項目概念方案設計任務書

1、AA工程概念方案設計任務書工程概況1、 工程名稱：DD 新都匯暫定名2、 工程位置：工程位于市 AA縣老城區(qū)原水泥廠片區(qū)，緊鄰AA烏江濱江路、兩江大橋、兩江廣場以及規(guī)劃的沿319國道線 山地綠化公園，工程為相鄰的三塊地組成，從西向東沿烏江展 開。3、 工程用地性質：住宅、商業(yè)、公園用地4、 工程用地面積：地塊一：28555m2其中包括該地塊紅線公園綠地面積8490m2；地塊二：43674m2,其中包括該地塊紅線 公園名地7391m2和廣場用地35742;地塊三：13857m2。合計 總用地面積86086 m2。5、工程主要經(jīng)濟技術指標:序號地塊名稱地塊一地塊二地塊三1用地性質居住用地居住用地商

2、住用地商住比6:42用地面積228555m2243674m2213857m23規(guī)劃計2131353 m22200900 m2269285 m2.word.zl.容總建筑面積4容積率4.64.65.05建筑密度<35%<35%<40%6綠地率>30%>30%>30%7建筑限高100m100m100m8停車泊位0.56 個 /1002 m0.56 個/100 m2商業(yè)0.7個/100 m2,住宅0.56 個/100 m29配套公共效勞設施垃圾收集點、 社區(qū)組織工 作用房、物管 用房、幼兒 園、臨濱江配 套公廁垃圾收集點、 社區(qū)組織工作 用房、物管用 房、幼兒園、

3、 醫(yī)療衛(wèi)生、老 年文化活動 站、臨濱江配 套公廁垃圾收集點、 社區(qū)組織工 作用房、物管 用房、臨濱江 配套公廁注：用地紅線詳附圖.word.zl.二、工程定位1、 工程定位：依才e aa縣城最重要的烏江江景資源、依山伴水的風水優(yōu)勢，打造緊鄰鬧市卻又安享清凈悠閑、配套齊全、景 觀優(yōu)美的AA高品質濱江住區(qū)。2、 客源定位：(1) 喜愛靜逸、閑適、安康、自由、自然、江景的 AA縣城 高端人群，如企業(yè)主、教師、醫(yī)師、自由職業(yè)者、設計 師、政府公務人員等有較高居住追求的人士；(2) AA縣境有一定收入、向往城鎮(zhèn)生活、提高生活水準、養(yǎng) 老或為小孩提前打算的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員；(3) AA境外出務工

4、人員回鄉(xiāng)置業(yè)者；(4) 新婚第一次置業(yè)的年輕人；(5) AA縣城改善性居住換房的人群。三、工程主要物業(yè)形態(tài)指標分配本工程擬建物業(yè)形態(tài)主要由高層住宅、 濱江商業(yè)、配套商業(yè)構 成，各物業(yè)形態(tài)具體指標分配詳見本文第四條。四、設計要點1、 用地規(guī)劃條件闡述：(1) 本工程由三塊用地組成，規(guī)劃分別給出不同的用地規(guī)劃 條件，本次概念方案設計時可以突破各地塊分別規(guī)劃的 限制，將三地塊用地規(guī)劃要求整體平衡，整體規(guī)劃，以 不突破原三塊用地允許的地上計容面積之和為原那么，.word.zl.同時，原各地塊的配套公共設施也以作為一個工程的管 理需要和方便合理使用的原那么根據(jù)國家和地方規(guī)條例 進展整體規(guī)劃，綜合考慮。例

5、如幼兒園、物管用房、社 區(qū)組織工作用房等可以集中設置。(2) AA作為自治縣在工程規(guī)劃中執(zhí)行？市城市規(guī)劃管理技術 規(guī)定？的同時也執(zhí)行？AA苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建立管理 條例？，二者有沖突的地方優(yōu)先采用后者之規(guī)定。例如高 層建筑間距在30米根底上打六折，即采用18米即可。？AA 苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建立管理條例？見附件。(3) 一地塊和二地塊西側規(guī)劃中各有一塊相互連接的公園綠 地，因位處臨山區(qū)域，地形陡峭，坡度較大，僅可實施 常規(guī)的上地登山步道，難以打造城市集中住區(qū)群眾參與 性較高的城市公園，不能形成工程理想的配套，因此， 規(guī)劃中可以將這兩塊公園綠化用地和地塊二的廣場用地 綜合考慮，廣場用地和公

