房地產(chǎn)估價報告

1、房地產(chǎn)估價實習(xí)報告班 級:學(xué) 號:姓 名指導(dǎo)老師:2007年6月22日 房地產(chǎn)估價報告項 目 名 稱:益陽市康富北路喜盈門婚紗攝影房地產(chǎn)價值評估委 托 方:估 價 方:益陽市華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司估 價 人 員估價作業(yè)時間:估價報告編號:20075419 目 錄報告摘要1致委托方函2估價師申明3估價的假設(shè)和限制條件4估價結(jié)果報告7一、 委托估價方二、 收托估價方三、 估價對象四、 估價目的五、 估價時點六、 價值定義七、 估價依據(jù)八、 估價原則九、 估價方法十、 估價結(jié)果十一、 估價人員十二、 估價作業(yè)日期十三、 估價報告應(yīng)用有效期估價技術(shù)報告14一、 個別因素分析二、 區(qū)域因素分析三、

2、市場背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估價方法使用六、 估價測算過程附件25估價師心得26 益陽市康富北路喜盈門婚紗攝影店房地產(chǎn)價值評估報告報告摘要該房地產(chǎn)法定用途為商業(yè)，其土地使用權(quán)現(xiàn)狀為出讓。目前用于租賃經(jīng)營，報告詳細分析了這些因素后，按照合法原則和有關(guān)法規(guī)，經(jīng)商業(yè)裝修和簽訂租約的狀況加以評估。報告采用了成本法、收益法以及市場比較法進行評估，最終以簡單算術(shù)平均法確定估價對象于估價時點（2007年6月1日）的現(xiàn)狀公開市場價值。估價目的是為委托方提供價格參考。 華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司致 委 托 方 函張紅：依據(jù)委托，我們公司對坐落于益陽市康富北路喜盈門婚紗攝影店（使用面積 63平方米）的

3、房地產(chǎn)進行市場價格評估，為委托方將來拍賣提供參考的依據(jù)。估價時點為2007年6月1日。估價人員根據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部、原國家土地管理局、國土資源部，湖南省和益陽市政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件、技術(shù)規(guī)程等操作規(guī)范。根據(jù)貴政府提供的有關(guān)資料，按照中華人民共和國房地產(chǎn)管理辦法、房地產(chǎn)估價規(guī)范、建設(shè)部頒發(fā)的城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法等規(guī)定，運用科學(xué)的估價辦法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，遵循獨立，客觀，公正的原則。經(jīng)過周密準確的測算。確定該估價對象在2007年6月1日繁榮現(xiàn)有正常市場價格為人民幣： 111223.元。大寫為壹拾壹萬壹仟貳百貳拾叁元 。單價為RMB 1765.4元/平方米?，F(xiàn)將完

4、成的估價報告提交給貴政府。 此致益陽市華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司 法定代表人：薛 姝 2007年6月22日 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的、準確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。4. 我們與本報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地的查勘。6. 沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要的專業(yè)幫

5、助。7. 如未得到本公司的書面許可，本估價報告中的全文或任何部分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。8. 最后，根據(jù)本公司的一貫作法，我們必須申明，本估價報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。 估 價 師：注冊房地產(chǎn)估價師：薛 姝審 核：薛 姝估價的假設(shè)和限制條件一、 估價假設(shè)條件（一）本次估價參考公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格,但考慮其他因素的影響,其拍賣底價可能會低于其市場價值。（二）本次估價基于以下概念：所稱估價，是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的遵循估價原則，運用估價辦法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基

6、礎(chǔ)上，對估價對象的客觀合理價格進行估算制定的活動。所稱客觀合理價格，是指對應(yīng)于某中估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。通?？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。公開市場，是指在一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標準會有所不 同，估價結(jié)果的客觀合理價格也會有所不同。本次價格評估，采用基于市場的價值標準。二、 估價限制條件（一） 本估價報告應(yīng)用范圍為委托方

