DYOPCH001A項目論證流程1104

1、項目拓展及論證管理流程項目拓展及論證管理流程編制 日期 審核 日期批準(zhǔn) 日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人項目拓展及論證管理流程、流程概況流程目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)初項目前對具可 行性進行科學(xué)論證，肩效規(guī)避風(fēng)險，提高項目決策的規(guī)范性和 計劃性。流程風(fēng)險項目可行性決策所需的信息不全面或不準(zhǔn)確造成決策失誤帶 來的投資風(fēng)險。流程范圍公司房地產(chǎn)開發(fā)新項目論證工作， 以及為之展開的相應(yīng)研究工 作。定義1、新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新 項目的各個因素進行充分討論和預(yù)測， 最后針對預(yù)測的綜合效 果進行可行性求證。2、房地產(chǎn)土地儲備：為保證公司未來項

2、目開發(fā)的土地需求， 而預(yù)先進彳丁的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購入土地的行為。3、可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng) 濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測， 為投資決策提供依據(jù)。4、基礎(chǔ)研究：是為確定公司土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn) 新項目可行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；基礎(chǔ)研究包含土地市場研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟研究、城市規(guī)劃動 態(tài)研究、房地產(chǎn)宏觀市場研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競 爭對手研究和公司戰(zhàn)略研究等分項研究工作。5、新項目在本流程文件中指土地開發(fā)使用權(quán)獲得前的項目。流程客戶內(nèi)部客戶專家委員會外部客戶國土規(guī)劃局流程參與部門策劃部、項目開發(fā)部、產(chǎn)

3、品研發(fā)部、成本管理部、財務(wù)部、銷 售部上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項目策劃及產(chǎn)品定位管理 流程概念設(shè)計管理流程流程KPI責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源可研報告及時通過率策劃部、項目開發(fā)部、產(chǎn) 品研發(fā)部、成本管理部、 財務(wù)部、銷售部專家委員會基礎(chǔ)研究報告質(zhì)量評分項目拓展專員總經(jīng)辦主任流程關(guān)鍵點關(guān)鍵點說明支持文件進行基礎(chǔ)信息研究參見4.1基礎(chǔ)研究信息分類表形成項目初步可研報告參見4.3項目初步可研報告組織項目可行性研究參見4.5項目可研作業(yè)指引評審可研報告參見4.6流程圖CH001A項目拓展及論證管理流程項項項項項項項項項項項DY-OP-項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項

4、項項項項項項項項項項9頃項項項項項項項項項項項11項項項項項項項項事I I項項項項*項項項項項項項項項項項 項11一項項項項項項項項項 項項項項項項項項項 項項項項項r項項項項項 項項4項項項項項項項項 項項111r項項項項項 項項項項項項項項項項 項項項項項項項項4_項項項項項-況-又吵、-況-況項項項項T項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 > Yl項項項目拓展及論證管理流程三、職責(zé)3.1 策劃部3.1.1 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究工作；3.1.2 負(fù)責(zé)提交項目建議書；3.1.3 負(fù)責(zé)制定預(yù)可行性研究計劃，編制項目預(yù)可行性研究報告；3.1.4 負(fù)責(zé)編制預(yù)項目可行性研究報告；3.1.5 負(fù)責(zé)

5、項目論證進行項目可行性研究報告的編制；3.1.6 負(fù)責(zé)編制項目可行性研究報告中的規(guī)劃要求及產(chǎn)品定位；3.1.7 負(fù)責(zé)組織項目論證評審會；3.1.8 負(fù)責(zé)相關(guān)資料歸檔。3.2 項目開發(fā)部3.2.1 負(fù)責(zé)土地信息收集、篩選和重點確定地塊初步前期工作；3.2.2 負(fù)責(zé)確定項目的運作方式，配合項目商務(wù)談判；3.2.3 負(fù)責(zé)取得項目開發(fā)權(quán)及合作條件的實施和跟蹤；3.2.4 參加項目論證評審會。3.3 產(chǎn)品研發(fā)部3.3.1 負(fù)責(zé)提供項目概念規(guī)劃草案。3.4 成本管理部3.4.1 負(fù)責(zé)根據(jù)項目規(guī)劃草案進行初步成本費用估算。3.5 財務(wù)部3.5.1 負(fù)責(zé)提供財務(wù)經(jīng)濟評價和分析。3.6 銷售部3.6.1 負(fù)責(zé)提

