23價值時點原則及替代原則新版教學(xué)內(nèi)容

1、精品文檔一、本講考點1 .價值時點原那么.2022、2022年考點.2 .最高最正確利用原那么. 2022、2022、2022、2022、2022年考點.3 .謹(jǐn)慎原那么.2022、2022、2022、2022年連續(xù)四年有考點.二、內(nèi)容講解第四節(jié)價值時點原那么價值時點原那么要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某一特定時間的價值或價格.這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的,而必須根據(jù)估價目的來確定.這個由估價目的決定的評估價值所對應(yīng)的時間,稱為價值時點,并一般用公歷年、月、日表 示.房地產(chǎn)估價之所以要遵循價值時點原那么,是由于影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的,房地產(chǎn)市場是不斷變化的,從而房

2、地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的確立價值時點原那么的意義在于：價值時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間,還是評估估價對象價值的時間界限.例如,有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、 廢止和實施日期等,均有可能影響估價對象的價值,因此,在估價時究竟是采用發(fā)布、 修訂、廢止和實施日期之前還是之后的,就應(yīng)根據(jù)價值時點來確定.確定價值時點應(yīng)在先,得出評估價值應(yīng)在后.而不是有了 “評估價值之后,再把它定義為某個時間的價值.在實際中,多數(shù)估價工程是評估現(xiàn)在的價值,一般將估價作業(yè)日期內(nèi)特別是實地查勘估價對象期間的某個日期原那么上為完成估價對象實地查勘之日確定為價值時點.不管是何種估價目的,評估估價對象價值所依

3、據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀 況,但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況.不同估價目的的房地產(chǎn)估價,其價值時點與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系見表5 1.價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系表5-1價值時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去回憶性估價過去過去現(xiàn)在過去房地產(chǎn)損害現(xiàn)在現(xiàn)在刊精品文檔精品文檔未來(預(yù)測性估價)表51中的各種情形舉例說明如下:(1)價值時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況的估價.此種情形是目前估價中最常見、最大量的,包括在建工程估價.(2)價值時點為現(xiàn)在,估價對象為過去狀況的估價.此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件 中.例如,投保了火災(zāi)險的建筑

4、物被燒毀后,評估其價值損失 或損失程度時,通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(到實地查勘,估價對象已不存在),在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用.房屋征收估價有時也會出現(xiàn)這種情況. 例如,在實施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某門面房,租金 或收益較高,在實施房屋征收后,隨著周圍門面房被逐漸撤除,該地段變得不繁華了.此時如果為房屋征收目的評估該門面房的價值,那么應(yīng)評估它在原較繁華環(huán)境下的價值, 而不是評估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價值.(3)價值時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況的估價.此種情形如 評估期房的價值. 在房屋征收中,補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的,為計

5、算被征收 房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種 情形.在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時,應(yīng)特別注意兩點：價值時點應(yīng)與評估被征 收房屋價值的價值時點一致.估價對象狀況,如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑 結(jié)構(gòu)等,以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況 為依據(jù).房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議后,補償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 狀況有變化的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整.當(dāng) 房屋征收部門和被征收人共同認(rèn)可了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價值或者在此評估價值 的根底上商定了一個價格后,那么該評估價值或商定的價格

6、就不應(yīng)因?qū)碛糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房 屋成為現(xiàn)房時房地產(chǎn)市場發(fā)生變化導(dǎo)致的實際市場價格與其不同而調(diào)整.僅當(dāng)交付的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況與補償協(xié)議中約定的狀況有出入時,才應(yīng)對評估價值或商定的價格進(jìn)行相應(yīng)凋整.(4)價值時點為過去,估價對象狀況為過去狀況的估價.此種情形大多出現(xiàn)在 房 地產(chǎn)糾紛案件中,特別是出現(xiàn)在對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新精品文檔精品文檔估價中.例如,某宗房地產(chǎn)被人民法院拍賣后,被執(zhí)行人認(rèn)為人民法院確定拍賣保存價 所依據(jù)的評估價過低,致使該房地產(chǎn)被低價拍賣,從而引起了該評估價是否過低的鑒定. 鑒定該評估價是否過低,首先應(yīng)回到原價值時點除非原價值時點確定有誤,相應(yīng)地,估價對

7、象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市 場狀況,也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準(zhǔn).否那么的話,就無法判斷 該評估價是否過低.并且任何一個估價工程的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的, 由于房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況可能發(fā)生了變化,而事實上估價結(jié)果可能并沒有 錯,只是它不再適合變化后的狀況.類似的情況還出現(xiàn)在對過去評估的房地產(chǎn)抵押價值是否過高的鑒定中.當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,依法以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償時,在折價的價值或者拍賣、變賣所得的價 款缺乏以歸還抵押貸款的情況下,就需要

