八1-2, 2從上面的博弈收益矩陣可以看出，各方都有兩個策略，負(fù)擔(dān)或者不負(fù)擔(dān)。假 若雙方都不愿負(fù)擔(dān)開發(fā)所帶來的外部性，即放棄開發(fā)，則雙方都損失兩個單位收 益。這表明，該地方房地產(chǎn)開發(fā)利潤巨大，不開發(fā)對雙方來說都有機(jī)會成本損失。 在一方不負(fù)擔(dān)的情況下，另一方也能獲得高于社會平均利潤率的利潤。在雙方共 同負(fù)擔(dān)的情況下，雙方獲得利益大于都不負(fù)擔(dān)情況下的得益。這個博弈是一個“斗雞博弈”，有兩個納什均衡：如果一方不負(fù)擔(dān)，另一方 的最優(yōu)策略就是全部負(fù)

10、擔(dān)。那么雙方為什么不能坐下來談判共同負(fù)擔(dān)，而雙方都 獲得（4, 4）的收益呢，作者認(rèn)為：1、由于開發(fā)項目對于雙方來說，都能獲得 超一般的巨大受益，都有開發(fā)的急切動機(jī)，雙方都急切想把這種利益實現(xiàn)；2、 一方總是先行動，造成既成事實，逼迫對方讓步。這種情況在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、百 姓消費水平比較高的城市比較常見，如北京或上海的一些黃金地帶的開發(fā)，招標(biāo) 之前總是把基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)作為開發(fā)的條件之一。房地產(chǎn)開發(fā)商山于怕失去該項 Ll而只好讓步。山于金融資源的有限性，房地產(chǎn)開發(fā)商也具有壟斷性，地方政府 有時候也主動采取讓步，以低價轉(zhuǎn)讓土地的形式，變相承擔(dān)開發(fā)所帶來的負(fù)效應(yīng)。第二種情況如下表3.2,從博弈收益矩陣

11、可看岀，這是一個“囚徒困境” 的情況：表32地方政府與開發(fā)商的博弈收益矩陣B地方政府開發(fā)商負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)3, 3-4, 7不負(fù)擔(dān)7, -10, 0在“囚徒困境”的非合作博弈情況下，納什均衡只存在一個，雙方都不愿意 負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)，結(jié)果是不能開發(fā)。顯然，如果雙方相互合作，共同負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù) 效應(yīng)，雙方得益都將大大改善。事實也正是這樣，山于開發(fā)商與政府間的博弈是 重復(fù)博弈，這種重復(fù)博弈的結(jié)果使雙方走向合作，選擇共同承擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)。“囚 徒困境”這種情況的岀現(xiàn)，主要是山于該地方房地產(chǎn)開發(fā)利益對雙方來說不高， 而基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)負(fù)效應(yīng)費用對雙方的盈虧起著決定作用，哪一方都不可能全部 承擔(dān)這種費用，坐下來談判

12、這種費用的分?jǐn)偸莾烧咴谶@種情況的最優(yōu)選擇。這種 情況在我國一般的中小城市比較常見，山于受本地居民消費能力的制約，房地產(chǎn) 開發(fā)商很難把那些基礎(chǔ)設(shè)施等大額費用轉(zhuǎn)嫁給消費者；而地方政府財力有限，在 資金使用上，在房地產(chǎn)方面投入過多的資金很可能沒有實現(xiàn)資金使用效用最大 化，因為民眾可能更傾向于教育等政府財政支出；于是，雙方討價還價成為必然, 在現(xiàn)實中，一般體現(xiàn)在協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的價格上。第三種情況是“智豬博弈”,如下表3.3所示：表33地方政府與開發(fā)商的博弈收益矩陣C地方政府開發(fā)商負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)5, 04, 4不負(fù)擔(dān)9, -20, 0在“智豬博弈”情況下，無論政府采取什么策略，開發(fā)商的最優(yōu)策略都是不 負(fù)擔(dān)

13、開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費用。給定開發(fā)商釆取不負(fù)擔(dān)的策略，地方政府采取的 最優(yōu)策略是負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費用，所以納什均衡就是：地方政府負(fù)擔(dān), 開發(fā)商不負(fù)擔(dān)。這種情況岀現(xiàn)在開發(fā)項U所帶來的利益對雙方來說具有極大的不 對稱性：開發(fā)項IJ對政府來說，收益極大，而對開發(fā)商來說，則利益空間較小， 如在一些福利房的開發(fā)建設(shè)項u±,房子售價有限制，而地方政府則能從此舉中 獲得民眾支持，得益較多。從以上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的博弈依具體情況的不同，可能 是斗雞博弈，也可能是囚徒博弈，還有可能是智豬博弈。這些具體情況包括當(dāng)?shù)?的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費用的大小、開發(fā)項IJ的

