淺論房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任

1、淺論房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)社會責任政府股東購房者 論文摘要：以界定企業(yè)的社會責任為切入點，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任的必要性、內(nèi)容及存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)如何履行社會責任進行了探討 隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各種資源的需要和消耗越來越大、環(huán)境污染面越來越廣、勞動川_T矛盾越來越突，而這些問題都嚴重影響到社會的和諧與可持續(xù)發(fā)展。為此，社會對企業(yè)提了應(yīng)該承擔社會職能的要求，尤其對存在很多問題的房地產(chǎn)企業(yè)提：應(yīng)承擔更多社會職能的要求。南于我國房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)屬于民營企業(yè)，起步晚，發(fā)展時問短，社會責任意識不強，相應(yīng)的法律法規(guī)也不健全，在社會責任的履行過程巾存在著這樣或那樣的問題，

2、此需要我們?nèi)フJ真分析和研究。 1企業(yè)社會責任的含義 企業(yè)的社會責任(CorporateSocialResponsibility，CSR)起源于20世紀90年代初期的美國。1997年，“辛t會責任國際”組織在全球發(fā)起并推行了SA8000(英文全稱為SocialAccountAbility8000中文譯為社會責任管理體系)，它不同于法律，是一種類似于ISO9001針對核查企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量等同際性標準，以督促企業(yè)在尋求自身發(fā)展的同時履行社會責任。在同家立法以及商業(yè)企業(yè)的響應(yīng)作用下，企業(yè)社會責任的觀念南起初不被理解到現(xiàn)在已被企業(yè)界所接受，并得以存全世界逐漸地傳播開來?？梢?，企業(yè)存賺取利潤的同時還要承擔其他

3、社會責任已是大勢所趨。 那么，企業(yè)的社會責任到底指的是什么?國內(nèi)外學者們做了很多研究，對其賦予了不同的內(nèi)涵，綜合他們的觀點，木義認為，企業(yè)社會責任就是指企業(yè)存處理與員工、消費者、政府、商業(yè)合作伙伴、金融機構(gòu)以及社會公眾等莢鍵利益相關(guān)者之問關(guān)系的同時，承擔起經(jīng)濟責任、法律責任、道德責任和慈善責任的一種綜合性責任。利益相關(guān)者是指與企業(yè)有利害關(guān)系的個人或群體。 一方面，企業(yè)的決策和行動可以影響這些相關(guān)者的利益；另一方面，這些相大者群體也能夠影響企業(yè)的行為和決策，企業(yè)的發(fā)展應(yīng)借助于這些相關(guān)者的力量。 2房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任的必要性 (1)房地產(chǎn)企業(yè)承擔社會責任，是神會經(jīng)濟發(fā)展的需要。我國的房地產(chǎn)業(yè)隨

4、著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展更是發(fā)展迅速，已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟和地方經(jīng)濟的主要支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅極大地緩解了廣大居民的住房緊張問題，提高了我同的經(jīng)濟發(fā)展水平，而且對于我圍其他行業(yè)發(fā)展的影響和帶動作川也是越來越大。此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮企業(yè)的決策和行為對社會的影響，率先履行社會責任。 (2)房地產(chǎn)企業(yè)承擔社會責任是行業(yè)發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今相對來說時間較短與之相應(yīng)的一些法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機制等還不健全，這使得某些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得眼前利益而宣傳了虛假廣告、生產(chǎn)和銷售質(zhì)量不合格的房屋、銷售的商品房價格不合理、拖欠農(nóng)民TT資、污水及建筑垃圾處理不符合規(guī)定等，在追求利潤最大化時不惜犧牲利益相關(guān)