7、拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需要向本評估機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。（二） 房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。（三） 本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。（四） 按有關(guān)規(guī)定本估價報告自估價日期起半年內(nèi)有效，隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。（五） 本次估價所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬，土地使用權(quán)面積及建筑物面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性負責(zé)。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（六） 估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對估價對

8、象現(xiàn)場勘察時客觀性，真實性，公正性承擔(dān)責(zé)任，但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估估價對象建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。（七） 特殊說明的事項估價對象為非正常交易（即為轉(zhuǎn)租），所租房屋的租金低于該區(qū)域同一地段的正常租金價格。與估價對象相同面積的商業(yè)鋪面的租金的正常水平為1300元/月，所以為了本估價報告的合理性。本公司對估價對象的租金進行了調(diào)整。估價中采用的租金為正常市場中的正常交易價格。（八） 本估價報告書一式五份，委托方四份，本機構(gòu)存檔一份。（九） 報告中所使用的貨幣為人民幣。

9、估 價 結(jié) 果 報 告一、委托估價方：委托單位：益陽市市政府二、受托估價方：受托單位：益陽市華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司單位地址：益陽市朝陽中路4號資質(zhì)評書號：04045419法定代表：薛姝聯(lián)系電話、估價對象（十） 估價對象調(diào)查情況權(quán)屬人 農(nóng)業(yè)銀行房地坐落益陽市康富北路土地使用權(quán)類型出讓房屋所有權(quán)性質(zhì)國有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)房屋狀況建筑結(jié)構(gòu)磚混一等建筑面積63平方米樓層一層建成年份1999年（二）估價對象權(quán)利狀況1、估價對象為益陽市康富北路喜迎門婚紗攝影店，土地用途為商業(yè)。土地使用權(quán)為出讓。至估價時點，其土地已使用了8年（取整），尚余使用年限為42年。2、估價對

10、象所處建筑物翻建于1999年。為磚混結(jié)構(gòu)一等，房屋經(jīng)濟耐用年限為50年。至估價時點該建筑物已使用了8年。3、本次評估為委托估價方拍賣價格對象提供價格參考。（三）估價對象狀況估價對象坐落于益陽市康富北路，是益陽的繁華區(qū)域。有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行，附近有步步高超市，估價對象用途為商業(yè)，設(shè)定出讓年限為1999年至2049年。至估價時點，該宗地已使用了8年。土地剩余使用年限為42年。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的裝修、使用與維修養(yǎng)護情況均良好，估價對象基礎(chǔ)設(shè)施完善。（四）權(quán)益情況 估價對象產(chǎn)權(quán)為益陽農(nóng)業(yè)銀行，根據(jù)委托方提供的資

11、料以及估價人員及實地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。四、估價目的 為委托方確定房地產(chǎn)價值提供價值參考依據(jù)。五、估價時點2007年6月1日六、價值定義 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實際情況，本估價報告中的估價是在滿足合法原則下的土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值。根據(jù)委托方提供的資料，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為“五通一平”。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標準，即估價結(jié)果為估價對象作為熟地在公開市場上于估價時點最可能所形成的價格。七、估價依據(jù)（一） 本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件 1、中華人民共和國擔(dān)保法 2、中華人民共和國土地管理法 3、中華人民共和國城

12、市房地產(chǎn)管理法 4、中華人民共和國拍賣法 5、中華人民共和國土地管理法實施條件 6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（二） 本次估價采用的技術(shù)規(guī)程 中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（三） 委托方提供的有關(guān)資料1、委托方提供的裝修資料2、房屋租賃合同3、益陽市國土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)4、益陽市土地房屋權(quán)證5、益陽市土地房屋他項權(quán)證（四）估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察。調(diào)查所獲的資料等。八、估價原則本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1、合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用，合法處分為前提估價。2、最高最佳

13、使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3、房地結(jié)合原則：對房屋建筑物的估價，對土地的估價都必須把房與地結(jié)合起來。4、替代原則：遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。5、估價時點原則：遵循估價時點的原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的特點及本身的實際狀況選取市場比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價的基本方法。市場比較法定義：市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成的類似用途土地交易案例的交易價格、交易時間等估價相關(guān)

