營改增最新政策對房地產影響

1、2016營改增最新政策:營改增對房地產有什么影響國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。出 于穩(wěn)定房地產市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調整為“滿2年以上（含2年）”。為適應國內房地產市場 分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）

2、非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年（含2年）普通住房，才免征營業(yè)稅。這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。營改增是什么意思？2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。2012年7月25日，國務院常務會議決定擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批

3、擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個?。ㄖ陛犑?、計劃單列市）。而后分行業(yè)進行全國范圍內的試點，涉及的行業(yè)包括交通運輸、郵政、電信、部分現代服務業(yè)。當前，我國正大力發(fā)展第三產業(yè)，尤其是現代服務業(yè)。將營業(yè)稅改征增值稅，有利于完善稅制，消除重復征稅;有利于社會專業(yè)化分工，促進三次產業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費和出口結構，促進國民經濟健康協調發(fā)展。對于二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響？該文章中提到，營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿

4、兩年的房產，原來按照營業(yè)稅的政策需要繳納5%的營業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對東方財富網表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。營改增對房地

5、產有什么影響如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元?！叭绱藢Ρ?，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增

6、值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調節(jié)二手房持有的相關經濟利益。當然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關政策的表述?！?嚴躍進表示。但他同時表示，房企到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最后的扣稅難度比較大。二手房開征增值稅，是否會增加稅負？對此，上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關

7、鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。有專家認為，未來不動產的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。“為什么兩年還不是平均分配，也就是每年50%？其實應該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉而第二年少一點?！痹搶＜艺f。該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。營改增最新消息：4角度剖析營改增對房地產影響隨著房地產營改增的落實，它對房

8、地產的影響包括如下四個方面：1)房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。2)伴隨企業(yè)加入置業(yè)大軍，將會有更多有能力有動力的企業(yè)去投資房地產物業(yè)，優(yōu)質住宅地產搶購熱潮即將爆發(fā)!3)對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌;4)營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。當然了，對于營改增對二手房

9、的影響也該好好分析：將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項目所支付的增值稅都可以抵扣。特別是將不動產納入抵扣范圍，減稅規(guī)模較大、受益面較廣，通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業(yè)都將因此獲益，前期試點納稅人總體稅負會因此下降。同時，原增值稅納稅人可抵扣項目范圍較前期試點進一步擴大，總體稅負也會相應下降。由于此次“營改增”還涉及到個人二手房的買賣，也就是說個人買賣二手房此前需要繳納的營業(yè)稅也改為了增值稅。 由于目前去庫存的大方向并沒有改變，“營改增”之后，稅負應該和之前差不多，相關部門也做了一定的衡

10、量，以便更好的促進存量房的交易。目前的住房需求仍然還很大，購買需求包括一手房和二手房，如果營改增增加了企業(yè)的稅負那么必然致使房企對樓盤漲價;如果說對個人房產交易稅負增加，那么房東也必然抬高房價轉嫁給購房者，這是一種往下傳遞的過程，最終買單的還是消費者，因此在去庫存的背景下，稅負的大致方向應該只增不減，當然還需要看細則的進一步落實，如果效果不好也不排除出臺一些附加政策。最全解讀房地產“營改增”：未來影響到底有多大？營改增是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，2015年中央提出要力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產（專題閱讀）業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等領域。在當前房地產開發(fā)投資意愿

11、不斷減弱、開發(fā)投資增速下降明顯的背景下，積極調整支撐房地產行業(yè)運行的政策環(huán)境與財稅體系更具有重要意義。房地產營改增的推進將進一步改善行業(yè)運行環(huán)境，并有效調節(jié)房地產企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時也將給房地產企業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)。我們試對營改增后房地產企業(yè)稅負變化作簡單測算，以更好地評估這一政策的實際影響。1、營改增穩(wěn)步推進，將影響多個行業(yè) 營改增是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，將目前我國征收營業(yè)稅的部分行業(yè)，改為征收增值稅，由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔。而在增值稅制度下，企業(yè)發(fā)生的采購一般可以抵扣進項稅額，有效地解決了重復征稅問題，減輕企業(yè)稅收

12、負擔。目前尚未納入營改增的行業(yè)有建安房地產、金融保險、生活服務業(yè)。2015年政府工作報告中提到，擴大營改增試點，力爭全面完成營改增。國務院批轉發(fā)改委關于2015年深化經濟體制改革重點工作意見的通知，指出力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等領域。表：部分行業(yè)營改增后稅率變化（一般納稅人）2、企業(yè)成本結構決定營改增稅負比例，稅率是關鍵 營業(yè)稅改為增值稅將直接影響企業(yè)現行稅負水平。為更有效的進行直觀分析，我們以某應稅房地產企業(yè)D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業(yè)的稅負變化，本文所有測算均是建立在如下假設條件下： 1）某房地產企業(yè)當期營

13、業(yè)額100萬；其中土地成本占營業(yè)額的35%，建安成本占營業(yè)額的25%，財務成本占營業(yè)額的3%，其他成本占比為10%； 2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不征稅；建筑業(yè)、金融業(yè)營改增后兩行業(yè)增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%； 3）營業(yè)稅為營業(yè)額的5%，附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉稅的12%； 4）在沒有特殊強調時，我們均假設稅負傳導順暢，上游建筑企業(yè)能夠將進項稅轉嫁給開發(fā)企業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)能夠將銷項稅轉嫁給消費者； 5)測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額

14、，公式為增值稅=銷項稅（營業(yè)收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。營改增后房企加稅風險或大過減稅機會稅率作為房地產業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關聯方關注的焦點。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產業(yè)增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產企業(yè)的應交稅負有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業(yè)稅負減少，因而改征增值稅后開發(fā)商仍面臨稅負增加的風險。 表：不同稅率下“營改增”對企業(yè)稅負影響（單位：萬元）資料來源：中國指數研究院綜合整理建安成本占比越高越受益，更為利好精裝修產品 購置出讓土地時，由于地方政府非企業(yè)身份無法開具增值