5、者的利益，不但是損毀了企業(yè)形象，同時也損毀了整個行業(yè)形象，這些都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。雖說企業(yè)追求利潤也是承擔豐十會的經(jīng)濟責任但同時也應(yīng)積極維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定而有序的發(fā)展，這樣有助于提升行業(yè)彤象，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。 (3)房地產(chǎn)企業(yè)承擔社會責任是企業(yè)自身長遠發(fā)展的需要。企業(yè)承擔了社會責任，自然就會提升其信用等級同時其公眾形象也會深得民心，進而一方面會使企業(yè)很容易吸引社會上優(yōu)秀的人才走進企業(yè)，成為企業(yè)的骨十力量；另一方面，會使?jié)摯娴馁彿空吆茉敢獠⒎判牡厝ベ徺I企業(yè)銷售的商品房。銷售是企業(yè)的主要資金來源，尤其是在金融危機的特殊經(jīng)濟條件下，銷售可以說是企業(yè)的命脈，擁有了顧客企業(yè)就能生

6、存。承擔社會責任對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說意義更是重大。那些承擔社會責任、信用較佳、公眾形象較好的企業(yè)自然是投資者的首選為他們相信這樣的企業(yè)風險會低，成長性會好，同報暑霹會更高，所以就愿意購買并長期持有，這樣一來就會帶動股票的價格上漲和股票價值上升，從而使得企業(yè)獲取了長遠的利潤，增加了股東權(quán)益。 3房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的內(nèi)容及其現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的內(nèi)容相對其他行業(yè)的企業(yè)來說比較廣泛。首先，作為企業(yè)，在法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則允許的范同內(nèi)賺取最大化利潤是其必須履行社會賦予的經(jīng)濟責任和法律責任。 其次，房地產(chǎn)企業(yè)在履行經(jīng)濟責任、法律責任的同時，還應(yīng)該承擔起道德責任，也就是說要兼顧相關(guān)利益者的利益，這是

7、南房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)生產(chǎn)活動過程巾涉及的相關(guān)利益者多的特殊性決定的。如今，管理界學者和社會活動家們開始提企業(yè)公民”這個概念。美國安利公司總裁德·狄維士解釋說，就是把企業(yè)看作是社會的公民，它在參加經(jīng)濟活動時也承擔著一定的社會責任。 作為企業(yè)公民，就應(yīng)該在商業(yè)活動巾兼顧商業(yè)鏈條巾每一個環(huán)節(jié)的利益相炎者。房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者與其他企業(yè)相比有些特殊，有購房者、合作伙伴(建筑材料供應(yīng)商、承建商和營銷代理商)、競爭者、政府和社1)(、股東以及員T等。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該承擔起社會慈善責任。房地產(chǎn)企業(yè)作為社會的一員，不能離開社會而獨立存在，存社會l現(xiàn)大的自然災(zāi)害等事件時，應(yīng)該積極參與救助，多做些善

8、事。房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的內(nèi)容和存存的問題在現(xiàn)階段很多，歸納起來有以下幾個方面。 31房地產(chǎn)企業(yè)對政府的社會責任 首先，房地產(chǎn)業(yè)近年來已經(jīng)成為社會上公認的暴利行業(yè)之一，可是在上繳國家利稅方面卻差強人意。據(jù)權(quán)威機構(gòu)的凋查數(shù)據(jù)示，房地產(chǎn)業(yè)是十大暴利行業(yè)之首，在2008年巾同納稅500強企業(yè)排行榜巾，300名以內(nèi)無一家房地產(chǎn)企業(yè)，而且在各種涉稅問題巾，房地產(chǎn)業(yè)的問題卻占了90以上主要體現(xiàn)存對稅收的規(guī)避、轉(zhuǎn)移和偷稅漏稅上。又據(jù)財政部2005年11月313發(fā)布的一份會計信息質(zhì)量檢查公報，通報39家房地產(chǎn)企業(yè)存在會計欠真問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面反映的平均銷售利潤率僅為I22，而實際利潤牢高達268。有的房地