14、數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正，實物狀況修正以求取比準價格。將所求取的比準價格進行技術(shù)處理以確定估價對象限制現(xiàn)值。 收益法定義：收益法是在評估房地產(chǎn)價格時將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價時點的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來確定房地產(chǎn)價格的方法，即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內(nèi)可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。 收益價格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地產(chǎn)的價格 a房地產(chǎn)的凈收益 r房地產(chǎn)的資本化率 n房地產(chǎn)的使用年限與剩余

15、收益年限成本法定義：成本法評估房地產(chǎn)整體的價格，所謂成本法是指在估價房地產(chǎn)時要按被估價對象的現(xiàn)時完全重置價格成本（簡稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。采用成本法對土地和建筑物價格進行評估，計算公式為： 房地產(chǎn)價格=土地重置價格+建筑物重置價格-建筑物折舊或房地產(chǎn)價格=土地重置價格+建筑物重置價格*成新率得到估價對象房地產(chǎn)的價格。本次估價用重置成本法對房屋所有權(quán)價格進行測算，采用基準地價修正法對土地使用權(quán)進行測算?；鶞实貎r修正法是根據(jù)替代原理，將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格。對上述市場比較法、成本法和收益法的測算結(jié)果采用簡單的算術(shù)平均法。綜

16、合得到估價對象的最終評估結(jié)果。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和估價程序。在對估價對象進行了實地查勘，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，采用三種估價方法進行了估價，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗以及影響估價對象價格的諸多因素的分析，確定估價對象在估價時點的評估價格如下大寫金額：人民幣玖萬壹仟零玖拾伍元十一、估價人員估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：薛 姝審核：薛 姝十二、估價作業(yè)日期2007年6月11日至2007年6月22日十三、估價報告應(yīng)用有效期本估價報告自2007年6月22日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。估

17、價 技 術(shù) 報 告一、 個別因素分析土地使用總面積：30.4平方米用途為商業(yè)土 地使用年限：50年剩余42年宗地形狀：矩形層數(shù)：一層結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)一等建成年月：1999年建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。二、 區(qū)域因素分析估價對象位于益陽市康富北路，周邊有大超市，益陽市農(nóng)業(yè)銀行等。影響商用樓價值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設(shè)施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價對象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對外交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。、交通狀況估價對象面臨康富路，該道路是益陽市的主要街道之

18、一，公交線路有20路，9路，等且就近設(shè)有公交車站點。交通出行十分便捷。、繁華程度估價對象坐落于益陽市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁，是益陽的繁華區(qū)域。周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有大超市，益陽市電力局家屬樓，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。、土地等級及基準地價估價對象所在區(qū)域為市一級地段，其商業(yè)用地基準地價為2156元平方米。三、 市場背景分析近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟持續(xù)高速健康發(fā)展，國民經(jīng)濟持續(xù)增長。估價對象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂觀的市場前景。隨著估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場價格有上漲的趨勢，受本次評估

19、的估價目的估價時點的制約未考慮該因素的影響。四、 最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價對象為商業(yè)用途。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象的平面布局和實物狀況分析以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報告的估價前提。五、 估價方法的選用根據(jù)估價對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則。選取市場比較法、收益法、成本法作為本次評估的基本方法。市場比較法是指將估價對象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)

20、已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格修正得到估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必須費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金的出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。六、 估算測算過程(一) 利用成本法求取估價對象的價格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原

21、理。 (1)計算公式:積算價格土地重置價格+建筑物重置價格-建筑物累積折舊(2)本估價報告中的估價對象是磚混結(jié)構(gòu)一等，建筑物的重置價格為550元/平方米，故此估價對象的重置造價為550*63=34650（元）(3)土地重置價格中采用的是基準地價，應(yīng)對其進行地價的修正說明：采用環(huán)比指數(shù)進行土地基準價格修正,2007年益陽政府發(fā)布的5號文件商業(yè)一級用地價格為2156元/平方米土地重置價格基準地價*1*1.011*1.034*1.053=2373.28 （元/平方米）土地重新取得價格=2373.28*30.4=72147.7元(4)建筑物折舊 建筑物年折舊額=34650*(1-2%)/50=679.

