用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析我國(guó)房地產(chǎn)

1、用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析我國(guó)房地產(chǎn) 我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別很大，因此，不能對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一概而論。但是從全國(guó)總體來(lái)看，呈現(xiàn)出一種總體價(jià)格長(zhǎng)期上漲、短期小幅波動(dòng)；全國(guó)大部分地區(qū)上漲、少數(shù)地區(qū)波動(dòng)頻繁的趨勢(shì)。理由如下：一、對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加對(duì)房地產(chǎn)的需求包括剛性需求和投資性需求。1、剛性需求剛性需求就是不受價(jià)格等因素影響的購(gòu)買需求。產(chǎn)生的原因包括：（1）人口流動(dòng)日漸頻繁，我國(guó)每年有1500萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)村城市化的經(jīng)驗(yàn)，只要20%-25%的人口留農(nóng)村就夠了。中國(guó)還有4-5億農(nóng)民可進(jìn)城，這樣即便一年1500萬(wàn)，也需要30年。農(nóng)民工進(jìn)城也需要房子；（2）除了農(nóng)村人口向

2、城鎮(zhèn)大量轉(zhuǎn)移之外，受過(guò)高等教育的高素質(zhì)人群也正在逐漸地向發(fā)達(dá)省份和省會(huì)城市、一二線城市集聚，這就造成了城市人口規(guī)模的迅速膨脹，客觀上增加了對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求；（3）人口數(shù)量不斷增長(zhǎng)，老百姓收入水平又不斷提高，購(gòu)買力大大增強(qiáng)，對(duì)生活水平提高的要求日漸強(qiáng)烈，如小房換大房、新房換舊房等。一般來(lái)說(shuō)，人均住房面積達(dá)30平米，才會(huì)比較滿意。我國(guó)城市人均住房尚未達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)。百姓改善住房的需求一直很強(qiáng)烈。（4）我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)飛速發(fā)展，舊城改造、新城區(qū)建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、住宅集中區(qū)等產(chǎn)生的需求；2、投資性需求投資性需求是投資者出于使資產(chǎn)保值增值的目的而產(chǎn)生的購(gòu)房需求。產(chǎn)生的原因如下：（1）隨著老百姓

3、生活水平不斷提高，投資保值增值意識(shí)的不斷增強(qiáng)，人們開(kāi)始尋找投資渠道。但是我國(guó)投資渠道比較狹窄，對(duì)于多數(shù)投資者，除了投資房地產(chǎn)沒(méi)有更好的投資方式，加上房?jī)r(jià)一直在上漲，于是大家紛紛投資購(gòu)買住房，導(dǎo)致需求的進(jìn)一步增加。（2）出于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，和對(duì)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的看好，國(guó)際上的熱錢大量流入我國(guó)，其中很大比例進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，客觀上抬高了房?jī)r(jià)。（3）民間游資大量流入，如溫州的炒房團(tuán)等等。3、應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：根據(jù)均衡價(jià)格理論，在供給不變的情況下，需求增加會(huì)使需求曲線向右平移，從而使得均衡價(jià)格增加。二、房地產(chǎn)的供給相對(duì)減少雖然土地供應(yīng)年年增加，但是無(wú)論從數(shù)量上還是速度上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于需求的增長(zhǎng)幅度。1、

4、土地屬于有限資源，可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越不足；2、原有已開(kāi)發(fā)土地由于土地增值、地上建筑物增值等原因，導(dǎo)致土地再開(kāi)發(fā)成本巨大，加大了土地再開(kāi)發(fā)難度。3、應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：根據(jù)均衡價(jià)格理論，在需求不變的情況下，供給減少會(huì)使供給曲線向左平移，從而使得均衡價(jià)格上升。三、需求的收入彈性需求的收入彈性等于某商品需求量的變動(dòng)率與消費(fèi)者收入量的變動(dòng)率的比值。房地產(chǎn)的需求收入彈性大于1，也就是說(shuō)，當(dāng)收入上升一定幅度之后，對(duì)房地產(chǎn)的需求的上升幅度會(huì)超過(guò)收入上升的幅度。四、開(kāi)發(fā)商操縱價(jià)格等壟斷因素1、根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件主要有以下幾點(diǎn)：（1）在生產(chǎn)集團(tuán)中有大量的企業(yè)生產(chǎn)有差別的同種產(chǎn)品，這些產(chǎn)品彼此之