14、性質(zhì) 等。在這些條件約束下，雙方總是力圖盡可能多地享受房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的收益。在政府與開發(fā)商的博弈過程中，政府也試圖能夠達(dá)到精煉貝葉斯均衡：在市 場蕭條時，政府根據(jù)其Ll標(biāo)函數(shù)，選擇相關(guān)政策如擴(kuò)大土地供應(yīng)量、稅收優(yōu)惠、 財政補(bǔ)貼、擴(kuò)大信貸規(guī)模等以鼓勵開發(fā)商加大投入：而開發(fā)商根據(jù)對市場狀況的 先驗判斷，當(dāng)觀察到政策信息后將據(jù)以修正自己的后驗概率，明確房地產(chǎn)價格已 至低谷，可以適時加大投資，以期在今后一段時間市場回暖時獲利。房地產(chǎn)市場 從蕭條回升的過程中不斷有新的開發(fā)商加入推波助瀾，但市場出現(xiàn)過熱的跡象 時，政府為防止投資過熱、金融界壞賬和房地產(chǎn)泡沫等問題給經(jīng)濟(jì)帶來的嚴(yán)重負(fù) 面影響，會選擇提高信貸

15、門檻、減少土地批租量等政策以控制房地產(chǎn)新入投資和 基建項Ll總規(guī)模，促使市場回歸。但政府的上述舉措在供應(yīng)博弈層面同樣沒有達(dá)到政策效應(yīng)的精煉貝葉斯均 衡。具體原因在于：政府方面，山于我國土地國有的特殊性，長期實行的是土地 批租制度。政府特別是各級地方政府在土地調(diào)控政策方面除了前面U標(biāo)函數(shù)所表 明的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場之外，還往往附加了政府自己的利益H標(biāo)，以在土地流轉(zhuǎn)中 獲利。相應(yīng)地，在土地稅費與財政政策方面，政府直接干預(yù)的行政手段也容易打 亂房地產(chǎn)市場的供給格局。另一方面，傳統(tǒng)上國有商業(yè)銀行是房地產(chǎn)開發(fā)商資金 鏈的源頭，但事實證明政府在金融信貸管理上存在明顯的時滯效應(yīng)，總是陷入“一放就亂，一亂就收，一

16、收就死”的怪圈。這使得實際上房地產(chǎn)市場自房 改以來所制定和出臺的政策不是通過修正房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的后驗概率來 引導(dǎo)其調(diào)整決策、調(diào)控供給，而是依賴閘刀式的開關(guān)措施，以追求短期效應(yīng)。這 將在長期不利于房地產(chǎn)供給均衡局面的形成。房地產(chǎn)開發(fā)商方面，如果說消費者是缺乏能力和耐心去分析相關(guān)政策的意 義，那么開發(fā)商則是沒有壓力去分析相關(guān)政策來修正自己的后驗概率，或者說他 們并不需要更多地分析變化。山于啟動房地產(chǎn)市場后住房制度改革的深化，絕大 多數(shù)的中國城市居民已經(jīng)被推到自主購房的境地。開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的良 好預(yù)期已經(jīng)隨著房地產(chǎn)起步階段的鼓勵政策而扎根，并不會因為局部和暫時的緊 縮銀根、減批土地而輕

17、易動搖。事實上，即使在1993年底政府為控制房地產(chǎn)過熱而采取緊縮措施之后房地 產(chǎn)市場持續(xù)年的低迷時期，在短期的劣質(zhì)投機(jī)型開發(fā)商被逐岀市場后，開發(fā) 商仍然有信心“圈地”和閑置存量房產(chǎn)，而不是急于降價促銷。中國土地市場與 房地產(chǎn)市場在價格和供應(yīng)渠道上的分離是導(dǎo)致單純面向房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策 不規(guī)范，在加入WTO后，隨著民間資本的放開和外資銀行的進(jìn)入，優(yōu)質(zhì)的房地 產(chǎn)信貸資源被搶奪、分流，使得房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的調(diào)控性能進(jìn)一步弱化。因 此，房地產(chǎn)開發(fā)商樂觀預(yù)期供給，當(dāng)前的房價仍會繼續(xù)上漲，更多的開發(fā)商仍會 前仆后繼地涌入房地產(chǎn)市場。所以，山上可見，房地產(chǎn)供應(yīng)層面的均衡局面將難 以在博弈中形成。3.2房