6、園綠地位置和形狀不受原規(guī)劃 的限制，公園綠地可以前移與住宅用地置換，即結合整 體規(guī)劃住宅用地可以向山一側偏移，而公園綠地可以向 江面方向凸入用地，廣場用地也可以沿濱江路根據(jù)需要 移動。建議將濱江廣場、公園景觀規(guī)劃布局中相連接， 這樣既能適度的向地塊縱深延展布置有價值的商業(yè)人 流將由濱江路向公園引導，又能打通江景與山景的視線 通廊增加后排建筑的有效觀江面。.word.zl.(4)二、三地塊之間原規(guī)劃道路與濱江道路形成銳角，不利 于車輛行駛和用地規(guī)劃，道路線性可結合規(guī)劃作相應合 理化調(diào)整。(5)由于高差因素，公園用地前突并可能形成相對平緩布置 有價值的公園部設施如運動設施、公園中心廣場等， 勢必帶

7、來下部灰空間，因用地屬性，這局部空間可以設 計為沒有產(chǎn)權的車庫該處停車位雖沒有產(chǎn)權但納入配 套車位指標或超市。2、 場地豎向(1)場地高差較大尤其是后部是本工程規(guī)劃中最大的一 個難點，如何在盡量尊重原始地貌，嚴格控制土石方量、 控制擋墻高度和防止隨意布置擋墻的前提下進展規(guī)劃設 計，設置合理的住宅正負零，處理好消防撲救面和穿行 于小區(qū)的消防車道是需要重點處理的事宜。 地塊為帶狀， 地塊進深和后部地形地貌現(xiàn)狀出入較大，因此小區(qū)正負 零不一定設置在一個標高上。(2)小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側 319國道開口，如 果可能，可以考慮通過小區(qū)道路將濱江路和319國道相連。(3)因公園用地與開發(fā)用地置

8、換，將導致局部建筑布置與地 塊后側斜坡上，從而致使該區(qū)域車庫臨空即車庫高出 下一臺小區(qū)正負零標高，該臨空車庫不計容即不執(zhí)行.word.zl. 市技術管理規(guī)定臨空車庫16米進深計容。3、 商業(yè)規(guī)劃(1)本工程商業(yè)定位為面向整個 AA縣城的中高端特色休閑 濱江商業(yè)。但控制工程商業(yè)體量，原那么上本工程商業(yè) 總體量最多不超過3萬方。(2)濱江商業(yè)層數(shù)不超過三層，視情況和立面空間造型需要， 局部可以四層。如果工程整體規(guī)劃中局部區(qū)域不能有效 消化地形高差，導致住宅小區(qū)正負零設置較高，不得不 形成四至五層濱江商業(yè)，也可以考慮在四、五層的位置 設置可以銷售的快捷酒店。(3)商業(yè)需解決便捷的豎向垂直交通和與商業(yè)

9、配套車庫的關 系。結合濱江商業(yè)的特點和商業(yè)物業(yè)形態(tài)提出理想的商 業(yè)規(guī)劃。由于本工程處于濱江路沿線可以開發(fā)用地的末 端，需注意一號地塊濱江末端商業(yè)的合理收頭例如可 以布置小廣場或規(guī)劃有一定個性立面的大中型餐飲物業(yè) 形態(tài)。(4)本工程不考慮大型集中商業(yè)，以特色休閑餐飲為主，可 以考慮局部大中型餐飲、洗腳城、KTV的使用面積相對中等的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。(5)為提升濱江商業(yè)價值，考慮濱江商業(yè)與濱江路之間留出 足夠的戶外空間，為首層商業(yè)留出外擺場地提供可能。(6)為了提高濱江商業(yè)業(yè)態(tài)的適用圍，濱江區(qū)商業(yè)與上部塔.word.zl.樓可以采用構造裝換。4、 住宅規(guī)劃：(1) AA市民對江景資源具有相當高的認同度

