拆遷補償項目資產(chǎn)評價方法

1、拆遷補償工程資產(chǎn)評估方法一、價值類型及其定義依據(jù)本次評估目的,確定本次評估的價值類型為市場價值.所謂市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額,當事人雙方應(yīng)各自精明、謹慎行事,不受任何強迫壓制.即某項資產(chǎn)按以下條件進行交易,在公開市場上可合理取得的最可能的價格：一用法律許可的貨幣進行交易.二有自愿的賣方和自愿的買方.三一次性付款,且無附帶條件下完成交易.四買賣雙方對資產(chǎn)的現(xiàn)狀、市場供求狀況、行情等情況都有充分的了解.且有合理的推廣、選擇、洽談及促成交易的經(jīng)濟環(huán)境和時間.五交易完成期間的市場狀況、價格水平及其他情況,

2、與評估基準日沒有重大變化.六不考慮具有特殊利益情況下的交易安排,交易雙方均在市場信息充分、理性和非強制情況下進行自由交易.二、評估基準日本工程評估基準日為2022年6月30日.本報告書所采用的價格標準均為評估基準日正在執(zhí)行或有效的價格標準.評估基準日是評估結(jié)論成立的重要條件之一,如果評估基準日發(fā)生改變,評估結(jié)論將發(fā)生變化.評估基準日是在綜合考慮了經(jīng)濟行為的性質(zhì)及評估目的因素,由XX確定.三、評估依據(jù)一行為依據(jù)簽訂了?資產(chǎn)評估效勞協(xié)議書?XX評協(xié)字2022第015號.二法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國國務(wù)院1991年91號令?國有資產(chǎn)評估治理方法?；2.原國家國有資產(chǎn)治理局以國資辦發(fā)199236號文發(fā)

3、布的?國有資產(chǎn)評估治理方法施行細那么?3.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會第12號?企業(yè)國有資產(chǎn)評估治理暫行方法?；4.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會?關(guān)于增強企業(yè)國有資產(chǎn)評估治理工作有關(guān)問題的通知?國資委產(chǎn)權(quán)2022274號；5.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會、財政部?關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知?國資發(fā)產(chǎn)權(quán)2022306號；6.?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?2022年8月30日第十屆全國人民代表大會常委員會第二十九次會議修訂,中華人民共和國主席令第72號公布；7.?中華人民共和國土地治理法?2022年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂,中華人民共和國主席令第28號

4、公布；8.國家現(xiàn)行的有關(guān)稅收法規(guī).三專業(yè)標準及準那么依據(jù)1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一根本準那么?財企202220號；2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估職業(yè)道德準那么一根本準那么?3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一評估報告?中評協(xié)2022189號；4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一評估程序?中評協(xié)2022189號；5.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一業(yè)務(wù)約定書?中評協(xié)2022189號；6.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一工作底稿?中評協(xié)2022189號；7.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一不動產(chǎn)?中評協(xié)2022189號；8 .7.中國

5、資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估準那么一機器設(shè)備?中評協(xié)2022189號；9.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見?10.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?202218號；11 .中華人民共和國國家標準一房地產(chǎn)估價標準?GB/T50291-1999國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部1999年6月1日聯(lián)合發(fā)布；12.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的?企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南?中評協(xié)2022218號.四產(chǎn)權(quán)依據(jù)1 .【XX】提供的?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?復(fù)印件；2 .【XX】提供的?承諾函?和?關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明?3 .【XX】提供的國有土地使用權(quán)證復(fù)印件；4 .【

6、XX】提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件；5 .【XX】提供的評估申報表.五主要取價依據(jù)及參考資料1 .遼寧建筑工程預(yù)算定額2022;2 .遼寧安裝工程預(yù)算定額2022;3 .遼寧裝飾裝修工程預(yù)算定額2022;4 .國家計委關(guān)于印發(fā)?建設(shè)工程前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知?計價格19991283;5 .國家計委關(guān)于印發(fā)?招標代理效勞收費治理暫行方法的通知?計價格20221980號；6.?工程建設(shè)勘察設(shè)計收費標準?國家計委、建設(shè)部：計價格202210號文；7.?建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)效勞收費治理規(guī)定?發(fā)改價格2022670號；8.原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部公布的?房屋完損等級及評定標準?；9.沈陽市土地儲藏交易中央