18、地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間博弈分析3. 2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者之間的博弈 房地產(chǎn)市場中最明顯也是最引人關(guān)注的關(guān)系就是開發(fā)商與消費者之間的博弈行 為。需要說明的是，現(xiàn)階段消費者的觀望并不是期望房價越低越好；生活水平的 提高、改善住房條件的需求增強(qiáng)，以及對未來良好預(yù)期的不斷強(qiáng)化等等，都使購 房者不會盲Ll地等待房價無限制降低，而是理智地等待房價回歸到自己心Ll中的 期望值上立即入市。因此，現(xiàn)階段的市場不是沒有需求，而是等待價格回歸。例3假定整個市場中只有一家開發(fā)商屮和一個消費者乙，則其具體博弈過程可如 表3.4下所示：表3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者之間的博弈開發(fā)商消費者觀望入市維持價格-3, -

19、32, -2降低價格-2, 25, 5產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)消費者市場有比較充分的了解，同時房地產(chǎn)市場發(fā)展對多數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)及其商品房產(chǎn)品也有充分的了解。當(dāng)然也存在信息不對稱的博弈均 衡。賣者對所賣產(chǎn)品有充分的了解，特別是他知道在什么價格賣出是虧本、保本、 正常贏利、超額贏利的。所以當(dāng)買者出價在保本價格以上時賣者就可以賣出，否 則就是不賣，這不會出錯：而買者對產(chǎn)品的了解只局限在產(chǎn)品的使用價值和賣者 的標(biāo)價這兩條信息上，對想買的產(chǎn)品掌握的信息沒有賣者那么多，所以買者的選 擇依據(jù)是花多少錢才值得，亦即效用最大化。如果買者出價高于成本價，交易成 功，否則交易失敗。322房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者與社會利益三者

20、的博弈社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，要求在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的同時，要考慮到社會利益。 所以就存在著房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者與社會利益三者之間的博弈均衡問題。 在房地產(chǎn)行業(yè)中，社會利益的代表者是房地產(chǎn)行業(yè)的職能管理部門即各級政府直 屬的建設(shè)管理局，它可以通過指定相關(guān)的行業(yè)管理政策來調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè).房地 產(chǎn)消費者和社會的利益?，F(xiàn)在可以建立一個模型，在這個模型中有三個參與人： 房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者及房地產(chǎn)管理部門；假設(shè)他們都是具有理性的局中人, 任何一方在與其他兩方在利益沖突和競爭中自主運用策略，使自己的利益最大 化。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)適銷對路的商品房產(chǎn)品來滿足房地產(chǎn)消費者的需 求，并通過各種促銷手段

21、贏得更多房地產(chǎn)消費者的購買，并可以采用承諾服務(wù)來 爭取潛在房地產(chǎn)消費者。這些方法形成的一整套營銷策略會使房地產(chǎn)企業(yè)在市場 中獲得更大的利益。對于房地產(chǎn)消費者而言，則可以通過選擇合適的房地產(chǎn)企業(yè) 和商品房產(chǎn)品，通過與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商確定合適的購買價格，并可使用法律維護(hù) 自己的利益，這一系列方法使房地產(chǎn)消費者自己的消費欲望得到最大滿足。而房 地產(chǎn)職能管理部門則要維護(hù)包括所有房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者及社會各方面的 公共利益。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營銷行為損害了公共利益時，房地產(chǎn)職能管理部 門將會通過法律、管理條例、道德規(guī)范等手段予以干涉和處罰。房地產(chǎn)企業(yè)和消 費者也可以監(jiān)督房地產(chǎn)職能管理部門是否有效管理和

22、依法辦事。三方利益的沖突 和競爭，要求各自選擇和運用相應(yīng)的策略在三方在開發(fā)商維持價格不變，消費者 采取觀望態(tài)度是，則整個市場的交易氛圍變差，人們對交易的期望降到最低，市 場的損害最終反映到交易雙方的利益受損上；而當(dāng)開發(fā)商開始降低價格，購房者 在市場價格達(dá)到心理預(yù)期時入市，此時市場逐漸回暖，在這個階段，雙方都可以 獲利，達(dá)到共贏。因此，理智的開發(fā)商和消費者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是降價和入市，當(dāng)然， 這也取決于降價的幅度和消費者對降價的預(yù)期值是否符合。房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)消費者提供商品和銷售服務(wù)，在滿足房地產(chǎn)消費者需要 的同時獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)和其產(chǎn)品消費者之間存在著一種兩個局中人的博 弈，雙方都有各