15、稅發(fā)票，因而無法產生進項稅抵扣。此時，土地成本變動對企業(yè)稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度。我們仍以上述假設進行測算，令房地產業(yè)營改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經過估算，若要維持稅負不變，則建安成本占比需達到營業(yè)額的半數以上。 表：不同建安成本對“營改增”后企業(yè)稅負影響（單位：萬元）資料來源：中國指數研究院綜合整理在房地產競爭持續(xù)加劇的行業(yè)格局下，做好房地產業(yè)不僅局限在簡單的開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，房地產業(yè)的競爭逐漸走向了強調品質和差異化的過程。

16、精裝的品質、產品的創(chuàng)新及服務的質量都成為消費者考量產品的重要指標。因而建安成本的重要性同樣也需關注。營改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負抵扣。由于精裝修費用可以作為進項抵扣，以高檔住宅為主的產品線產品將明顯獲益。同時，商業(yè)、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導房地產行業(yè)由簡單開發(fā)銷售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構建共贏的市場競爭模式。財務成本可抵扣部分多，也將利好企業(yè)資金壓力緩解 財務成本或財務費用，主要指企業(yè)借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產開發(fā)企業(yè)報表來看，多數房地產企業(yè)的財務成本占營業(yè)額的1%-15%之間。隨著金融業(yè)營

17、改增的同步推進，財務成本占比變動也將對企業(yè)應納稅額產生一定影響。 表：不同財務成本對“營改增”后企業(yè)稅負影響（單位：萬元）財務成本占比相對較小，對稅負影響有限。對于一般性大企業(yè)，其貸款利率相對較低，財務成本占營業(yè)額比重較小，營改增后財務成本抵扣相對不明顯；而對于中小企業(yè)而言，貸款利率較高，財務成本占比也相對較高，個別或超過20%，對于這類企業(yè)而言金融業(yè)和房地產業(yè)營改增后，財務成本可抵扣部分較多，利好企業(yè)資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進行判斷。另外對于產業(yè)地產企業(yè)而言，在當前產城融合大趨勢下，企業(yè)拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產低，因而企業(yè)主要需要控

18、制財務成本及其它運營成本的進項稅抵扣，以減輕稅負。出讓土地成本若能抵扣，將是減輕企業(yè)稅負的關鍵土地成本及相關費用占總成本的比例較高，并且在近些年逐年增加。特別是在一、二線城市，隨著土地價格的不斷上漲，土地成本占企業(yè)成本比重甚至有超過50%。而營改增后出讓土地不能抵扣，將成為企業(yè)稅收負擔加重、利潤縮減的重要因素。因而能否將土地成本作為進項稅抵扣部分將成為企業(yè)稅負變化的關鍵點，若土地成本能夠抵扣或部分抵扣，則同樣占比越高，可抵扣的增值稅越多，應交稅負越少，在一定程度上能夠起到減少稅負的影響。 表：不同土地成本對“營改增”后企業(yè)稅負影響（單位：萬元）土地成本與建安成本占營業(yè)額比重較大，其比

19、重變動對于企業(yè)稅負影響最為明顯。不同企業(yè)產品線和城市布局不同，致使企業(yè)成本結構不同，使得營改增后其所交增值稅稅額也將呈現差異化。企業(yè)進入城市不同導致土地成本變化：一線城市土地價格普遍偏高，進入一線和二線熱點城市開發(fā)的房企成本結構中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價格較低，因而布局三四線城市的開發(fā)商土地成本占比相對較低。不同業(yè)態(tài)的企業(yè)成本結構也有所不同：處于中心位置的商辦、高檔公寓及別墅等建安成本相對較高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本則相對偏低。在總收入和總成本既定的情況下，若出讓土地成本可以抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，則土地、建安成本占比越高，其進項稅抵扣越多，企業(yè)稅負

20、也越少。另外考慮其它各項成本抵扣稅額相同的條件下，由于土地的拿地時間不同，其占營業(yè)額的比重也有所不同，在營改增后若土地成本能抵扣則應交增值稅額也有所不同。部分三四線城市中小開發(fā)企業(yè)拿地較早、土地規(guī)模較大，但資金流不能支撐一次性開發(fā)，因而整體項目開發(fā)和周轉周期較長。若土地成本能抵扣，相較于同樣規(guī)模近年拿地的項目，其土地成本占營業(yè)收入比例較低所交增值稅的稅額將相對較高。盡可能向上下游轉嫁稅負，將為企業(yè)減稅提供機會由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或將與房地產（專題閱讀）行業(yè)一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉嫁能力以及地產商的銷項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅負的關鍵因素。從稅負角度來看，銷項稅不轉嫁的

21、情況下，企業(yè)稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉嫁且銷項稅轉嫁時，“營改增”后企業(yè)利潤方為最大。 表：不同稅負轉嫁模式對“營改增”后企業(yè)稅負及利潤影響（單位：萬元）企業(yè)營改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉嫁。雖然在實際情況下不能實現進項稅與銷項稅的完全轉嫁，但企業(yè)能在適當范圍內將銷項稅轉嫁給消費者，并且建筑商也能適當承擔進項稅，將為企業(yè)減稅提供機會。3、營改增推動房企調整產品結構，完善市場布局，提升管控水平我們認為，在營改增實行后，房地產企業(yè)或將有如下變化： 1、在一定時期內有現金流的盤活。房地產開發(fā)企業(yè)多采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設時期資金壓力。2、產品線升級多業(yè)態(tài)并行。營改增后，建安成本進項