22、14元建筑物折舊=679.14*8=5433.12元 (5)計算積算價格積算價格=72147.7+34650-5433.12=101361.58元(二)收益法土地重置價格中采用的是基準地價，應(yīng)對其進行地價的修正采用收益法求取估價對象的價格、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期原理，房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足的程度，而不是基于其歷史價格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況。、計算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 、確定資本化率 資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率2.79% ,風(fēng) 險、管理等補償按5.55% 、房地出租總費用a

23、管理費年房地租金*4%b年維修費房屋重置價格*2%c年保險費房屋重置價格*2 d年稅金年房地租金*17.5%e年折舊費C(1-R)/N 、房地總收益=年租金+年押金利息、計算資本化率r=2.79%+5.55%=8.34%、計算收益價格（1）房地總收益=年租金=1300*12=15600（2）房地出租總費用a管理費=年房地租金*4%=15600*4%=624（元）b年維修費房屋重置價格*2%=550*63*2%=693（元） c年保險費房屋重置價格*2=550*63*2=69.3元）d年稅金年房地租金*17.5%=15600*17.5%=2730（元）e年折舊費C(1-R)/N=550*63*（

24、1-2%）/50=543.31（元）年房地總費用=a+b+c+d+e=4659.61（元） （3）年房地純收益=（1）-（2）=15600-4659.61=10940.39（元） （4）V=a/r1-1/(1+r)n =10940.39/8.34%1-1/(1+8.34 %)42=126643.08(元） 因此，收益價格=126643.08（元）(三)市場比較法(1)可比實例情況(詳見副表) (2)計算可比實例收益價格?？杀葘嵗暾叟f額、建筑物重置價格等按成本法計算?？杀葘嵗籄、計算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=9600元C、年費用=年管理費+ 年維修費+ 保險金

25、+ 年稅金+ 年折舊費年管理費=年租金4%=96004%=384元年維修費=房屋重置價格2%=55045.52%=500.5元年保險金=房屋重置價格2=55045.52=50.05元年稅金=年房地租金17.5%=960017.5%=1680元年折舊費=55045.5(1-2%)/50=490.49元D、年凈收益=年總收益-年費用=9600 -500.5-50.05-384-1680- 490.49 =6948.86元E、計算收益價格收益價格=6948.86/8.34%1-1(1+8.34%)42= 80438.178元可比實例二A、計算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入=

26、8400元C、年費用=年管理費+ 年維修費+ 保險金+ 年稅金+ 年折舊費年管理費=年租金4%=84004%=336元年維修費=房屋重置價格2%=550402%=440元年保險金=房屋重置價格2=44元年稅金=年房地租金17.5%=840017.5%=1470元年折舊費=55040(1-2%)/50=431.2元D、年凈收益=年總收益-年費用=8400-336-440-44-1470-431.2=5678.8元 E、計算收益價格收益價格=5678.8/8.34%1-1(1+8.34%)40= 65327.13 元可比實例三A、計算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年總收益=租金收入+押金利

27、息=10000元C、年費用=年管理費+ 年維修費+ 保險金+ 年稅金+ 年折舊費年管理費=年租金4%=100004%=400元年維修費=房屋重置價格2%=550482%=528元年保險金=房屋重置價格2=52.8元年稅金=年房地租金17.5%=1000017.5%=1750元年折舊費=55040(1-2%)/50=517.44元D、年凈收益=年總收益-年費用=10000-400-528-52.8-1750-517.44=6751.76元E、計算收益價格收益價格=6751.76/8.34%1-1(1+8.34%)42=78156.6元交易日期修正由于各可比實例收益價與估價時點的價格相近，故不作日