23、自的行動組合。例如，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)消費者是銷售優(yōu)質(zhì)的 產(chǎn)品還是低等產(chǎn)品，抑或是坑害顧客呢？這種問題本身就存在一個子博弈。銷售 優(yōu)質(zhì)的商品房必定會增加房地產(chǎn)企業(yè)的制造成本，但降低商品房的質(zhì)量同樣也要 付出成本（一旦房地產(chǎn)消費者投訴或房地產(chǎn)業(yè)職能管理部門檢查岀來就要受到處 罰，客源減少乂會直接帶來經(jīng)濟(jì)損失，這就是房地產(chǎn)企業(yè)降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量的 成本）。如果房地產(chǎn)企業(yè)決策人認(rèn)為銷售劣質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本可能大于優(yōu)質(zhì)商 品房產(chǎn)品的成本的話，他自然會選擇銷售后者。房地產(chǎn)消費者在選擇房地產(chǎn)企業(yè) 的過程中也有一個子博弈；在同一商品房產(chǎn)品價格相同而質(zhì)量不同的情況下，房 地產(chǎn)消費者會選擇質(zhì)量與信譽(yù)都較好的房地

24、產(chǎn)企業(yè)；在同一商品房產(chǎn)品中質(zhì)量相 同但價格不同的情況下，房地產(chǎn)消費者會選擇價格較低的房地產(chǎn)企業(yè)。前面討論 的是信息比較完全的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)和其消費者雙方的均衡選擇（即博弈的 活動中達(dá)到博弈均衡，達(dá)到均衡后三方的利益都最大。均衡狀態(tài)是三者都愿意保 持下去的最佳狀態(tài)。三者關(guān)系如下圖3.5：圖35三方博弈的均衡狀態(tài)圖任何一方，兩方或三方要打破這種博弈均衡都不能使其獲得更大的收益。發(fā) 房地產(chǎn)企業(yè)通過價格欺騙手段向其消費者銷售劣質(zhì)商品房就是單方打破均衡的 例子；首先是房地產(chǎn)消費者的利益受到損害，得不到應(yīng)有的滿足：消費者投訴房 地產(chǎn)職能管理部門會對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行處罰，一般處罰都會超過企業(yè)的非法所 得，

25、所以房地產(chǎn)企業(yè)自身利益也會受損。3.3房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析3. 3.1開發(fā)商的博弈與“囚徒困境”（1）招標(biāo)從博弈的角度觀察,土地招標(biāo)過程具有如下特點：開發(fā)商不知道對手的出價信息; 開發(fā)商同時行動；整個博弈只有一個回合。是一個典型的不完全信息靜態(tài)博弈（靜 態(tài)貝葉斯博弈）。通過分析可知即該博弈的貝葉斯均衡是：兩家企業(yè)的叫價分別是其各自保留價格 的一半。在均衡的情況下，得到該地塊的是對其評價較高的企業(yè)，這從資源配置 的角度講是有效的，但國家作為土地的所有者只得到企業(yè)保留價格的一半。相比 之下，如果信息是完全的，企業(yè)之間的競爭將使國家獲得企業(yè)保留價格的全部。 隨著競標(biāo)者數(shù)量的增加，參與競標(biāo)企業(yè)的

26、叫價與其保留價格的差額會逐漸遞減。 當(dāng)參與競標(biāo)的企業(yè)趨于無窮多時，國家兒乎獲得企業(yè)保留價格的全部，而參與競 標(biāo)的企業(yè)的叫價與其保留價格的差額則趨于消失，即使是成功競得地塊的開發(fā) 商，其支付也趨近于O。這樣，開發(fā)商陷入了 “囚徒困境” o（2）拍賣與掛牌從博弈的角度看，拍賣與掛牌的特點是：開發(fā)商能夠觀察到對手的出價信息：開 發(fā)商輪流行動；整個ft?弈可以有多個回合。因此，這是一個典型的完全信息動態(tài) 博弈。例4.假定某地塊只有屮乙兩家開發(fā)企業(yè)參與拍賣競價（多企業(yè)參與競拍的結(jié)果相 同），中乙兩企業(yè)對該地塊的保留價格分別是兒和冬，拍賣開始后，雙方根據(jù)觀 察到的對方的叫價輪流加價，雙方的叫價也逐漸地接近