8、追究有關(guān)責(zé)任.此時,最容易疑心的是當(dāng)時的 抵押價值存在高估.如果通過鑒定,證實當(dāng)時的抵押價值確實存在高估,那么估價機構(gòu)和 估價師就要承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任.而如果當(dāng)時評估的抵押價值符合當(dāng)時的市場狀況等實際情 況,那么之后的市場不景氣等引起的價格下跌導(dǎo)致缺乏以歸還抵押貸款的,估價機構(gòu)和估 價師就不應(yīng)承當(dāng)有關(guān)責(zé)任.史記：本自然段是案例測試的重要考點5價值時點為未來,估價對象狀況為未來狀況的估價.此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值參考依據(jù)的情況下,特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值.在假設(shè)開發(fā)法中,預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情形.史家解讀：具體是動態(tài)分析法而不是靜態(tài)分

9、析法,由于靜態(tài)分析法中的開發(fā)完成后價值的價值時點是現(xiàn)在圖51 a所示現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn),由于估價目的不同,同時存在著3種估價：價值時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價,即該在建工程現(xiàn)狀在現(xiàn)在的 房地產(chǎn)市場狀況下的價值是多少；價值時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經(jīng)過一段時間如 10個月后將建成圖5-1 b中的狀況,而現(xiàn)在預(yù)售 或預(yù)購它的價值是多少；價值時點為未來,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經(jīng)過一段時間如10個月后將建成圖5- 1 b中的狀況,該狀況的房地產(chǎn)在未 來建成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值是多少.精品文檔精品文檔(a)(b)圖5-1現(xiàn)狀為在建工程的不同

10、估價情形【2022年試題】關(guān)于確定價值時點與得出評估價值先后次序的說法,正確的選項是( ).A.確定價值時點在先,得出評估價值在后B.得出評估價值在先,確定價值時點在后C.確定價值時點與得出評估價值同時進(jìn)行D.確定價值時點與得出評估價值無先后表示,誰先誰后都可以答案：A 見教材P31、161【2022年試題】以下估價中,價值時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是( ).A.因解決估價結(jié)果異議的需要,對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價B.因保險理賠需要,對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估C.因抵押貸款的需要,對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價精品文檔精品文檔D.因房屋征收補償需要,對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價答

11、案：D【2022年試題】某估價機構(gòu)接受保險公司的估價委托,擬對一宗因火災(zāi)完全燒毀 的房地產(chǎn)進(jìn)行價值鑒定, 為保險理賠提供價值參考, 價值時點為現(xiàn)在,那么其估價對象狀 況與房地產(chǎn)市場狀況分別為().A.估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去答案：C第五節(jié)替代原那么替代原那么要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi).【2022年教材變動點】房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原那么,是由于根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理,在同一個市場下相同的商品有相同的價格.

12、一般地說,任何理性的買者在購置商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家,然后購置其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價格最低的,即購置“性 價比高或“物美價廉的.賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去,相互之間也會進(jìn)行價格競 爭.市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果,是在相同的商品之間形成相同的價格.雖然房地產(chǎn)具有獨一無二性, 但在同一個房地產(chǎn)市場上, 相似的房地產(chǎn)也會有相近 的價格.替代原那么對于具體的房地產(chǎn)估價工作,指明了以下兩點：(1)如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并它們的價格時,那么可以 通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格.(2)不能孤立地思考估價對象的價值,應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價

13、格牽掣,特別是精品文檔精品文檔同一個估價機構(gòu),在同一個城市、同一個時期,為了同一種估價目的,對不同區(qū)位、不 同檔次的房地產(chǎn)的評估價值應(yīng)有合理的“價差,尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值.同一個估價機構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果,都應(yīng)當(dāng)可以拿出來比擬,之間不會相互矛盾 ,能夠“自圓其說.替代原那么是針對估價結(jié)果而言的,不管采用何種估價方法估價,最后都應(yīng)把估價結(jié) 果放到市場中去衡量,只有當(dāng)估價結(jié)果沒有不合理偏離相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正 常價格時,估價結(jié)果才可以說是合理的.當(dāng)把替代原那么的思想用于某個參數(shù)的測算、選 取時,替代原那么就轉(zhuǎn)化為替代原理.替代原理在市場法、收益法、本錢法、假設(shè)開發(fā)法 等估價方