6、出銷售預(yù)測。3.7 公司高層3.7.1 主管副總經(jīng)理審核機會研究成果、 項目預(yù)可行性研究成果、項目可行性研究成果;3.7.2 總經(jīng)理審批機會研究成果，審核項目預(yù)可行性研究成果、項目可行性研究成果； 決定項目發(fā)展方向，確定項目合作條件。3.8 集團3.8.1 集團專家委員會對預(yù)可行性研究成果、可行性研究成果進行聽證；3.8.2 集團決策層審批項目預(yù)可行性研究成果、可行性研究成果。項目拓展及論證管理流程四、工作程序4.1 基礎(chǔ)研究階段4.1.1 項目開發(fā)部負(fù)責(zé)及時把握動態(tài)信息， 填報基礎(chǔ)研究信息分類表，做到及時收集、 及時分析，其研究成果定期匯總，形成基礎(chǔ)研究信息庫；4.1.2 以基礎(chǔ)研究的成果指

7、導(dǎo)土地儲備計劃工作的進行，編制公司土地儲備動態(tài)計劃4.2 信息收集與甄別4.2.1 由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)土地信息的收集工作，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。a）政府公告類：從相關(guān)報紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地 儲備發(fā)展中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告；b）其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等；c）其他主動收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息， 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。4.2.2 項目開發(fā)部根據(jù)對土地信息的初步判斷，篩選并提出“重點進入地塊”建議；4.2.3 策劃部

8、根據(jù)土地信息篩選目標(biāo)地塊，并對其進行研究提出目標(biāo)地塊分析報告 報主管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。4.3 項目預(yù)可行性研究4.3.1 策劃部通過項目實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點進行初步研究和初步定位，形成項目建議書；4.3.2 對于合作項目，項目開發(fā)部負(fù)責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判計劃、配合總經(jīng)理進 行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價格、經(jīng)濟指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄； 4.3.3產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)提供項目概念規(guī)劃草案，協(xié)助完成預(yù)可行性研究報告；4.3.4 成本管理部根據(jù)策劃部提供的項目基本情況、市場初步調(diào)研和初步產(chǎn)品定位項目 概念規(guī)劃草案等資料，做出初步經(jīng)濟測算；4.3.5 策

9、劃部負(fù)責(zé)完成預(yù)可行性研究報告匯總整合。4.4 項目內(nèi)部立項4.4.1 策劃部基礎(chǔ)投資分析負(fù)責(zé)將預(yù)可行性研究報告提交主管副總經(jīng)理，審核通過后，策劃部負(fù)責(zé)填報內(nèi)部立項審核單辦理內(nèi)部立項審批手續(xù)；4.4.2 策劃部將審核后的內(nèi)部立項審核單報總經(jīng)理確定通過，經(jīng)集團專家委員會聽 證，集團投資管理部審核，集團總裁批準(zhǔn)后進入可行性研究階段，未通過則進行調(diào)整或 放棄。4.5 項目可行性研究項目拓展及論證管理流程4.5.1 項目可行性研究是對新項目投資評估的詳細(xì)論證；4.5.2 策劃部負(fù)責(zé)組織成立項目論證工作小組以及可行性研究的整體工作；a）進一步完善項目背景調(diào)研，包括項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所

10、在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；b）策劃部進一步完善項目建議書內(nèi)容；c）產(chǎn)品研發(fā)部根據(jù)策劃部項目建議書提出項目概念規(guī)劃方案；d）成本管理部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等資料，完成可行性研究的成本指標(biāo)測算部分的工作新項目可研經(jīng)濟測算-成本部分；e）銷售部提出銷售預(yù)測；f）財務(wù)部根據(jù)規(guī)劃、成本指標(biāo)測算、銷售預(yù)測，編制可行性研究的財務(wù)分析部分的工作新項目可研經(jīng)濟測算-經(jīng)濟指標(biāo)部分。4.6 決策評審4.6.1 新項目評審會由策劃部組織召開， 相關(guān)部門參加，公司高層聽取對項目可行性研究 的匯報，評審結(jié)論報主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批；4.6.2 集團專家委員會對項目論證的聽證會，集團決策層審批項目論證結(jié)論；4.6.3 項目開發(fā)決策后，項目開發(fā)部組織進行獲得項目土地的工作，并參照土地獲取作業(yè)指引，策劃部將項目資料存檔。五、支持性文件5.1 可行性研究