27、于各自的保留價格。當(dāng)屮 企業(yè)加價至其保留價格即b,=v1時，乙企業(yè)繼續(xù)加價即b2>blf b2 V2,這時 甲不再加價，叫價最高的乙企業(yè)獲得該地塊。該博弈的納什均衡是屮企業(yè)的叫價等于其保留價格，乙企業(yè)的叫價大于甲企業(yè)的保留價格。雙方的支付分別為:甲（VI-=0）,乙（V2-72O）,我們姑且將 其視為0。在這種悄況下，開發(fā)商也陷入了 “囚徒困境”，希國家則兒乎獲得企 業(yè)保留價格的全部，其結(jié)果與招標(biāo)中參與競標(biāo)的企業(yè)趨于無窮多時基本一致。如果同樣的博弈反復(fù)進(jìn)行多次，結(jié)果大不相同。假定只有兩家開發(fā)企業(yè)（這不 會影響多家開發(fā)企業(yè)參與競標(biāo)的結(jié)論），雙方事先通過“串謀”并達(dá)成協(xié)議，以 較低的價格競得

28、的土地雙方共同開發(fā)可能更符合雙方利益。考慮某地區(qū)只有兩個開發(fā)商，他們參與土地競拍的博弈次數(shù)是n次。當(dāng)雙方的博 弈進(jìn)行到最后一次（第n次重復(fù)）時，會怎樣呢？由于一方使用“合作”戰(zhàn)略只 是為了換取另一方在稍后階段也使用“合作”戰(zhàn)略，而現(xiàn)在博弈已進(jìn)行到最后階 段，以后雙方不再有接觸的機(jī)會，所以第n階段的納什均衡與單期博弈一樣是（不合作，不合作）。現(xiàn)在再考慮階段：雖然博弈還將繼續(xù)，但理性的雙方都知 道下一階段對方必然要選擇“不合作”,笫n次的戰(zhàn)略選擇對雙方以后的行為 和支付無任何影響，因此，雙方此時的處境與單期博弈中的一樣，還都將選擇“不 合作”以此邏輯推出的結(jié)果是令人吃驚的：該有限重復(fù)博弈惟一的子博

29、弈完 美均衡依然是雙方在每一階段都選擇“不合作”。可見，只要雙方是理性的，且 博弈是有限次的，仍無法擺脫“囚徒困境”。如果同樣的博弈是無限次重復(fù)的，此時一方的“不合作”引致的另一方的理性 反應(yīng)必然也是“不合作”的“以牙還牙”策略。當(dāng)然，這里暗含著雙方都知道或 都能估計到對方的“以牙還牙”策略。當(dāng)在某次競拍博弈中乙方釆用了“不合作” 戰(zhàn)略，并獲得了全部支付，則中方在以后的競拍中就會“以牙還牙”一一一直采 用“不合作”戰(zhàn)略。山于該博弈是無限重復(fù)的，所以乙方最終所導(dǎo)致的累計損失 必然會超過“不合作”時所獲得的短期利益，因而，“不合作”是不理性的。這 時，雙方的最優(yōu)戰(zhàn)略都是“合作”合作”與“串謀”成為

30、該博弈的納什均衡。3.4消費者與政府間的博弈分析在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的博弈中，政府以自己的最大化利益為IJ標(biāo)，同樣，在 與消費者的博弈中，這個IJ的也影響著政府的行為。一個消費者之所以愿意住在 城市，是因為城市能給他們帶來更高的收入。例5.假設(shè)一個消費者住在農(nóng)村的收入y是相應(yīng)的，住在城市的收入是），由于城 市的“聚集經(jīng)濟(jì)”，所以y+ > y o 表示消費者的居住地到城市中心區(qū)的距離, 那么，城市用地的租金滿足以下表達(dá)式：r = y -kx（其中， = -k<O,表示城市用地的租金與該地到城市中心的距離呈反向關(guān)系） OX假設(shè)一單位距離居住一位消費者，政府提供公共產(chǎn)品的成本為C（X）,其

31、中 c（）>0o提供公共產(chǎn)品的邊際成本大于零，表明政府提供公共產(chǎn)品的總成本隨 著城市規(guī)模的擴(kuò)大而增加。如果一個國家沒有自由土地市場，政府對土地的使用具有壟斷權(quán)，當(dāng)開發(fā)城市的 邊際成本和邊際收益相等時，自利的政府就會停止擴(kuò)大城市規(guī)模，把開發(fā)城市所 得的壟斷利潤挪作他用。這時，城市規(guī)模滿足以下表達(dá)式： /-y-=+c,(x1)(1)(其中，7表示政府所征收的每單位距離的農(nóng)地所支付的租金)相反，當(dāng)一個國家的土地市場是自山的，不自利的政府會選擇使得開發(fā)城市的 平均收益等于邊際成本的城市規(guī)模。這時，城市規(guī)模滿足以下表達(dá)式： ),*一)Va=q+Cg(2)從(1)式和(2)式，我們可以得到：X2 &