5、間都是非常接近的替代品；（2）一個(gè)生產(chǎn)集團(tuán)中的企業(yè)數(shù)量非常多，以至于每個(gè)廠商都認(rèn)為自己的行為的影響很??；（3）進(jìn)入和退出一個(gè)生產(chǎn)集團(tuán)比較容易。由此可以判斷房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)。2、根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論認(rèn)為：如果經(jīng)濟(jì)中存在著以產(chǎn)品差別為基礎(chǔ)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)可以在一定程度上通過(guò)改變自己產(chǎn)品的銷售量來(lái)影響商品價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，具體表現(xiàn)為：（1）開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，或者延緩?fù)恋亻_(kāi)發(fā)進(jìn)度，造成市場(chǎng)上供給嚴(yán)重短缺的假象，導(dǎo)致價(jià)格上漲。（2）開(kāi)發(fā)商聯(lián)合定價(jià)比如新開(kāi)發(fā)的城區(qū)或舊城改造區(qū)域，相鄰競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商，其定價(jià)采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式。也就是說(shuō)，由首先來(lái)此地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商制定房?jī)r(jià)，后來(lái)者跟

6、隨其價(jià)格走。價(jià)格領(lǐng)袖制實(shí)際上就是價(jià)格合謀或價(jià)格勾結(jié)，而價(jià)格合謀的實(shí)質(zhì)是壟斷。五、我國(guó)政府采取的一些措施1、利用金融、稅收杠桿抑制過(guò)熱的投資需求。（1）將房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅從2年又恢復(fù)到5年（國(guó)外只有法國(guó)較長(zhǎng)是3年）。這對(duì)投資購(gòu)房者是一大打擊。因?yàn)槌捶空呤遣辉笇①Y金閑置五年的；（2）二套房貸政策收緊，抑制了改善性和投資性消費(fèi)群體的需求。2、堅(jiān)決打擊國(guó)際熱錢3、大量開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。4、允許農(nóng)村土地可以上市流轉(zhuǎn)。6、控制商業(yè)信貸規(guī)模六、短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格可能總體下降1、高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的抑制作用。高企的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生明顯的抑制作用，減少市場(chǎng)的需求，從而促使房?jī)r(jià)的調(diào)整回落。2、購(gòu)房人觀望情緒

7、越來(lái)越濃。房?jī)r(jià)如此快速躥升，遠(yuǎn)非具有剛性自住需求的客戶所能承受，部分客戶不得不擱置購(gòu)房想法再度觀望，部分投資者開(kāi)始從樓市撤退也是不爭(zhēng)的事實(shí)。七、長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格將震蕩上行1、城市化是我國(guó)未來(lái)房市發(fā)展的原動(dòng)力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性成長(zhǎng)的初期，城市化率相對(duì)很低。目前，城市化率每年的速度都有所提高。這是我國(guó)城市化進(jìn)程的必然，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動(dòng)力，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好。而且，這個(gè)城市化進(jìn)程現(xiàn)在影響最深刻的地區(qū)是二線、三線城市，未來(lái)會(huì)有更多二線、三線城市承受著城市化進(jìn)程的壓力。2、我國(guó)有限的土地資源。我國(guó)是一個(gè)人口眾多，但可耕地卻極為有限的國(guó)家。我國(guó)正處于城市化人口的快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，人多地少的突出矛盾，注定在20年后我國(guó)人口才能出現(xiàn)明顯下降的拐點(diǎn)之前，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的下降局面。3、城鄉(xiāng)居民改善生活的迫切需求。隨著我國(guó)城鄉(xiāng)居民生活以及消費(fèi)收入的穩(wěn)步提高，作為人們生活改善的住房，勢(shì)必會(huì)成為人們最迫切的需求。而我國(guó)的城市化進(jìn)程，將會(huì)使得越來(lái)越多的人到城市購(gòu)房置業(yè)。新老市民的融合，收入貧富的差距，也將會(huì)產(chǎn)生自住型、投資型、改善型等不同的住房需求。這多種需求共同匯集，勢(shì)必將會(huì)成為促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)久內(nèi)在動(dòng)力。4、我國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期向好。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，人民幣升值的預(yù)期，使得投資中國(guó)的機(jī)會(huì)重新出現(xiàn)。國(guó)際熱錢很可能重新到中國(guó)尋找投