7、網(wǎng)站；10.?機電產(chǎn)品報價手冊?2022年；財企202220號；中評協(xié)2022189號；會協(xié)11.?機電設(shè)備評估價格信息?2022年；12.?資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊?第二版；13 .評估人員現(xiàn)場調(diào)查、收集的有關(guān)資料.四、評估方法一房屋建構(gòu)筑物拆遷損失房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準日的評估價值.本次對房屋建筑物評估采用重谿本錢法.重谿本錢法的計算公式為：評估值=重谿本錢x成新率1.重谿本錢確實定重谿本錢=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資金本錢建安綜合造價采用預(yù)結(jié)算調(diào)整法確定,即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為根底,根據(jù)各地執(zhí)行的定額標準和有關(guān)取費文件,分別計算土建工程費用、裝飾裝修工程費以

8、及安裝工程費用,并計算出建筑安裝工程總造價.前期及其他費用依據(jù)國家、 地區(qū)、 行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定； 根據(jù)基準日現(xiàn)行貸款利率和該類別建筑物正常建設(shè)工期,確定資金本錢.房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率,構(gòu)筑物采用年限法成新率.綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率X權(quán)重+年限法成新率X權(quán)重2.成新率確實定建筑物按綜合法確定成新率.計算公式：綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率X60%+理論成新率X40%理論成新率=尚可使用年限+已使用年限+尚可使用年限X100%現(xiàn)場勘察成新率是對建筑物進行現(xiàn)場勘察,分別對其主體結(jié)構(gòu)局部、裝飾局部、配套設(shè)施水、暖、電局部的完損情況,對照技術(shù)標準進行打分,

9、確定其成新率.二管道溝槽拆遷損失管道溝槽搬遷損失即為評估基準日的評估價值.本次對管道溝槽評估,采用重谿本錢法.重谿本錢法的計算公式為：評估值=重谿本錢X成新率1.重谿本錢確實定重谿本錢由建安造價和前期費用及其他費用組成.1建安工程造價由于無竣工決算資料,無法進行現(xiàn)場勘查,故由資產(chǎn)占有方提供工程量,評估人員依據(jù)建安工程安裝定額對建安工程造價進行估算.2工程建設(shè)前期費用及其他費用包括工程建設(shè)前期費用、其它費用.具體如下：2.成新率確實定管道和溝槽按年限法確定成新率.計算公式：成新率=尚可使用年限+已使用年限+尚可使用年限X100%3.評估值確實定評估值=重谿本錢x成新率三機器設(shè)備拆遷損失評估依據(jù)企

10、業(yè)財務(wù)、設(shè)備治理部門及現(xiàn)場勘查后確認劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進行評估,經(jīng)對具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進行詳細了解,對設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進行分析,將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進行了全面的核實和確定；最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評估申報表作為本次評估范圍.對由于自身結(jié)構(gòu)特點及因長期生產(chǎn)造成腐蝕、損壞等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難于修復(fù)或修復(fù)的代價過高的設(shè)備,確認為不可拆遷設(shè)備.對主體局部可拆卸,且搬遷后經(jīng)安裝、調(diào)試及修復(fù)后可到達原生產(chǎn)工藝要求的設(shè)備,確認為可拆遷設(shè)備.對于新廠建成后無使用價值的設(shè)備,列入不可拆遷設(shè)備的評估范圍.1.不可拆遷

11、設(shè)備的拆遷損失本次采用重谿本錢法對不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進行評估,計算公式為：不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估價值=不可拆遷設(shè)備的重谿價值X成新率-不可拆遷設(shè)備的剩余價值+不可拆遷設(shè)備的清理費用設(shè)備重谿價值確實定國內(nèi)設(shè)備的重谿價值由設(shè)備購谿價、運雜費和安裝調(diào)試費含根底費等局部構(gòu)成.I.設(shè)備購谿價通過市場詢價確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格：直接向經(jīng)銷商或制造商詢價,或參考商家的價格表、正式出版的價格資料、計算機網(wǎng)絡(luò)上公開的價格信息等,并考慮其價格可能的下浮幅度,確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格；使用替代的方法確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格：對一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場價格,但已出現(xiàn)替代的設(shè)備,根據(jù)評估的替代性原那么,經(jīng)過技術(shù)含

12、量和功能差異的分析比擬,合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價；采用綜合估價法：對于查不到現(xiàn)行市場價格,也無替代設(shè)備出現(xiàn)的老舊設(shè)備和自制設(shè)備、非標設(shè)備,通過測算設(shè)備的主材費用和主要外購件費用,計算出設(shè)備的完全制造本錢,并考慮企業(yè)利潤和稅金,合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價.n.運雜費設(shè)備運雜費是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點運至安裝現(xiàn)場或工地倉庫所發(fā)生的包裝、裝卸、運輸、采購和保管費、供銷部門手續(xù)費和其他有關(guān)費用.設(shè)備運雜費按以下公式計算：設(shè)備運雜費=設(shè)備購谿價x設(shè)備運雜費率出.安裝調(diào)試費含根底費對于需要安裝調(diào)試的設(shè)備,參考?資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊?按不同地區(qū)、不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的比率,以設(shè)備的購谿價為基數(shù)計算其安裝調(diào)

