第一次購買房子需要注意的事項

1、第一次購買房子需要注意的事項近年來 ,房屋買賣所產(chǎn)生的糾紛越來越多 ,由于不少購房者忽視了 購房合同中的有關(guān)條款 ,導致自己的利益受不到應有的保護。業(yè)內(nèi)律 師指出 ,購房者在簽訂合同時應充分考慮到可能出現(xiàn)的問題 ,訂立有關(guān) 條款以維護自己的權(quán)益。新房:" 提前享用 "新版合同鑒于新版的商品房預售合同示范文本已完成社會公示 ,即 將在年內(nèi)正式 "上崗 ",取代現(xiàn)行的 2000 年版合同。上海聯(lián)業(yè)律師事 務所的律師提議 ,購買一手房的購房者不妨 "提前享用 "新版合同 ,為將來可能發(fā)生的維權(quán)打好基礎(chǔ)律師表示 ,舊版合同的確存在著一些問題

2、,在新版合同尚未啟 用之前 ,購房者可以結(jié)合新版合同的條款對舊版合同的不足部分自行 擬定補充條款 ,通過合同形式確定自己的權(quán)利。購房合同中比較主要的條款如分期付款條款 ,新版合同提出了 按工程進度分七期付款的概念 ,不僅減少了購房者的利息損失 ,而且降 低了購房者因開發(fā)商遲延交房甚至樓盤爛尾而發(fā)生 "錢房兩空 "的風 險。對于以按揭方式支付房款的購房者而言 ,除了可以要求自行選擇 貸款銀行之外 ,還應在補充條款中專門規(guī)定貸款辦不出的處理方式來 降低自己的違約風險。再如規(guī)劃條款 ,開發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛目前并不少見 購房者在查明開發(fā)商是否已經(jīng)取得承諾地塊的開發(fā)權(quán)之后 ,

3、 可以要求 開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為合同附件 ,同時約定較高的違約金比例,或是在選擇退房條款的同時附加要求開發(fā)商支付違約金的內(nèi)容。不少購房者買房時往往只關(guān)注房屋本身的狀況 ,對會所重視度 不夠 ,這就造成近年來圍繞會所產(chǎn)生的糾紛特別多 ,諸如會所面積減少、 延遲投入使用、開發(fā)商賣給別人開店、對外營業(yè)影響小區(qū)安靜等。對于這些糾紛 ,往往因合同中未作約定而使購房者的利益難以 受到保護。如果小區(qū)設(shè)有會所 ,購房者在簽訂合同時最好對會所的面 積、產(chǎn)權(quán)歸屬、能否另行出售、服務功能、收費標準、服務范圍、 是否對外經(jīng)營、交付條件和時間等作出具體的約定 ,對開發(fā)商違反有 關(guān)承諾的違約責任也必須約定清楚。在

4、商品房質(zhì)量及保修條款方面 , 律師建議購房者參考新版合同 在補充條款中增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開 發(fā)商的違約責任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。此外 ,在質(zhì)量爭議解決方式 上,最好補充約定 " 任何一方在出現(xiàn)質(zhì)量問題爭議時 ,有權(quán)委托本市有 資質(zhì)的相應機構(gòu)進行檢測并以此作為爭議處理依據(jù) "。二手房 :關(guān)注細節(jié)力保交易安全 考慮到二手房的交易雙方多為個人 ,交易風險相對比一手房要大 ,加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多 ,為確保交易安全 ,王律師認為購房 者要對一些細節(jié)問題給予足夠的重視。在正式交易之前 ,購房者應清楚該房屋是否存在抵押或查封等 限制交易情形 ,如存在此類情

5、況將導致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。購房 者對所購房屋買賣應繳稅費的具體種類及數(shù)額要做到心中有數(shù),防止由于對購房應繳稅費估算不足而與預算有較大出入的情況發(fā)生。購 房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人 , 如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同 ,購房者應要求其提供產(chǎn)權(quán) 人出具的委托書 ,以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取 得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。購房者在支付定金前 ,可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議 ,然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章 ; 與中介公司簽好中介協(xié)議后 , 交付定金之前 還應要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書 ; 收到委托書后 , 在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù) ,該收據(jù)應有中介 公司經(jīng)辦人員的簽字 ,還應加蓋中介公司的印章。由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據(jù) ,因此在訂 立合同時 ,雙方應充分協(xié)商 ,就交易流程、當事人的各項義務包括有關(guān) 費用的承擔等在合同附件中作出詳細的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚 至約定真空的情況 ,爭議將不可避免。不少購房者認為取得房產(chǎn)證后 ,辦理