10、，無論住宅、商 業(yè)，規(guī)劃中均需將對江景資源的充分利用作為的首要關 注因素，在樓棟布置和塔樓戶型組合設計時至少需要有 70%80%的房型能夠觀江。(2)住宅標準層組合戶數(shù)可以為 8戶，以此消化較高的容積 率，減少建筑棟數(shù)，提升戶型景觀資源。(3)住宅均為三房及以上戶型，可以采用目前通行的院館改 造視為房間的設計方式，戶型面積控制在建筑面積 80120平米圍.(4)三號地塊進深較淺，規(guī)劃時須注意每棟住宅塔樓出入口 不可分別直接面向市政街道，從而形成不利于管理和缺 乏品質的住宅單體樓的形態(tài)?？梢钥紤]在下部商業(yè)裙樓 屋頂以及首層住宅架空等方式共同設立這個區(qū)域住宅的 公共小區(qū)景觀。原那么上其他塔樓不考慮

11、首層架空。(5)各住宅組團主入口可以考慮設置在濱江路上，為了提升 小區(qū)品質，需處理好垂直交通，營造主入口形象，如設 置小區(qū)入口大堂等，各棟樓設置入戶大堂，并需結合樓 棟單元入口立面形象和建筑整體立面造型設計門廳，提 高客戶尊崇感和尊貴體驗感。5、交通組織和車庫、車位規(guī)劃:.word.zl.(1)合理利用場地高差布置車庫，并盡量控制車庫的層數(shù)， 控制住宅塔樓尤其是接近山體的后排住宅塔樓與車 庫的關系，防止在塔樓下形成被車庫包圍的大量無效灰 空間，還不得不層層設計構造梁板，造成本錢浪費。(2)塔樓規(guī)劃和車庫柱網(wǎng)布置合理，提高車庫有效使用率， 每個車位均攤面積不得超過35平米。(3)沿濱江路應考慮布

12、置室外停車位，以提升濱江商業(yè)價值， 盡量上限利用商業(yè)局部室外停車位指標。濱江路適宜位 置需解決為商業(yè)配套車庫的出入口。本工程濱江路通長 至少有兩個出入口。(4)小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側 319國道開口，如 果可能，可以考慮通過小區(qū)道路將濱江路和319國道相連。6、 建筑風格和城市天際線：(1)建筑風格沉穩(wěn)且符合現(xiàn)代人的審美取向，色彩不可艷麗 明快，也需防止灰暗凝重。在控制立面建造本錢的前提 下適度突破現(xiàn)階段已經(jīng)采用多年的 Artdeco建筑風格。能 夠以鮮明的立面?zhèn)€性占領 AA房地產(chǎn)市場的上下。但一定 確保立面風格的落地性。(2)地塊根本呈帶狀沿江展開，且江對面為出入AA縣城最重 要的

13、公路通道，規(guī)劃布局中在考慮利用江景資源為我所 用的同時，也需考慮本工程塔樓組成的城市天際輪廓線.word.zl.的效果，注重前后排建筑的視線通透關系，做到山景水 景與本工程的自然融合。7、 配套設置：建議將幼兒園、物管用房設置與景觀面不好的區(qū)域，以盡 量實現(xiàn)塔樓住宅的價值最大化。8、 其他因素：規(guī)劃中需將工程分期開發(fā)的因素納入考慮圍，示區(qū)銷 售中心和樣板房建議位置及其理由、分期開發(fā)分期驗收交付 的可行性須有可行的論證和闡述。五、設計時間和成果要求1、 咨詢草案階段：目的為向當?shù)卣稍円?guī)劃調(diào)整意見，請于2016年11月15日提供公園前置與住宅用地置換 的草案，包括平面置換分析、公園功能分析、剖面分析 以及二三號地塊間道路調(diào)整等容。2、 概念方案階段：請于