28、期修正。比較因素修正（1） 選取可比實例因素條件說明表可比實例內(nèi)容比較因素可比實例A可比實例B可比實例C交易地點益陽市康復(fù)南路益陽市康復(fù)北路益陽市桃花侖路交易日期2007年1月2007年5月 2007年3月租金水平(元/月)800700833.3房產(chǎn)使用面積(平方米)45.54048交易情況較好正常較好價格類型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)域因素商業(yè)繁華程度好好好交通條件好好好公用設(shè)施完備度好好好離市中心的距離近近近個別因素環(huán)境條件好好好平面布置合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混一等磚混一等 （2） 交易情況修正: 估價對象ABC交易情況100+0+0+0（3） 交易日期修正：根據(jù)益陽市的房地產(chǎn)

29、市場狀況可比實例成交日期至估價時點房地產(chǎn)市場交易價格較為平緩，故不須修正。（4） 區(qū)域因素修正：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價對象實例A實例B實例C繁華程度10101010 道路通達度10101010公交便捷度10101010對外交通10101010環(huán)境質(zhì)量10111011景觀10101011城市基礎(chǔ)設(shè)施10101010社會公共設(shè)施10101010規(guī)劃限制10101010治安狀況10101010 綜合100101100102（5）實物狀況修正：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的實物狀況比較

30、修正列表如下：個別因素修正表實物狀況權(quán)數(shù)估價對象實例A實例B實例C面積8%100979099形狀12%100100100100臨路狀況25%100100100100使用年限5%10010110398新舊程度13%100102100102裝修18%1001009696工程質(zhì)量10%100989696建筑結(jié)構(gòu) 4%100100100100朝向5%1001009898綜合100%10099.8798.1398.86由于本次估價調(diào)查時所收集到的資料中沒有市場成交價格，因而估價過程中運用收益法求出其收益價格后再進行修正。針對可比實例A：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為6948.86（元）針對可比實例B：據(jù)

31、調(diào)查資料分析得年房地純收益為5678.8（元）針對可比實例C：據(jù)調(diào)查資料分析得年房地純收益為6751.76（元）運用收益法的公式：V=a/r1-1/(1+r)n 可以求出： VA=6948.86/8.34%1-1/(1+8.34%)42=80438.18（元）VB=5861.84/8.34%1-1/(1+8.34%)40=65327.13（元）VC=6477.2/8.34%1-1/(1+8.34%)42=78156.6（元） （六）求出比準價格（ a：把以上比較修正后的各項結(jié)果，綜合計算出可比實例修正后的單價，起計算列表如下： 綜合修正計算表實例項目實例A實例B實例C成交價格80438.186

32、5327.1378156.6交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/101100/100100/102個別因素100/99.87100/98.13100/98.86修正后價格79745.4366572.0277507.7b：采用簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合結(jié)果作為比準價格 比準價格=（79745.43/45.5+66572.02/40+77507.7/48)/3=1677.23元/m2（一） 估價對象最終價格確定 估價方法總價（元）單價（元/平方米）成本法101361.581608.9市場比較法105665.51167

33、7.23收益法126643.082010.21成本法測算的房地產(chǎn)價格是指重新建造估價對象所必須的費用和開發(fā)應(yīng)得的正常利潤；其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場行為；收益法的理論依據(jù)為預(yù)期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價對象的客觀合理價格。根據(jù)估價目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評估價。估價對象房地產(chǎn)價格=(101361.58+105665.51+126643.08)/3=111223（元）折合單價=111223.39/63=1765.44（元/平方米）估價心得本次估價受益陽市政府委托，對益陽市長益路的一處名為精誠數(shù)碼音像點的商用房進行估價。估價的目的是為委托方對估價對象將來進行拍賣提供價格參考。本估價無論從估價對象還是估價目的來看，有一定的特點。因此，有必要對本次估價過程進行總結(jié)回顧