32、gt;xi也就是說，自利的政府將會選擇偏小的城市規(guī)模，從而導(dǎo)致消費者福利的損失。 該模型能部分解釋我國城市化水平低下和房子價格過高的現(xiàn)象。上述分析見圖3.6,當(dāng)政府不自利時，城市的規(guī)模為心；相應(yīng)的，當(dāng)政府自利時, 城市的規(guī)模為召。四邊形CBED的面積表示公民經(jīng)濟(jì)福利的損失。成本、收益這些損失的一部分作為壟斷利潤被政府掠奪走，這些利潤可以用四邊形ABCD 的面積來衡量。三角形AEB的面積表示山于政府壟斷土地市場而造成的社會經(jīng) 濟(jì)福利損失。從以上分析可知，由于地方政府存在的非完全民主性，導(dǎo)致地方政府在城鎮(zhèn) 土地開發(fā)過程中采取土地開發(fā)邊際收益等于邊際成本的原則來獲取稅收最大化， 以使自己效用最大化，

33、從而導(dǎo)致消費者和整個社會經(jīng)濟(jì)福利的損失。3. 5消費者之間的博弈分析3. 5.1消費者的分類Ll前在我國房地產(chǎn)的三級市場所涉及的消費者與消費者之間對于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的 交易問題，交易雙方的地位和實力相差不大，其矛盾沒有房地產(chǎn)二級市場中開發(fā) 商與消費者的矛盾那么突出和強(qiáng)烈。其中的消費者可以分為三類人，一是以居住 為IJ的的消費者，二是以收取租金、賣出獲利為IJ的的投資者，三是看到房價上 升而提前釋放消費需求的跟風(fēng)者。3. 5.2不同消費群體之間的博弈如果房地產(chǎn)市場價格沒有巨幅的上升，那么每年的消費需求應(yīng)該和人口率相關(guān)， 保持一個相對穩(wěn)定的增量；同時，只要其他可供投資的市場也穩(wěn)定，那么偏好于 投資房地

34、產(chǎn)的投資群體也應(yīng)該保持相對穩(wěn)定。對于這兩類群體來說，消費者希望 房價跌，投資者希望房價上漲，這兩類購買者無法達(dá)成一致意見，無法與賣方討 價還價的能力。在這兩類購買者無法達(dá)成統(tǒng)一意見的情況下，跟風(fēng)者的需求是一個很大的沖擊， 對于價格的走向有重要的影響。地方政府的政策堅定了投資者的信心，使投資需 求越來越旺盛,跟風(fēng)者逐漸倒向投資者一邊，抓緊時間購房以免價格進(jìn)一步上漲。 投資者和跟風(fēng)者的合力使得短期內(nèi)需求旺盛，進(jìn)而房價居高不下，消費者被迫高 價購房以滿足生活的需要。例6.購房者之間的博弈行為分析根據(jù)博弈論每個人都是經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)，可以假設(shè)現(xiàn)階段市場中存在著屮、乙兩個 理智購房者，他們之間存在以下的博弈

35、過程：表3.7甲.乙購房者博弈收益矩陣甲乙觀望入市觀望10, 10-2, 5入Ilj5, -2-3, -3如果屮、乙都采取觀望的態(tài)度，直至市場價格下降到兩人都覺得合適的水平，最 終兩人獲得最大收益是10；如果其中一人觀望，而另一人決定入市，由于示范 效應(yīng)，開發(fā)商會覺得銷售情況正好轉(zhuǎn)而堅持高價策略，這樣觀望的一方會面臨更 高的房價，從而使入市方受益而觀望方受到損害；如果兩人同時決定入市，即接 受現(xiàn)實的價格，較高的房價使得雙方利益到損失。山以上分析可以知道，理智的購房者最好的策略就是觀望，在低價的時候入市， 既達(dá)到了改善居住環(huán)境的LJ的，乂滿足了增值保值的愿望，實現(xiàn)了利益最大化。 山于消費者買漲不

