房地產(chǎn)開發(fā)成本計算時土地增值稅扣除項目(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地增值稅扣除項目扣除項目土地增值稅的扣除項目為：(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；(2)土地開發(fā)成本、費用；(3)建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊扣除項目 土地增值稅的扣除項目為：(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；(2)土地開發(fā)成本、費用；(3)建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。 上述扣除項目的具體內(nèi)容為： 1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

2、時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。 2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。 3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房

3、地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10以內(nèi)計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。 6)對從

4、事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。 納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；2)提供扣除項目金額不實的；3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。 本章內(nèi)容易出計算題，主要是各房地產(chǎn)稅種的稅率要記牢。同時最可能出計算題的是有關(guān)土地增值稅的計算。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 計算土地增值稅，首先、要熟悉土地增值稅扣除項目的構(gòu)成中為取得土地使用權(quán)時所支付的金額；土地開發(fā)成本、費用；建房及配套設(shè)施的成本、費

5、用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等4個方面。 其次、要學(xué)會計算土地增值額，土地增值額=土地轉(zhuǎn)讓價值-扣除項目。 再次，要記住土地增值稅速算公式： 土地增值額未超過扣除項目金額50的，應(yīng)納稅額土地增值額×30； 土地增值額超過扣除項目金額50，未超過100的，應(yīng)納稅額土地增值額×40一扣除項目×5； 土地增值額超過扣除項目金額100，未超過200的，應(yīng)納稅額土地增值額×50一扣除項目×15； 土地增值額超過扣除項目金額200的，應(yīng)納稅額土地增值額×60一扣除項目金額×35。 分清和掌握以上三個問題，有關(guān)計算土地增值稅的問題，我們就容易解決了。如：甲公司將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。設(shè)應(yīng)扣除項目為850萬元，則甲公司應(yīng)繳納土地增值稅(A)萬元。 A、257.50B、287.50C487.50D750 按照上面的提示，首先計算土地增值額為750萬元（1600850750萬元），扣除項目為850萬元，因此，土地增值額超過扣除項目金額50，未超過100的。按照“土地增值額超過扣除項目金額50，未超過100的，應(yīng)納稅額土地增