9、產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤牢最高達57。其次，房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴重的騙貸現(xiàn)象。 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求量相當大，而在我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于非上市企業(yè)，直接獲得融資的渠道義比較少，只能以銀行貸款為主來進行間接融資。為了解決資金的周轉(zhuǎn)問題，有的房地產(chǎn)企業(yè)只好抓住銀行政策的空隙，通過辦理似按揭騙套收銀行信川，詐騙銀行信貸資金。最后，存開發(fā)生產(chǎn)過程巾，有的房地產(chǎn)企業(yè)無視政府對城市既定的規(guī)劃，占川小公共綠地，隨意破壞人義景觀等一些追求短期利益的違規(guī)行為時有發(fā)生。為此，針對當前房地產(chǎn)市場巾存在的不合理、欠規(guī)范等問題，政府制定并實施了各項宏觀調(diào)控的政策，房地產(chǎn)企業(yè)有責任落實政府調(diào)控措施，照章

10、納稅，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 32房地產(chǎn)企業(yè)對股東的社會責任 房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量比較大，而一部分上市的房地產(chǎn)企業(yè)對股東的依賴性就比較強。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得其股東的信任和持續(xù)追加投資，對企業(yè)內(nèi)部發(fā)生負面影響較大的事項沒有及時向股東披露，以致誤導(dǎo)了股東的投資決策，這種企業(yè)行為是對股東責任缺失的一種常見表現(xiàn)。企業(yè)與股東的關(guān)系就是企業(yè)與投資者的關(guān)系，是企業(yè)內(nèi)部關(guān)系巾最主要的關(guān)系。保障股東投資安全，尊重股東對企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況的知情權(quán)，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業(yè)對股東應(yīng)盡的最直接的義務(wù)和責任。 33房地產(chǎn)企業(yè)對于購房者的社會責任 近幾年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，商

11、品房的價格也急速上漲超過了居民收入的平均上漲水平，也遠遠超了社會平均勞動力價值的提升幅度。收入與房價相差懸殊，使人們的住房支付壓力很大，甚至使得某些住房購買者變成了一個個“房奴”。據(jù)世界銀行的研究報告得知，房價與收入比在3倍到6倍之問較為合理，可是我同一些大城市如北京、廣州、沈陽、南京、兩安的比例均都超過10倍。然而更訓(xùn)人有些嘆噓的是，近期我國南方有位從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人竟然存央視直播的一檔電視節(jié)目中說j我們是給富人蓋房子，而不是給窮人蓋房子”“如果考慮窮人，我作為一個企業(yè)的管理者就是錯誤的”，他的所言不能不說是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)企業(yè)在社會責任方面的一種缺欠。 再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤的同

12、時，南于缺乏誠信發(fā)生了許多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。近年來，商品房投訴，牢以每年20的速度遞增，位居消費品投訴之首2004年全國消協(xié)組織共受理商品房投訴20530件。比如說，利用夸大、虛似的廣告誤導(dǎo)消費者購房；所購房屋面積縮水。多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；小物業(yè)管理跟不上等等，消費者大于各方面的投訴31漸增多，進而引發(fā)了許多糾紛，令社會及各類媒體口誅筆伐，不但損害消費者利益，而且也給社會增加了不和諧的因素。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，有責任給購房者提供價格合理質(zhì)量達標的商品房，使得購房者所購房既濟使川起來義安全和環(huán)保；房地產(chǎn)企業(yè)要誠信守約，對

13、購房者購房時的承諾要兌現(xiàn)；企業(yè)還要盡可能地滿足顧客的其他方面的需求，如小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安治理等，與購房的業(yè)主共同推動社區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，而不是給購房者提供能帶來種種問題的商品房。 x(2)發(fā)揮社會監(jiān)督作。建立幸十會監(jiān)督體系，發(fā)揮消費者協(xié)會的作，讓全社會的購房者都來監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是新聞媒體，對于違反法律法規(guī)、坑害消費者利益的，不愿意承擔社會責任的房地產(chǎn)企業(yè)進行曝光，提醒全社會的消費者們抵制購買這些企業(yè)的商品房，同時對那些在承擔社會責任方面做得比較突“l(fā)的企業(yè)，應(yīng)大力表揚和宣傳，通過這種方式促使房地產(chǎn)企業(yè)向著社會理性要求的方向發(fā)展。(3)房地產(chǎn)行業(yè)進行自我檢企和約束。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責