36、買跌的普遍心理，因此市場中的這種觀望氛圉一旦形成很難消 散，對房地產(chǎn)市場的沖擊很可能是致命的。、主要結(jié)論與對策信息不對稱是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格變化的一個重要原因。當(dāng)漲價理山不成立 時，房地產(chǎn)商可以利用自己與消費者之間的信息不對稱，通過夸大商品房的需求、 成本等包裝手段，誘導(dǎo)消費者提高對房價上漲的概率判斷，從而達(dá)到高價銷售的 目的。顯然，這是一種典型的投機(jī)行為，它將房產(chǎn)價格不斷人為推高，從而越來 越多的占有消費者剩余。要消除房地產(chǎn)價格的這種非正常上漲，主要應(yīng)從降低消 費者與廠商之間的信息不對稱入手。要降低消費者與廠商之間的信息不對稱，關(guān) 鍵在于要讓消費者充分了解房地產(chǎn)的市場需求和產(chǎn)品成本。這里不可

37、避免地會涉 及到商業(yè)機(jī)密問題。但是，對于房地產(chǎn)這樣的特殊商品，房地產(chǎn)商不能以保護(hù)商業(yè)機(jī)密為由而否定信息公開，就像上市公司不能以保 護(hù)商業(yè)機(jī)密為山而拒絕披露自己的財務(wù)報表一樣。當(dāng)然，這里所說的信息公開主 要是強(qiáng)調(diào)在宏觀、行業(yè)、區(qū)域?qū)用嫔铣浞纸沂竞蛡鬟f影響房地產(chǎn)價格的信息，從 而為消費者提供一個形成判斷的合理基礎(chǔ)。為了減弱房地產(chǎn)市場的信息不對稱， 特別需要政府管理部門的介入。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期發(fā)布客觀公正的房地產(chǎn)市場調(diào)查 報告，對市場的需求變化、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、土地價格、重要建筑材料價格、行業(yè) 工資水平、行業(yè)利潤水平等影響房產(chǎn)價格的主要因素進(jìn)行重點披露，并在行業(yè)或 地區(qū)平均的意義上揭示房地產(chǎn)的成本水平及

38、構(gòu)成，以便消費者能了解市場的真實 狀況。針對房地產(chǎn)商經(jīng)常以土地價格上漲為山而提出漲價，管理部門應(yīng)要求房地 產(chǎn)商建立商品房土地價格公開制度，規(guī)定廠商必須公開其土地成本。4.1建議相關(guān)對策 4.1.1改革財政體制改革財政體制，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身。這一點非常重要。這 也是當(dāng)前我國財政體制的弊端。因為地方政府收入十分有限，而政府售賣土地可 以取得豐厚的收益。致使來自土地一級的收入成為政府收入中不可或缺的組成部 分。2009年，全國土地出讓金高達(dá)1.6萬億元，占當(dāng)年地方財政收入的48. 8%。 最近，有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，如果計入土地出讓金收入，2009年中國全國政府收入 實際已突破10萬億元，

39、約占GDP的32%。2010年繼續(xù)增長土地出讓金達(dá)到2. 7 萬億元，同年全國財政收入為83080億元；而全國土地出讓成交總價款2. 7萬億 元，屬于預(yù)算外收入，不在預(yù)算內(nèi)，所以8. 3萬億的財政收入不包含2. 7萬億。 也就是說政府賣地的收入占財政收入的25%o在現(xiàn)階段的體制下推動土地價格上漲不僅可以使財政收入增加，還可以提升 政府各級官員的業(yè)績。因為，政府通過直接出售土地可以賺大錢，房地產(chǎn)業(yè)的稅 收也構(gòu)成政府財政收入的重要來源，房地產(chǎn)業(yè)乂可以帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而所有 這些，都可以成為政府官員的政績。而且是來得最塊的政績。4.1.2消除壟斷現(xiàn)象中國房地產(chǎn)市場中，存在兩大根深蒂固的壟斷。一是地

40、方政府對土地的壟斷。 二是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷（當(dāng)然包括對房屋開發(fā)的壟斷）。地方政府壟斷 土地出讓（拍賣）權(quán)，是導(dǎo)致地價上漲的根源。土地儲備中心代表政府履行對土 地的統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一岀讓職能。雖然我國房地產(chǎn)業(yè)集中度的確比較低。截至2006年底，全國共有房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)5. 87萬家，即使最大的房地產(chǎn)公司萬科，2006年的總資產(chǎn)占全行業(yè)的比 重僅為0. 55%,營業(yè)收入占比僅為0. 99%,凈利潤占比為1. 38%o但是開放商還 是壟斷了房地產(chǎn)市場。主要體現(xiàn)在：第一，準(zhǔn)入限制帶來的壟斷。并非誰都可以 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，它有非常嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，這使得民眾（尤其在城市）只能購 買