13、試費含根底費.設(shè)備安裝調(diào)試費含根底費按以下公式計算：設(shè)備安裝費=設(shè)備購谿價x設(shè)備安裝費及根底費率以上安裝費及根底費率包括調(diào)試費用、根底費用、距設(shè)備1.5米管路、由設(shè)備至配電箱之間的電氣線路等.進口設(shè)備重谿本錢確實定由于進口設(shè)備的購入時間較長,且我國已經(jīng)能生產(chǎn)該類型設(shè)備,因此本次評估按國內(nèi)同等功能的設(shè)備購谿價確定其重谿本錢,以預(yù)防匯率換算及國外物價指數(shù)變化產(chǎn)生的誤差.設(shè)備成新率的評定年限法成新率確實定年限法成新率K=尚可用年限/已用年限+尚可用年限X100%已使用年限按實際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確定；尚可使用年限是以設(shè)備的耐用年限和已使用年限為參考依據(jù),并考慮設(shè)備的保養(yǎng)情況、設(shè)備完好率、利

14、用率、工作環(huán)境、外觀、大修記錄,根據(jù)實際鑒定情況確定的,對一些舊設(shè)備考慮了功能性貶值.打分法成新率確實定打分法是對設(shè)備的主要部位確定其分值,各部位相加后總分為100分,通過對各部位新舊程度進行打分評定,最后得出總分數(shù),以總分數(shù)占100分的比例作為成新率.采用綜合法確定成新率.結(jié)合使用年限法和觀察打分法加權(quán)平均確定成新率.公式如下：成新率=年限法確定成新率x40%+觀察法確定成新率X60%年限法確定成新率=尚可用年限/已用年限+尚可用年限X100%不可拆遷設(shè)備的剩余價值確實定對于拆零后具有剩余價值的設(shè)備,參考?資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊?按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的剩余價值比率,以設(shè)備的重谿價值為基

15、數(shù)計算其剩余價值.設(shè)備剩余價值按以下公式計算：設(shè)備剩余價值=設(shè)備重谿價值X設(shè)備剩余價值比率不可拆遷設(shè)備的清理費用確定對于拆零后具有剩余價值的設(shè)備,參考?資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊?按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的清理費用率,以設(shè)備的重谿價值為基數(shù)計算其清理費用.設(shè)備清理費用按以下公式計算：設(shè)備清理費用=設(shè)備重谿價值X設(shè)備清理費用率2.可拆遷設(shè)備的搬遷損失可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評估基準日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生的為保證可拆遷設(shè)備到達原生產(chǎn)工藝要求所需發(fā)生的各項費用,具體包括：拆卸費、運雜費和安裝調(diào)試費含根底費.可拆遷設(shè)備搬遷損失評估值的計算公式為：可拆遷設(shè)備搬遷損失的評估值=拆卸費

16、+運雜費+安裝調(diào)試費含根底費=設(shè)備購谿價X拆卸費率+運雜費率+安裝調(diào)試費及根底費率設(shè)備購谿價以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定設(shè)備購谿價.運雜費考慮搬遷運輸里程的實際情況,可拆遷設(shè)備的運雜費參照最新?資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊?中有關(guān)當?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運雜費的取費標準選?。煌瑫r考慮簡易包裝、吊裝及設(shè)備構(gòu)造、重量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機械臺班費用定額遼寧省單位估價表適當修正后確定設(shè)備的運雜費率.安裝調(diào)試費含根底費對于需進行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備,以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試費含根底費.拆卸費對于需進行撤除后搬遷的設(shè)備,主要針對其必備的舉措和程序,進行市場調(diào)查,結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、 作

17、業(yè)難度、 作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定,一般設(shè)備撤除費以設(shè)備購谿價為基數(shù),按其安裝調(diào)試費的50%計算.四土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)用途為工業(yè),經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活潑,因此采用市場法確定評估值.市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似宗地,然后將它們與估價對象進行比擬,對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法.根本公式：PD=PBXAXBXCXDXEPD待估宗地價格；PB比擬案例價格；A待估宗地情況指數(shù)/比擬案例宗地情況指數(shù)；B待估宗地估計期日地價指數(shù)/比擬案例宗地估計期日地價指數(shù)；C_待估宗地年期指數(shù)/比擬案例宗地估年期指數(shù)；D待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指