14、任，北京大學光華管理學院院長張維迎教授認為，中國現(xiàn)在還沒有信譽良好的評級企業(yè)，無法對房地產(chǎn)企業(yè)進行標準的信譽衡量，符合市場規(guī)律的監(jiān)管和約束機制還很缺乏，我們應(yīng)提倡行業(yè)臼律。誠然，企業(yè)履行社會責任是企業(yè)的一種自律行為而房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)自律機制就顯得尤為重要。此本文認為，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾個方面來進行自我約束：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在土地投資、開發(fā)和施工等過程巾，應(yīng)嚴格按照政府有關(guān)政策及法規(guī)進行運作。遵守消費者權(quán)益保護法，不以欺詐手段來坑害購房者的利益；遵守環(huán)境保護法，杜絕建筑垃圾污染環(huán)境的事件發(fā)生；遵守勞動法，不拖欠員工工資；嚴格按照城市規(guī)劃進行施工建設(shè)，杜絕將政府規(guī)劃綠地變成商品房用地等行為的

15、發(fā)生。自愿接受社會非政府組織的監(jiān)督，以約束企業(yè)行為的合法性和合理性。第二，要重視企業(yè)形象和企業(yè)文化的建立，把社會責任滲透到企業(yè)的經(jīng)營和文化里。企業(yè)形象是企業(yè)面向社會良好的企業(yè)品牌。近年來的房價上漲給開發(fā)商帶來了“牟取暴利”“黑心開發(fā)商”的惡名，社會公眾所關(guān)注的焦點問題此也開始集中在企業(yè)的社會責任上，積極承擔社會責任的企業(yè)將會受到公眾的認可，得到公眾信任，在消費者心目中樹立良好的形象，這樣就有助于調(diào)解房地產(chǎn)企業(yè)同社會公眾的矛盾。企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，建立企業(yè)文化有助于企業(yè)履行社會責任，一方面關(guān)于社會責任的內(nèi)容對員工進行教育和培訓(xùn)，另一方面企業(yè)要將社會責任內(nèi)部制度化。房地產(chǎn)企業(yè)只有這樣內(nèi)提素質(zhì)、外

16、樹形象，才能長遠地發(fā)展。第三，把握好房地產(chǎn)企業(yè)扮演的社會角色，與相關(guān)利益者處理好關(guān)系。服從政府領(lǐng)導(dǎo)、尊重顧客、對股東負責以及善待員丁是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的社會責任，是企業(yè)承擔其他社會責任的基礎(chǔ)；做好環(huán)境保護、接受非政府組織的監(jiān)督、與社區(qū)和諧相處、與商業(yè)伙伴誠信合作，是企業(yè)按照行業(yè)標準并在市場中立住腳跟的基礎(chǔ)和保證；還有，房地產(chǎn)企業(yè)要熱心于公益事業(yè)，積極參與各種社會慈善捐助。大連萬達集團有限公司董事長工健林認為，企業(yè)做慈善不局限于捐錢，有錢出錢，有力出力。企業(yè)剛起步如果沒有錢可以提供義務(wù)，把慈善事業(yè)當作追求來做，實心實意地做，不要為了成名去做。的確如此，企業(yè)是社會的一部分，是依附于社會而存在的，無論是從經(jīng)濟學角度還是從倫理學角度來看，企業(yè)在實現(xiàn)利潤最大化的同時是有責任承擔禮會責任和慈善義務(wù)的。如今房地產(chǎn)市場越來越走向成熟，競爭也越來越激烈，經(jīng)濟實力和產(chǎn)品的服務(wù)已不能足以使企業(yè)