41、開發(fā)商建造的房屋，而不能自己建造房屋。第二，政府壟斷的延續(xù)。政府既壟 斷著土地供應(yīng)，也壟斷著融資渠道，大大小小的開發(fā)商只能從處于壟斷根端的政 府手中拿地和融資，在得到這兩種資源的以后，開發(fā)商們也繼承了原來掌握在政 府手中的壟斷特權(quán)，這本身就注定了開發(fā)商的壟斷其實是非常牢固的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來看，競爭或替代性會導(dǎo)致價格的下降。首先，應(yīng)該降低房地產(chǎn) 開發(fā)門檻，激活房地產(chǎn)市場中的競爭。其次，是允許個人自建房、合作建房等等, 賦予人人都有當(dāng)自己開發(fā)商的權(quán)利。4.1. 3大量修建廉租房和保障房在市場機(jī)制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過市場調(diào)節(jié)來解決自身的 住房問題，特別是對于為數(shù)眾多的中低收入家庭。因此

42、，政府理應(yīng)成為構(gòu)建住房 保障體系的主體。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解決低收入居民的住 房問題；另一方面，給予市場理性的預(yù)期，減少對高房價的恐慌以及炒房預(yù)期?？刂品績r和保障中低收入者的住房問題其實是一個問題的兩個方面，二者相 輔相成。房價穩(wěn)定了，中低收入階層住房問題就容易解決了；通過保障性住房， 中低收入人群住房問題得到解決，房價也就不會失控。所以，通過保障房的大量 供應(yīng)，就能夠在一定程度上緩解房價的上漲。這一調(diào)控房價的政策在很多國家效 果明顯，因此，我們同樣希望，保障性住房的大量供應(yīng)能成為稀釋LJ前中國過高 房價的源頭活水。在歐美等國，通過大力加強(qiáng)廉租住房建設(shè)及較好地解決好城市低收入

43、家庭住 房困難，在一定程度上抑制了房價上揚。4. 2購房者的應(yīng)對措施4. 2.1不以商品房為投資手段隨著城市化進(jìn)程的加速和居民可支配收入水平的提升，房地產(chǎn)的潛在需求無 疑是影響中國長期房地產(chǎn)價格的剛性因素。山于存在巨大的潛在需求，所以投資 （不動產(chǎn)投資）性購房所占比重在近年來開始上升。如果不存在房地產(chǎn)投資信貸和消費信貸制度，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)投入完全 來源于房地產(chǎn)商的自有資金和向消費者的融資，房地產(chǎn)的需求完全取決于消費者 的可支配收入，那么，房價則是房地產(chǎn)供求的真實反應(yīng)。但是山于房地產(chǎn)投資信 貸和消費信貸制度的存在，使人民的購買能力進(jìn)一步增強(qiáng)，在加上我國“家國” 文化中對房子的依賴。同時房地產(chǎn)

44、開放商捂盤惜售，進(jìn)一步加劇了供不應(yīng)求的現(xiàn) 象，致使房價一步一步攀升。結(jié)果是到現(xiàn)在很多人不惜代價就購買房子，不僅是 一種需求，更多的成為投資手段。這樣都會進(jìn)一步提升房價。所以要想房價降下來，就要緩解供不應(yīng)求。此時購房者要警惕跟風(fēng)的心態(tài)。 不以商品房為投資手段，用其他的方法進(jìn)行投資。緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局 勢。4. 2. 2以租房代替購買新房以租房代替購買新房也許是另外一種緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求現(xiàn)象的方法。 這種方法適合剛工作的大學(xué)生群體。與買房相比，租房不需要大量的啟動資金。 不需要這樣動輒兒十萬、上百萬購買一套房子。而只是需要每個月房租。而恰巧 我國現(xiàn)在存在的情況是”租房便宜，買房貴”而且買房租房都只是一種生活手 段，應(yīng)段根據(jù)個人經(jīng)濟(jì)實力選擇最適合的生活手段。雖然租房也會有諸多不便。 但相對買房來說壓力會小很多。二、結(jié)束語本文通過系統(tǒng)地對房地產(chǎn)市場的主要博弈方的博弈分析，試圖揭示房地產(chǎn)市 場的運行機(jī)制。研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程以及其中各方的博弈關(guān)系，無論是結(jié)構(gòu)一 參與者制度模型，還是結(jié)構(gòu)供給模型；無論從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，還是從信息經(jīng) 濟(jì)學(xué)博弈論的角度，都存