18、數(shù)/比擬案例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)；E待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)/比擬案例宗地個別因數(shù)條件指數(shù).五、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估工作的開始時間為2022年7月16日,至出具評估報告日結(jié)束.其中外勤截止日為2022年7月21日.一接受委托及前期準備階段1.評估師對工程進行預(yù)備調(diào)查,在了解評估目的和評估對象及范圍、評估基準日等的根底上接受工程委托,擬定評估方案的過程并制訂評估工作方案；2.對被評估單位前期準備工作進行培訓(xùn)輔導(dǎo).評估師對被評估單位資產(chǎn)評估配合工作要求進行了詳細講解,包括資產(chǎn)評估的根本概念、資產(chǎn)評估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評估的方案安排、需委托方和被評估單位提供的資料清單、資產(chǎn)清查核實工作的要求

19、和評估明細表的填報說明等.在此根底上,填報評估申報明細表,收集并整理委估對象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況的資料,并向被評估單位了解委估資產(chǎn)的有關(guān)情況；3.配合被評估單位進行資產(chǎn)清查、協(xié)助被評估單位進行資產(chǎn)評估申報工作,收集評估所需文件資料.二現(xiàn)場勘察及資料收集分析階段1.聽取【XM對涉及評估目的經(jīng)濟行為的有關(guān)介紹；2.聽取被評估單位有關(guān)人員介紹評估對象的歷史及現(xiàn)狀,了解固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；3.對被評估單位提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表進行審核、 鑒別,并與被評估單位有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對,對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同被評估單位做出調(diào)整；4.根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細表,按評

20、估準那么的要求,對資產(chǎn)進行了全面清查核實；5.查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證實文件；6.根據(jù)評估對象的實際狀況和特點,確定評估對象的具體評估方法；7.對房屋建筑物,了解治理制度和維護、改建、擴建情況,收集相關(guān)資料；對機器設(shè)備,查閱相關(guān)技術(shù)資料；對通用設(shè)備,主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料,收集價格資料;8.對被評估單位提供的權(quán)屬資料進行查驗；9.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn),在清查核實的根底上做出初步評估測算.三評定匯總階段評估人員對從勘查現(xiàn)場收集的資料,進行必要而可能的調(diào)查和驗證,選定評估方法和計算公式,進行評定估算.四提交報告階段在上述工作根底上,在核實確認各具體資產(chǎn)評估結(jié)果準確合理,評估對象沒有重復(fù)和遺漏

21、的根底上,進行資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的匯總,并根據(jù)匯總分析情況對總體資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善,確定評估結(jié)論,編制資產(chǎn)評估明細表、起草資產(chǎn)評估報告書,與【XM就評估結(jié)果交換意見,在全面考慮有關(guān)意見后,按評估機構(gòu)內(nèi)部審查制度和程序?qū)蟾孢M行校正、修改,最后出具正式資產(chǎn)評估報告書.六、評估假設(shè)本報告系在一般假設(shè)和特殊假設(shè)下完成的：一一般假設(shè)1.所有申報評估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)均是正常的,因而能夠進行合法的自由交易,即【XX!合法擁有其所申報資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán),而無任何限制或影響交易的他項權(quán)利之設(shè)谿或其他瑕疵；我們已經(jīng)對【XX!所申報評估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)給予了必要的關(guān)注并在評估報告中進行了相應(yīng)的披露,這些有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或

22、法律權(quán)屬之表述既不能理解為是關(guān)于該等資產(chǎn)之法律意見,也不能理解為是對本評估基準的任何保證,即使在評估報告中已經(jīng)披露了該等資產(chǎn)或其中局部資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已設(shè)谿了他項權(quán)利或存在其他瑕疵,除我們已就其對評估結(jié)論的具體影響程度做出特別說明外,我們均未考慮偏離本評估基準對評估結(jié)論的實際影響程度.2 .【XX】所提供的有關(guān)本次評估的資料是真實、完整、合法、有效的；我們的評估在很大程度上依賴【XM所提供的有關(guān)本次評估的資料,我們未對這些資料進行逐一查驗,我們相信這些資料是真實、完整、合法、有效的,但對其準確性不作保證.3 .本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與委托方、被評估單位之間充分揭示的前提下做出的；4.所有資產(chǎn)均采用人民幣計算價值或價格.二特殊假設(shè)1.除本說明中另有陳述、描述和考慮外,所有被評估資產(chǎn)的取得、使用等均被假設(shè)符合國家法律、法規(guī)和標準性文件的規(guī)定；2.本次評估結(jié)論是假設(shè)在房地產(chǎn)按現(xiàn)用途,現(xiàn)狀條件下使用前提下做出的,假設(shè)未來的政治、法律、法規(guī)將不會有重大的變動,國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境不會有重大變化；3.除本說明中另有聲明、描述和考慮外,我們未考慮以下因素對評估結(jié)論的任何有利或不利之影響：(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔保等他項權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他對產(chǎn)權(quán)的任何限制等因素